万科财务报表分析案例.docx
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万科财务报表分析案例
万科股分2020-2020年财务报表分析
万科企业股分2020-2020年财务报表分析
一、背景分析
（一）背景资料
1.公司法定中文名称：
万科企业股分
公司法定英文名称：
CHINAVANKECO.,LTD.（缩写为VANKE）
2.公司法定代表人：
王石
3.公司注册地址：
中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02
公司办公地址：
中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
4.公司股票上市交易所：
深圳证券交易所
股票简称：
万科A
股票代码：
000002
（二）股东组成
1.股分总数：
10,995,210,218（股）
2.截至2020年12月31日，公司共有股东1,487,388户（其中A股1,446,970户，B股40,418
户）
拥有公司股分前十名股东持股情形如下：
股东名称
股东性质
持股比例
持股总数
华润股份有限公司
国有法人
%
1,619,094,766
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002深
其他
%
184,121,543
刘元生
其他
%
133,791,208
融通深证100指数证券投资基金
其他
%
99,575,114
TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.
外资股东
%
87,455,642
易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金（易方证基（2009）947）
其他
%
87,047,066
HTHK/CMGFSGUFP-CMGFIRSTSTATECHINAGROWTHFD
外资股东
%
82,406,712
博时第三产业成长股票证券投资基金
其他
%
80,000,000
易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金（易方证基（2006）20）
其他
%
74,032,782
博时新兴成长股票型证券投资基金
其他
%
70,000,000
（三）企业进展状况
万科企业股分，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在深圳，至2020年，已在20多个城市设立分公司。
万科1988年进入房地产行业，1993年将公共住宅开发确信为公司核心业务通过量年尽力，万科慢慢确立了在住宅行业的竞争优势。
至2020年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。
昔时共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从%提升到%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
2020年公司实现营业收入亿元，同比增加%，实现净利润亿元，同比增加%。
报告期内，公司销售额第一次冲破600亿元，实现销售面积万平方米，销售金额亿元，别离比2020年增加%和%。
实现结算面积万平方米，结算收入亿元，同比别离增加%和%。
过去二十年，万科营业收入复合增加率为.%，净利润复合增加率为%；公司在进展进程中前后入选《福布斯》“全世界200家最正确中小企业”、“亚洲最正确小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次取得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最正确公司治理、最正确投资者关系等奖项。
（四）行业状况
从产品和科技进步角度来讲，随着产品技术的进步，房地产市场已经大体上实现了以产品为主题的产业化。
由于竞争日趋猛烈，房地产创新再也不是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素知足消费者的需求。
中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，和中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的以后进展带来前所未有的机缘和挑战。
宏观整体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表此刻所有制、规模、效益等三个方面。
2020年房地产业进展状况：
1.政府持续出台刺激政策，市场住房需求开始集中释放：
2020年，全国商品房销售面积
亿平方米，同比增加%；商品房销售总额达亿元，同比增加%，其中，商品住宅销售额亿元，同比增加%。
2.房价强劲上升，各地域价钱普遍上涨；
3.房地产企业投资增加，新开发土地面积增加；
目前房地产业进展形势：
1.进入2020年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理
性进展；
2.估量2020年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；
3.低碳经济与节能环保的理念慢慢深切人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。
可否率先完成绿色转型，关于参与绿色经济背景下的市场竞争相当重要。
二、关注审计报告的措辞
从审计报告的措辞来看，该审计报告是一个无保留意见的审计报告。
这就意味着，注册会计师以为，公司的财务报表，符合以下条件：
（一）会计报表的编制符合《企业会计准那么》和国家其他财务会计法规的规定。
（二）会计报表在所有重要方面恰本地反映了被审计单位的财务状况、经营功效和
现金流量情形。
（三）会计处置方式遵循了一致性原那么。
（四）注册会计师已依照独立审计准那么的要求，完成了必要的审计程序，在审计过
程中未受阻碍和限制。
（五）不存在阻碍会计报表的重要的未确信事项。
（六）不存在应调整而被审计单位未予调整的重要事项。
此无保留意见的审计报告，意味着注册会计师以为财务报表的反映是公平的，能
知足非特定多数的利害关系人的一起需要，并对发表的意见负责。
同时也说明被审计单位的内部操纵制度较为完善，能够是审计报告的利用者对被审计单位的财务状况、经营功效和现金流量具有较高的信任度。
三、资产欠债表分析
依照万科2020年资产欠债表，编制资产欠债表的趋势分析表，如表1所示。
表1资产欠债表趋势分析表
2009年12月31日
项目
2009
2008
增（减）%
结构%
2009
2008
流动资产：
货币资金
23,001,923,
19,978,285,
交易性金融资产
740,
0
-
应收票据
0
0
-
应收账款
713,191,
922,774,
预付款项
8,736,319,
3,160,518,
应收利息
-
应收股利
-
其他应收款
7,785,809,
3,496,096,
存货
90,085,294,
85,898,696,
一年内到期非流动资产
-
其他流动资产
-
流动资产合计
130,323,279,
113,456,373,
非流动资产：
可供出售金融资产
163,629,
167,417,
持有至到期投资
-
长期应收款
-
长期股权投资
3,565,383,
2,485,725,
投资性房地产
228,143,
198,394,
固定资产
1,355,977,
1,265,332,
在建工程
593,208,
188,587,
工程物资
-
固定资产清理
-
生产性生物资产
-
油气资产
-
无形资产
81,966,
-
商誉
-
长期待摊费用
31,318,
25,268,
递延税款资产
1,265,649,
1,449,480,
其他非流动资产
-
非流动资产合计
7,285,275,
5,780,206,
资产总计
137,608,554,
119,236,579,
项目
2009
2008
增（减）%
结构%
2009
2008
流动负债：
短期借款
1,188,256,
4,601,968,
交易性金融负债
0
1,694,
应付票据
30,000,
0
-
应付账款
16,300,047,
12,895,962,
预收账款
31,734,801,
23,945,755,
应付职工薪酬
806,504,
517,762,
应缴税费
1,176,877,
-861,985,
+
应付利息
122,643,
219,884,
应付股利
-
其他应付款
9,258,734,
9,968,304,
一年内到期的非流动负债
7,440,414,
13,264,374,
其他流动负债
-
流动负债合计
68,058,279,
64,553,721,
非流动负债：
长期借款
17,502,798,
9,174,120,
应付债券
5,793,735,
5,768,015,
长期应付款
-
专项应付款
-
预计负债
34,355,
41,729,
递延所得税负债
802,464,
867,797,
其他非流动性负债
8,408,
12,644,
非流动性负债合计
24,141,762,
15,864,308,
负债合计
92,200,042,
80,418,030,
股东权益：
股本
10,995,210,
10,995,210,
资本公积
8,557,716,
7,853,144,
盈余公积
8,737,841,
6,581,984,
未分配利润
8,808,398,
6,184,277,
外币报表折算差额
276,721,
277,307,
归属于母公司所有者权益合计
37,375,888,
31,891,925,
少数股东损益
8,032,624,
6,926,624,
所有者权益合计
45,408,512,
38,818,549,
负债及股东权益总计
137,608,554,
119,236,579,
（一）资产欠债表整体状况的初步分析
1、资产状况的初步分析
公司的资产总额由年初的.97万元增加到年末的.48万元，同比增加了
%。
资产总额增加的要紧缘故在于：
流动资产增加了万元，长期股权投资增加了万元，固定资产增加了万元，在建工程增加了万元，无形资产增加了万元。
可见流动资产的增加仍是最要紧的缘故。
从资产结构来讲，流动资产占比为%，这一比例很高，说明公司经营较为灵活，但应注意自身的稳固性。
非流动资产占比由年初的%增加到年末的%，公司的资产结构略有调整。
相较较来讲，流动资产和非流动资产在昔时都有增加，其中流动资产的增幅为%，非流动资产增幅为%。
很明显的，非流动资产增加速度快于流动资产。
另外，公司昔时销售收入增加%，大于流动资产的增加比，说明公司流动资产的经营质量和利用效益有所提高。
2、欠债与所有者权益的初步分析
欠债与所有者权益增加的缘故在于：
流动欠债增加万元，非流动欠债增加了万元，所有者权益增加了万元。
可见，非流动欠债的增加额最大。
从欠债和所有者权益的结构来看，流动欠债占比为%，非流动欠债占比为%，所有者权益占比为%。
由这些比例可见，公司对短时间资金的依托性仍是很强的，面临的偿债压力也较大，风险水平相对会高些。
相对而言，流动欠债、非流动欠债和所有者权益都有增加，流动欠债增加%，非流动欠债增加%，所有者权益增加%。
可见，长期资本增加速度快于流动资本，且长期资本总额比重上升了%，说明公司调整了资本的组成，使风险有所减弱，固然筹资本钱也会相应增加。
（二）资产要紧项目分析
1.货币资金及其质量分析
从整体规模来看，公司货币资金同比增加了%，略小于资产的增幅，因此其占资本总额的比重由年初的%下降到年末的%。
尽管稍有下降，但公司货币资金持有量在同行业中也处于较高的位置（如图1所示）。
相对来讲，资产的平安性较强，质量较高。
另一方面，货币资金的增加速度由快于流动资产（%），货币资金占流动资产的比重有所上升，公司应付市场转变的能力取得增强。
货币资金较丰裕，能知足公司交易性、预防性和投机性动机。
但公司在运用资金方面可能比较保守，存在资金闲置问题。
2.应收账款及其质量分析
应收账款同比下降了%，其在资产总额中的占比由年初的%下降到年末的%。
在同行业中，公司的应收账款自2006年以来处于相对较高的水平（如图2所示）。
在昔时，公司营业收入上涨了%，在此种情形下，应收账款占比不但不升反而有较大幅度的下降（如图3所示），说明公司销售商品回款超级好，公司昔时加速了货款的回笼，可能采取了较为严厉的信誉政策。
而公司昔时货币资金增加也证明了这一点。
从应收账款附注披露能够看出，公司应收账款中1年之内的应收账款所占的比例超级大，而且3年以上的应收账款计提了较为充分的坏账预备。
从应收账款前5名单位欠款情形来看，均属非关联方且账龄在1年之内，相对较为平安，回款可能性较大。
3.预付款项及其质量分析
预付款项同比增加了%，其在资产总额中的占比也由年初的%增加到了年末的%，公司预付款项有大幅的增加。
依照预付款项附注披露，公司应付账款要紧包括预付地价款、土地保证金、工程款及设计费等。
其中3年以上预付款项中有亿元土地过户已在踊跃处置中，收回概率专门大。
但鉴于对公司预付款项金额、账龄的考虑，仍是应当踊跃增强对预付款项的治理。
4.其他应收款及其质量分析
其他应收款同比增加了%。
就其他应收款的规模而言，它由年初的349610万元激增至年末的778581万元。
从附注中了解到，其他应收款增加的要紧缘故是单项金额重大的其他应收款——主若是为合营公司项目开发所垫付的资金的增加，说明其他应收款收关联方交易阻碍较大。
依照账龄来看，那么主若是账龄在1年之内的其他应收款。
而关于账龄较长和风险较大的其他应收款公司集体较为充分。
但应注意的是，公司其他应收款的数额远大于应收账款，可能有一些不明缘故的占用，是不是存在操纵利润的情形需要进一步分析。
5.存货及其质量分析
存货同比增加了%，在资产总额中的占比由年初的%减少到了年末的%。
在同行业中，与其他企业水平接近，处于相对较低的位置（如图4所示）。
存货的增加速度慢于流动资产增加速度，使得存货的比重下降，公司存货占用资金相对下降。
但就公司自身来讲，存货占比仍是很高的，在流动资产中，年末存货占比更是达到了%，因此它的质量决定了流动资产的质量，公司仍应当注重对存货的治理。
值得注意的是，存货总额增加，但依据存货附注披露，已完工开发产品却有所下降，可见公司产品销售状况仍是专门好的。
6.长期股权投资及其质量分析
长期股权投资同比增加%，在资产总额中所占的比重也由年初的%增加到年末的%。
公司的长期股权投资额在昔时有了较大幅度的上涨。
依照附注披露，公司的长期投资要紧用于对合营公司和联营公司的投资。
长期股权投资增加的要紧缘故也要紧在于对这两类公司投资的增加。
长期股权投资的增加和前面关于货币资金项目的分析，说明公司资金来源比较充沛，而且在不阻碍正常生产经营的情形下，公司从长期股权投资中取得了更多的收益。
另外，公司昔时没有计提减值预备，预示着公司长期股权投资的质量维持了上年水平。
但那个地址需要注意，依照附注披露，公司对长期股权投资采纳的是权益法确认投资收益。
公司所确认的投资收益通常会大于所收到的现金，形成投资收益与现金流入不一致的情形。
7.固定资产及其质量分析
固定资产同比增加了%，但由于固定资产增加速度慢于资产总额，因此致使固定资产在资产总额中的占比由年初的%变成年末的%，略有下降。
在同行业中，公司固定资产在最近几年来处于较高的水平（如图5所示）。
由附注披露可知，昔时固定资产新增9064万元，主若是由于在建工程的转入，说明公司前期投资建设的技术改造和改建扩建项目已转化为公司的生产能力。
另外，由于公司没有临时闲置的资源，可见其对固定资产的利用仍是比较有效的。
8.无形资产及其质量分析
公司在昔时拥有了占资产总额比重为%无形资产。
据无形资产附注披露，该无形资产要紧为自用物业的土地利用权。
作为非高新技术类企业，公司目前的无形资产组成比重仍是合理的。
在同行业中，由于昔时公司取得了这一土地利用权，使得公司的无形资产相关于其他同类企业处在了较高的水平上（如图6所示）。
若是公司能在无形资产项目上维持这种上升的态势，那么公司将具有更强的可持续进展能力。
（三）欠债要紧项目分析
1.对短时间借款的分析
短时间借款同比下降%，在权益总额中所占的比重由年初的%下降到年末的%。
就行业特点而言，房地产企业的短时间借款占比和绝对额都可不能很高，而且最近几年来呈现出必然的下降趋势。
在同行业中，公司的短时间借款处于较合理的水平（如图7所示）。
昔时短时间借款的减少很明显，由短时间借款附注披露可知，减少的要紧缘故是公司的质押借款即公司持有的子公司的债权作为质押的急剧下降。
而且据披露，公司昔时已无到期未归还的短时间借款。
相对来讲，公司以后面临的短时间内偿债压力较低。
2.对应付单据的分析
昔时公司增加了3000万元的银行承兑汇票。
由于应收单据付款时刻具有很强的约束力，若是到期不能支付，会对公司的信誉和尔后的资金筹集产生负面阻碍。
因此，应当预测以后的现金流量，保证按期偿付。
可是，公司应付单据的金额并非算多，所占比重也较低，因此相对来讲，偿付压力不大。
3.对应付账款的分析
应付账款同比增加了%，占权益总额的比重也由年初的%增加到年末的%，而且应付账款的增加速度明显快于流动欠债。
在同行业中，公司的应收账款处于一个较高的水平（如图8所示）。
据应付账款附注披露，公司应付账款的增加要紧来自于预提地价和应付及预提工程款的增加。
值得注意的是，在昔时公司一方面较大幅度地减少应收账款，另一方面又增加应付账款，充分利用无息的营运资金，这种快收慢付的商业运营模式，对公司来讲何尝不是一种精湛的理财方式。
但公司应注意保证及时偿付应付账款，从而可不能对公司信誉和以后进展产生不良阻碍。
4.对预收账款的分析
预收账款同比增加了%，在权益总额中的占比也由年初的%增加到年末的%。
从绝对额来看，预收账款增加了778904万元。
资料显示公司预收账款最近几年来维持在较稳固的水平，在同行业中也处于较合理的水平（如图9所示）。
另外，公司的营业收入同比增加了%，也显现了较大幅度的上升。
公司最近几年来的营业收入和预收账款以几乎一致的态势不断上升（如图10所示），专门好地说明了公司的预收账款越多，它的产品越受市场欢迎，也预示着它以后收入将越快地增加。
5.对应付职工薪酬的分析
应付职工薪酬同比增加了%，占权益总额的比重也由年初的%上升到年末的%，其增加速度明显快于欠债的增加。
但公司的应付职工薪酬附注中却没有对这一情形作出详细的说明。
6.对应缴税费的分析
应缴税费同比增加了%，占权益总额的比重由年初的%上升到%。
即由年初的多交的或由以后年度抵交税金变成较大金额的应缴纳的税金。
而且据应缴税费附注披露，昔时公司将预缴税费人民币197948万元计入资产科目。
7.对应付利息的分析
应付利息同比下降了%，占权益总额的比重由年初的%下降到年末的%。
由应付利息附注披露显示，公司应付利息减少的要紧缘故是大量偿付了长期借款利息。
8.对长期借款的分析
长期借款同比增加了%，占权益总额的比重由年初的%上升到年末的&。
昔时公司的长期借款显现了大幅度的增加，但是在同行业中，公司的长期借款仍是处于较低的水平（如图11所示）。
可见相当比例的长期借款和慢慢增加的长期借款比重是房地产行业的行业特点和趋势。
固然，推测这也同政府出台的刺激经济的政策有关。
昔时公司采取了相对上一年年更为保守的筹资方式，偿付压力相对减小。
依照房地产行业的资金持有特点，通过举借长期借款来筹措长期占用的资金，关于公司来讲意味着更多的利益。
9.对估量欠债的分析
估量欠债同比下降了%，占权益总额的比重由年初的%转变为年末的%，有所下降。
依照估量欠债附注披露，其减少的要紧缘故在于产品质量保证即为项目后期保护所预提的客户补偿预备的减少。
（四）所有者权益分析
所有者权益较上一年上涨了%，占权益总额的比重也由年初的%增加为%。
这一增加，主若是盈余公积%和未分派利润%的增幅较大，显然公司盈利是资产增加的要紧资金来源。
这也意味着，投资者投入公司的资本不但取得了保值，而且还取得了增值。
（五）资产欠债表的整体评判
综上所述，公司的资产整体质量较好，能够维持公司的正常周转。
从资产来看，资产的流动性和平安性都比较高。
货币资金比重小幅上升，公司应付市场转变的能力取得增强，但可能存在资金闲置问题。
公司存货比重下降，公司存货占用资金比重下降。
流动资产经营质量较上期提高较多。
从资产散布来看，公司在同行业中比较合理。
从欠债和所有者权益来看，经营性欠债水平较高，比重专门大，说明公司的资金来源以营业为主，比较正常，运营本钱比较低。
公司债权人提供资金所占的比重即欠债占比在同行业中也处于较为合理的水平（如图12所示）。
欠债和所有者权益都在增加，增加速度较为接近。
由于公司欠债所占比重较大，因此尽管长期借款相关于短时间借款其比重更大一些，公司仍然面临必然的偿债压力。
四、利润表分析
依照万科2020年利润表，编制利润表的趋势分析表。
如表2所示。
表2利润趋势分析表
2009年度
项目
增（减）/%
2009结构/%
2008结构/%
一、营业总收入
二、营业总成本
其中：
营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用
财务费用
资产减值损失
加：
公允价值变动收益
投资收益
其中：
对联营公司和合营公司的投资收益
三、营业利润
加：
营业外收入
减：
营业外支出
其中：
非流动资产处置损失
四、利润总额
减：
所得税费用
五、净利润
归属于母公司所有者的净利润
少数股东损益
六、每股收益
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