晋城花园世纪城项目可行性研究PPT推荐.ppt

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相传女娲氏、神农氏、九黎部落首领蚩尤及尧、舜、禹等都曾在这里活动过。

公元前260年，历史上著名的“长平之战”就发生在高平一带晋城政区,在隋开皇初年称为“泽州”。

自古以来，这里物华天宝,人杰地灵，矿产资源丰富，有“煤铁之乡”之美称。

历史名人，如唐代著名佛经注疏家高僧慧远，宋代文学家刘羲叟，首创诸宫调的艺术家孔三传，明代经济学家王国光，诗书大家张慎言，清代文渊阁大学士、康熙字典总编纂陈敬廷，数学家张敦仁，当代著名作家赵树理等，,认识晋城行政,2005年，晋城市辖1个市辖区、4个县，代管1个县级市。

晋城市面积9484平方千米，人口212万（2003年）。

城区面积141平方千米，人口28万。

高平市面积946平方千米，人口48万。

泽州县面积2023平方千米，人口51万。

沁水县面积2655平方千米，人口21万。

阳城县面积1968平方千米，人口39万。

陵川县面积1751平方千米，人口25万。

*此处区划地名资料截止到2005年12月；

面积、人口数据根据中华人民共和国行政区划简册（2005），人口截止2003年底。

*,认识晋城资源,有“煤铁之乡”：

煤炭资源以无烟煤为主，储量约占全国无烟煤储量的1/4以上，占山西省的1/2多。

全市含煤面积5350平方公里，占全市国土总面积的56.4%，总储量808亿吨，其中已探明储量271亿吨。

2001年在沁水县南部发现并探明了一个大型煤层气田沁水煤层气田，煤层气目前探明储量为1000亿立方米。

1984年我市被国家定为全国化肥和化工原料煤基地。

1996年3月，八届全国人大四次会议通过的国民经济和社会发展九五计划和2010年远景目标纲要明确提出，在晋城建设以优质煤为原料的高浓度氮肥基地。

晋城市森林资源可观，有森林面积380.5万亩，森林覆盖率达到33.6%。

沁水县历山舜王坪一带至今保留着全省仅存的一块面积为730多公顷的原始森林。

天然牧坡草地25.47万公顷，是山西的畜牧业基地之一。

中国北方最大的示范牧场就建在沁水县境内。

晋城市桑蚕丝绸业有着悠久的历史，是我国北方著名的蚕桑丝绸之乡，丝产量占山西省的80，也是目前华北最大的蚕桑丝绸基地。

认识晋城直观感知,城市基础设施好，环境好，规划好，适宜居住资源型工业为城市支柱产业高物价、高消费，自称“小香港”市民对城市极强的归属感和认同感普遍收入高，中高收入者比例高所辖县城阳城、高平最富,发展特点：

晋城的“两低一高”外来人口数量较低、城市规模低、房价高,2007年山西、河南、陕西部分地级市商品住宅价情况：

晋城市区约3800位置多不理想许昌区域接近，城市规模相当市区平均2700-2800周口城市规模相当2000左右驻马店城市规模相当2000左右晋中城市规模接近，同属山西约20002300临汾城市规模接近，同属山西市区3500多层3000高层4000大同山西代表性城市2900-3000长治山西城市，距离最近3000左右运城山西城市，规模相当多层2000左右高层接近3000宝鸡规模相当2600左右咸阳规模相当2300左右太原山西省会总体均价4500较好位置6000-7000,问题：

小城市、低辐射，高价位，后市是否会降价？

四朵乌云是否会导致未来的降价或滞销？

一,二,三,四,城市规模小、辐射力不强经济总量有限,高端项目受到省城和郑州的冲击,此前市场供应相对不足,宏观打压,总量指标分析2007年,总量指标分析-2007年,人均指标对比（以市辖区非农人口计算）,高收入和土地资源的相对稀缺,2005年各市市辖区主要人均经济生活和建设用地指标数据来源：

国研网,人均指标对比（以市辖区非农人口计算）,高度资源占有是富裕的关键,2005年各市市辖区主要人均投资水平和人口情况数据来源：

国研网,人均指标对比（以市辖区非农人口计算）,较低的房地产投资比例,2005年各市市辖区住宅投资占固定资产投资比例（人均指标计算）数据来源：

国研网,2007年各市市辖区住宅投资占固定资产投资比例数据来源：

国研网,其它的经济原因,市辖区以外收入水平高：

高平和阳城20062007年能源经济的飞速发展,地价的解释,地价决定房价,地价决定房价,地量决定房价,土地出让较少，后续供应有限,未来土地供应和城市发展方向,从晋城市的发展方向看，南村、北石店片区、红星街、白水片区、凤城路附近为2007年以后的开发方向。

2007年的土地规划供应主要集中在红星街西端、凤城路南端及泽洲路南端白水片区。

较为大面积的地块包括凤城路南端的两块地，分别为280亩和300亩。

泽洲路南端规划的白水街南边近2000亩的土地，佳润尚城东边的近150亩地，加上06年流拍的3块地，未来可入市的土地面积约为2800亩左右。

从目前宏观形势和地价情况看，这部分土地进入市场并完成开发尚需时日。

城中村改造项目为未来最重要的供应,目前政府已批城中村改造项目为4个，总建筑面积预计250万平米。

南关项目92万平米（32层高层），一期30万。

重庆一城、山西盛华50万平米手续不全项目：

西关城中村改造，30万平米，三年后入市东品匠村项目，50万平米,上半年竞争项目主要供应情况：

约13万平米,“两低一高”成因的解释和容量预测,价格高城市规模低辐射能力低,土地稀缺城市建设用地面积相对不足地价水平高,居民有钱城市居民和辖县人口高收入者多,政府有钱基础设施投资高、吸引外资能力强市政环境和配套好,未来供应少2008年能投向市场的总供应不超过40万平米,“两低一高”成因的解释和容量预测,以上因素有力地支撑了晋城房地产市场价格，尤其近期成交的土地以高价格有力地支撑了未来房价。

只要不是本案一类的大盘突然增多并同时放量，就不存在降价或是滞销的可能。

但本案毕竟近百万供应量，为2006年全年销售面积的三倍。

决定市场的就是本案，我们的产品设计尤其是产品线的拉开和未来的推售节奏控制尤为关键。

影响未来容量的其它因素,人口发展目标：

2010年城市人口规划45万2020年城市人口规划55万规划至2010年城市建设用地规模控制为46.95平方公里，人均建设用地103平方米。

城镇化水平超50%,城市规划情况,影响未来容量的其它因素,城市规划情况,城市性质晋城是山西省东南部重要门户城市，为能源煤化工基地服务的区域中心城市。

城市近期发展方向方向分为内涵式开发和外延式发展相结合，发展重点在主城区。

主城区近期主要发展方向：

1）旧城区，通过景西路与书院街的改造带动周边的地段的结构调整和环境整治，侧重工业迁移和居住用地再开发。

2）城市东南部，即白水街两侧的用地，主要发展城市住房建设。

3）城市建成区的十四个城中村的改造。

北石店区近期主要发展方向为：

畅安路两侧。

南村区近期主要发展方向为：

北部传统居住区,近期城市重点发展区一览表,目前的容量有多大？

以上数据为统计部门官方发布，包含以商品房或经济适用房名义销售的单位建房和所属县城商品房。

据业内人士对晋城市区在售项目情况统计，不计经济适用房和单位建房，2006年和2007年销售面积约在20-25万平米之间。

问题：

年50-60万平米的销售面积高不高？

2007年数据对比：

太原：

市区非农人口220万，007年1-9月，太原销售面积104万平米，住宅78万，住宅均价3859元，新推住宅均价4800元。

未被释放的需求。

郑州，市区非农人口240万，河南省人口1亿，GDP全国排名前五，全年销售面积950万平米，住宅850万平米，住宅均价3700，二手住宅150万平米，2250元。

增量房销售面积接近最高峰。

晋城：

市区非农人口不足30万，销售面积20-25万，3700元均价。

总体特征供不应求,问题：

是否还有空间,乐观,悲观,预计：

三年内万平米的商品房销售量30-40万平米之间,供不应求，只要不是面积过大，多数项目开盘两个月销售完成。

人均建设用地指标相对较低，土地供应少，06年以后就更少地价高，06年成交部分位置较好地块已接近二线城市水平高财政收入，高固定资产投资，高GDP和GDP增速，良好的市政环境高工资高收入高储蓄余额股票等投资渠道利空，通货膨胀下固定资产的保值吸引力所属县城强大的购买力商品房销售面积、人口比不高，在收入较高的情况下总量尚有较大增长潜力,城市规模小，人口总量不足，经济问题有限无外来人口支持，城市辐射力不足宏观打压房价已在高位运行高端项目受到太原和郑州的双重分流目前居住条件较好，以改善性需求为主，基本型需求不足，需求弹性大,市场概况,施工面积销售面积、销售价格,销售价格以市场主要在售项目价格计算，以建筑面积为权值,在售项目规模情况,在售项目主力户型情况,三房为主，120-135,绿化配套水平不高,公共配套,园林绿化,高层产品,市场上的小高层及高层的开发量相对较小，除佳润尚城以外，其他项目的规模均在10万平方以下；

小高层及高层的绿化面积相对较少；

从高层的外立面上看，小高层及高层的风格多为现代风格，同时部分产品采用墙面砖等材料；

在面积控制上较多层产品相对较大，以140平房以上的为多；

在产品结构上，市场上的在售楼盘均处在较为低端的产品设计，一味的追求建筑面积，而放弃了产品的适用性；

高层产品结构较差，得房率均在75%以下；

小高层产品多为板式楼，多为大进深小开间的设计形态，大大降低了户型的采光性与通风性；

从产品设计上本项目仍将成为市场有利的竞争项目。

市场部分总结,小结2008年以后晋城市房地产市场将有佳润尚城、四季花城、岭杰小区、景凤苑、摩天项目、以及东关、西关城改等多个楼盘相继推出二期或者是后续产品，总建筑面积将超过350万，仅在08年当年推出的总体量也超过50万，市场竞争将迅速加剧，各大楼盘将争夺市场上有限的客户资源。

近年晋城市宏观经济健康发展，在外来人口支持度较低的情况下，人均投资、消费、储蓄、收入水平都均全省第一，高于多数省会城市。

考虑到其它不可统计因素，实际富裕程度接近一线发达城市。

城市建设用地规模有限，人均用地水平与期经济发展水平不相匹配。

近年来土地供应较少，地价涨幅超过房价涨幅，市场处于飞速发展时期。

受土地市场制约，考虑到强大的购买能力，市场总供应量相对较少，部分需求未能释放，这也导致价格的飞速上升，其价格水平已接近国内二线城市水平。

城市总体规模有限，以年销售30万平米的量计算，以上产品要晋城消化12年，这还未考虑其它筹备中项目。

市场风险巨大。

地块情况,地块主要规划指标,地块分析,项目宗地位于城市南侧高速路出口，与铭基凤凰城隔路相望，为白水片区2800亩大社区的一部分。

泽州路是城市最主要南北交通干线，又有修建中东西干线白水街，交通便利周边临河，环境景观好项目被两条规划路白水街和太行南路分成四块，东南地块D-1南北狭长，便于开发；

东北地块B-1面积较小、临路较近；

西北地块A1程规整矩形；

西南地块C-1呈刀把形，规划局概念性规划中将被切割部分设计为体育场所。

总体而言，地块较易于规划容积率，以上四地块容积率限制较高。

限高，统一为100米车位，要求1：

1,产品方向和竞争策略,适宜开发的产品方向：

前提条件：

城市南侧，交通便利地块形状和地块条件地块临河，环境景观较好比邻凤凰城，必将为本案直接竞争者市场形势：

城中村改造项目大规模推入市场，总量350万平米以上，今年可以推出的项目规划面积超过150万平米，可以用于销售的面积超过40万平米，加上铭基凤凰城及佳润乡土产项目，今年总体量不低于60万平米。

竞争项目：

高端项目：

铭基凤凰城，总规划30万平米，花园洋房（6层）、小高层、联排，已建成约8万平米目前主推小高层。

整体密度不高，尤其有标杆产品联排和花园洋房，产品有优势。

目前一期已建成，有相当的展示优势，有相当的客户积累，目前均价4100元。

过往销售业绩为每期推出200套房源，经过3-4个月的客户积累期，开盘一个月后售出85以上房源。

为本案最有力竞争者。

高端项目：

佳润尚城。

总规划约28万平米，小高层，城区东部，离泽州公园较近。

规划设计理念突出，用材用料较好，工程管理水平高，注重包装和展示，吸引了当地大批高端客户，目前均价4200元。

由于一期入住，展示体验和现场包装到位，规模较大，客户美誉度最高。

除产品形式较凤凰城稍逊外，其它方面竞争力均优于凤凰城。

该项目和凤凰城项目，为城市最突出的两个项目，占据了高端市场。

从这一意义讲，还没有第三个在售项目能与之竞争。

东关城中村改造项目新界。

项目位于城市北部，临泽州路，区域成熟度较高，周边有多个有实力企业。

占地580亩，总建面83万平米，为城市城中村重点项目。

与其它城中村改造项目不同，该项目投资商为重庆一城集团，已有300-400万平米的开发经验。

项目规划以32层高层为主，一期30万平米，分三块开发。

后期产品引入BLOK街区概念，规划设计水平较高。

项目虽为城中村改造项目，但规划设计理念、工程管理和营销水平，均高于当地开发商。

目前售楼处已经投入使用，在包装、体验等各环节上，均优于凤凰城。

考虑到项目规模巨大，采用了迅速占领市场的营销策略，不仅针对于散户，同时也瞄准了团购客户，所以将会以远低于客户预期的价格进入市场。

所推售户型也以面积较小的三居和两居为主，为目前市场接受度最高的产品。

项目目前未做任何宣传，售楼处也未揭牌，每天上门客户在20组以上。

该项目预计今年销售面积应在10万平米左右，完成10万平米以后，项目产品线会逐渐拉高，依靠园林展示区、样板房展示区及大量的客户积累，再推出创新型二期产品。

这一项目的推出必将使整个市场重新洗牌。

本案的竞争策略：

限于项目的土地成本，本案以中低端定位就失去了利润空间，并且面临大量低价城中村改造项目的有力竞争（3000元以下），且有一定的位置优势。

在定位中高端的前提下，做成密度较高的产品（需要做足规划部门的工作）是第一种选择。

在此情况下，本案的竞争对手就是铭基凤凰城、佳润尚城、新界、摩天等项目。

在高层、小高层项目的竞争中，无论从区位、规划、包装、品牌、开发经验及资金实力讲，新界项目都是最有竞争力的，尤其考虑到价格优势和倾销策略，这一方向的市场可行性也非常低。

中高端定位的第二种选择是高密低密结合。

这一方向可能弥补位置稍偏的不足，充分发挥环境景观好的优势，市场接受度较高。

在这一方向下，低密部分将面临凤凰城的直接竞争，凤凰城拿地较早，土地成本约为30-40万每亩，在成本上本案没有任何优势。

凤凰城已建成约8万平米，市场知名度、客户认同度都较高，又有成熟产品的现场体验，本案也将面临巨大考验。

高密部分，主要优势在于景观部分小区内部景观和外部景观。

从价格方面考虑，也必然受到新界项目的冲击。

市场前景略好于第一种方案。

但低密必然丧失利润空间，项目盈利能力受到严重影响。

经济评价方案一,经济评价方案一,经济评价方案二,经济评价方案二,结论,从市场方面考虑：

因为城中村项目的集中放量和低价策略，整体市场受到巨大冲击。

各高端项目也感受到压力，纷纷加快推出速度，总体市场供应急剧放量。

本案在中高端路线上面临的两大竞争：

日渐成熟的凤凰城和佳润尚城的竞争和新入者新界的竞争。

前者有市场基础、有客户积累、有较好的规划和包装，后者有好的规划好的包装，更有明显的价格优势。

未来，有西关、白水等城中村改造项目的追赶。

可以说前有追兵后有堵截，市场竞争形势严峻。

经济考虑：

项目土地成本偏高，高于竞争对手，在保证市场竞争力的同时就失去了较好的经济效益。

最终结论：

项目竞争形势严峻，土地价格很高，市场可行性和经济可行性无法达到多数项目的一般标准，故不建议项目开发。

感谢聆听！