中贸世纪龙城项目可行性研究Word文件下载.docx
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（2）西安市经济连年高速增长，人民生活水平日益提高，企业对办公用房的需求和居民对住宅的需求都急剧增长。
（3）本项目地处南门外，属于城市中心地带，交通便利，各种设施齐全，位于钟楼商圈和小寨商圈结合处，商业优势明显。
项目定位于写字楼和住宅的组合，有利于充分发挥本项目的地段优势，同时为西安市房地产业的发展做出一定的贡献。
1.3 可行性研究的编制依据
（1）国民经济中长期发展规划和产业政策
（2）《投资项目可行性研究指南》
（3）《西安市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则
（4）《陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）》
（5）《陕西省工程建设其它费用定额》
（6）《全国统一建筑按装工程工期定额（2000年）》
（7）《城市居住区规划设计规范》
（8）中贸世纪企业集团提供的其他有关资料
（9）现场勘察报告及市场调查报告
（10）行业市场目前的平均情况
第二章 市场分析
2.1 宏观经济形势
2.1.1 全国经济状况分析
2004年全年国内生产总值136515亿元，按可比价格计算，比上年增长9.5%。
其中，第一产业增加值20744亿元，增长6.3%；
第二产业增加值72387亿元，增长11.1%；
第三产业增加值43384亿元，增长8.3%。
第一、第三产业对国内生产总值增长的贡献率为9.2%和29.0%，分别比上年提高5.2个百分点和2.8个百分点。
从今年一季度的数据看，2005年一季度，我国国内生产总值为31355亿元，同比增长9.5%。
这一数据比去年同期低0.3个百分点，但高于政府工作报告确定的8%的增长速度。
这些数据表明投资、消费、出口的增长，不但各自表现良好，而且相互搭配协调，显示了宏观调控的成果。
（1）固定资产投资增幅继续回落
一季度，固定资产投资虽然仍保持较快增长，但增幅比去年同期有较大幅度回落。
全社会固定资产投资10998亿元，增长22.8%，比去年同期回落20.2个百分点。
分行业看，农业、能源、交通等行业投资得到加强。
水泥、冶金等行业投资继续得到抑制。
现在投资的现状可以说是增长速度仍然偏快，但是增长的势头已经开始放缓。
从一季度新开工项目计划总投资看，增长速度也是明显放缓，只增长1.5%。
当然，这是在去年投资增长幅度很高的基础上。
从房地产投资中也可以看到这种趋势。
去年同期城镇投资项目中，房地产开发投资增长41.1%；
而今年首季房地产开发投资达到2324亿元，增长26.7%。
农林牧渔业投资增长39.9%，煤炭开采及洗选业增长86.1%，电力、燃气及水的生产和供应业增长44%，铁路投资增长4.3倍。
非金属矿物制品业、黑色金属冶炼及压延加工业投资分别下降2.9%和1.4%。
首季固定资产投资增幅较去年虽有较大幅度回落，但这是在去年增长速度很高的基础上的增长，所以规模依然是偏大的，仍在高位运行。
因此，国家还会加强土地审批和信贷投放的管理力度。
（2）消费需求加快增长
一季度，社会消费品零售总额15112亿元，增长13.7%，扣除价格因素，实际增长11.9%，比去年同期加快2.7个百分点。
进出口贸易持续扩大
今年一季度，我国进出口贸易持续扩大，出口继续快速增长，进出口总额2952亿美元，增长23.1%。
统计还表明，出口1559亿美元，增长34.9%；
进口1393亿美元，增长12.2%。
进出口相抵，顺差166亿美元。
在一些出口大省，一般贸易出口高速增长，私营企业出口高速增长，进料加工进口快速增长，一般贸易和来料加工进口下降，出现了新的特点。
外商直接投资继续增加。
外商直接投资合同金额352亿美元，同比增长4.5%；
实际使用金额134亿美元，增长9.5%。
3月末，国家外汇储备达6591亿美元，比去年末增加492亿美元。
2.1.2 全国房地产市场分析
2004年全年房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%；
商品房销售额10376亿元，增长30.0%，其中销售给个人增长30.4%，所占比重为93.3%。
在近几年的高速增长过程中，也出现了一些不好的情况，如局部地区房地产投资过热，房地产价格增长过快等情况。
之所以一些地区的房地产出现持续快速上涨，主要原因在于房地产投资性购买或更准确地说应是投机性购买。
局部地区一些人群购买房地产不是为改善居住，而是为赚取升值倒卖的收益，这些人群通过大量购买拉高房地产价格，造成普通居民的房地产价格上升预期及追涨性购买，从而形成价格上涨引发的价格上涨。
房地产价格上涨吸引银行资金卷入房地产投机狂潮，非到泡沫高涨到不能再支撑下去或宏观政策当局对其采取制止性措施，泡沫膨胀不会自己停歇，一直会上涨到崩溃为止。
日本1980年代房地产泡沫飞涨，同时期消费物价并未上涨，最终地产泡沫破灭，日本经济至今也未能从中走出来；
中国沿海局部地区1990年代初出现极度严重的房地产泡沫，虽然同时期全国其他地区并未出现大面积的房地产泡沫，但已经对金融体系及宏观经济造成了严重的破坏。
这些过去的教训应当引起我们足够的重视。
因此，警惕和控制房地产泡沫将成为重要的宏观调控内容。
从2003年下半年开始，政府出台了一系列的宏观经济政策对经济过热，主要是投资过热的现象进行了调控。
主要包括通过发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（业界称为“121号文件”）《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》等政策，对房地产行业进行调控。
从2005年3月份起，国务院又陆续出台了一系列稳定房价，控制房地产业过快增长势头的措施，主要有：
（1）央行加息。
自2005年3月17日起，取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，自营性个人住房贷款利率改按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。
商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。
以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍。
3月18日，央行向各家银行发出了紧急通知，明确5年期以上的房贷下限利率为5.508%。
同时上调个人住房公积金贷款利率，个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。
（2）3月26日国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》（业界称为“老国八条”），首次以行政问责制的形式对房价实行调控首次以行政问责制的形式对房价实行调控。
主要内容有：
一、高度重视稳定住房价格。
二、切实负起稳定住房价格的责任：
房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任。
三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设。
四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量。
五、正确引导居民合理消费需求。
六、全面监测房地产市场运行。
七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施。
八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
（3）4月28日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的8条措施。
（业界称为“新国八条”）主要内容包括：
一、强化规划调控，改善商品房结构。
二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。
三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。
五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。
六、加强金融监管。
七、切实整顿和规范市场秩序。
八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。
（4）5月11日建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部门发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》。
（5）6月1日开始对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
在如此多的调控政策出台后，全国房地产届一时间众说纷纭，褒贬不一。
但本轮调控的影响还是显而易见的，本轮调控的重点是要稳定房价，遏制房价增长过快的情况。
这些措施一方面使消费者普遍推迟购房计划，转而持观望态度，据上海“房产之窗”网楼市监测数据显示，整个4月份上海一手房住宅成交面积环比下降37%，闸北、普陀等次中心城区成交面积明显萎缩，黄浦、静安等中心城区的住宅成交均价也出现了今年以来的首次下滑。
在二手房市场，多数中介认为，新增委托放盘量同比上升了30%，但实际成交量不升反跌，近一个月来普遍萎缩了6到7成。
上海一楼市专刊今年3月、4月所作的两次同题调查显示，消费者对楼市的看法与购屋心态前后迥异。
准备购屋者比例从先前的91%锐减为68%，购屋目的从主要是投资、投机转向投资、置产或自用；
而有意卖房人则从31%陡升至53%，其卖房目的则从“再投资房产”（82%）逐步向获利了结（63%）靠拢。
这说明市场参与者对房地产市场短期走势信心动摇。
在买家持续观望的淡市压力下，卖家开始调整待售房屋的利润回报预期：
3月初，过半的受访者对获利6至8成充满期待，更有近3成人希望获利9成以上；
到了4月份，3至5成的投资回报成了最多人的预期。
另一方面，使获得土地和资金的难度增大，是房地产投资成本升高，抬高了进入房地产行业的门槛，对规范市场也会起到积极作用。
由此可见，随着国家对房地产行业的调控，再加上行业本身的发展，开发上的预期收益可能会有所下降，销售难度可能会加大，但房地产业在我国兴起时间不长，属于朝阳产业，再加上国家经济的发展和人民生活水平的提高，房地产业的市场前景还是很乐观的。
2.2 西安市房地产市场分析
2004年西安市生产总值（GDP）1095.87亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%。
经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在13%以上，经济发展迈上了新台阶，并步入一个新的增长期。
其中第一产业增加值60.05亿元，比上年增长6.7%；
第二产业增加值495.67亿元，增长15.6%；
第三产业增加值540.15亿元，增长12.3%。
三次产业结构出现新变化，第一产业和第二产业比重有所提高，第三产业比重有所下降。
全年第一产业增加值占GDP5.5%，同比提高0.1%；
第二产业增加值占45.2%，提高1.1个百分点；
第三产业增加值占49.3%，下降1.2%。
建筑业：
全年建筑业实现增加值129.7亿元，比上年增长17.3%；
建筑业总产值227.9亿元，增长34.3%；
施工面积1410.8万平方米，竣工面积584.6万平方米，分别增长14.7%和29.9%。
建筑企业效益有所提高，按施工产值计算，全员劳动生产率13.3万元/人，增长17%。
施工工程竣工率41.1%。
房地产业：
全年房地产业实现增加值56.5亿元，比上年增长10.3%。
全年房地产开发量1497万平方米，增长11.4%；
商品房竣工面积210.8万平方米，下降37.9%。
2004年1到9月，西安市房地产开发投资增速回落，商品房施工面积与竣工面积增势趋缓，商品房平均销售价格继续攀升。
1到9月份，西安市累计完成房地产开发投资101.22亿元，同比增长34.96%，增幅比去年同期减少了50.86%，比今年1到6月份增幅回落12.28%。
资金上，增幅全面回落，国内贷款增幅锐减。
1到9月份，房地产开发企业本年累计资金来源151.58亿元，同比增长37.08%，增幅较1到6月份降低了8.06个百分点。
1到9月，西安市完成土地开发面积210.19万平方米，同比增长4.31倍，比1到6月份增长1.81倍。
另外，商品房销售减速，价格攀升。
1到9月份，西安市商品房完成销售面积95.74万平方米，同比增长8.99%，增幅比去年同期回落3.93%；
商品房销售额24.53亿元，同比增长10.01%，比去年同期增幅低了10.40个百分点，比1到6月份增幅低了4.83%。
截至9月份，西安商品房平均售价为每平方米2562元，同比增长9.64%增幅比去年同期提高3.01%。
其中，商品住宅每平方米2371元，办公楼和商业用房分别为每平方米3947元和每平方米4339元。
从1到9月的价格趋势上看，5月每平方米2582元，到达一个小高峰，然后有所回落，8月份后又开始上扬。
2004年西安商品房销售价格上涨5.6%，创历年新高。
商品房销售价格以每平方米2850元收盘。
其中，住宅类每平方米2710元，价格水平上升5.9%；
非住宅类每平方米5730元，上升4.9%；
“二手房”交易价格上涨1.9%。
西安市城调队的调查结果显示，2005年一季度，经历了去年的宏观调控、今年的利率上调之后，西安房地产市场价格稳中有升。
除房屋租赁价格同比下降0.4%外，今年首季我市房屋销售、物业管理和土地交易价格水平分别比上年同期上升4.7%、0.2%和2.4%，房价绝对值与相对涨幅明显低于国内多数大城市及东部沿海地区。
（1）多层住宅涨价较多
据调查统计，全市第一季度商品房、二手房价格同比分别上升4.6%和5.5%。
在商品房中，住宅交易价格与去年同期相比上涨5.9%，拉动房屋销售价格总水平上升3.4个百分点。
经济适用房、普通住宅和高档住宅价格比去年同期分别上涨6%、6.8%（其中多层上涨10%、高层上涨5.2%）、3.8%（其中别墅上涨5.4%、高档公寓上涨3.4%）。
非住宅价格比上年同期上涨2%，拉动房屋销售价格指数上涨0.6个百分点。
商品房价格上涨也刺激了二手房价格上涨。
从调查看，今年一季度我市二手房交易地段范围明显扩大；
广大工薪阶层面对商品房地段选择面较窄、价格高等因素，纷纷进入二手房市场。
首季二手房交易价格上涨5.5%，其中非住宅价格同比上涨6.7%，涨幅高于住宅价格2.3个百分点。
（2）房屋租价略有下降
受办公楼（写字楼）及商业娱乐用房租赁价格下跌的影响，今年一季度我市房屋租赁价格同比下降0.4%。
其中，住宅租价上升2%、工业仓储用房租价上升2.4%，分别拉动房屋租赁价格水平上升0.4和0.3个百分点。
由于写字楼和商业娱乐用房价格下降，导致房屋租赁价格水平下降1.3个百分点。
受政府定价以及调价必须经过业主委员会等因素的制约，今年一季度我市物业管理价格只有高档住宅同比上涨1.7%，其余均与上年同期持平。
此外，1--3月我市土地交易价格同比上涨2.4%；
从用地项目价格变化看，商业、旅游、娱乐用地涨幅为3.8%，其它用地上涨3.5%，工业仓储用地涨2.3%、居住居住用地涨1.6%。
（3）中高住宅需求上升
从今年一季度房屋销售情况看，受去年下半年出台的土地政策以及用地紧缺等因素影响，高档住宅（包括别墅和高档公寓）尽管每平方米售价4000元以上，但需求仍呈上升趋势。
目前西安城区人口已近400万，中高收入户以及部分外来人口住房消费热情高涨，成了买房的主力军。
而占销售总额三成以上的普通住宅，由于价位适中（每平方米2500元左右），尤其是多层住宅备受工薪族的青睐，销售势头看好；
与上年同期和上个季度相比，多层住宅价格分别上涨10%和6.2%，在各类商品房中涨幅居首。
（4）城外升速快于城内
随着市委、市政府加快城市化进程系列政策的出台，道路、立交等基础设施建设步伐加快，高新区、经济开发区和曲江新区等迅速崛起，本地、外地房地产开发商巨资投入、精心打造的知名品牌楼盘遍及全市。
加之城内土地资源消耗殆尽，以及住户住房投资意向的变化，城外房地产市场渐入佳境，房价屡创新高。
据市城调队调查，今年1季度高新区、经济开发区、南二环外商品房均价分别为4035元/平方米、3221元/平方米和4224元/平方米，分别比上年同期上涨了4.6%、4.4%和4.8%。
与此相反，城区商品房售价仅4166元/平方米，同比下降2.1%。
城外房价的快速提升，与城区内的价格差距逐渐减小，使区域房地产价格结构趋于合理。
2.2.1 近几年来西安市房地产销售状况分析
表2-1
项目年份
2001年
2002年
2003年
房地产开发投资主要指标（万元）
674211
793689
1248177
别墅、高档公寓
99711
84569
48434
办公楼
54146
63238
129362
商业营业用房
64413
67385
164846
其中办公楼所占比重
8.03%
7.97%
10.36%
商品房实际销售面积（㎡）
2253468
2528958
2527368
138636
139373
93374
148978
84515
138679
商业用房
99861
49338
78599
6.61%
3.34%
5.49%
实际销售额（万元）
472204
513468
542851
49163
52068
34009
58201
39811
63575
43805
14080
35011
12.33%
7.75%
11.71%
商品房预售面积（㎡）
674407
610198
523516
35000
9505
21022
8594
12148
2800
13323
29118
29557
1.27%
1.99%
0.53%
商品房空置面积（㎡）
508233
571417
638528
43884
21342
51846
138185
54237
59352
21552
46879
48520
27.19%
9.49%
9.30%
资料来源：
西安市统计年鉴
根据表2-1可以得出，写字楼的投资额在近几年持续上升，2003年的增幅达到了49%，随着投资的上涨，写字楼的平均售价也一路飙升，从2001年的3906元/平方米，上升到2003年的4584元/平方米，相比之下，别墅、高档公寓的价格却是一路走低，同时，办公楼空置率的下降也可以显示出市场对写字楼需求的增长。
这与经济发展情况，国家的宏观经济政策也是相吻合的。
2.2.2 西安市写字楼市场状况分析
（1）供给状况调查
虽然国家并没有一个具体的写字楼分类标准，但参照北京、上海等地的写字楼市场，我们可以发现，就目前已建成的写字楼来看，西安市写字楼市场还不是很成熟，具体表现为分级标准不明确，很少有诸如5A级，或一级、二级之类的区分，装修标准普遍不高，员工餐厅、会议设施等不能满足需要，特色不明显，只有老三届·
世纪星大厦、高新国际商务中心等少数项目在这几方面做得较好。
a）西安市写字楼存量分析（表2-2）
表2-2
区域
城东
城南
城西
城北
城内
曲江
合计
数量㎡
174352
213005
430045
195111
24000
1036514
比例
16.82%
20.55%
41.49%
18.82%
2.32%
100%
由此，我们可以清楚地看出，城西、城南、城内集中了西安市
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