罗浮广场商业定位构思PPT推荐.ppt

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”收编于麾下.,西起送仙桥、内双楠；

东到玉林路、肖家河，从南到北，本案是唯一成规模的新建商业中心。

我们就是ONLYONE！

谁，在与我们竞争商业资源？

谁，在和我们竞争消费者手中的人民币？

罗浮广场周边一公里直径内大型商业物业：

项目2.5公里直径内的大、中型商业物业罗马假日广场人民商场武侯分场成都购书中心风尚国际（社区商业街）双楠人人乐、同辉购物中心,项目2.5公里直径内拟建的大型商业物业新希望房产红南港（写字楼、酒店、老洋房等）东泰建材市场的改建8万的精品家居饰品专业市场武侯广场的开发家乐福精品店（13层）、天亿酒店（四星级）等永合地块商业裙楼、住宅红牌楼新拍卖地块的开发,项目周边现有及拟建商业物业状况：

商业体量商业定位商业业态物业租金销售价格,装饰建材、家俬、汽配等专业市场书店、百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、服装等综合业态环伺本案周围,但唯独缺乏：

集中西餐饮、休闲、健身、洗浴、购物等多种商业形态于一体的中型中高档商业消费中心这就是我们的市场机会！

打造南一环地标性复合商业中心,是有市场基础和可行性的选择！

是我们可以旗帜鲜明提出来的目标！

高升桥核心区域商圈南一环唯一的新建规模化商业中心数十个成熟居住社区环伺周围数十万人自然消费人流开发商雄厚的企业实力和先进的开发理念物业建筑规划科学合理、硬件设施先进、符合高品质商业对物业的要求,SWOT分析,Strength（优势）,Weakness（劣势）,现阶段项目周边汽配、装饰等专业市场林立，影响高档消费型商圈的形成项目周边尚无高档消费场所，本项目无可参考物业，需啃“螃蟹”高升桥区域不属于传统成熟型商业圈，在短时间内市场认可度较低项目完全呈现需要较长时间,市场需求变动较难预测,Opportunity（机会）,高升桥商圈规划改造，将极大提升商圈品质家乐福精品店、两个四星级酒店等商业旗舰相继进驻“高升桥”“红牌楼”商圈，与本项目高档定位相呼应中高档集中式复合商业的相对空白及集中开发，可在未来3到5年内形成聚合效应，将改变整个商圈的结构开发商对商业定位的重视，使本项目成功运营成为可能专业商业团队的全程介入、将最大程度降低项目营运风险,Threat（威胁）,现阶段市场尚不成熟项目认知度较低项目周边拟建大型商业物业较多，推出时间比较集中，将导致市场竞争激烈成都市区现有商业物业供大于求，且空置率居高不下国家对商业地产调控政策的不确定性市场对本项目定位规划的接受程度,关于项目定位的策略性思考,顾虑：

因短视或资金压力而丢掉长期开发价值，现在的开发商经常做着杀鸡取卵的事情！

一切以“市场”为导向！

一切以“商家”为中心！

要“打中”他们，更要“打动他们”！

“开发商”、“投资者”、“经营者”、“消费者”四方共生共融，是商业地产永恒不变的市场法则！

我们必须与商家携手共创本案商业品牌，这是商业价值链的必然要求!

项目定位核心思路以高级商务会所为招牌以超市百货卖场为项目人气支撑以中高档餐饮、娱乐、休闲为特色基础,定位思路阐述,“高升桥红牌楼”区域商圈现状从市调数据分析（数据详见调研报告）中可以看出，本区域现有商业业态主要以汽配汽贸和建材饰材专业市场为主体，其它商业业态凌乱而分散，特别是临二环路及外侧的商业，档次普遍偏低。

就现状而言，本项目的高端定位在现阶段是不符合本区域商业市场环境的。

本项目商业定位假设如果单看现阶段的情况，定位则处在一个尴尬的境地：

如定位为汽配汽贸和建材饰材类专业市场，虽然在现阶段租金方面收益会较其它业态高，但会对项目办公楼会造成负面影响。

且从政府规划来看，专业类市场都在向郊区外迁移；

如定位为综合性的社区商业餐饮及休闲娱乐业，则现阶段区域消费力还不够，不能消化项目预期的商业物业规模。

且租金回报在现阶段也较低，开发商所承担的压力也较大。

定位思路阐述,商圈未来发展预测就区域商业市场现状和发展趋势而言，“高升桥红牌楼”区域的改造及商业格局将发生很大的改变：

随着新项目的修建，以汽配汽贸、建材饰材及相关业态为主体专业市场商业格局将在未来2-3年内被打破；

随着新商家的入驻，主要以商务、星级酒店、办公、高端专业家居市场、大型购物商场、百货等为主的商业业态将会在未来3-5年内纷纷呈现；

定位思路阐述,定位思考原则环顾四周商业现状，展望未来区域发展，本项目应看到商圈未来的发展趋势，政府规划及商圈进化，在不违背区域商业未来功能的基础上，从新思考本项目的定位。

商业经营战略以高级会所为品牌、以到达式、情景体验式商业为特色、以大众卖场为人气支撑来打造本项目的商业部分。

定位思路阐述,定位思路阐述,商业定位集中西餐饮、休闲、健身、洗浴、购物等多种商业形态于一体的中型中高档商业消费中心,商业规划思路一：

商家规模大，数量少地下一层引入知名百货超市1层规划为百货区、中西快餐、品牌专卖等2、3、4层为高档VIP会所（桑拿、SPA、洗浴场所）5层为高档商务茶楼、商务餐厅,说明：

-1F：

利用空间，必要时可销售产权，实现利润最大化1F：

高产值区，利润最高，建议市场自然消化2F-4F/5F：

由一个商家租赁，降低操作难度5F：

即为商务茶楼，又为写字楼提供商务餐,商业规划思路二：

分层租赁地下1层、地面1层引入知名百货超市2层规划为高档餐饮；

3层为高档会所或KTV歌城4层为高档桑拿、SPA、洗浴场所5层为大型商务茶楼,说明：

-1F-1F：

由商家整体租赁，一层为店中店，可售产权2F/2F-3F：

分层租赁/销售，整体规划为餐饮3F：

可为餐饮，也可为娱乐业态4F/4F-5F：

有水休闲，结合恒温泳池5F：

部分可为写字楼配套商务会所,商业规划思路三：

商家数量多，规模小地下一层引入知名百货超市1层规划为百货业态、精品店、咖啡店2层为大型品牌中餐、新概念餐饮、洋快餐3层为高档健身会所或KTV歌城4层为高档桑拿、SPA、洗浴场所5层为大型商务茶楼,说明-1F：

超市1F：

由市场自然消化，整体规划、招商2F：

分成几个版块租赁/销售，整体规划为餐饮业态3F：

高档健身/商务娱乐业态4F：

部分可为写字楼配套商务会所,工程设计应考虑的几个问题“大卖场”对物业的特殊要求：

卸货区、货梯、平步梯、生鲜区荷载、消防、预备发电机组、监控室、中央空调等“餐饮业态”对物业的特殊要求：

预留上下水、隔油池、烟道、排污、员工通道、仓储区等“桑拿”对物业的特殊要求：

高承重、防水“茶楼”对物业的特殊要求：

设置专用电梯,注意事项：

分阶段招商计划,工作时间：

2006年2月至4月达成目标：

完成准备工作、商业资源摸底及市场信息反馈工作内容：

项目商业诊断报告、商业定位与项目业态规划租金价格体系、招商政策的制定项目整体商业运作计划商业资源对接及市场反馈信息收集分析,第一阶段：

招商准备期,工作时间：

2006年5月至10月达成目标：

调整规划及政策，积累5至10个主力店意向商家工作内容：

商家资源调查、商家沟通；

完成招商道具：

招商手册、项目说明书、招商投资报告等；

现场招商处的包装设计、协议、交付条件等管理资料准备；

协助开发商完成项目宣传策划、整合营销推广计划等；

策划、筹备和实施各种招商活动，启动世家机构商业联盟。

第二阶段：

招商启动期,工作时间：

2006年11月至2007年11月达成目标：

完成商业部分60%的招商率工作内容：

结合项目写字楼8、9月开盘、10月百佳超市签约等契机强势推动招商，着力开拓主力店及品牌店客户；

配合7月份交房，开展现房的招商工作；

在交房前签约2-3个餐饮、娱乐类商家；

在交房后进行多业权的整合招商，并完成60%的招商率。

第三阶段：

强势招商期,工作时间：

2007年12月至2008年4月达成目标：

完成90%的招商率工作内容：

尾盘招商，着力进行多业权的整合；

全力实现剩余席位的招商，争取达到90%的招商率；

协助商家进入后期的经营管理及物业管理程序，做好与开发商工作交接的准备；

备注：

以上每个招商阶段时间及计划的制定，应配合项目工程的进度，并根据实际情况再作相应调整。

第四阶段：

清盘招商期,商业经营管理商业经营管理是实现商业物业的持续健康经营、保障商业物业的保值增值的重要手段。

商家与业主签定正式的租赁协议后，由招商人员引领商家进入后期的商业经营管理和物业管理。

关于此部分的工作内容，我司可提供如下的几个方面的服务：

租赁/销售价格建议,建议首期租金价格体系,对销售价格的一些建议,第一、对于本项目写字楼部分开发商定价：

均价5500元/建议售价：

均价不低于5800元/说明：

本地段、开发商品牌、建筑品质、商业定位等都属于中高档，若写字楼的销售价格与同地段住宅价格相当，则本项目应有的价值没有得到体现。

第二、裙楼1至3层开发商定价：

暂无建议售价：

一层12000-18000元/二层8500-11000元/三层5500-7500元/说明：

如开发商资金压力不大，可考虑2至5层部分暂不出售。

因本区域在2至3年内，随着商圈的变化，商业物业必然增值。

故考虑3年后出售，利润可最大化。

另：

一层目前可考虑以市场自然消化方式进行销售。

第三、负1层开发商定价：

5000-7500元/说明：

以知名百货超市品牌入驻，和南一环唯一地标性商业中心为卖点，考虑以分割产权式商铺的形式进行销售，单铺面积控制在50平米左右。

在座谁都不会仅满足于这不足2万平米商业物业单纯的销售或招商！

白花花的银子花出去在做足今天功课的同时，还能为罗浮广场的明天留下点什么呢？

做商业地产精品!

我们要做成都二环区域内少有的精品商业项目！

这是罗浮广场打造“南一环商业地标性建筑”的必然要求。

也是本案力图达到的目标！

关于我们的团队世家机构/丽盛投资,成都丽盛投资管理有限公司成立于1999年，是专业从事商业地产运营及管理的服务公司，拥有一支专家领衔、精英汇粹的优秀人才队伍，现有专业商业运营人员20多人，平均年龄28岁。

秉承“为客户创造无限价值”的经营理念，以睿智坚韧的态度、激情创新的意识、精诚合作的团队，高效整合社会资源，为商业和地产各方合作伙伴提供资源转化为资本的即时流通平台。

核心竞争力一流的资源平台：

世家机构商业联盟起源：

成都最早的商业地产民间组织“拓展者沙龙”。

发展：

世家七年在西南地区房地产综合服务领域的深厚市场资源积累。

组成：

国际、国内以及西南市场知名品牌商家与运营商资源（现有会员近1000名）：

中国区、西南地区、成都地区负责人（总经理）沙龙。

项目执行组部分成功案例,1、太升通讯城2、远大都市风景3、世纪太升电讯城4、华阳装饰建材城5、西景花园羊西北街6、东方虹阳光四方街7、玉林王府花园玉林新天地8、锦江国际商邸,9、锦江宾馆瑞锦商务酒店10、宏达商务大厦写字楼11、玉林美舍12、大邑“黄金商业街”13、中海兴业领略“与文里”14、都江堰华夏广场,关于本项目前期的市场调研内容请详见我司提交的达义罗浮广场市场调研报告关于本项目商业定位及操作思路请详见我司所提交的商业服务计划书关于本项目的报价请详见项目服务报价,THANKS！

谢谢聆听,