房地产上市公司财务绩效评价研究.docx

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房地产上市公司财务绩效评价研究

摘要：

房地产业在过去十五年来都是我国国民经济的基本承载体，在国民经济的高速增长中发挥着重要的作用。

而近十年里，房地产行业的发展成了我国经济的“晴雨表”。

从总体上说，房地产业在经济体系中发挥着“基础性、先导性和支柱性”的作用，房地产行业发展的健康与否也关系在整个国民经济发展的状况作为一个典型的资本密集型产业，房地产行业受宏观经济政策的影响非常大。

房地产上市公司作为整个发展企业的“领头羊”，代表了整个房地产行业的发展。

本文主要研究的是房地产上市公司财务绩效评价，从理论和实证的角度出发,在参阅国内外关于财务绩效评价的文献的基础上,对我国房地产上市公司的经营过程中的财务绩效评价体系进行分析，在反映企业经营的真实情况的基础上分析实证分析的结果，并提出针对性的建议，找出房地产上市公司整体存在的问题，为房地产企业财务绩效评价的改进做出一定的贡献。

关键字：

房地产财务绩效评价

Financialperformanceevaluationoflistedrealestatecompanies

Abstract:

therealestatesectoroverthepast15yearsisthebasiccarrierofChina'snationaleconomyandplayedanimportantroleintherapidgrowthofthenationaleconomy.Innearlyadecade,therealestateindustryhasdevelopedintoChina'seconomic"barometer".Generalsays,therealestateindustryplaysintheeconomy,"fundamental,guidingandpillar"roleofhealthbutalsoforthedevelopmentofrealestateindustryinthedevelopmentofthenationaleconomyasawholeasatypicalcapital-intensiveindustries,therealestateindustryisgreatlyinfluencedbymacroeconomicpolicy.Realestatecompaniesasawholedevelopmententerprise"bellwether"representsthedevelopmentoftheentirerealestateindustry.Papermainresearchofisrealestatelistedcompanyfinancialperformanceevaluation,fromtheoryandempiricalofanglestarting,inseebothathomeandabroadonfinancialperformanceevaluationofliteratureofbasedShang,onChinarealestatelistedcompanyofbusinessprocessintheoffinancialperformanceevaluationsystemforanalysis,inreflectenterprisebusinessofrealsituationofbasedShanganalysisempiricalanalysisofresults,andproposedtargetedofrecommends,findrealestatelistedcompanyoverallexistsofproblem,forrealestateenterprisefinancialperformanceevaluationofimprovedmademustofcontribution.

Keywords:

performanceevaluationofrealestatefinance

目录

1绪论 2

1.1研究背景和意义 2

1.1.1研究背景 2

1.1.2研究意义 2

1.2研究方法 3

1.2.1文献法 3

1.2.2比较分析方法 3

1.3国内外研究综述 3

1.3.1国外对绩效评价的研究 3

1.3.2国内对绩效评价的研究 3

1.3.3我国房地产上市公司财务绩效评价的研究 4

2我国房地产上市公司发展概况 4

2.1我国房地产上市公司发展概括及特点 4

2.1.1发展周期性 4

2.1.2发展的区域性 5

2.1.3发展的不均衡性 5

2.2我国房地产上市公司发展面临的问题 5

2.2.1房地产财务投资风险较大 5

2.2.2对房地产政策较为敏感 5

2.2.3房地产上市公司开发周期长 6

2.2.4缺乏核心竞争力 6

2.3建立房地产上市公司财务绩效评价指标体系的必要性 6

2.3.1财务绩效指标评价体系及时反馈企业信息 6

2.3.2债权人可以通过对上市公司财务绩效评价进行风险判定 6

2.3.3为政府政策提供依据 6

3上市公司绩效评价的指标体系设计 7

3.1数据来源 7

3.2样本选取及依据 7

3.2.1盈利能力指标 7

3.2.2偿债能力指标 7

3.2.3资产营运资本 8

3.3我国房地产上市公司财务绩效评价指标体系的建立 8

4房地产上市公司财务绩效评价实证研究 8

4.1财务绩效评价指标的分析与评价 8

4.2综合财务绩效评价 9

4.2.1主成分分析法的基本思想 9

4.2.2主成分分析法的实证应用 10

4.3实证分析结果及建议 11

4.3.1实证分析结果 11

4.3.2措施与建议 12

5结论 13

参考文献 14

致谢 15

1绪论

1.1研究背景和意义

1.1.1研究背景

房地产企业作为国民经济的支柱产业，随着国家对于房产政策的调控，其经营状况与未来的发展走向也随之改变。

自2005年开始，中央出台了一系列严厉、全面、深入的宏观调控政策，这就是后来的“新老国八条”；相继2006年的宏观调控手段再次升级，出台“国六条”及“国十五条”以及“171号”限外政策。

此后的一系列政策对楼市进行了深度调整。

2009年后，房地产市场出现观望局面，因为全球性的金融危机对楼市带来了一定的影响，也影响了政府对房地产行业的调控方向和政策——由控制转为促进。

出台了一系列鼓励购房、减免税收、降低利率等刺激手段，这对于房地产企业来说无疑是“暖冬”政策，一方面保证了社会经济的快速发展，也稳定了民心，给房地产企业信心。

中国房地产市场可以说是典型的“政策市场”，其变化也关系到了房地产企业的走向，这对于上市公司绩效评价分析中不得不面对的显示和背景。

对于上市房地产企业的经营评价，首先需要对企业经营业绩的财务绩效评价评价，这是核心内容，需要通过一系列的数理统计和运筹学原理，依据特定的指标和标准做定量的对比分析，才能对一个企业经营过程中的效益和业绩做出综合、合理的评价。

同时，也可以反映出房地产上市公司的实际经营水平，有助于暴露出分经营和发展中存在的问题，并针对问题提出相应的改善措施和意见，其目的是提高公司的经营效益。

改善内部的财务经营管理，应对外部竞争带来的危机。

1.1.2研究意义

金融危机过去已经六年之久，但是对房地产企业的影响依旧未消散，特别是我国经济迈入“新常态”阶段，以扩大内需为主，然而政策的转变使得我国房地产业受到了很大的冲击，2015年全年总体状况并不乐观，陷入低迷。

房地产企业要想平稳度过难关，就需要不断从提高自身的经营管理水平入手，不断提高核心竞争力，来抵御企业内部和外部的风险。

上市公司充当着典型代表和领头羊的角色，他们大都是行业中规模较大，各方面能力较为突出的公司。

上市公司的经营水平在整个房地产业中都具有很强的代表性，与此同时上市公司的成功经验也常被其它企业所借鉴。

因此，对房地产上市公司的经营业绩评价及基于评价结果的经营管理方法的改进就显得尤为重要。

在整个房地产业中，上市公司是房地产企业实力的代表，无论是经营规模、企业市值都较为突出，经营水平和财务管理水平在房地产企业中具有代表性，所以上市公司的成功经验也常被其它中小企业所借鉴学习，这成为了本文研究的主要对象。

本文通过实证的方法，分析当前房地产上市公司财务绩效的整体水平，分析房地产上市公司的财务绩效评价，在科学评价的基础上针对出现的问题提出针对性的措施和建议，为投资者的资本市场投资提供理论依据。

1.2研究方法

1.2.1文献法

图书馆和知网查阅与“房地产行业上市公司绩效评价”的相关论文、专著文献，并把零散的资料进行总结和归纳，为本篇论文的写作打下理论基础。

1.2.2比较分析方法

对近几年房地产行业上市公司绩效做纵向分析，比较和归纳相结合，综合分析宏观政策下，房地产上市公司财务绩效的综合评价。

1.3国内外研究综述

1.3.1国外对绩效评价的研究

绩效评价的理论研究最早源于西方的发达国家，针对金融领域研究的热点议题之一，距今已有一百余年的历史了。

整体上来说，绩效评价的研究从单一走向了综合，原来只是单纯地研究财务指标，而逐步过渡到非财务指标与财务指标的结合，重点超出了财务的范畴，扩展到对企业的内部管理‘竞争力构建上。

研究方法上，从EVA过渡到平衡计分卡，再到DEA，种类呈现丰富多样，通常是多种方法的结合，提高评价的准确性和有效性。

在评价的指标、方法、理念上国外研究者在绩效问题上取得了显著的成就，完整的绩效评价理论体系和实证方法都值得本文学习。

1.3.2国内对绩效评价的研究

郑恒斌（2012）从财务绩效概念入手，对深沪两市37家物流企业进行了绩效评估，通过得分的排名综合体现了各家公司的综合竞争力，并在此基础上对各上市公司的财务绩效管理提出了若干意见。

孙立成、周德群和梅强斌（2012）同样采用因子分析法构筑了石油行业的财务评价模型，以2012年财务数据为基础，选取了具有代表性的13家上市企业，并总结出偿付能力是制约该行业财务绩效提升的重要因子。

王海燕（2013）通过描述性统计方法玄奇了具有代表性的深沪5家乳制品上市公司进行分析，分析企业中“公司职工、社会大众的贡献比率与财务经营绩效”的负相关关系论证，最后为平衡企业责任的履行与盈利的追求的关系提出了若干建设性建议。

曲云翠、戚少丽和谭志军（2013）运用因子分析对28家钢铁企业进行绩效评估，分析出28家企业绩效评价综合得分与排名，的基础上，将该行业上市公司综合财务绩效分为明星类、金牛类、瘦狗类以及幼童类4类，分析得出该行业上市公司财务绩效产生差异的三方面原因。

张川等（2014）的研究对象是我国四年的化工行业企业的财务报表，通过报表数据为样本，建立财务绩效评价模型，通过稳健性地检验，为政府、投资者、股东、和普通民众提供与利益相关的参照。

1.3.3我国房地产上市公司财务绩效评价的研究

我国房地产行业绩效进展得较晚，始于29世纪末，主要模式为财务绩效评价模式。

因为我国房地产上市公司存在严重的盈余管理和利润操纵情况，所以财务绩效评价逐渐受到重视，国内学者也对上市房地产公司进行了财务问题的绩效评价研究，著有大量的实证研究文献，成了本文写作的主要理论参考资料。

李斌、蒋涛等（2007）对上交所上市的24家房地产公司进行了实证研究，应用综合分析法中的因子分析对年度公开财务报表中的13项财务指标进行绩效评价，得出了其主因子为：

“盈利、成长、营运和偿债能力”。

蒋娜、卢雁影（2012）研究的范围更加繁多，沪深两市的98个房地产公司为研究对象，对=2009年年度财务报表中的8个财务指标得出了企业绩效综合盈利区间，指出企业绩效最重要的盈利指标。

同时借助SPSS软件运行因子分析法的相关步骤，输出结果进行绩效综合排名，辨识优劣指标，并针对财务管理问题提出针对策略。

2我国房地产上市公司发展概况

2.1我国房地产上市公司发展概括及特点

2.1.1发展周期性

我国房地产企业的发展是从上世纪九十年代开始的，在近二十五年的发展进程中呈现了波动性和反复性，和其他产业一样有着周期性发展特点。

不可避免地经历波浪性的发展进程，复苏一繁荣一衰退一萧条，这与我国国民经济发展状况是息息相关的，当经济发展周期在上升阶段时，房地产业自然呈现快速发展趋势，而当经济发展受阻时，房地产市场也随之陷入低谷。

规律中无规律也是目前房地产产业的未来难以预料的深层次因素。

2.1.2发展的区域性

房地产依附于土地，土地与房地产开发是离不开的，所以房地产开发受到土地的限制，不能随意批复，也不能大量的转移。

发展的区域性在于房地产公司的发展相对是固定的，其开发经营的成效与区位息息相关，包含了周边的交通的便利程度、生活设施的齐备程度、教育公服设施的完善程度，所以即使是性价比高的房产也不一定能卖的很好。

区域性的存在也在一定程度上限制了房产的开发。

2.1.3发展的不均衡性

不均衡性来源于供给和需求的不平衡，二者的相互作用和相互制约是因为经济区域的不均衡性造成的，房地产供不应求与供过于求。

而住房作为人们生活的必需品，需求有增无减也使得房产是相对“保值”的。

我国房地产企业的发展处于一个特殊发展阶段，我不均衡性会是一种长期的趋势，一方面反映社会的总体需求，一方面缺乏主管上令人满意的房源，这也的不均衡矛盾也是亟待解决的问题。

2.2我国房地产上市公司发展面临的问题

2.2.1财务投资风险较大

房地产的开发首先就需要向银行借贷大量的资金，为了解决自身资金短缺的问题，不得不承受高额的力量，承受着资金周转的风险，也增大了企业的经营成本，加大了企业财务投资以及资金运转中的风险，而房地产开发项目资金要求数额非常大，涉及到的环节非常多，每一个环节都会影响到资金周转的状况，牵一发而动全身。

2.2.2对房地产政策较为敏感

房地产的价格的波动除了收到建筑成本、土地成本、外部市场需求影响外，还会收到政府政策的直接影响。

因为住宅是每一个百姓追求安家乐业的必需之所，是人们生产生活的基础。

政府为了加强对房地产市场的监管，通过控制金融、财政、土地等政策来够避免房地产行业产生泡沫，维护房地产行业的正常秩序，保障人们的安家乐业。

所以对政策较为敏感也加大了房产企业经营的潜在风险。

2.2.3房地产上市公司开发周期长

与普通的商品相比，房地产商品的生产和销售中的价值转换周期更长，的价值转换需要经过一个较长的过程房地产项目的开发涉及到从项目的选定、开发到销售，无疑加大了房地产企业经营潜在的风险。

2.2.4缺乏核心竞争力

房产行业项目需要求资金巨大、生产周期长，以及金融危机的影响并未消散，信贷紧缩政策对于房产企业自身的核心竞争力是个巨大的挑战。

许多中小房产企业甚至是上市公司不只是发展陷入停滞，甚至面临着亏损。

归根结底是缺乏核心竞争力，一方面内部财务管理的不规范，外部缺乏吸引力。

导致了抗风险能力较差，特别是在面对政策的紧缩下，行业低迷使得无法保证自身的运转。

缺乏自身的优势，对于宏观政策的导致不可控，对于房地产市场的“冬天”难以“御寒”。

2.3建立房地产上市公司财务绩效评价指标体系的必要性

2.3.1财务绩效指标评价体系及时反馈企业信息

一方面，绩效评价体系帮助企业经营者及投资者及时反馈企业信息，对企业的财务经营做出正确的决策判断。

如果上市房产企业资金过于依赖银行贷款，其融资风险无疑加大，所以上市公司必须充分重视财务运营能力和偿债能力，保证资金的高效利用，实施财务风险评估，才能实现企业的长期可持续发展。

2.3.2债权人可以通过对上市公司财务绩效评价进行风险判定

目前，我国资本市场的发展尚处于初级阶段，制度法规尚且不完善，政府需要发挥宏观调控的作用对企业的经营进行一定的干预来避免市场泡沫和整个行业的健康发展。

债权人对企业风险的判断渠道和方式非常有限，而绩效指标评价体系相对反映企业的经营状况和财务现状，可以直接用于衡量企业经营状况和信用度的重要参考依据。

同时，还可以进一步完善和推进企业科学绩效管理制度的建立，实现信用水平的提高。

2.3.3为政府政策提供依据

当前，房地产业己经与金融银行业、商业成为支撑中国经济发展的“三驾马车”，特别是随着我国市场经济改革的进一步深入，房地产业的发展对于GDP增长贡献的作用越来越高。

特别是面对一批外国房产企业的汹汹来袭，我国上市房产企业的经营状况牵动着国民经济的发展。

而政府通过宏观调控和政策的实施来为我国的房产企业发展带来便利性，其中绩效评价指标体系就为政策的制定和实施提供宝贵的依据，通过上市公司财务绩效评价结果的分析，对各个房产企业的财务状况进行判定，而制定与之水平相适应的“财政政策、货币政策及投资策略”等宏观政策。

3上市公司绩效评价的指标体系设计

3.1数据来源

本文所涉及的原始数据主要来源于国泰安CSMAR系列研究数据库的上市公司研究系列中中国上市公司财务指标分析数据库，结合和讯网、上交所市场数据板块,深交所市场数据板块、证券之星等专业门户发布的相关资料信息，以核对数据的完整性和正确性。

收集相关数据资料之后，应用Exce12007软件对数据进行正向化以及标准化的处理，最后该研究的因子分析是利用SPSS19.0软件完成的。

3.2样本选取及依据

3.2.1盈利能力指标

（1）每股收益

其目的在于将股份有限公司税后利润分析出来，评价公司股票的投资价值大小，将上市公司盈利能力的强弱综合衡量。

盈利能力指标是一个基础性指标，数值越大每一股份缴税后盈利越大;不过，该数值越大并不一定表示公司盈利能力强，具体要结合其他指标综合分析来反映公司的状况。

（2）净资产收益率

考核股东投入资本回报能力的高低是净资产收益率的主要功能，这对公司的自有资金的使用效率和财务管理能力有所呈现。

这是最重要的综合性指标，不仅体现了企业的管理水平而且衡量公司盈利能力的大小。

该指标是一个正向指标，数值越大，资产收益就越强。

（3）总资产报酬率

体现公司总资产的效率以及获得财富的整体能力是其主要功能。

该指标数值越大则表示每一份资产所获得的报酬越大，公司的资产运作效率也就越高，表明公司付出回报的状况越好。

3.2.2偿债能力指标

（1）流动比率（CR）

流动比率是衡量每一元流动负债中有多少流动资产可以应用于偿还短期债务的正向指标。

不过该指标一般维持在2是最适合的，并不是越大越好，因为流动性会被流动资产中存货、待摊费用等变现能力较弱的资产所影响。

（2）资产负债率（DAR）

资产负债率用于评价企业长期偿债的能力。

反映资产总额中举长债部分所占的比例，同时在清算公司利润时维护债权人切身利益的力度能得到衡量。

比率越低举债越轻松，偿债比较有保障。

不过这是一个适度指标在50%左右，因此不能太低，太低暗示企业生产经营能力较差。

（3）速动比率（QR）

在短期债务到期前速动资产偿还债务的能力是速动比率的主要功能。

该指标在CR的基础上做了改进，将变现能力较差的存货剔除。

其适度值为1，与CR结合使用，功能互补，使对企业短期偿债能力的衡量能力充分发挥出来。

3.2.3资产营运资本

（1）总资产周转率

公司资产经营效率和管理质量的好坏通过它来考察，使公司会计期间内全部资产的使用效率充分反映出来。

通常情况下，该指标越高说明总资产的使用效率越高，对企业发展越有利。

（2）存货周转率

用于反映库存货物的周转速度，评价管理水平的高低，衡量企业资产流

动性的大小。

一般情况下，该指标越低表示着越高的资产占用水平。

（3）流动资产周转率

在一定时期内流动资产的周转速度就是流动资产周转率。

属于正向意义的揭示指标，分析公司资产的综合使用效率，解释公司资产质量的高低。

3.3我国房地产上市公司财务绩效评价指标体系的建立

上市公司财政绩效评价指标体系的构建涉及诸多内容，影响因素复杂，对实施业绩评价具有非常重要的作用。

因此，要创设有效的财务评价系统，一般应遵循如下六条原则：

可操作性原则、目的性原则、可比性原则、相关性原则、适应性原则、层次性原则。

我国学者对房地产上市公司财务绩效评价的研究中一般直接使用国家颁布的应用于多行业的指标体系,不过这些指标对于房地产业并不具有针对性，因此,要建立起一套适用于该行业财务绩效评价的体系就必须针对房地产上市公司存在的问题入手,用以更加准确、客观、全面的对我国房地产上市公司财务绩效进行评价。

为更直观反映房地产上市公司的财务绩效，本文既参照我国各项对房地产公司财务指标的制度规定，又参照实务界相关行业评价指标的选取，从盈利能力、偿债能力、发展状况和营运情况四个方面来选择指标进行研究。

4房地产上市公司财务绩效评价实证研究

4.1财务绩效评价指标的分析与评价

4-1财务绩效年度平均分

量化所评价对象的财务绩效水平，从不同维度对楼市上市公司的目标水平进行横向纵向比较分析是计算各公共因子得分的主要目的。

利用得出的四个公共因子的分数赋予权重计算综合得分才能进行分析，解释的总方差表中各公因子经旋转过后的方差贡献率值是权重的具体数值的来源。

从图表中可以看出2008年的财务绩效年度平均分最高，而2010年到2013年的平均分均稳定在0.3左右，可以看出2008年是房地产行业暴利行为最高的一年。

3-3-22008~2013上市房地产企业财务综合绩效柱状图

从柱状图我们可以看出，2009年到2013年的综合绩效平均得分都低于0.6，而2008年最高已经超过了0.8,2008年是暴利时代房地产业的辉煌年。

据当年的《广州日报》新闻报道称，2008年上半年53家房地产公司的中期报告显示实现净利润81亿，比去年同期增长了49%。

而2009年，我国实体经济的发展受到美国次贷危机的影响，以及从2006年开始的国家系列紧缩政策发挥作用和政府对房地产行业供需的全面整顿，房地产业一片萧条，上市公司财务绩效直线下跌。

国家在2008年8月启动了重量级的救市计划，并没有马上发挥作用直到2010年才初有成效。

政府大手笔出台的鼓励政策使得这一年的绩效开始走高，价格齐升。

2011年房地产行业上市公司绩效达到0.319106，房地产市场又占到了高点，整个市场依旧火热。

历史总是惊人的相似，但这是一个螺旋上升的过程。

在经历过短期偏热之后，绩效水平又站到了降低的阶段——从2011年的0.459573回落到2013年的0.273791。

这是2010年国家的密集紧缩政策在这一阶段发挥了作用，在最严厉的调控年的影响下，2011年、2012年这两年期间的绩效下降幅度最大。

2013年这一年的财务绩效虽然仍旧在下降，但幅度趋于平缓，过去一年中国家并没有发布新的更为严厉的措施，反而只是对已出台相关政策的深化落实，政策扰动因素逐渐淡化是这一现象出现的主要原因。

4.2综合财务绩效评价

4.2.1主成分分析法的基本思想

主成分