某房地产安置楼项目建设成本分析报告.docx
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某房地产安置楼项目建设成本分析报告
***房地产安置楼项目
建设成本分析报告
***工程造价咨询有限责任公司
二○一五年十一月
***房地产安置楼项目
建设成本分析报告
***工程造价咨询有限责任公司
第一章编制说明及依据
1.1、项目概况
项目名称：
***市***房地产安置楼项目
建设单位：
***市***房地产开发有限责任公司
建设性质：
新建
建设地址：
***路176号
建筑面积：
31061.42平方米
建设规模：
11895.76万元
建设周期：
3年
1.2、编制依据
1、《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）
2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1325号）
3、《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）
4、《***省建筑装饰工程综合基价（2008）》
5、《***省安装工程综合基价（2008）》
6、《***省市政工程单位综合基价》
7、《***省安装工程单位综合基价》
8、《基本建设财务管理规定》（豫财建[2002]125号）
9、《国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知》（计价格[2002]10号）
10、国家及地方现行的财税制度和有关法律、法规、建筑行业强制性条文
11、《***市建设工程材料价格信息》
12、省市建设有关费用的文件规定
1.3、编制说明
1、按照本项目的实际费用投入情况、建筑、安装定额、当地造价信息情况进行编制；
2、结合本项目特点，安装项目中设备及其他材料选型，按实际发生价格。
3、依据本项目实际资料，结合现场实际施工条件、相关图集等技术资料；
4、参照建设单位提供的有关基础资料；
6、材料价的取定按实际发生的价格。
1.4、建筑标准说明
本项目建筑面积为31061.42平方米，其中地上30083.52平方米，地下977.9平方米。
1、地下室-1层设计为地下设备室及储藏室，地上1-3层为商业，4-33层为住宅。
2、结构形式：
本结构形式为剪力墙形式。
3、建筑总高及层高：
总高99.5米，商业层高4米—4.5米，住宅层高2.9米。
4、内外装修标准：
商业及住宅部分按成品房考虑。
电梯紧邻客厅卧室等安静房间时做防噪声处理。
门窗玻璃单块面积大于1.5m时采用安全玻璃。
外窗采用绿色铝合金中空窗,平板中空安装无色透明玻璃。
可开启窗扇均带纱扇。
本工程设计中仅做门窗数量和立面分格及开启形式要求，铝合金窗框料使用国内一线品牌--广东凤铝型材，颜色为绿色。
外墙面使用中国涂料十大品牌榜首的立邦真石漆。
5、水电（强弱电）、消防、通风及排烟：
各类管线及灯具等必须严格控制标高，以保证今后使用要求和有利于二次装修的进行。
建筑沿周边设消防环道。
6、本项目公共部位:
地面地板砖、墙面乳胶漆、吊顶用的铝合金方格栅。
每户进户门使用注明品牌—步阳防盗门，室内墙、顶刷仿瓷涂料、室内套装木门、厨房卫生间贴瓷砖、洁具安装。
7、本项目住宅部分共有电梯4部，国产著名品牌—博林特电梯，电梯门套包的不锈钢材料。
1.5、项目特征描述
本项目位于***市中心的黄金地段，***路176号。
北临***商业大道***路，西临城市主干道--文化路，具有得天独厚的地理优势。
本建设项目附近教育资源有政府幼儿园、十四小、九中、十三中、***市二高、等，学生可就近入学，解决家长的后顾之忧。
周边城市主干道有***路、文化路、中州路、工业路，交通便利。
小区濒临***城市广场、环球国际广场等大型购物娱乐广场，周边环境优美，是休闲、娱乐、居住的绝佳场所。
***市房地产市场发展较平稳，供求较平衡。
横向比较，***市房地产市场尚存在较大的空间。
从居住环境及生活便利性来看，本住宅小区工程必将带给住户优美的居住环境、方便购物娱乐、便捷的交通出行。
是一个人性化的优美住宅综合小区。
第二章建设成本费用及构成
由于新材料、新产品的推广，依据保温、节能、环保、商品砼、抗震设防、防雷、人防工程、室内用电回路增加等强制性条文的规定，结合市场行情，依据国家及地方有关文件规定，考虑该项目的各项功能及特点，本项目室内外各项设施均按中档考虑。
配套设施已经一次性到位。
本项目全过程建设周期内建设单位全部投入的各项费用包括以下主要内容：
2.1、土地费用
主要包括变更土地性质，完善土地手续及拆迁、安置、补偿等费用。
2.2、拆迁费用
拆迁及实施过程中主要包括如下费用；
1、地上建筑物、构筑物的拆迁费
2、被拆住户用房搬迁过渡费
3、拆迁户安置费
4、被拆原营业用房停业损失费
5、拆迁管理及拆迁服务费
2.3、前期及后期办理手续相关费用
依据《***市人民政府关于建设收费（基金）项目标准的通告》，项目建设过程中建设单位应承担的政府部门及其它服务单位收费情况，内容如下；
1、规划部门
1-1、地形图测绘；
1-2、竣工图测绘；
1-3、放线验线费；
1-4、规划方案评审费；
1-5、规划档案押金；
1-6、城市配套费；
2、城建系统
2-1、设计图纸审查费；
2-2、招标交易管理费；
2-3、招标代理费；
2-4、公证社保费；
2-5、占道及卫生处理费；
2-6、质检及工程备案费；
2-7、新材料推广及检验费；
2-8、民工工资保证金；
3、其它职能部门
3-1、文物许可；
3-2、地震办；
3-3、防雷评价及检测；
3-4、环保评价及检测；
3-5、人防；
3-6、墙改；
3-7、消防；
3-8、散装水泥基金；
3-9、新蔬菜地开发建设基金；
3-10、副食品价格调节基金；
3-11、节水评估费；
4、技术服务单位
4-1、规划方案设计费；
4-2、施工图设计费；
4-3、地质勘探费；
4-4、文物挖掘费；
4-5、监理费；
4-6、预算编制、决算审核费；
4-7、消防检测费。
说明：
以上各项收费文件依据如下：
1、宛政[2000]109号；
2、豫政法[2005]49号；
3、豫发改收费[2007]906号；
4、豫计收费[2001]1019号；
5、宛价字[1994]16号；
6、豫价房[1999]337号；
7、豫计收费[2002]454号；
8、豫计收费[2002]84号；
9、豫震发防[2000]12号；
10、豫计收费[2002]294号；
11、豫发改收费[2004]1555号；
12、豫计收费[2003]2号
13、豫发改收费[2007]534号；
14、豫发改收费[2004]1765号；
15、宛价房函[2006]16号；
16、豫财综[2004]67号；
17、豫财综[2002]23号；
18、豫财综[2004]45号
19、宛政[2008]59号。
2.4、项目成本
依据建设单位提供的实际发生的各种费用发票清单，项目成本包括如下内容：
1、土方工程；
2、支护工程；
3、主体建设工程中土建项目；
4、主体工程中的安装工程；
4-1、电气部分（包括机房高低压变配电设备）；
（1）、动力系统；
（2）、照明系统；
（3）、应急系统；
（4）、弱电系统；
4-2、给排水部分（包括泵房及水处理设备）；
（1）、生活给水冷水系统；
（2）、污废水排水系统；
4-3、消防部分（包括泵房及机房设备）；
（1）、消火栓系统；
（2）、自喷淋系统；
（3）、火灾报警系统；
（4）、消防联动系统；
5、主体建筑工程中的其它专业项目
6、人防设备；
7、电梯工程。
2.5、设置及配套费用
根据本项目的特点结合建筑物的功能，本项目的配套内容按中高档考虑，水电气抄表到户，水电入户增容，室外道路，绿化，公共服务用房，排污，停车，公共活动、建筑物的室外光亮工程等室外用设施的各项标准如下：
1、水电气抄表到户；
2、室外道路；
3、室外上下水；
4、服务用房及公共照明；
5、水电排污增容；
6、室外绿化、硬化、及局部景观工程；
7、大门及小区四周维护；
8、建筑物的外观光亮工程费用。
2.6、建设期管理费
2.7、财务投资融资费
2.8、有关税金
1、土地使用税
2、印花税
第三章成本费用汇总
3.1成本费用汇总表
一、项目总体情况
序号
项目
面积
单位
备注
1
总用地面积
㎡
0.00
2
规划用地面积
5690
㎡
8.53（亩）
3
地上建筑面积
30083.52
㎡
其中
住宅
27263.19
㎡
商业
2820.33
4
地下建筑面积
977.9
5
容积率
5.29
7
征收住户
105
户
二、项目总投资
序号
项目
金额（万元）
单方成本价
（元/㎡）
投资比重
1
土地征用及拆迁费用
4723.36
1520.65
39.71%
2
前期工程费用
891.06
286.87
7.49%
3
基础设施建设费用
363.10
116.9
3.05%
4
建安工程费
4244.87
1366.6
35.68%
5
公共配套设施费
12.34
3.97
0.10%
6
管理费
153.52
49.42
1.29%
7
开发期税费
35.49
11.43
0.30%
8
财务费用
1472.02
473.91
12.37%
合计
11895.76
3829.75
100.00%
三、项目成本分项内容
序号
项目
计算说明
单价（元）
面积（㎡）
总价（万元）
1
土地征用及拆迁费用
4723.358225
1.1
拆迁补偿款（已拆迁78户）
实际已支付
864
1.2
超期过渡费
16元每月，支付1个月
20.80
1.3
26户待拆预计费用
288.00
1.4
契税
出让土地款的3-5%
4%
136.55993
1.5
土地费用
3413.99829
1.5.1
土地出让金
仅计算安置楼占地8.53亩
3413.998293
2
前期工程费用
891.06
2.1
勘探设计费
54.99713
2.1.1
勘探费
8.41
2.1.1.1
地质勘探费
按实际支付
5.56
2.1.1.2
地下文物勘探费
按占地面积计算单价5元/m2
5
5690
2.85
2.1.2
设计费
按实际支付
46.59
2.1.2.1
总体规划设计费
5
31061.42
15.53
2.1.2.2
施工图设计费
10
31061.42
31.06
2.2
职能部门费用
672.65
2.2.1
人防费
按首层占地面积1500/m²
1500
949.47
142.42
2.2.2
市政设施配套费
120元/平方
120
30083.52
361.00
2.2.3
墙改专项费
当地规定按建筑面积计算7元/m2
7
30083.52
21.06
2.2.4
招标代理费
按建安工程造价的0.07%计算
0.07%
1483.5
1.038
序号
项目
计算说明
单价（元）
面积（㎡）
总价（万元）
2.2.5
招标管理费
按中标价的1.5‰收取，其中建设方交30%、施工方交70%
0.05%
4231.97
2.116
2.2.6
质量监督费
按建安工程造价未实行监理2‰、已实行监理0.6‰
0.06%
3957.07
2.374
2.2.7
施工图设计审查费
按建安工程造价的1.5-2‰，按0.22%考虑
0.22%
3930.00
8.646
2.2.8
防雷装置工程设计审验费
建筑物6层及以下400元/套（单个独立工程），6层以上每层增加30元
400.00
0.12
2.2.9
合同公证费
合同价0.01%
0.01%
3940.00
0.39
2.2.10
定位放线费
按每栋楼4000元计算
4,000.00
1
0.40
2.2.11
购航测图费
20.00
2.2.13
检测费
113.08
2.2.13.1
土壤中氡浓度检测费
100元/点;10M*10M网格交叉点为一点
100.00
56.9
0.57
2.2.13.2
室内空气检测费
按建筑面积计算1元/m2
1.00
30083.52
3.01
2.2.13.3
地耐力检测费
按基槽面积计算,5元/m2
5.00
949.47
0.47
2.2.13.4
电气检测费
按建筑面积计算2元/m2
2.00
30083.52
6.02
2.2.13.5
消防设施检测费
按建筑面积计算1元/m2
1.00
30083.52
3.01
2.2.13.7
地震检测费
100.00
2.2.14
办理预售证费用
按住宅和商业评估价值的0.5%收取
75.21
2.3
三通一平费
汇总后按建筑面积计算单价
266.6203866
5690
151.71
2.3.1
临时用水工程费
20.00
序号
项目
计算说明
单价（元）
面积（㎡）
总价（万元）
2.3.2
临时用电工程费
100.00
2.3.3
临时用道路工程费
30.00
2.3.4
场地平整费
按占地面积3元/m2
3.00
5690
1.71
2.4
其他费用
20.57469244
5690
11.707
2.4.1
临时围墙
每米单价250元
250.00
200
5.00
2.4.2
临时大门
5.00
1
5.00
2.4.3
其他
按建筑面积计算3元/m2
3.00
5690
1.71
3
基础设施建设费用
0.063813012
5690
363.09604
3.1
给排水工程费
24.12
3.1.1
给水工程
按实际支付
7.05
3.1.2
污雨水、道路工程
污雨水和主干道
30.00
5690
17.07
3.2
供配电工程
按实际支付
177
3.3
供气工程
按供气总户数计取
58.032
3.4
环境绿化工程费
42.07
3.4.1
环境绿化
20.00
3.4.2
大门及其他零星工程
5.00
3.4.3
园区照明
30.00
5690
17.07
3.5
其他费用
按建筑面积
61.87404
3.5.1
通信管道工程
按3元/m2考虑
3.00
5690
1.71
3.5.2
园区智能化工程
按建筑面积计20元/m2
20.00
30083.52
60.17
4
建筑安装工程费用
按建筑面积
1411.026702
30083.52
4244.865
序号
项目
计算说明
单价（元）
面积（㎡）
总价（万元）
4.1
地基处理费
按建筑面积
155.00
4.1.1
工程费
155.00
4.2
土建、安装工程费
按建筑面积
单价
3967.02
4.2.1
建安工程
按建筑面积单价计算
3930.00
4.2.2
造价咨询费
按建安工程造价的0.28%计算
11.78
4.2.3
监理费
按建安工程造价的0.6%计算
25.24
4.3
设备购置及安装费
120.00
4.3.1
电梯
30.00
4
120.00
4.4
土方回填及外运
按建筑面积计算3元/m2
3
5690
1.707
4.5
垃圾清运
按建筑面积计算2元/m2
2
5690
1.138
5
公共配套设施建设费用
按建筑面积
12.34
5.1
土建、安装工程费
按建筑面积
10.00
5.1.1
公共厕所
按要求配建一处
-
10.00
5.2
装饰装修费
2.34
5.2.1
商业配套用房
按规划要求配建
500.00
200
0.33
5.2.2
物业用房
建筑面积的0.3-0.35%配建
200.00
100.95
2.02
6
管理费用
按建设投资的1.5%计
1.50%
10234.72
153.52
7
开发期税费
11%
0.00
35.49
10.3
印花税
建筑合同金额×0.3‰=
12.73
序号
项目
计算说明
单价（元）
面积（㎡）
总价（万元）
10.4
其他（土地使用税）
每年4元/平方米，按5年考虑
22.76
10
财务费用
1472.022492
11.1
短期借款
前期到位资金=建设成本30%
使用2年计,2分息
24.000%
10222.38
1472.02
12
总投资
11895.76
大写
壹亿壹仟捌佰玖拾伍万
园
3.2、成本费用分析及说明:
1、本表中前期及后期办理手续相关费用已考虑政策性减免因素；土地出让金按8.53亩计算，共计3413.998293万元，税金包括土地使用税、印花税，综合考虑税率按销售额的11%取定。
2、经测算本项目每平方建设成本为：
11895.76万元÷31061.42平方米=3829.75元/平方米
***工程造价咨询有限责任公司
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