创设未来智慧产业园项目策划书文档格式.docx

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通过3-5年努力，树立“江宁软件及文化创意产业”品牌，建设长三角最具竞争力的软件及文化创意强区，确立江宁在长三角乃至全国软件及文化创意领域的重要地位。

综上所述，便捷的交通、优越的环境以及现有的产业类型的限制和政府的规划要求为创设未来智慧产业园的创建提供了良好的条件。

二、定位思考

1、总体定位

创设未来智慧产业园，将响应南京市政府321人才政策，快速建设成为科技及文化创意类中小企业的孵化基地，通过载体的建设吸纳学科、技术领域内的学术技术带头人，拥有独立自主知识产权或掌握核心技术的领军人才，具有海内外自主创业经验、熟悉相关产业领域的优秀人才。

2、产业方向

创设未来智慧产业园将以软件及文化创意产业作为主导发展方向，以软件研发、电子商务、创意设计、自主创新平台等作为辅助发展方向，努力推动江宁区甚至南京区域经济由先进制造业向创新型经济的转型升级。

（1）软件研发：

智能电网、无线通信等新兴产业的嵌入式软件开发及应用；

基于互联网、物联网技术的软件开发及应用；

行业管理软件的开发及应用。

（2）电子商务：

为人们提供快捷的信息传输渠道，把企业、个人和市场相互连接起来，并逐步完善通讯网络技术及安全技术，提高电子商务的普及率和安全性。

（3）创意设计：

以产品设计、视觉设计为主要发展方向，随着时间的递进和规模的壮大，逐渐扩展到其他更为广泛的设计领域，建立“DesignedinNanjing”的优势品牌。

（4）自主创新平台：

以市场需求和产业发展为导向，建立和完善产学研相结合的自主创新体系，聚集研究生工作站、博士后工作站、院士工作站等研发机构。

三、运营主体

创设未来智慧产业园的运营主体为江苏创设未来投资管理有限公司，该公司拥有一支高效专业的运营团队，以及强有力的资源支持。

江苏创设未来投资管理有限公司已在谷里完成注册，注册资本1000万元，目标为入园企业提供项目投资、资产管理、财务咨询、自有房屋租赁、展览展示服务、文化艺术活动策划与交流、市场营销策划等全方位的服务。

江苏创设未来投资管理有限公司

总经理1名，副总经理2名

招商部

策划部

物业部

收集市场信息，了解市场行情。

拟定招商方案及执行细则。

客户谈判、协议签订等。

综合部

根据招商需求，制定宣传推广方案并组织实施。

文化艺术活动策划与交流。

项目拓展。

客户来访接待。

房租、物业费、停车费等的收取。

园区环境的维护管理。

工商咨询服务

财务咨询服务

税务咨询服务

法律咨询服务

人事咨询服务

项目审核

项目投资

资产管理

投资部

四、运作模式

1、租金转化期权

园区将全面摆脱传统创业孵化器依赖租金存活的单一收益模式，建立“租金转化期权”的创新投资模式。

即园区将企业租金按照企业注册资本折算成一定数量的股份，约定一定期限内园区具有以确定的价格和条件购买该股份的权利。

对企业而言，先期以极低的成本或零成本投入便能享受舒适的办公空间、顶级的配置和卓越的服务，而无需让渡一定的决策权和管理权。

对园区而言，企业的快速发展能够使其获得超出租金收入的额外收益，从而形成园区与企业的共同成长。

2、完善入园标准

建立完整的优选机制、助推机制、退出机制是租金转化期权能够顺利实行的关键，因此对于此三项机制建立了完整的执行办法。

（1）优选机制

园区将从三个方面核准入园企业的标准，通过比对符合以下要求的企业方可入园享受扶持。

u设定商业计划书测试，包括项目简介、运营团队、核心竞争力、市场前景等。

u风投机构所推介企业具有直接入园资格

u特殊行业、技术背景企业具有优先入园资格

（2）助推机制

园区建立完善的服务体系和平台，将园区和企业整合在一起，形成一个相对稳定的动态平衡的生态系统。

u基础性服务：

税务咨询、财务咨询、法律咨询、工商咨询、人事咨询

u创业导师服务：

搭建导师扶持机制，为入驻企业提供全面、深入、务实、高效的企业管理咨询服务。

u资源对接服务：

通过产业链的整合，实现企业与上下游企业的业务对接，促进成果的快速转化。

u投融资服务：

引进各类金融机构、风险投资、信用担保机构对中心内中小企业进行投资，形成多渠道融资服务，突破瓶颈制约，为中心内企业提供良好的资金平台。

u项目申报帮扶服务：

组织并辅导企业参加政府“321人才”、“双软企业”等项目的申报，帮助企业争取政府政策扶持、资金奖励等。

u知识产权保护：

帮助企业强化知识产权保护意识，深化知识产权培训，引导企业完善知识产权管理制度。

u创新平台服务：

设立实验室、工作站等平台，进行企业前瞻性课题及相关产业研究，为企业的产业发展、生产经营提供有力支持。

（3）退出机制

传统的产业园只建立了准入标准而忽视了退出机制的建立，创设未来智慧产业园不再实行终身制，对项目不能继续运行和中断的团队予以淘汰，为新的创业团队腾挪出发展空间。

考核期限：

一年一次审核考核。

考核内容：

市场前景、项目收益、管理能力、战略思想。

五、首批入驻单位

根据园区总体定位和运作模式，创设未来智慧产业园筛选了9家企业和单位作为首批入园企业，具体介绍如下：

1、江苏创设未来投资管理有限公司

园区运营主体

2、科技型企业

（1）南京翼讯飞行器安全技术有限公司：

已在谷里完成注册，注册资本50万元，该公司将与日本千叶大学建立合作关系，方向为飞行器和无人机的监控系统和设备以及地面站系统的研发生产，为全国首创。

该项目今后将为政府项目，成熟后将交接给军方，目前正在和北京军区讨论合作事宜。

（2）南京阡陌企业管理有限公司

已在谷里完成注册，注册资本100万元，主要从事软件与互联网技术开发、移动互联网应用技术开发。

该公司将与建行建立合作关系，从事商户闭合一体的系统开发，实现商户、消费者、银行的消费三网融合，近期刚获得建行200万元的订单。

该项目的机房和操作节点将放在南京理工大学，办公和管理层设在谷里创设未来产业园。

（3）翼傲伟腾自动化技术有限公司

该项目是2012年在秦淮区成功申报的南京市“321”人才的项目，今年满孵化期，是全国无人机生产的前沿企业，目前在从事日本福岛核电站核泄漏的勘察和监测，该公司待谷里创设未来产业园成立后将搬迁至此。

（4）南京携众信息科技有限公司

该公司2006年入住南京高新技术产业开发区，主要为工行、交行、紫金农商行等金融行业设计制作移动结算平台通道，是高新技术企业，该公司待谷里创设未来产业园成立后将搬迁至此。

3、文化类企业

（1）视觉设计中心

视觉设计中心是创设未来将与南师大合作，面向工业包装与视觉包装领域而成立的设计中心，是产学研一体化的企业。

4、自主创新平台

（1）江苏省无线传感网络安全网及应用工程技术研究中心

该研究中心由江苏省财政厅和江苏省科学技术厅联合授予，是创设未来投资管理有限公司与南京理工大学共同进入的横向合作单位，待创设未来智慧产业园成立后将搬迁至此。

（2）南京信息工程大学研究生工作站

该工作站的研究方向为自动化与机电控制以及飞行安全主网建设，待谷里创设未来智慧产业园成立后将搬迁至此。

（3）新成立一家博士后工作站。

园区将根据市场技术开发的实际情况，确定博士后工作站的科研工作重点，并依据国家的法律、法规和有关政策，明确博士后工作站的职责、任务，对研究项目的确定和博士后招收、管理，以及科研经费、工资福利待遇及研究成果权益归属进行明确规定。

六、园区启动计划

第一阶段

首批企业入驻。

打造满足初期需求的综合服务平台。

第二阶段

二批企业入驻。

打造专业服务平台，建立创设未来品牌。

第三阶段

形成产业集聚。

完善服务平台，建成南京市有一定影响力的园区。

第四阶段

园区扩展，地区联动，成为辐射全省，在国内首屈一指的示范园区。

第一阶段：

以先期在谷里完成注册的12家企业，即江苏创设未来投资管理有限公司、南京翼讯飞行器安全技术有限公司、南京携众信息技术有限公司等入驻为切入点，搭建基础服务体系，形成孵化平台雏形。

预计完成时间：

2014年5月底。

第二阶段：

剩余6家单位搬迁至园区，并在江宁区办理工商、税务登记手续。

园区建立专业化服务平台，并通过系列活动打响园区品牌，企业孵化进程全面开展。

预计2014年8月底企业完成搬迁，2014年9月活动进行试点，2015年全面开展。

第三阶段：

以软件研发、设计创新为主导，实现创新型企业、人才的集聚。

活动持续开展，平台持续完善，建成立足江宁，在南京有一定影响力的园区。

2016年6月。

第四阶段：

通过孵化场地的扩张，打造省市级优秀科技文化创业园区。

并通过其他区域的园区联动，创造集聚品牌效应。

预计开展时间：

2017年。

七、园区愿景

通过3-5年的努力，创设未来智慧产业园将建成行业带动影响深远、区域经济促进显著的省市级示范园区。

申报3-5个“321”人才项目或其他“高新技术企业”“科技企业”项目，并落户园区孵化。

扶持一批国家级科技创新示范项目。

培育2-3家具有国际国内竞争力的设计类、科技类企业。

打造1-2个辐射能力强的企业设计中心、工作站。

引进一批国际著名的科技、设计类组织、机构。

吸引一批科技和文化创意类领军人才和海外高端人才。

形成创意领先、特色鲜明、人才集聚、配套齐全、体系健全、政策完善的发展格局。

成为拉动南京自主创新和产业结构转型升级的引擎。

八、政府支持

园区的发展离不开政府的支持，希望获得政府的支持内容如下：

1、办公场地：

创设未来产业园的初期孵化场地为17000㎡，后期根据园区的发展情况适当增加对园区的场地提供。

2、政策制定：

授予创设未来智慧产业园称号，并对园区的发展给予一定的政策倾斜。

3、公共配套：

（1）50人左右的班车一部，起始点为科创中心至安德门地铁站；

（2）员工宿舍15套。

九、投资费用预算

创设未来智慧产业园和江苏创设未来投资管理有限公司的所有开支（包括公共空间装修、人员工资、活动开展等）均为江苏创设未来投资管理有限公司自筹资金，后期由租金转化期权、活动收益等部分弥补投入费用。

以17000㎡建筑面积为测算标准：

投入项目

说明

单价

总价

装修费用

按公共空间及自用5000㎡

500元/㎡（5年分摊）

250

人员费用

按80人计

平均6000元/月

576

办公开办

——

150万

150

活动开展

每年平均2场小活动，1场大活动

小活动10万元/场，大活动50万元/场

70

总计

1046

根据初步测算，创设未来智慧产业园初期采取免租的方式吸引企业入驻，因此每年需自筹资金约1046万元。

后期园区建立品牌后，可采取天使投资、项目入股等方式获得一定的收益，从而弥补一部分资金投入。