拿地可行性报告模板.docx

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拿地可行性报告模板.docx

拿地可行性报告模板

第一部分:

项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市的地理位置,项目地段的定性描述。

附图:

项目在该城市的区位图,与标志性建筑物的相对位置和距离等。

二、宗地现状

1、四至范围。

2、地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较。

3、地面现状及完整性,包括宗地内是否有水渠、沟壑及高压线等对开发有较大影响的因素;土地及周边是否有化学污染、放射性、特殊气味及易燃易爆危险源;是否有市政代征地、绿化带、铁路线、市政道路、江河湖泊等因素分割土地。

4、地面建筑物及现有单位和居民情况(指未拆迁完成的项目),包括具体居住人数、户数,单位数量、规模等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响。

5、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠等情况。

6、地质情况,包括土质、承载力、地下水位和抗震性要求等。

附图:

地形地貌平面图,标记四至范围及相关数据,反映宗地地形地貌。

三、项目周边的社区配套

(一)周边3公里范围内的社区配套

1、交通:

项目周边的公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

2、教育:

大中小学及教育质量情况。

3、医疗:

医院等级和医疗水平情况。

4、大型购物中心、主要商业和菜市场等。

5、文化、体育、休闲娱乐设施。

6、银行、邮局及其他配套设施。

(二)周边3公里外但可辐射范围内的主要社区配套

四、大市政配套

1、道路现状及3年内规划:

包括现状的主要道路及路幅,规划道路及路幅,规划实施的时间,与宗地的关系及影响。

2、供水、雨水、污水管线状况:

现有管线走向、管径及未来规划和实施时间。

3、电力及通讯(有线电视、电话、网络)管线状况:

现有线路走向、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。

4、燃气管线状况:

现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。

5、供热及生活热水管线状况:

现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。

五、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积等。

2、住宅建筑面积、公建建筑面积,配套设施面积,地上及地下建筑面积,计容积率建筑面积,可售建筑面积等。

3、综合容积率、住宅及公建分地块容积率,车位配比等。

4、建筑密度、绿化率及控高。

5、其他。

附表:

项目用地及主要规划指标(参考表一)

第二部分:

法律及政策性风险分析

一、法律风险

1、土地性质、类别和土地所有权的归属,如果是系统内土地资源,应明确是锦鲤中心土地还是股份公司土地;股份公司土地应明确是出让地还是作价出资土地,以及原土地出让金额或作价出资额。

2、项目取得的方式和步骤,应明确项目通过何种方式获得,包括土地竞拍/土地变性/股权转让/项目转让等,在项目取得过程中的不确定因素,是否涉及拆除铁路专用线等特殊设施及其影响因素。

3、项目取得的主要程序,需要政府有关部门批准的主要环节和审批时间,可能存在的法律风险和应对措施。

4、项目合作方式及风险评估:

包括是否有合作方,合作采用的主要方式,合作方的背景及实力,合作的主要目的,可能存在的法律风险因素等。

二、政策风险

1、当地政府对外来投资者的态度,政府有关部门的工作作风和办事效率等。

2、当地政府对本项目的关注程度,与政府的合作关系,可以利用的公共关系资源。

3、近期已出台或可能出台的有关政策对本项目的主要影响和风险因素。

三、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法和规性,以及项目可能存在的政策风险和风险的可控性进行总体评价。

第三部分:

区域房地产市场分析

一、城市宏观经济分析

1、项目所在城市宏观经济状况:

包括产业结构、GDP、财政收入、人口、居民收入及消费结构,与同类城市的比较分析等。

2、当地城市的近期和中期发展规划、功能布局、基础设施等与项目开发密切相关的其他情况。

3、项目所在区域在城市中的地位及发展方向。

二、城市及区域房地产市场发展状况

1、城市房地产市场的主要发展指标:

包括近三年城市房地产市场的基本情况,年开工量/竣工量,年供应面积/销售面积,销售金额/销售均价,房地产开发投资及土地供应及成交情况等。

2、区域房地产市场在城市中的地位及占比:

项目所在区域房地产市场的主要发展状况与数据,在所在城市的地位及占比情况。

3、已进入区域房地产市场的主要开发商及基本发展状况。

三、区域房地产市场供求分析

1、前3年及未来5年内区域土地市场状况:

包括土地供应及成交的整体状况,成交面积及价格的变化,土地供应方式和供应结构等。

2、区域内各档次产品的供应状况:

各档次产品的主要特征,尤其是与本案类似物业的特征,包括产品形式、开发规模、开发周期、平均售价、平均去化率等。

3、区域内竞争楼盘的基本状况及比较分析。

4、结论:

本案在区域内的市场机会与竞争态势,拟开发产品的价位区间及产品形式,本项目在开发中的营销焦点问题。

四、项目目标客户群和市场定位

1、本项目的主要目标客户群:

分析目标客户群的主要特征,包括区域来源、行业特点、产品偏好、购买方式、关注点与主要诉求等,初步确定目标客户群的辐射范围。

2、项目的基本市场定位结论及产品建议。

第四部分:

规划设计初步方案

一、规划设计的可行性分析

1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下,进行基本的建筑排列,主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。

如:

地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质的状况、河流、道路、其他建筑物等对产品设计的影响及解决的方案。

3、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。

如:

治安环境、噪音环境、污染环境、空气情况、危险源等因素对产品规划设计的影响及解决方法。

4、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。

如:

商业设施(大型购物中心)、体育娱乐公园等休闲场所、学校、医院、银行等生活设施对项目规划设计影响。

二、初步规划设计思路

1、规划设计的主要思路:

产品体现的主要概念、主要设计风格、设计特点等。

2、项目的产品类型:

住宅与公建的区域分布及比例,住宅产品的主要类型(多层/高层/洋房/联排/别墅)及比例分配,户型结构和主力户型,对产品差异性的考虑等。

第五部分:

项目开发及销售计划

一、项目开发计划:

对项目分期开发建设的设想,主要分期开发方案和计划,各期开竣工时间及工期安排,各期开工建设规模,在区域市场中的占有率等。

二、项目销售计划:

项目各期开盘销售的时间、销售价格、销售面积和销售周期,销售各期在区域中的市场占有率,实现销售计划的有关对策和措施。

第六部分:

投资及收益分析

一、成本预测与分析

根据规划设计的初步方案对项目成本进行测算,并说明测算的主要依据、运用指标和计算方法。

在指标不确定或多种方案时,可进行多方案的成本测算和分析。

附表:

项目成本测算表(参考表二)

二、收益测算表与分析

根据项目与产品定位的初步方案,结合区域竞争项目的实际销售情况,确定产品的计划销售价格,进行项目的收益测算和分析,编制项目收益测算表和年度利润计划表。

 

附表:

项目收益测算表(参考表二);项目年度收益计划表(参考表三)

三、资金测算与分析

根据项目开发进度,制定项目资金筹措计划和销售回款计划,编制项目的现金流量表,测算项目启动资金、最大资金占用金额和项目资金平衡时间。

附表:

项目现金流量表(参考表四);

四、投资评价指标测算与分析

根据成本和收益测算数据,计算项目的主要投资评价指标,主要包括销售利润率、成本利润率、投资回收期、内部收益率和净现值等指标(参考表五)

1.销售利润(净利润)率:

利润(净利)/总销售收入*100%。

2.成本利润(净利润)率:

利润(净利)/总成本*100%。

3.静态投资回收期:

不考虑资金的时间价值,净收益抵偿总投资的时间。

4.动态投资回收期:

考虑资金的时间价值,项目净收益抵偿总投资的时间。

5.内部收益率:

各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。

6.净现值:

按基准收益率将各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。

7.盈亏平衡点分析:

(1)保本售价:

即销售净收入等于总投资额时的平均售价,计算公式S=C/(1-T1).

(2)保本销售率:

假设项目全部建成,已销售部分所获净利等于未销售部分成本的销售比例,计算公式R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2].

式中:

C:

表示单位成本;

R:

表示保本销售率;

S:

表示单位售价;

T1:

表示营业税率;

T2:

表示所得税率。

五、项目敏感性分析

1、成本敏感性分析,分析总成本或单项成本每上升一定比例对收益的影响程度(参考表六)。

2、售价敏感性分析,分析销售价格每上升一定比例对收益的影响程度(参考表七)。

第七部分综合分析及结论

一、项目综合分析

通过对项目所处区域房地产市场的发展情况及竞争态势,结合公司发展战略和资源状况,对项目进行综合分析。

二、结论与建议

结合综合分析情况,确定项目的约束条件(如土地价格上限等),得出项目的可行性结论,并提出下一步的工作建议。

参考表格

表一:

项目用地及主要规划指标

表二:

项目成本与收益测算表

表三:

项目年度收益计划表

表四:

项目现金流量表

表五:

投资评价指标测算表

表六:

成本敏感性分析表

表七:

售价敏感性分析表

表一:

项目用地及主要规划指标

地块名称

位置

区域位置

市区

四至

西

用地面积(平方米)

容积率

控告(米)

备注

其中

建设用

地面积

住宅用地

公建用地

其他用地

小计

代征用

地面积

绿地

----

----

道路

----

----

其他用地

----

----

小计

----

----

合计

总建筑面积(平方米)

计容积率建筑面积

(平方米)

可售面积(平方米)

不可销售面积(平方米)

 

地上

住宅

办公

商业

小计

地下

车库

其他

小计

合计

其他

综合容积率

建筑密度

绿化率

备注

 

表二:

项目成本与收益测算表

规划指标

用地面积

(平方米)

总建筑面积

(平方米)

计容积率建筑面积(平方米)

地下建筑面积(平方米)

住宅

公建

合计

成本预测

项目

建筑面积单价

(元/平米)

计容积率面积单价(元/平米)

总金额(万元)

计算说明

一、直接成本

(一)、土地成本

1、土地出让金

2、土地契税

(二)、开发前期费

(三)、建安成本

1、地上住宅

2、地上公建

3、地下部分

(四)、红线内市政工程费

(五)、环境及配套设施费

二、间接成本

(六)、管理费用

(七)、财务费用

(八)、销售费用

(九)、营业税及附加

(十)、不可预见费

三、总成本

收益预测

四、销售收入

1.、住宅销售收入

2、公建销售收入

3、地下车库销售收入

五、销售利润

六、所得税

七、税后利润

表三:

项目年度收益计划表

经济指标

2011年

2012年

2013年

2014年

合计

销售面积(平方米)

销售金额(万元)

结算面积(平方米)

营业收入(万元)

单位利润(元/平方米)

净利润(万元)

表四:

项目现金流量表

基准收益率(年):

时间

合计

★★★★年★季度

★★★★年★季度

★★★★年★季度

★★★★年★季度

★★★★年★季度

★★★★年★季度

★★★★年★季度

★★★★年★季度

周期序号

1

2

3

4

5

6

7

8

一、现金流出

1、土地价款

2、建设费用

3、间接费用

4、其他支出

二、现金流入

1、销售金额

2、其他流入

三、当期现金净流量

四、开累现金流量

五、净现值

六、累计净现值

表五:

投资评价指标测算表

投资评价指标

测算值

计算公式

备注

所得税前销售利润率

所得税后销售利润率

所得税前成本利润率

所得税后成本利润率

静态投资回收期

动态投资回收期

内部收益率

项目启动资金(万元)

最大资金占用(万元)

净现值(万元)

表六:

成本敏感性分析表

经济指标

预测成本×90%

预测成本×95%

预测成本

预测成本×105%

预测成本×110%

单方成本(元/平方米)

总成本(万元)

税前利润(万元)

税后净利(万元)

销售净利率

内部收益率

保本售价(元/平方米)

表七:

售价敏感性分析表

经济指标

预测售价×90%

预测售价×95%

预测售价

预测售价×105%

预测售价×110%

销售单价(元/平方米)

销售收入(万元)

税前利润(万元)

税后净利(万元)

销售净利率

内部收益率

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