售房业务操作流程.docx

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售房业务操作流程

售房业务操作流程

合同管理

一、合同种类

《北京市存量房屋买卖合同》合订本

《北京市存量房屋买卖居间服务合同》

《房屋买卖成交确认及定金收付协议》

《房屋出售委托协议》

《房屋出售委托登记表》

二、合同发放、换领、上交、核查、处罚

合同发放：

合同版本由公司统一制定，行政部印刷。

由签约中心负责在成交系统中发放，合同发放以中心店为单位，中心店经理及其授权人负责合同的领用、保管、使用。

合同发放配置标准：

合同种类

标准配置

领取数量

《北京市存量房屋买卖合同》

3套/店

标准配置*店数

《北京市存量房屋买卖合同》补充协议

3套/店

标准配置*店数

《北京市存量房屋买卖居间服务合同》

3套/店

标准配置*店数

《定金收付协议书》、《房屋出售委托协议》

《房屋出售委托登记表》

各1本（50份）

中心店

合同换领：

售房业务签约合同必须按照编码顺序使用，实行以旧换新的方式进行，即上缴已使用合同（包括作废合同）时，换领相同数量新合同。

门店需填写售房业务《合同返还登记表》，作废合同需份数齐全一并上交。

合同上交：

1、买卖合同上交应携带《合同返还登记表》、全部合同原件及如下附件：

业主方

客户方

房本复印件二份，如央产提供上市批单复印件二份

身份证、户口本复印件二份（户口本复印户主页、户主本人页、配偶页、及未成年子女页

配偶同意出售或单身证明二份

《家庭成员申购表》二份

身份证复印件二份

《购房承诺书》二份、持证声明

西城房屋需进行物业地址复核

结婚证或离婚证复印件二份

代理人的提供公证委托书及受托人身份证复印件

非京籍户口提供暂住证、纳税社保连续5年证明或北京居住工作证

《售房成交报告》、买卖双方签字的《网签委托书》原件、复印件各一份；客户首付款告知函原件一份

收件时合同佣金不是全额的要进行折扣审批的查看，确定审批折扣与合同约定相符后方可进行合同的收取、盖章。

2、委托合同

上交需携带《合同返还登记表》、合同原件、业主房本复印件、身份证复印件。

（房主本人在上述复印件中签字“与原件一致仅供房屋核验使用”）。

合同种类

附件要求

房屋出售委托协议

房本复印件、身份证复印件，复印件业主手写“与原件一致仅供房源核验使用”且签名

房屋出售委托登记表

房本复印件、身份证复印件，复印件业主手写“与原件一致仅供房源核验使用”且签名

海淀房屋除上述附件外需上交《核验委托书》、《核验申请表》

海淀房屋必须在成交系统中上传房本、身份证、《核验委托书》、《核验申请表》的原件扫描件。

合同核查：

区域经理、大区经理负责安排定期清查，并上报清查结果，签约中心负责按月进行抽查，对合同丢失、违规使用的现象将进行相应的经济处罚。

合同处罚：

各类合同发生丢失现象的中心店经理、区域经理、大区总经理分别进行每份200元、100元、50元的罚款。

合同作废不能按照份数退回的中心店经理、区域经理、大区总经理分别进行每份100元、50元、20元的罚款。

业务部门上报作废、丢失的合同如后期出现相关经济纠纷所产生的亏损由中心店经理、区域经理、大区总经理按照50%、30%、20%的比例自行承担。

成交管理

一、合同签署要求

1、合同必须由产权人亲自签署，受托人代签的必须有产权人的公证委托书、双方身份证原件。

2、合同签订物业地址必须与产权证地址完全相符。

3、相关资料必须由买卖双方亲自签字。

4、合同约定的收佣价格不得高于国家规定的标准。

5、合同空白项必须填写齐全，字迹清楚、空白处进行划线标注。

二、合同使用、录入、流转

委托合同

1、使用分类

✧《房屋出售委托协议》非海淀房屋不得使用。

✧《房屋出售委托登记表》无特殊限制

2、独家认定

✧《房屋出售委托协议》、《房屋出售委托登记表》签订后必须收取房本复印件、业主身份证复印件（房本复印件、身份证复印件，业主在复印件上手写“与原件一致仅供房源核验使用”且签名），及时录入成交系统后上传所有资料的原件扫描件，并在易遨共享系统中进行委托合同编码的跟进。

✧三日内携相关附件上交签约中心。

✧签约中心台账依据公司独家认定标准，进行委托合同条款约定、附件及共享中委托合同编码跟进的审核，审核通过后方可认定为独家房源。

✧本月签订本月上交的委托合同方可进入当月绩效考核的统计。

3、房源核验（海淀）

✧根据建委要求，海淀房屋必须先期进行房屋核验，核验成功后方可进行成交操作。

✧门店签定“委托合同”同时必须由业主亲自签定《核验委托书》《核验申请表》。

在成交系统“委托合同”中录入委托信息后，上传房本、产权人身份证、核验委托书、核验申请表的原件扫描件。

✧签约中心根据扫描件先行进行海淀建委的核验资料上传工作，并依据上传结果在成交系统中点击“上传成功”或“上传失败”进行确认。

（失败需添加失败原因）

✧根据海淀建委核验结果，签约中心在成交系统中点击“核验通过”或“核验不通过”进行确认。

（需添加不通过原因）

✧海淀建委核验通过的，签约中心需在成交系统中录入建委回执中的编码及密码。

✧门店可在成交系统“委托合同”中查看核验状态。

✧撤销核验的需上交大区经理签字确认的情况说明，填写《核验注销申请表》及《核验注销委托书》经业主签字、公司盖章后可由业务代为办理。

4、合同状态

✧委托合同门店录入后状态为“已使用”，签约中心收件审核后状态为“已审核”。

✧委托合同代理期到期后状态为“已终止”。

5、委托存档

✧签约中心审核后的委托合同后附附件按月区分海淀、非海淀进行独家、非独家的分类存档。

成交合同

✧成交合同全款的服务佣金低于2%+700元、贷款的低于成交价的2%+1000元时，必须在成交系统中进行佣金折扣申请，未经领导审核通过的不进行合同的收取、盖章工作。

✧中间人特支费用的必须提前在成交系统中进行特支申请，经领导审核通过后方可进行费用的支出。

1、成交合同种类

✧《北京市存量房屋买卖合同》合订本

✧《北京市存量房屋买卖居间服务合同》编号、无章

✧《房屋买卖成交确认及定金收付协议》编号、盖章

✧《资金自行划转协议》、《资金监管协议》

2、合同使用及系统录入

✧《北京市存量房屋买卖居间服务合同》必须配备《北京市存量房屋买卖合同》合订本、《资金自行划转协议》或《资金监管协议》共同使用。

✧上述各类合同使用后必须当日进行成交系统的合同信息录入。

信息录入后，合同状态由“已发放”改为“已使用”。

✧门店按照合同上交规定在三日内将全部资料上交签约中心。

签约中心收件后合同状态改为“已收件”。

✧签约中心根据合同约定进行成交系统合同信息的审核。

确认合同录入信息无误后，合同状态由“已收件”改为“已审核”。

✧签约中心根据上交合同进行易遨系统成交跟进。

3、合同附件缺件

✧门店签约时应按照公司规定收齐所需附件并按时上交。

✧上交合同时如有附件不齐现象，需填写《缺件情况报告》并在7日内补齐上交。

未按规定上交的将扣除成交业绩的20%做为处罚。

上交缺件报告后大区不得再进行延期审批。

✧如有特殊原因7日内不能补齐附件的，合同上交同时出具经大区经理签字确认的《缺件情况报告》，并在大区经理审核日期前补齐所有附件，未按规定上交的将扣除成交业绩的20%做为处罚。

4、合同盖章

✧门店成交合同签订后，需上交合同同时进行《北京市存量房屋买卖居间服务合同》的盖章。

✧各类成交合同齐全无涂改且有客户签名的关于大额款项划转的《客户告知书》后即可盖章

✧成交合同有涂改须由双方在涂改处签字确认，合同中有手工签订条款的须由法务部审核后即可盖章。

✧合同盖章不受海淀房源核验成功及买卖网签成功限制。

5、合同终止

✧成交合同签订后不能继续履行的，门店须上交三方解除协议并收回买卖双方的所有合同原件上交签约中心。

6、合同转移

✧台账管理员审核完合同、收齐附件后，将所有合同成交资料转网签专员进行网签操作。

三、成交合同网签

1、网签核验内容

✧进行业主房屋情况的公示。

如房屋有查封等不能交易因素，可在基本信息提交后及时获取公示结果。

✧进行购房人购买资质的核验。

（五个工作日）

京籍户口要求家庭拥有住房小于等于1套

非京籍户口要求无房、有暂住证或北京市工作居住证、在京纳税、社保资料连续5年。

✧房屋公示及购买资质不通过的，签约中心须及时在成交系统中进行跟进，注明不通过原因。

2、全款网签

✧房屋公示及购房资质核验通过后，签约中心依据买卖合同的房屋价格进行网签，网签成功后打印网签合同及网签系统中的相关附件。

（购房资质核验证明、纳税信息表、房屋转移登记表、资金划转协议或自行划转声明）

✧网签成功后，须在成交系统中进行网签成功确认。

不成功需注明原因。

✧网签人员需将上述网签资料及成交合同、相关附件转交过户部并在成交系统中进行流转操作。

✧过户员须带回买卖双方签字确认的网签合同与前期成交合同一同转存档员进行存档。

3、贷款网签

✧先进行贷款公司的贷款面签评估，确定可贷款金额及过户价格。

✧签约中心根据买卖合同约定的房屋价格进行网签。

✧签约中心打印网签合同转交贷款公司一份，同时将成交合同、附件、网签合同及网签系统中的相关附件（购房资质核验证明、纳税信息表、房屋转移登记表、资金划转协议或自行划转声明）转交过户部。

并在成交系统中进行网签标注。

✧贷款批贷后，过户部进行过户安排，过户员须带回买卖双方签字确认的网签合同与前期成交合同一同转存档员进行存档。

4、撤销网签

✧因各种原因需要撤销网签的，门店需填写《注销网签申请表》，经大区经理及业务副总签字后上交签约中心。

✧门店负责约定买卖双方同时到签约中心的时间，双方到场后，签约中心进行建委网签的注销申请，并打印《注销申请表》经双方签字确认，公司加盖公章。

✧买卖双方到建委撤销的需持双方签字、公司盖章的《注销申请表》及双方身份证原件、原网签合同。

✧公司人员代办注销的需持本人身份证原件、双方签字且公司盖章的《注销申请表》、双方身份证原件、原网签合同、保证书、授权委托书、在职证明。

✧公司内部原因导致撤销网签的，需填写《注销网签申请表》，经业务副总签字确认后进行办理。

四、贷款信息

✧贷款公司须在成交系统中进行经办人员派单。

✧经办人须根据贷款进程进行成交系统跟进。

五、过户信息

✧过户部需须在成交系统中进行经办人员派单。

✧经办人须根据过户进程进行成交系统跟进。

✧经办人须在过户前，让买卖双方在网签系统打印的网签合同、资金划转协议上签字确认。

并在过户后返回公司存档。

✧经办人在过户时负责进行未交佣金的收取、上交。

六、款项收付

✧售房业务只收取合同约定的佣金及相关款项。

结算款项收取后即记入当期业绩。

✧全款成交的，佣金不高于成交价的2%+700元（过户费500元、交割服务200元）。

✧贷款成交的，佣金不得高于成交价的2%+1000元（过户费500元、贷款服务300元、交割服务200元），可收取复杂交易费0.2%。

1、收款

✧签约中心依据合同约定、折扣审批结果分别开具房款、装修家居款的实收佣金的《收款通知单》。

✧结算中心依据签约中心开具的《收款通知单》进行款项的收取。

并在《收款通知单》签约一联加盖已收款印章，注明收据编号后返还签约中心。

✧台账员依据返回的《收款通知单》进行成交系统的收款信息的录入。

✧未交合同进行佣金款项上交的，门店需填写《售房特批业绩审核单》，经公司领导审核签字。

签约中心依据领导签字的审核单开具《收款通知单》。

✧只签订并上交《房屋买卖成交确认及定金收付协议》后，需进行佣金款项上交的，签约中心须在《收款通知单》中注明“预收代理费”标识进行业绩预留，待成交合同签订上交后，由签约中心依据《北京市存量房屋买卖居间服务合同》中约定的佣金金额开具《转账通知单》进行当期业绩转入。

2、付款

各项费用支出必须由本人携带身份证原件到总部办理。

✧佣金已入业绩后，需要支出特支费用、退代理等现象，门店需填写“支出凭单”、“扣业绩单”并经大区经理、总经理签字确认。

（特支费用需成交时进行系统申请审批，退代理费需上交情况说明）

✧签约中心依据“支出凭单”开具《付款通知单》。

✧结算依据《付款通知单》进行款项的支付，留相应附件及退代理费情况说明、扣业绩单白联。

✧结算中心需将盖章后的《付款通知单》及“扣业绩单”粉联返还签约中心进行成交系统的付款录入。

✧如前期预留特支费用，门店需填写“扣业绩单”及“预留费用情况说明”，经大区经理、总经理签字确认后，签约中心需留情况说明复印件并开具《转账通知单》，结算以此进行费用预留。

结算中心需将盖章后的《转账通知单》及“扣业绩单”粉联返还签约中心进行成交系统的预留录入。

预留费用后期支取的，需填写“支出凭单”经大区经理、总经理签字确认后到签约中心开具《付款通知单》并标注“预留费用”后到结算领取相应款项。

七、共享分配

共享业绩分配统一由各大区行政依据各大区上报并经总经理签字确认的分配原则进行划分。

✧大区行政必须在成交系统显示收款信息当日依据共享分配原则进行业绩共享分配，并在易遨系统中进行跟进。

✧大区行政依据分配结果24小时内在成交系统中进行共享分配调拨单的添加，结算以此进行调拨业绩的账务处理。

结账当日18点前必须将共享分配调拨添加完毕。

✧大区添加的调拨单经总部审核后不得进行修改。

八、员工业绩分配

✧售房业务员工业绩分配统一由大区行政按照易遨共享个人分配原则进行。

✧员工业绩分配必须在成交系统业绩产生后24小时内分配完毕。

✧超时未分配的正业绩将自动转为公共业绩。

✧产生的负业绩必须分配到人，不得挂为公共业绩。