保障性住房政策房地产市场.docx
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保障性住房政策房地产市场
保障性住房政策房地产市场
2008年11月5日国务院提出为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势，要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长，确定了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，公布了四万亿投资以刺激内需的政策。
其中，提出要加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。
根据住房城乡建设部等部门提出的初步方案，在2009—2011年3年期间，政府扩大保障性住房投资建设主要包括四项内容：
一是新建或购置廉租住房约290万套，投资2165亿元。
二是加快222万户国有林区、垦区等棚户区和危旧房改造，投资1025亿元。
三是新建经济适用住房400万套，投资6000亿元。
四是建设公共租赁住房300万套，投资3000亿元。
以上四项合计，总投资12190亿元，年均投资4063亿元。
其中，前两项已列入国家“扩大内需十项措施”中。
保障性住房政策的出台势必对房地产业的发展带来深远影响。
一、保障性住房政策对房地产市场的影响
有利于推进住房保障体系建设
实施保障性住房方案，每年可改善400多万户困难家庭住房条件，3年下来可解决1200多万户低收入家庭住房困难问题，还能初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架，使我国住房保障体系建设迈出一大步。
有利于稳定房地产投资增长
2008年政府安排的保障性住房投资不足2000亿元，占全国房地产投资不足7％。
如果今后3年政府保障性住房投资每年增加到4063亿元，比2008年增长1倍多，占全国房地产投资的比重将提高到％。
这可拉动相当规模的房地产投资和一批相关产业投资。
保障性住房大量入市影响房地产供求关系
从目前房地产市场的现状看，受国内经济增速下滑趋势和房地产业自身发展周期性等因素影响，我国房地产市场销售量持续下降，供过于求的矛盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场走势处于一个复杂敏感期。
在这种情况下，2008底年出台的加大保障性住房投资建设的政策被股市上认定为房地产行业的一个利空因素。
主要原因是，这可能加深当前住房市场供大于求的矛盾，对正在调整下行的房地产市场带来新压力。
从经济适用住房看，主要面向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可回收和循环使用。
经济适用房拥有独立产权，可直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直接影响到商品房市场的供求关系。
特别是在一些发达城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本上是一致的。
因此，政府大规模投资建设经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。
从廉租住房看，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿投入。
现在各地实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建，或直接从商品房市场购买。
如政府大规模新建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场需求。
从公共租赁住房看，主要按政府规定的租金标准向符合条件的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人口出租，由政府给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资建设。
从国际经验看，这种住房保障方式在城市化快速推进阶段具有重要作用，也是我国住房保障体系中亟须加强的一个重要组成部分。
政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。
保障性住房大量入市，会拉低房地产价格
2009～2011年保障性住房投资将达到9000亿元，其中，经济适用房投资为6000亿元，其他为廉租房和棚户区、林区改造等投资。
尽管经济适用房和廉租房的客户群与商品住宅存在区别，但经济适用房的投资将对商品住宅供给、需求和销售价格均产生影响。
从国家统计局的数据看，截至2008年11月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1～10月提高个百分点。
其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长％。
以2008年的平均销售量来计算，中国主要城市商品住宅2008年的库存，其加权平均的吸纳周期为17至21个月。
而考虑到2009年的新增供应，其加权平均的吸纳周期为34至40个月，在最乐观的预期下，假设销售量全国整体反弹50％，其加权平均的吸纳周期也为23至27个月。
假设2009—2011年经济适用房平均每年投资为2000亿元，那么2009年住宅开发投资将达～亿元，但住宅市场结构将由商品住宅所占比例％下降至％～％，而住宅市场的平均价格也由此下降％-％。
二、房地产企业应对房地产市场形势变化的对策
从以上分析可看出，现行保障性住房政策对房地产市场既有积极影响也有消极影响。
为度过这场地产寒冬，进而取得更大的发展，我国房地产企业具体应采取以下方面的措施：
加强房地产市场细分
突遇降温的房地产市场开始进入细分化时代，“拿地——建楼——卖楼——收钱——再拿地”这样简单而又高利润的盈利模式已找不到生存余地。
为此，房产企业必须根据特定人群的多样化需求制定房产开发策略。
将社会学研究的“人的生命周期”概念导入市场定位和客户细分领域。
如将普尔特公司的体系简化，仅以人的生命周期来观察，我们发现，大部分都市人都将经历“三次置业”过程：
第一次置业，年轻人初入社会，经济型或效率型住宅是他们的首选。
第二次置业，大部分人在30～40岁之间经历升职、加薪等事业上升期，有些开始迈向事业的顶峰，这时青睐的是实力型或炫耀型的住宅。
第三次置业，45岁后，许多人向往更多的家庭生活，或开始制订自己的退休计划，休闲型或养老型的社区对他们的吸引力越来越大。
住房的消费能力取决于家庭收入，我国城镇家庭收入阶层化特征明显，按国家统计局分组方法，依户人均可支配收入分成七组，并且各阶层的贫富差距有逐年拉大的趋势。
住房需求可划分为五个层次：
一是遮蔽需求，要求有起码的遮风挡雨的生活空间。
二是功能需求，要求有一套功能齐全的住房。
三是环境需求，要求较好的内部环境和外部环境。
四是服务需求，要求小区有完善的配套服务。
五是品位需求，要求通过住房来反映个人的生活和文化品位。
这五个住房需求层次与上述的收入层次有很大的关联度。
合理分层是住房保障合理供给目标实现的基础和前提。
政府只为最需要的人提供住房保障，保障性住房的标准为满足基本住房需求。
住房的商品属性决定住房保障水平受我国经济发展水平的限制，住房的福利成分不可能太高。
依据国外住房保障经验及中国的实际，中等收入及以上的群体的住房改善需要依靠市场解决。
准确的市场细分是帮助房地产企业找到顾客的最好方法。
努力降低房地产开发成本
2009年的房价依旧会保持理性回归的趋势，因此，房地产企业必须充分研究商品房销售价格的区位空间，从而适度下调商品房特别是住宅商品房的销售价格，以便在激烈竞争的商品房销售市场上，立于不败之地。
从工程图纸设计入手，按照经济、实用、美观的设计原则选择设计方案。
在房屋拆迁安置阶段，要和拆迁主管部门紧密配合，对拆迁户进行合理适度的拆迁补偿。
在开发建设项目工程招、投标阶段，要选择施工质量优、报价低、经验丰富、组织设计合理、工期短的施工单位进行施工。
房地产企业开发经营要注意成本控制和加强财务管理，要主动参与政策性住房开发建设，尤其要加强企业成本控制和财务管理。
深化企业自身改革，注重人才培养
由于房地产项目开发的环节多，涉及部门广，操作流程复杂，每个部门、每个环节均需要专业人才，包括企业管理人才、策划人才、技术人才、理财人才、销售人才、公关人才、物业管理人才等。
针对企业的不同状况，应在以下方面加强人才资源开发与管理。
引进既掌握现代企业管理知识，又具有丰富企业管理经验和资本运营管理经验的人才进入公司高级管理层。
调整高管层的人才结构，以适应未来公司的发展目标及战略。
在一个企业里，资金、技术等方面优势都不能使其优势保存长久，都易被对手模仿，唯一能保持长久的是其不断学习的能力。
因此，必须注重对内部员工的培训，加强他们的学习自觉性。
企业向员工提供培训和发展空间不仅可帮助员工充分发挥其人力资源潜能，更大程度地实现自身价值，增强对企业的归属感和责任感，同时也是企业应尽的责任。
有效的培训可减少工作障碍。
降低成本，提高工作效率和经济效益，增强企业的市场竞争力。
塑造企业品牌和企业文化
对房地产企业而言，项目开发是有时限的，企业品牌却是永久的，不受地域限制。
房地产企业不能把目光停留在项目管理阶段，而是要从战略的角度出发，努力以产品来彰显个性，提高企业品牌形象。
要避免在品牌的认识上出现误区，有的企业领导认为开发几个知名项目、做几个明星楼盘就能建立企业品牌，把项目品牌等同于企业品牌。
所以房地产企业塑造企业品牌，首当其冲的是要加强品牌意识，树立品牌资产观念，认识到品牌是一种无形资产。
具体可从以下方面塑造品牌：
一是产品设计。
差异化产品的设计一定要体现创新。
二是施工建设保证质量。
三是进一步加强物业管理。
企业应转变物业管理观念，将物业管理提升为物业服务，坚持以“服务”为一切物业管理活动的核心理念。
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