酒店服务行业市场分析.docx
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酒店服务行业市场分析
酒店服务行业市场分析
一、酒店市场总体发展概况
二十世纪90年代中期以前，酒店市场经历了一段十分强劲的发展阶段，仅接待海外旅游客人就从1978年的18.7万人发展到1995年207万人，同时涉外酒店也由1978年的11家酒店3858间客房发展到近250家酒店5.9万间客房。
该期间，酒店市场供需大体平衡，更有一段时间高档酒店需求大大超过了供给的增长，因此，酒店的平均日房价（特别是高档酒店的房价）居高不下，1995年成为北京饭店业绩最好的年份。
从1996年到1998年，受亚洲金融危机及全球经济衰退和国内政治经济改革及机构调整效果尚未显现等多方面的综合影响，对酒店客房的需求呈现相对缓慢增长，而酒店有效供应确在此期间快速得以实现，因此酒店入住率和房价双项下滑。
高档酒店入住率从1995年的高达72％连续下滑，降幅达8.2％，同时平均日房价从1995年的118美元下降到不足100美元，下跌幅度达31.2％。
从1999年，酒店市场受中国周边亚洲邻国经济复苏和中国良好经济环境影响，整体市场需求明显上升，但酒店供应市场的持续发展，使得酒店保持了供需增长的平衡性，因此房价呈现缓慢增长态势。
进入二十一世纪后，北京的酒店市场呈现了平稳发展态势。
纵观以上北京酒店市场发展历程，结合国内经济发展形式及酒店市场相关因素条件，北京的酒店市场今后整体仍将呈现平稳发展态势。
二、酒店市场供应分析
1.酒店市场供应总体规模大，整体保持持续增长态势，但增幅放缓
截止到2004年底，北京的酒店总数约为734家，总体的客房总量约为11.7万间，占了全国的十分之一，总体供应规模较大。
另外北京还有包括旅店、招待所、度假培训基地、酒店公寓等在内的经营性住宿设施约4000户，共有床位约50万张，房间约20万间。
从1980-2004年北京市旅游饭店（宾馆）客房数发展趋势图和1998-2004年北京市旅游饭店（宾馆）数、客房数及增长情况表与图显示情况来分析，北京酒店市场供应持续保持着增长的态势。
尤其是2000年和2001年饭店总体数量增长迅速，增长速度达30%以上。
（具体见图4-1、表4-1和图4-2）
表-11998-2004年北京市旅游饭店（宾馆）数、客房数及增长情况表
年份
数量
（家）
增长率
（%）
客房数
（万间）
增长率
（%）
1998
308
-
7
2.94
1999
344
10.5
7.2
2.85
2000
458
33.1
8.4
16.7
2001
554
21
9.3
10.7
2002
616
11.2
10.3
10.8
2003
659
6.98
10.9
5.83
2004
734
11.4
11.7
7.34
北京酒店供应市场呈现的持续增长态势，主要受到中国经济快速稳定发展创造的良好环境拉动和北京作为首都具有独特的资源吸引。
在经济方面，北京作为中国经济发展最好的城市之一，固然成为经济投资与商务的重点，2004年海外（包括港、澳、台）在京投资或设立办事机构的企业数量达9180个，相比2000年增长了35.84%；在旅游方面，北京具有独特的历史文化旅游资源，来京的国内外人员日益增长。
总之如此强大的酒店需求市场是拉动酒店供应持续增长的原动力。
随着国内外商务与旅游市场的进一步发展，北京市酒店供应市场今后仍将保持增长的态势，但增长的幅度总体会呈现放缓的趋势。
今后北京酒店供应的增长其中一个主要推动力是北京2008年举办的奥运会。
到2008年，北京市旅游饭店业将完成在申奥报告中关于饭店方面的承诺：
即星级饭店总数达到800家，客房13万间。
因此，今后几年内，北京市星级饭店的客房数量将按7%左右的速度增长，再加上许多投资商看好奥运商机，因此，2008年前北京市酒店供应仍将保持较快增长。
同时，酒店的增长在受到政策的导引和奥运后减弱效应的影响，增长幅度放缓是必然。
从政策方面来分析，奥运北京还需要的星级饭店，重点是将现有的一部分非星级旅馆经过更新改造升级，纳入其中。
另外，2008年奥运过后，尽管北京国际化进程建设拉动的商务往来愈加频繁和城市认知度的提高带动旅游新增量和返游率将有大幅度提高，但由于已有的较大规模酒店市场供应影响，新增投资酒店将大量转移，比如转移到已确定举办世界博览会的上海。
2.酒店供应以二星级和三星级饭店为主体，高星级酒店和低星级酒店具有发展空间
目前，北京饭店业的主要组成部分为二星级和三星级饭店，它们分别占到了旅游饭店总数的40%和28%左右，其次是一星级饭店，占到总数比例的10%左右，四星级饭店和非星级饭店分别占到饭店总数的9%-7%，而五星级饭店数量约占总数的4%。
这种类型的分布形成了一个中间大两头小的枣核型结构，与国际饭店业普遍存在的从低星到高星逐渐缩小的金字塔型结构相差很大。
在北京市的旅游饭店（宾馆）中，不同星级（包括未评星级）的饭店占据的数量比例也能反映中档酒店较多，高、低端酒店较小。
（具体见表-2、图-3、-4）
表-2北京星级酒店情况表
酒店级别
年代
5星
4星
3星
2星
1星
数量
所占星级酒店比例
数量
所占星级酒店比例
数量
所占星级酒店比例
数量
所占星级酒店比例
数量
所占星级酒店比例
2002
21
5%
43
11%
140
36%
151
39%
35
9%
2003
26
6%
56
13%
157
36%
167
38%
35
8%
2004
29
6%
62
13%
159
34%
184
40%
30
6%
市场供应结构中各类级别酒店在市场需求稳定发展的条件下，其市场竞争表现就呈现各不相同。
随着北京市国际化进程的加速，外商、外国游客也纷纷进驻北京，从而加大了对高档星级酒店的需求。
此外，随着国内居民收入的增加，其消费水平的提高、消费观念的转变，旅游已成为人们消费热点，依据目前的国民整体消费水平，价格实惠的酒店仍是其主要选择，这为北京低端酒店创造了发展的空间，加之政府为2008年奥运需要加强低端酒店硬件的改造和走集团化引导调整，这将有效提升低端酒店的产品品质，增强市场的吸引力，同时整个“十一五”期间的旅游住宿业的发展战略之一就是发展经济型饭店，这都利于低星级酒店发展。
对于以二、三星级为主的中档酒店，由于其较大的市场供应量和在短时间内又难以改变的事实，其今后市场的竞争激烈性是难免的，特别是2008年奥运会举办后的减弱效应对其影响更为明显。
3.酒店供应市场愈加细分化，专业型酒店成为发展方向
北京酒店规模和档位种类众多，包括旅游的星级酒店、非星级酒店及未被列入旅游酒店管理的酒店公寓、旅馆、招待所等。
从整个“十一五”期间的旅游住宿业的发展战略来看，面对目前市场供应结构的不合理，针对市场需求的多样性进行不同的细分市场，从发展经济型饭店、促进主题饭店、鼓励科技含量高的商务饭店、引导郊区度假型和会议型饭店、建设大型会展中心五个方面来调整产业结构，这也是酒店发展的一个规划方向。
随着竞争市场的愈加激烈，需求导向成为酒店发展的必然。
因此也就在北京近来出现了首家超白金五星级饭店，成为专门服务于极高端客人的最高档次饭店；也就出现了环城市旅游带的形成，随着北京市民的整体的收入水平的提高在北京的昌平、怀柔、延庆等郊区形成上百家的培训中心、休闲度假村。
同时也致使酒店式公寓强占了酒店市场的供应空白，将酒店传统的常包房的客源基本上都吸引走了，导致酒店业的出租率出现10到15个百分点影响。
面对市场，现在的酒店业服务越来越强调自身的特色，特殊的消费群体的针对性以及特殊功能的具备，逐步代替现在北京大多数酒店大而全的现象，更加强调不同酒店的不同的特殊的功能，使得服务能够更加到位。
例如，目前北京的会展业发展迅速，北京是一个政务活动中心，又是区域的经济活动中心，又是中国对外交往中心，同时又是文化中心，在这里举行会议的可能性是最大的，会议是最多的，是最频繁的，发展会展业非常具有优势，但目前实际利用酒店举行会议，却难以达到会议服务功能的要求，比较专一的有特长的会议酒店比较缺乏；还有目前多数酒店都设有部分行政商务房间，专门接待商务团队和商务客人，但目前酒店的商务服务功能比较薄弱，真正的商务酒店较少；再有专题酒店中家庭酒店的客房是专门适合一家一户来使用的，而不是传统的标准间，若在北京酒店市场供应中较早出现，也就不会有酒店式公寓强占常包客房的客源的现象；再有女士酒店、高尔夫酒店、健身酒店等。
针对酒店供应市场细分化、专业化发展趋势，依据酒店周边区域产业进行定位愈加重要。
在规划酒店定位时，酒店不是孤立的，依附于区域产业，与区域内酒店相关产业共同营造，这才能体现出专业化酒店的特性。
比如区域休闲业，餐饮业、娱乐业、购物业、商务活动、会展活动、交通等均十分重要。
4.品牌经营和集团化管理成为酒店竞争获胜的有效途径
目前，随着国际知名酒店进驻进程的加快，北京酒店的品牌经营和集团化管理成为酒店市场竞争中获胜的有效途径。
截止到2003年已进入北京酒店业市场的洲际、喜达屋、万豪、圣达特、雅高、凯悦、希尔顿、卡尔森、香格里拉、最佳西方等22家国际酒店管理集团的33个品牌，至今又有10多家国际知名酒店管理集团在北京实施布局。
这些酒店利用品牌知名度竞争优势和集团化资源共享的条件，在北京形成酒店数量占总数量的30%左右而经营收入却占总收入70%的局面。
北京酒店品牌经营和集团化管理的竞争优势在改造非星级酒店中得以证实。
目前北京有的众多青年旅舍，改造之前绝大部分是非星级的旅馆，经营都很困难，然而当他们按照“青年旅舍”的标准达标，入盟青年旅舍之后，经营状况立即改善，有的位于北京胡同深处，过去很少有人问津的旧旅馆，现在更名为“青年旅舍”后，出租率普遍较高，原因就是“青年旅舍”的品牌在世界上已有了一定的知名度。
据北京市旅游局在机场对海外旅游者的调查表明，有5%的外国旅游者希望在北京能入住青年旅舍之中。
5.旅游饭店的规模和经济总量在一定区域内高度集中，朝阳区已形成较好的酒店经营氛围
目前，北京的经营性住宿设施和旅游饭店主要集中分布在长安街沿线和CBD地区，就城区来讲则主要分布在朝阳区、海淀区和东城区。
从各区县的统计数据表明，北京全市有52%的旅游饭店集中在朝阳区、海淀区和东城区，它们实现了全市79%的营业收入、101%的利润总额和83%的税金总额。
另外，还有20%的旅游饭店集中在西城区、宣武区和丰台区。
以上区域集中了全市72%的旅游饭店、90%以上的经济总量。
更为具体分析，在北京的五星级饭店中，分布在朝阳区的约占五星级饭店数的40%，分布在东城区占28%，分布在海淀区占22%，另外零散坐落在西城区和郊区；四星级饭店朝阳区占四星级饭店数约30%，海淀区约15%，东城区约10%，西城区约11%，其它数量主要零散分布在宣武区、崇文区和丰台区。
从区域分布分析，按照国际化的进程，一个大都市它的酒店分布基本状况应该是相对集中与均匀分布的有机结合。
相对集中的酒店群，能够形成良好的酒店经营的氛围，酒店如果过于分散的话，相对独立、孤立无援，难以形成一个良好的服务氛围。
通过对目前北京酒店分布分析，朝阳已经初步形成相对集中的区域。
从北京酒店布局发展来看，受北京市未来空间发展布局的战略性规划。
即：
完善“两轴”、发展“两带”、建设“多中心”，形成“两轴—两带—多中心”的城市空间新格局影响，以星级饭店为代表的旅游食宿业的空间布局也是主要围绕上述区域形成相对密集的饭店商圈，即“泛CBD”区域、“大金融街”区域、亚奥区域和中关村区域。
目前北京的经营性住宿设施在以上几个中心的分布情况是：
CBD占10%；中关村占14%；金融街占11%；亚运村、奥运场馆占14%。
从以上大区域所占酒店比例来看，以上各区域酒店市场仍有发展空间，特别是泛CBD地区。
三、北京市酒店市场需求分析
1.北京酒店市场需求整体呈现持续增长趋势
2005年1-10月，北京市饭店共接待国内外游客1342.6万人。
其中，接待国内游客1038.4万人，比2004年同期增长15.6%；接待国外游客304.2万人，比2004年同期增长17.1%。
北京市饭店接待国内外人员增长幅度均较大，通过对2001年到2004年北京市饭店接待国内外人员变动情况来推测2005年11月和12月之和保守数量应在215.18万人，其中接待国外人员为48.98万人，接待国内人员166.20万人。
因此2005年，北京饭店共接待国内外游客可达1557.78万人，比2004年增长12.14%。
（具体可见表-3、图-4）
表-3北京酒店接待国内外人员情况表
海外人员
（万人）
国内人员
（万人）
合计
（万人）
2001年
285.79
752.75
1038.54
2002年
310.4
836.4
1146.8
2003年
185.1
822.2
1007.3
2004年
315.5
1073.6
1389.1
2005年
353.18
1204.60
1557.78
图-42001-2005北京酒店接待国内外人员增长图
通过对以上图表的分析，北京市酒店需求市场整体保持了持续快速增长，尽管受到2003年“非典”的影响，但事件过后，北京仍为商务、旅游的热点目的地。
从北京历来长期的酒店需求市场走向和影响未来的发展因素考虑，北京酒店需求市场仍将保持快速增长的态势，特别是2008年前未来三年时间，表现将更为明显。
2008年后酒店市场需求有可能出现奥运后萎缩效应，但受到北京认知度的提高影响和商务的持续发展，此现象预计较短。
2.国内旅游客仍是北京酒店市场需求主体，但商务特别是国际商务将持续保持快速增长
北京，作为中国的首都和国际著名的历史文化名城，依托区位优势和资源优势，经过二十余年的建设，已经形成了以国际旅游为中心、国内旅游为基础，二者并重发展的格局。
另外随着国内人民的收入水平的不断快速提高和生活质量的注重，旅游成为重要支出，而北京对众多国内外人员来说是重要的到达地。
（具体情况可从表-5得到体现）
表-5北京星级饭店接待住宿者情况（按住宿者类别分）
2004
2003
2004年为2003年的百分比（%）
接待量
构成（%）
接待量
构成（%）
接待住宿人次（人次）
13645223
100.0
10073505
100.0
135.5
国内住宿者
10724747
78.6
8222260
81.6
130.4
外国人
2485287
18.2
1526601
15.2
162.8
香港同胞
258678
1.9
217086
2.2
119.2
澳门同胞
9466
0.1
10065
0.1
94.0
台湾同胞
167045
1.2
97493
1.0
171.3
接待住宿人天数（人天）
30076449
100.0
24972088
100.0
120.4
国内住宿者
22164589
73.7
17390802
69.6
127.5
外国人
6817913
22.7
6509883
26.1
104.7
香港同胞
660031
2.2
596489
2.4
110.7
澳门同胞
36528
0.1
33169
0.1
110.1
台湾同胞
397388
1.3
441745
1.8
90.0
同时，随着北京国际化进程的加速、2008年奥运的举办等利好因素的拉动，更为重要的是北京良好的经济发展环境和投资条件成为国外企业来京的重要因素，从而带动北京商务人员的保持较大幅度增长和频率增多。
（具体见图-6到-9）
3.四、五星级的高档酒店市场需求旺盛，特别是四星级酒店表现突出
随着国外人员来京的快速增长和频率增多，对高档酒店的需求拉动较大，同时，国内企业受到北京良好的市场环境影响，来京开展业务也在不断提高，商务需求同样也拉动了高档酒店的需求。
（具体可从表-8、9、10、11、12）
表-8北京星级饭店接待住宿者情况（按饭店星级分）
2004
2003
2004年为2003年的百分比（%）
接待量
构成（%）
接待量
构成（%）
接待住宿人次（人次）
13645223
100.0
10073505
100.0
135.5
五星级
1797161
13.2
1175706
11.7
152.9
四星级
3466287
25.4
2469464
24.5
140.4
三星级
4810129
35.3
3647976
36.2
131.9
二星级
2370341
17.4
1899768
18.9
124.8
一星级
263718
1.9
230242
2.3
114.5
准星级
937587
6.9
650349
6.5
144.2
接待入境住宿人（人天）
30076449
100.0
24972088
100.0
120.4
五星级
4282668
14.2
3050117
12.2
140.4
四星级
7560446
25.1
5781865
23.2
130.8
三星级
10546825
35.1
7905719
31.7
133.4
二星级
4992379
16.6
3741436
15.0
133.4
一星级
606351
2.0
470672
1.9
128.8
准星级
2087780
6.9
4022279
16.1
51.9
表-9北京酒店市场出租情况表
出租率
2004
2003
2002
总计
65%
52%
62%
四星、五星合计
70%
54%
70%
五星
69%
52%
68%
四星
71%
56%
71%
一星至三星合计
60%
49%
56%
三星
62%
52%
61%
二星
59%
46%
51%
一星
44%
33%
38%
其他
65%
56%
62%
表-10北京酒店市场营业收入情况表
营业收入（万元）
2004
2003
2002
总计
1868736
1418256
1534712
四星、五星合计
1147797
792221
862398
五星
573488
372230
422226
四星
574309
419991
440172
一星至三星合计
506401
435735
444696
三星
373537
327625
328580
二星
118731
99596
105913
一星
14133
8514
10203
其他
214538
190300
227618
表-11北京酒店市场利润情况表
利润（万元）
2004
2003
2002
总计
185901
9463
64427
四星、五星合计
136395
14649
71491
五星
85426
17076
37954
四星
50969
-2427
33537
一星至三星合计
-18854
-48120
-44279
三星
-13732
-35635
-34928
二星
-3469
-11240
-8157
一星
-1653
-1245
-1194
其他
68359
42934
37215
分析以上图表表现，北京市场需求的表现因素具体分析有重大项目的拉动是重要原因之一。
中关村科技园区，朝阳需的CBD的建设，再加上金融产业园区和汽车产业的发展，这是北京这几经济发展的亮点，对北京酒店业的影响不可忽视。
第二个因素，公务旅游持续增长。
作为国家的首都，作为行政中心，应该说在公务旅游方面这几年增长得也非常迅猛。
第三个因素，就是会议市场大规模发展。
基于北京的国际交流中心、文化中心和信息中心这样的地位，使各类大型会议，国际会议甚至超大型的会议，在北京数量越来越多，规模越来越大，这样也同样形成了对饭店市场的一个重大的影响。
第四，展览市场稳定增长。
因为在经济大发展的背景，大市场的拉动，使北京的展览市场也处于稳定增长的局面。
第五，旅游市场交错变化稳中有升。
四、北京市酒店市场价格保持了稳定态势
近年来，原本竞争激烈的北京市饭店业的竞争状况一直受着非正常事件的影响：
东南亚金融危机（1996）、“9•11”事件（2001）、“非典”（2003）。
这些事件一方面加剧了饭店业的竞争，但是另一方面也使北京市各饭店，特别是主流饭店（高星级饭店、跨国集团管理的饭店）在经营运作上在逐渐趋向成熟。
从近几年来北京星级饭店的平均出租率和房价情况（见表3-12）来看，2001年和2002年各星级的饭店平均出租率基本没有变化，2003年因受“非典”的影响，各星级客房出租率全线下降；而就平均房价而言，一、二、三星级饭店的房价只呈现微增长，四星级持续下降，而五星级在“非典”期间房价非但没有受到负面影响，反而有所增长，进入2004年，其房价表现虽有所增长，但整体显现仍为稳定。
2004年，全市旅游饭店的平均房价为411元/间天，比2003年增长6%；客房出租率为65%，比2003年上升15个百分点，实现平均房价和客房出租率的同步增长。
其中：
四、五星级饭店的平均房价分别比2003年增长3%和10%；客房出租率分别比2003年提升15个和16个百分点。
二、三星级饭店在平均房价不变的情况下，客房出租率分别提升14和12个百分点。
一星级饭店在平均房价下降5%的情况下，客房出租率提升12个百分点。
表-122001-2004年北京星级饭店平均出租率和平均房价情况
平均出租率（%）
平均房价（元/间天）
2001年
2002年
2003年
2001年
2002年
2003年
2004年
5星级
68
68
52
679
673
691
758
4星级
71
72
56
452
438
425
436
3星级
64
61
52
274
275
280
279
2星级
50
51
46
191
197
204
206
1星级
44
44
33
175
192
175
167
从上表中分析，随着今后北京酒店市场的合理调整与发展，在众多利好因素带动下，北京酒店市场整体价格特别是高档价格有望呈上涨态势。
首先是北京酒店市场结构愈加的合理化，呈现高中低合理的结构布局，将使各层价格更为市场化，将有效规避非市场因素带来的不利因素，从而使的北京酒店价格呈上升趋势。
其次众多国际知名酒店集团的进入北京，带动其市场竞争将向服务质量、服务内容、市场细化等方向有序竞争，将有效规避恶性的价格竞争。
还有随着奥运和WTO的利好因素带来的有效需求的增加，将对北京酒店整体价格水平特别是五星级酒店价格提高有所促进，依据目前北京高档酒店的价格普遍较低和北京组委会有关北京市五星级酒店的房价向国际奥委会提出了的三种报价：
一是特别价格，340美元；二是优惠价格，370美元；三是标准价格，425美元，并随着北京酒店市场的调整与发展，从现在起到2008年北京奥运会举办之时，北京市
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