企业项目投资建议书.docx
《企业项目投资建议书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《企业项目投资建议书.docx（23页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
企业项目投资建议书
企业项目投资建议书1
一、总论
1、公司名称
2、行业及产品
3、地区
4、投资阶段
5、投资额和投资结构
6、投资主要原因
二、拟投资企业基本情况
1、公司概要：
包括设立时间、背景、注册资本、实收资本等
2、股东及控制方和控制方式：
股东构成;能够对被投资人实施控制的股东名称、出资方式、出资额、股比
3、组织架构：
被投资企业的组织架构图或文字说明
4、guǎnlǐ团队：
guǎnlǐ能力和稳定性等，guǎnlǐ团队人员、教育背景、从业经历、主要业绩
5、其他重要事项
三、市场及竞争
1、主营业务和业务规划：
现有产品及主营业务和今后业务发展规划
2、行业发展概况：
行业状况和发展趋势
3、市场竞争情况：
现有竞争对手、替代产品分析、供应商评价、市场份额、行业排名、竞争优势、市场预测等
四、项目技术
1、技术成熟度论述
2、研究开发能力论述
3、技术团队主要经历、技术专长、创新意识、开拓能力及主要工作业绩
4、知识产权
五、财务分析
1、会计数据和财务指标：
资产负债表、损益表和现金流量表摘要
2、投资估值：
估值方法、结果及比较
3、内部收益率：
假设及结果
六、交易结构和退出安排
1、计划融资金额
2、融资方式和来源
3、投资协议主要条款：
包括合同中主要风险控制措施
4、监管手段和措施：
包括是否参加董事会，主要表决权利等
5、退出安排：
退出投资计划及保障措施
八、经济效益及社会效益
8.1经济效益
8.2社会效益
附：
投资建议书格式
一、被投资企业概况
1.被投资企业或孵化器简况
（成立时间.地点.注册资本.主营业务.近年业绩等）
2.项目提出的背景和意义
二、技术的先进性与可行性
1.技术来源
2.技术的先进性与成熟度
3.技术壁垒或知识产权保护措施
4.质量指标（国际标准.国家标准.企业标准）
5.产量（设计能力.实际产量.扩产潜力）
三、实施产业化的可行性
1.主要原.辅材料及其供应渠道
2.主要设备及其来源
3.燃料和动力
4.建厂条件和厂址
5.环境保护
四、市场潜力与占有策略
1.市场规模及分布（细分市场描述）
2.市场趋势及周期
3.用户分析
4.竞争者比较（市场占有率）
6.占有策略和营销渠道
五、guǎnlǐ
1.企业内部机构设置及guǎnlǐ制度
2.guǎnlǐ体系及国内外行业资质认证情况
3.guǎnlǐ层人员简介（专业.学历.职称.工作及任职经历等）
六、财务与经济效益分析
1.投资估算或资金使用计划（总投资.固定资产.流动资金.无形资产）
2.资金来源及落实情况
3.经济效益分析：
（营业收入.成本.费用.税.毛利.纯利）
4.盈亏平衡点及敏感性因素分析
5.财务状况分析（基于经审计的财务报表）主要财务指标分析或现金流量表分析
6.财务分析结论
七、投资环境评价
政策.人文及社会环境
八、合作伙伴的选择
现实的和潜在的合作伙伴（股东）的情况
（主营业务.经济实力.合作优势.投资额和比例）
九、风险因素及对策
（技术.市场.guǎnlǐ.财务.政策等）
十、撤出途径的预测和方案设计
十一、项目评估结论和投资建议
企业项目投资建议书2
第一部分项目背景
该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为北京德华房地产开发公司于1998年开发的位于朝阳区大屯路223号的现代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭、抵押、法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。
由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。
第二部分项目概况
一、项目区位
1.地理位置
项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路222号院，阳光广场东500米
图1：
项目所处区域位置
具体四至：
北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园（主场）小区，西至裕农农产品贸易公司
2.交通状况
（1）对外道路
北苑路：
地块位置西面50米，向北距离5环2.5公里，向南距离四环1.2公里
大屯路：
地块位置向北沿北苑路300米，坐转即可上大屯路
安立路：
地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路
（2）公共交通
项目位于地铁5号线大屯路站300米，周边公交845、833、358、713等多路公交到达，公共交通方便。
二、项目现状
1.项目现状
该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园（天马大厦）国有土地所有权及在建工程，在建工程现状：
结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成30%，各项公共设施齐全，水、电、通讯、电梯、中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位80个。
2.土地权属
（1）该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。
（2）项目用地正北部存在1栋4000平米6层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以5000元/平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。
3.周边环境与配套
教育：
陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、二十一世纪双语幼儿园
商场：
飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、居然之家
医院：
中日友好医院、慧忠医院、
运动休闲：
姜庄湖高尔夫、钱柜
文化娱乐：
炎黄艺术馆
三、项目规划条件
项目规划指标
序号项目名称数量单位性质
1土地面积12086.95平米公寓
2公寓住宅2栋34000平米在建工程
3写字楼12000平米在建工程
4配套楼4000平米违章
5共计46000平米不含违章建筑
四、转让价格及构成
（1）转让价格：
北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园（天马大厦）国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为3.3亿元人民币，含全部债务、土地价款、各类罚金。
（2）转让佣金：
1000万元人民币
注：
竞价者另需提供至少1亿的资金证明。
五、项目购买方式与付款方式
1.购买股权
如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。
当然要充分留意或有债务问题。
2.购买资产
采取资产过户方式主要做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更
3.债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理
由我公司、拍卖公司、项目方、法院共同成立的重组小组进行清偿债务，签署债务偿还协议（含缴纳土地款和滞纳金），又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。
4.交接方式
在中招国际拍卖公司协同法院主持下
（1）确认项目实物清单、资料清单内容
（2）按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接
5.付款方式
（1）在法院出具清债裁决书的当日，我公司需支付2.8亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。
（2）资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。
（3）暂留1000万元人民币在我公司帐户一年，避免或有债务出现。
第二部分市场研究
一、2008年上半年北京市总体市场分析
1.北京市场对宏观调控的反应
近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。
上半年，北京市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度的策略，未来一年内北京房地产供应增量将下降。
北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降。
北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的2007年下半年，仍处于增长趋势，而且环比、同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。
2.土地市场的变化
1、供应量大幅增加，居住用地居主导
据《北京市国土局2008年度土地供应计划》，2008年京城土地供应量大幅增加，比2007年增加了100公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划的23.3%，限价房占计划用地的17.65%，普通商品房仅有58.82%。
随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应结构将进一步得到调整，以满足人们居住需求的限价房、经济适用房、廉租房比重的增加，将一步抑制商品房的有效需求。
2、交易场面趋冷，月成交量下降
进入2008年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入3月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如人意。
与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅3家企业或4家企业参与竞标。
3、整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓
由北京市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块2008年上半年楼面地价达4107.93元/平方米，成交金额达292.05亿元，规划建筑总面积710.95万平方米。
但二季度与一季度相比有所下降。
价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。
4、土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降
从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。
二、需求分析
1.亚奥区域支持
在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城的富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。
2001年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。
北京启用1800亿元加强基础设施的建设，其中有900亿元用于高速公路、城市快速路和轨道交通的建设，以提速城市交通。
在这十几条交通干道中，约有一半都集中在亚奥地区。
国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了一个质的飞跃。
而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的的配套设施。
不仅如此，“奥运”因素更让亚奥区域的商务环境更为人性、生态：
北环水系改造工程、京城公园氧吧——奥林匹克森林公园、温榆河及周边地区的环境治理。
根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划》，奥运功能区将形成“一轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区、文化教育区、宜居生活区”，及四大产业支撑、五大重点任务等态势。
2.需求积极因素分析
根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划》称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头;以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。
2010年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均1.5‰以内。
该区域仍将延续过去“富人区”的聚集效应，同时奥运所带来的休闲、娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研、教育、文化、等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目的需求是真实、旺盛的。
3.需求不利因素
该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会：
（1）该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上涨水平，在奥运后有回落可能;
（2）亚奥区域商务气氛不够，写字楼售卖存在一定难度;
三、区域市场分析
表4：
亚运村周边项目销售情况表
项目名称位置类型价格（元/平米）规模（平米）装修销售情况
远洋万和城北四环东路73号地，望和桥西北角公寓均价23000176000精装修20_年5月10日开盘
保利香摈花园朝阳区路东侧住宅均价1950051069毛坯20_年9月27日
准许销售面积：
44566
已签约：
26024
保利金泉朝阳区亚运村大屯路住宅均价19000184000毛坯20_年4月15日
准许销售面积：
84042
已签约：
44304
亚奥观典
国际公寓朝阳区慧忠路9号，北辰购物中心东200米路北公寓一期20000二期22000-25000
78121精装修一期已售完，二期近期开盘
世奥国际
中心朝阳区北四环东路慧新东桥向东200米酒店式公寓均价19200待定精装修20_年11月18日
准许销售面积：
80399
已签约：
11679
美伦堡朝阳区科荟西路（国家森林公园以西）公寓均价1920070000精装修2008年4月12日
准许销售面积：
9188
已签约：
589
凯旋城朝阳区北苑路172号商住楼公寓18000写字楼16000250000精装修二手房
主场朝阳区亚运村大屯路220号公寓均价16000100000毛坯二手房
嘉铭桐城朝阳区西北苑路86号普通住宅
公寓均价16000600000毛坯二手房
光大名筑亚运村北苑路178号住宅均价1800090000毛坯二手房
芝麻街亚运村北辰购物中心向东500米商铺一层30000二层18000
北京MOHO朝阳区安慧里北苑路168号写字楼二手售价19000租4元/平米/天36000
洛克时代中心朝阳区亚运村北辰购物中心正北500米写字楼4.5元/平米/天82700
由于该区域地处亚奥板块，市政配套设施良好，紧邻地铁5号线，交通便利，该区域由于受奥运影响，区域房价近年涨幅较快，产品主要以高档公寓、写字楼为主，销售情况均比较理想，具有良好发展前景，区域市场近两年供给较多，存在一定的竞争性。
第三部分市场定位
一、客户定位
1.目标客户来源
（1）北四环沿线大企业的技术术开发、管理人员。
（2）小营附近对外经贸大学、北京联大等高校的中青年教职工。
（3）亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。
（4）高科技企业、外资企业等企业中的白领。
2.目标客户特征
（1）以投资客户为主;
（2）客群的职业分类比较清晰;
（3）区域选择性较强（亚奥区域）
（4）收入稳定，大部分家庭年收入40---50万（三居客户），20---30万（两居客户）;
（5）文化层次较高，对居住环境的舒适性、交通便利程度比较看重;
（6）对价格敏感度不高;
3.需求特点
（1）住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用
（2）交通便利：
车程在10-15分钟之内，公交条件好，有地铁;
（3）户型：
实用、适度舒适，两居在90平米以内，三居130平米以内;
（4）环境：
对于园林景观的要求比较高,追求“原生状态”，对“人工雕琢味”较浓的东西不感兴趣;
二、价格定位
1.区域当前价格
根据市场调研，判断假设目前该产品正在销售，住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的销售单价，写字楼部分可以取得18000-20000元/平米的售价，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。
第四部分规划设计
一、方案构思
1.小型商务办公综合体
作为紧靠地铁5号线的商务办公综合体项目，有助于提升区域面貌与形象。
2.完善的配套设计
必要的办公配套商业与地铁、公交站点与街区商业有机结合。
3.原生态大型景观社区
充分利用地块北侧已建成的城市绿化带，同时项目范围内组织比较集中的绿地，形成都市喧闹繁华之中不失幽静的感觉。
4.原有户型需要做改动
原有户型按高档外销公寓设计，住宅设计以豪华为标准，并不适合现有办工简洁明快的要求，需要对户型进行开窗和内部装修上从新设计。
第五部分项目开发及销售计划
一、指导思想
在保证项目总体收益的前提下，优化安排现金流，控制风险。
二、项目转让、资产过户，预计6个月内完成
（1）7月份达成初步意向，着手设计转让实施方案
（2）8月筹措3.4亿的转让资金
（3）8月达成债权人协议，付首期款
（4）9月开始办理资产清理交接过户
（5）10月办理相关变更手续，付二期款
（6）11月完成项目相关规划报建变更手续
三、项目开发进程（附件：
开发进程表）
（1）8月开始进驻项目，接收资产资料
（2）9月开始办理项目规划报建变更手续，项目外装修、公寓内装修方案，地下车库开始施工设计
（3）10月内外装修及地库施工招标定标，施工进场
（4）11月全面开工建设
（5）2009年2月装修完成
（6）3月竣工验收
（7）5月地库完成竣工验收，办理竣工备案手续
（8）5月配套绿化等工程完成
（9）6月交房
四、项目销售计划
（1）9月办理公寓1预售证，10月办理公寓及办公楼预售证，12月办理综合楼预售证，3月办理车库预售证。
（2）1号公寓10月开盘，开盘价17000元/平米，均价18000元/平米，争取在2008年12月底销售完毕。
（3）2号公寓12月开盘，起价18000元/平米，居价19000元/平米，争取在2009年6月销售完毕。
（4）办公楼整层销售，均价18000元/平米。
（5）车位15-20万/个。
五、资金筹措计划
1、首期股东借款3亿元，用于支付定金1000万，支付收购保证金29000万元（包括银行、土地、施工方等）合计3亿元，计划使用时间6-7月份。
2、第二期股东借款5000万，用于收购支付收购余款与项目启动资金，计划使用时间7-8月份。
3、项目抵押贷款，评估6亿，贷款3亿，归还股东借款3亿元。
计划到帐时间11-12月份。
第六部分投资收益评价
一、项目销售测算
按亚奥区域目前的平均报价及调研分析。
并参考未来的价格走向，并结合亚奥区域目前的发展，我们初步拟定天马大厦未来销售价格的三个方案即：
谨慎、一般、乐观。
谨慎方案一般方案乐观方案
项目价格（元/平米）项目价格（元/平米）项目价格（元/平米）
公寓16000公寓18000公寓20000
写子楼16000写子楼18000写子楼20000
车位150000万/个车位150000万/个车位150000万/个
测算结果：
（附件：
销售收入测算表）
A、谨慎方案销售总收入69394万元
B、一般方案销售总收入77881万元
C、乐观方案销售总收入86368万元
二、项目总成本、单位成本计算（成本测算表）
项目转让总金额为3.3亿元。
该3.3亿元包含原项目涉及的所有债务、罚款、滞纳金等。
加上后期装修费、配套费、管理费等，总投资成本47970万元，每平方米可售面积单位成本为10300元/平米。
三、项目收益指标（项目全投资现金流量表）
谨慎方案一般方案乐观方案
项目项目项目
税后利润率22.28%税后利润率27.33%税后利润率31.395
内部收益率9.16%内部收益率11.74%内部收益率14.08%
净现值12212万元净现值18974万元净现值25851万元
从以上财务指标看，该项目赢利前景比较乐观，如能在付款方式与转让价格上取得转
让方的进一步让步，则此项目具有更大的运作价值。
四、现金流分析与解决方案
1.现金流分析
正常开发状态的现金流
正常现金流前期资金压力大
改善现金流的运作方案一
转让款支付可采取先支付小部分，同期加快办理相关证照，实现开盘提前，提前回笼销售款，减轻股东借款压力。
改善现金流的运作方案二
写字楼部分若采取自持，可减少所得税和土地增值税。
第七部分风险评价与解决方案
一、宏观市场风险
1.房价下调的影响
08年各一线城市均出现市场调整迹象，特别是一向号称房价堡垒的北京也出现了房价打折松动下降的迹象，市场逐渐演变为观望气氛浓厚，成交量持续下降而，房价依然居高不下的局面。
随着后市的观望气氛依然，可以预见房价下降调整的可能性还是很大的，对于本项目来说，开盘定价可采取低开高走，以求通过低价快速销售回笼资金，限度的缩短销售周期。
2.债务风险
该项目存在项目公司与母公司之间担保贷款问题，该问题的能否顺利解决，还有待进一步研究。
3.工程问题
该项目地下车库没有建造，建造地下车库将影响该项目的交房时间
4.遗留违章建筑
该项目北侧遗留一栋约4000平米违章建筑，未有规划许可证和产权证，无转让可能，但又正好处在北侧大门里边，若不购买此栋违章建筑，将对项目整体规划影响较大，而若购买此栋违章建筑，我方将不但按5000元/平米价格多付出2000万，还将就违章建筑的规划从新审批补交罚款等问题进行处理，也比较麻烦。
建议采取买下来，规划成商业经营。
第八部分结论与建议
该项目地处亚奥核心区域热点发展区域，配套完善，交通便利，市场机会好。
该项目优越的地理位置优势决定其巨大的商业潜能，商住两用的开发前景决定其潜在价值较大。
项目客户定位清晰，价位便宜，回报率较高，项目回笼资金快，抵御风险能力强，但前期现金流压力大，如能有效解决转让方的债务问题，建议公司对此项目积极投资。
本项目符合公司发展战略的要求，转让价格便宜，在市场低迷时可考虑购买此项目，增加公司项目储备，对于公司在北京地区发展意义重大。
湘江伟业（北京）投资有限公司
20_年7月
附件
1.项目基础资料
1.1.项目立面图
2.投资测算文件
2.1.规划指标表;
2.2.静态投资测算表
2.3.开发销售计划表
2.4.正常月份现金流量表‘
企业项目投资建议书3
一、项目基本情况
1、项目概况
包括项目的地理位置、用地规模、用地性质、项目四至、规划指标、规划限制条件等基本情况。
如果属于公开出让项目，需对出让公告及挂牌文件相关要求、土地出让合同相关情况、地价款支付时间、土地交付条件及交付时间等进行描述;如果属于合作或转让项目，需对项目背景情况、产权状况、已取得的合法性文件、合作或转让方式、土地价格、付款期限、附加条件等情况进行描述。
附项目区位图、项目红线图或项目详细位置图。
2、项目现状
根据现场勘查情况，对项目宗地的地形、地势、开发状况、交通便利度、地上建筑物及构筑物情况、是否需拆迁补偿、是否受周边环境影响等情况进行描述。
附现场勘查照片若干。
3、项目周边环境及配套情况
包括项目所处区域目前城市定位、城市发展情况、周边市政及生活基础配套设施情况、周边道路及公共交通设施情况、与城市标志性建筑和主要政府机构之间的距离等。
4、项目存在的不确定因素及风险提示
对项目存在的不确定及风险因素进行提示，并提出初步解决方式。
二、项目周边规划发展情况
对项目所处区域未来规划发展前景、促进区域房地产市场发展动力情况进行描述，包括但不限于城市发展规划、经济发展规划、人口发展规划、旅游发展规划、道路及公共交通发展规划等。
三、项目优劣势分析
四、项目所在区域房地产市场概况
1、项目所在城市及区域房地产发展情况
对项目所处城市及区域近期房地产市场供应量、成交量、销售单价等数据进行统计分析，并作出简要总结。
2、项目所在区域土地市场情况
对项目所处区域近年具可比性土地出让及转让项目成交情况、价格特征进行简要总结性描述。
附成交地块位置图及成交情况一览表。
3、项目所在区域在售楼盘概况
对项目所处区域具可比性在售楼盘开发情况、成交情况、价格特征进行简要总结分析，并就其市场去化情况、销售周期进行调研判断。
附项目周边主要在售楼盘位置图及概况表。
五、结论
1、对项目出让（转让）价格及可接受地价作出初步判断。
2、对项目经济效益指标情况作出初步评价。
3、对项目整体情况、项目发展前景进行概述性总结，并提出相关建议。
企业项目投资建议书4
一、项目概述
项目名称：
_农业生态园
项目地址：
__
项目负责人：
二、项目背景及条件
___是农业村，山清水秀，远离城市、
升级会员 