厂区物业工作方案和服务标准文档格式.doc
《厂区物业工作方案和服务标准文档格式.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《厂区物业工作方案和服务标准文档格式.doc（23页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
3、费用支付：
按月支付管理费用。
甲方应于每月5日前向乙方一次性缴清当月管理费。
乙方收到管理费用后应向甲方开具发票。
四、甲方权利义务
1、向乙方提供履行物业管理工作所需的必要的帮助；
2、检查监督乙方的管理工作的实施情况；
3、审批乙方提交的管理费用之外的开支申请，如零部件更换、设施设备更新及其它临时开支；
4、审定乙方拟定的物业管理制度并监督员工遵守
五、乙方权利义务
1、确保本合同第二条各项管理内容的完成；
2、确保受托管理物业从业人员的专业技术素质；
3、确保受托管理物业从业人员的个人素养，应严守甲方纪律，按操作规范办事；
工作时精神饱满，待人有礼，穿着整齐工服，佩工卡，自觉维护甲方形象；
4、确保甲方提供的各种器械、工具不挪作他用；
5、不得于本合同期间或期满后向第三者公开因履行本合同而获得的关于甲方的任何商业情况或资料，经甲方授权或乙方履行本合同所需的情形不在此列。
六、委托管理期限：
委托管理期限为3年，自2005年8月12日起至2008年8月11日止。
七、合同的变更、解除、续约
1、甲、乙双方任何一方要求对合同主要条款进行变更，应书面通知对方，经协商一致后方可变更。
2、甲方如需增加物业管理委托项目，双方应签订补充合同，另议管理费用。
补充合同与本合同具有同样法律效力。
5、如因乙方未能履行合同规定的职责。
甲方有权要求乙方在一定期限内解决，逾期未解决的，甲方有权终止合同。
6、甲方未能履行第三条第“1、2、3”款而致乙方无法履行职责时，乙方有权终止合同。
7、如一方经营状况发生变化，并经证明难以继续履行合同的，可以提出终止合同，但应提前一个月通知对方，并履行合同条款的有效部分，承担违约责任。
8、在本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
9、合同期满后，如双方同意续约，另续订合同。
八、免责条款与违约责任
1、经双方协商同意，变更合同条款，终止合同履行时，双方均不承担责任；
2、当发生不可抗力致合同无法履行时，双方均不承担责任；
3、甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付2000元的违约金。
九、争议解决办法；
在本合同履行期间，甲乙双方如对本合同条款及执行情况产生分歧时，双方应友好协商解决。
如协商不成的，可向当地人民法院起诉。
在争议解决过程中，除争议事项外，双方应继续履行本合同。
十、合同附件：
有关附属条款、补充协议作为本合同的附件，与本合同具有同等效力。
十一、本合同及其附件和补充协议中未规定的，均遵照中华人民共和国有关法律法规和规章执行。
十二、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，双方签字盖章后生效。
附件1：
《保安人员配置、工作职责、工作标准》
附件2：
《环保部人员配置、工作职责、工作标准》
甲方签章：
乙方签章：
代表人：
代表人：
年月日
保安部人员配置、工作职责、服务标准
（一）、安全管理工作
1、管理目标
（1）确保厂区内无因管理责任引发的重大火灾。
（2）维护好厂区内的公共秩序，控制车辆、货物、人员有效进出。
（3）有预见性地对任何可能危急人身安全的情况，采取防范措施。
（4）协助厂方总务做好厂区的日常管理工作。
2、建立交互式联动治安网络
（1）在厂区设立流动岗哨，实行24小时值班巡逻制。
做到每二小时巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
（2）遇有紧急情况或其他治安需要，保安部通过对讲机下达指令，保安员可在5分钟内到达现场进行支援。
（3）与当地派出所建立警民共建关系，定期与保安部管理人员分析治安形势、特点及防范方法和技能.
3、紧急情况下的应急处理措施
（1）发生盗窃，抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，保安部迅速调集巡逻保安员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。
（2）迅速调动人力，物力，以确保应急工作的顺利进行。
（3）发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。
（4）保安部当值领班应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。
（二）、消防管理
1、消防组织机构的建立
（1）工厂负责人负责建立消防安全领导小组。
（2）工厂负责人为厂区消防安全管理人，负责安全监督管理工作。
保安部应配合厂方消防管理工作
（3）厂区内其他人员为义务消防员。
（4）日常巡视保安员为兼职消防巡查员。
2、建立各项消防制度
（1）消防检查制度。
（2）保安巡查员每日检查小区内共公地方的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《值班记录表》中。
（3）保安员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一遍，填写《巡查签到表》，并将检查情况上报领班。
（4）在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。
（5）发现厂区存在消防隐患，应向厂方总务发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。
（三）防火措施
1、严禁宿舍区乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时及时通知工程人员进行维护。
2、严禁在厂区内烧废纸、杂物，严禁吸烟或燃放烟花爆竹等。
3、严禁私自改变、拆除、封堵消防设施的通道。
4、不准在楼道、消防通道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。
5、公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。
（四）消防知识培训
1、用宣传栏等消防宣传途径对厂区员工进行消防宣传教育。
2、物业管理公司每月组织厂方进行一次安全检查。
3、将检查出来的安全、消防隐患，报给厂方并督促整改。
4、专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识的消防技能培训，考试合格后方可任职。
（五）消防设备管理
1、管理公司负责建立消防档案。
2、保安部对各种消防设备设施标识进行设计，编制〈消防设备标识登记〉。
消防设备标识由保安经理指定专人实施，并在各项安全检查中作为检查内容。
（六）消防演习
1、厂区内每年至少组织一到二次消防演习，具体办法和内容参见由管理公司每次制定的〈消防演习方案〉。
2、消防演习后，保安部主管编制〈消防演习报告〉。
对演习过程中发现的问题，及时调整、纠正并验证其结果。
（七）车辆管理
1、厂区停车场实行24小时巡逻制度，由厂区保安巡逻员负责管理，确保车辆可以随时进出、停放。
2、对进出厂区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；
无乱停乱放现象。
3、车辆进入：
车辆进入停车场一停二慢，必须服从保安员的指挥和安排，取得保安员同意后方可进入。
4、车辆停放：
车辆停放时必须服从保安员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。
保安员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，不服从指挥、乱停放车辆的按交通乱停放车辆有关规定给予处罚。
5、驶离：
车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向保安员交回停车卡，保安员核对牌号相符，收回停车卡方可驶离。
6、保安员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。
保安员交接班时应办理交接手续，核对停车场车辆与记录相符，并签字交接。
7、厂区内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其它危险品的车辆停放。
保安岗位设置
（一）人员编制
总人数：
17人
主管：
1人
领班：
2人
队员：
14人
（二）岗位安排（分早班和晚班）
1、领班：
2、厂区正门岗：
3、厂区后门岗：
4、厂区巡逻岗：
5、例休：
保安员岗位职责
1、保安主管岗位职责
（1）工作关系。
a.直接上级：
厂区管理负责人
b.直属下级：
领班
c.相关岗位：
厂方总务、环保部领班。
（2）工作职责。
a.请示汇报：
向厂区管理负责人请示汇报工作。
b.组织落实：
根据上级指示组织分布各岗位具体工作。
c.计划管理：
制定月度、年度工作计划和费用预算及月度物品采购计划，做好每日工作日志。
d.制度建设：
严格执行《工作手册》，并根据厂方管理和服务的需要制定相关制度并呈送上级审批。
e.队伍建设：
做好员工的思想工作，统一大家的认识。
f.员工培训：
根据上级要求和本部门实际需要，开展形式多样的培训，提升员工业务能力和综合素质。
g.业绩考核：
对月度、年度工作进行评估，并根据员工工作表现提出奖惩意见。
h.工作督导：
不定期检查各岗位的工作，及时发现问题并纠正。
i.设备管理：
建立保安部领用设备、器材等明细，并明确具体责任人。
j.沟通协调：
对内与厂区管理负责人或厂方总务加强沟通紧密合作，对外与政府职能部门、保持良好的关系。
k.考勤管理：
做好保安部日常考勤、假期初审。
l.个人休养：
加强自身学习，做好模范表率作用。
m.档案管理：
做好保安部文件、资料、图片等原始资料的收集、保管。
n.工作布置：
根据厂区实际情况和需要合理配置人力、器材。
o.会议管理：
定期召开例会，检查分析工作完成情况，及时传达上级和政府职能部门文件精神和要求。
p.信息反馈：
安全防范方面的问题要及时向上级汇报。
q.纪律管理：
督促保安员严格遵守《员工手册》等行为条例。
r.其他任务：
完成上级交办的其他工作。
2、领班岗位职责
保安部主管。
保安员。
环保部领班
（2）工作职责
a.严格执行《工作手册》。
b.协助部门主管做好厂区的安全防范工作。
c.组织班组落实各项具体的管理规定和制度。
d.做好班组的岗位培训、训练及日常考核工作。
e.负责班组当值期间的管理和考勤工作。
f.督导检查班组岗位的工作情况，发现问题及时处理或向上级汇报。
g.做好班组员工的思想工作，统一大家的认识。
h.定期召开班组会议，及时传达上级要求，并布置工作。
i.及时向上级和厂区总务汇报所掌握的关于厂区管理情况，特别是安全防范方面的问题。
j.协助厂区管理负责人及其他相关部门开展各项工作。
k.完成上级交办的其他工作。
3、保安员岗位职责
保安领班。
b.相关岗位：
责任区域内的保洁员、园林工
b.维护责任区域内的公共秩序及交通秩序。
c.督促厂区住宿员工做好防火、防盗等安全防范工作。
d.发现异常问题及时向上级汇报处理。
e.检查责任区域内的消防器材和标记，确保消防通道畅通。
f.控制推销、闲杂人员进入小区。
g.纠正各种违章行为。
h.协助管理厂区其他部门开展各项工作。
i.准确、及时做好各种原始记录。
j.完成上级交办的其他工作。
4、大门岗工作职责
a、认真、礼貌的接待来访人员，及时与被访公司或人员取得联系，经过被访人员的同意后方可放行，并按规定做好相关登记工作。
b、对出入员工的行李进行查询，对携有公司物品的必须要求其出示有效的“放行条”放行。
c、员工上下班期间当值保安必须在门口站立值勤，检查出入人员证件，无证一律不让入内。
d、对进出厂区的所有车辆，登记清楚车牌号码、进出时间、来访意图，发放《车辆临时出入证》，进出车辆全部行举手礼，必要时以最佳手势指挥车辆的停泊及行走路线；
检查所有外出车辆是否携带货物，无；
直接放行，有；
通知其到相关部门办理放行手续后放行。
e、认真记录好当天所接收的快递；
处理好所接收的信件和报纸等。
f、密切监视防盗报警系统，若有情况及时排除，并上报领导。
g、负责厂区灯饰的开关。
h、下雨时检查所管区域内是否有漏水和堵塞现象。
i、厂区内禁止吸烟；
禁止车辆鸣笛、播放音乐。
j、监视岗亭周围的情况，发现异常问题及时制止，必要时上报领导。
k、严禁任何车辆停放门口，严禁可疑人员在厂区附近逗留。
l、礼貌回答客人提出的问题，收集来自客人的意见和投诉，并及时上报管理部门。
m、负责整理好岗亭的内务及卫生；
保证岗亭周边5米范围内干净无杂物。
n.了解厂区主要领导以及公司部门以上管理人员和领导的姓名、职务、及物品放行签名模式。
5、后门岗工作职责
a、负责来访人员的登记，通知被访人，经过同意后，方可入内，并且登记来访人员有效证件，发放临时出入证。
b、员工上下班期间必须在门口站立值勤，检查出入人员证件，无证一律不让入内。
c、负责对出入员工的行李进行查询，对携有公司物品的必须要求其出示有效的“放行条”放行。
d、进出厂区的外来车辆，要登记清楚车牌号码、进出时间、来访意图，发放《车辆临时出入证》，检查所有外出车辆是否携带货物，无；
e、厂区内禁止吸烟；
f、负责检查宿舍楼梯灯的开关情况。
g、负责发生突发性事件通知备用班的应对工作。
h、负责整理好岗亭的内务及卫生；
i.了解厂区主要领导以及各部门管理人员的姓名、职务、及物品放行签名模式。
6、巡逻保安岗位职责
a、检查公共场所照明灯、装饰灯、是否正常齐全；
台风、暴雨时检查门窗是否处于完好状态,下水道是否堵塞,梯间、墙身、天花是否出现剥落脱漆、漏水现象；
墙、地面瓷片是否完好无损；
各类雨、污水井盖是否完好；
卫生状况是否良好。
b、检查消防栓内配件是否齐全；
灭火器是否有漏气或过期、失效现象；
消防安全疏散指示灯是否完好，疏散通道是否堵塞；
防盗预警设施和消防报警设施是否完好。
c、检查天台的防护栏、避雷针、隔热砖是否完好；
下水道是否畅通。
d、检查车辆是否按规定停放、是否损伤，各类车辆指示标识是否完好无损。
e、检查厂区内是否有可疑人员逗留及乱张帖、乱拉线现象；
检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。
f、巡逻中发现有弥漫石油气味、焦味，应立即进行调查，当原因不明时立即通知主管进行检查。
g.熟悉宿舍责任区域内的物业概况、设施设备和供水、供电、消防系统的分布状况及主控制室位置。
h.提前十分钟上岗，以便与上一班交接工作。
i.当值时按规定着装及携带专用工具。
j.发现有人搬运大件物品外出，要及时上前询问，并通知其到厂方总务开具《物品出入放行条》，同时通知门岗把好关。
k.按规定巡查责任区域并签到，注意各种情况是否正常，同时注意供水、供电、消防系统及其他设备设施的运行情况，发现问题及时处理或向上级汇报，做好相关记录。
l.早班原则上于19：
00打开厂区路灯、楼梯灯，冬夏转季或特殊天气情况下灵活掌握；
具体实施配合厂方总务制定实行。
m.遇突发事件时，注意保持冷静，按《突发事件或异常情况处理程序》进行操作，并及时通知领班以及附近的保安岗位采取应急措施。
n.遇暴风雨、台风天气时，及时检查责任区域内的供水、供电、消防系统运行状况，发现问题及时向上级汇报，并做好记录。
o.发现在责任区域闲逛的陌生人员，要注意观察，有需要时灵活地查询清楚。
环保部人员配置、工作职责、工作标准
环保部人员配置
9人
8人
（三）岗位安排（分早班和晚班）
2、宿舍岗：
3、公共区域岗：
4、办公室岗：
5、机动、例休：
6、绿化工1人
1．0部门职能
1.1负责厂区公共区域的环境卫生维护。
1.2负责厂区的绿化养护和管理。
1.3负责厂区公共区域的除“四害”工作。
1.4配合政府职能主管部门开展各项工作。
1.5完成上级交办的其他任务。
2.0保洁领班岗位职责
2.1工作关系。
主管
保洁员。
保安领班
2.2工作职责。
a.及时向分管环保主管请示汇报工作。
b.根据计划或上级的安排，组织本班工作人员开展各项工作。
c.每日对各岗位的工作情况进行二次检查，上午、下午各一次，及时发现问题，并予以纠正。
d.负责对本班清洁药剂等用品和清洁器械的保管，并做好日常消耗品的发放管理。
e.做好员工的思想工作，统一大家的认识。
f.定期召开班务会，传达上级工作要求，并布置工作。
g.组织实施本班员工的培训工作。
h.做好工作日志。
i.定期开展除“四害”工作，并做好相关记录。
J．做好有毒、有害用品的安全管理工作，督导本班员工按照正确的使用方法进行操作。
K.做好本班考勤、假期初审工作。
m.协助其他相关部门开展各项工作。
3.0保洁员岗位职责
3.1工作关系。
保洁领班。
责任范围的绿化工、保安员。
3.2岗位职责。
a.负责厂区公共区域的清洁、保洁工作。
b.负责公共设施设备的保洁工作。
c.负责宿舍楼共用部位的保洁工作。
d.负责办公场所的日常清洁、保洁工作。
e.协助完成其他相关各项工作。
宿舍楼岗（2人）
a.工作时间：
7：
00—11：
30、13：
30——17：
30
b.上岗前按照公司规定着装，携带专用工具，使用规范用语。
c.准时上下班，不迟到早退。
d.在上班前做好责任范围内公共区域的清洁工作。
e.按照公司制定的保洁标准每天对楼梯、围栏、扶手等部位进行擦拭保洁。
f.在清扫楼梯和道路时，有行人经过则一定要让行人先通过后再继续清扫，并注意不要将污水溅到行人身上。
g.检查垃圾桶内有无未熄灭的烟头，及时将其熄灭。
h.清洗灯具、灯泡、开关时，要先关闭电源，清洗时轻拿、轻放。
i.定期对天台、屋面水沟、地漏盖进行清理，防止排水系统堵塞。
j.进出楼宇进行保洁时，要随手关好防盗大门。
k.做好生活垃圾的清理，并提醒有关人员自觉维护环境卫生。
l.定期进行一次空置房屋的卫生保洁工作，保持室内干净。
m.定期对楼梯内进行“四害”消杀工作。
n.遇到暴风雨、台风来临时及时检查疏通排水系统，并提醒厂方管理人员或保安员关好门窗。
o.发现可疑情况时，及时向责任范围内的保安员通报，以便及时采取防范措施。
p.及时清除责任范围内的乱涂、乱贴、乱划现象。
q.遇到下雨天气时，及时把楼梯、台阶、走廊积水清理干净，防止行人摔倒。
r.定期清除走廊、楼梯、天花板的蜘蛛网。
s.每天清洗擦干净被弄脏的垃圾桶。
T.完成上级交待的其他任务。
办公室岗:
（2人）
30—17：
15：
00—23：
00
d.在办公室人员上班之前做好办公室卫生清洁工作。
e.整理办公桌台面上文件、报刊及其他办公用品。
f.清倒烟灰至垃圾篓内。
g.将各室内纸篓垃圾、杂物等逐个收集放于垃圾袋中。
h.擦抹台面、桌椅、文件柜、花盆时要用干净湿毛巾。
i.保养大班台时要用干毛巾和护理清洁剂。
J.完成上级交待的其他任务。
公共区域岗:
早班：
00——11：
30，
中班：
15：
00——23：
d.在8：
00以前做好公共区域的清洁工作。
e.对责任区域内路面、广场、停车场、保安岗亭、绿化带进行标准化保洁，要保持公共场所地面无纸屑、烟头、痰迹、污垢，保持清洁卫生。
f.每日上班时先巡视一遍责任区。
g.在清扫路面遇有行人和车辆经过时，要让行人/车辆先过后再继续清扫，并注意不要将污水溅到行人/车辆身上，天气干燥时，要注意洒水后再扫地，以免扬尘。
h.发现可疑情况时，及时向责任范围内的保安岗位通报，以便及时采取防
升级会员 