广州华南板块重点楼盘市场调研报告Word文件下载.docx
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81-92㎡（占50%）
95-120（占40%）
188㎡（占10%）
江山帝景
合生创展
高品质江景、山景楼盘
目前该楼盘主推御荣轩（一栋30层高）共112套大户型单位。
三梯二户，全为270°
江景266㎡-313四房-五房大户型单位。
星河湾
番禺迎宾路
高品味豪华社区
07年10月推一座、三座240套；
08年3月再加推二座120套。
190㎡（一套分开两个房产证）
新光·
城市花园
新光地产
华南板块大型高档纯别墅楼盘
08年4月底正式推出一期部分组团80套别墅。
全为别墅产品，320㎡-640㎡五房、-七房。
锦绣香江
南方香江集团
大型高端品质豪宅，香港名设计师设计户型。
08年1月开始推山水华府二期，至今已推750套。
90-360㎡,其中以90㎡为主,占本次总货量约65%。
祈福水城
番禺市桥中良路
祈福集团
小区70%水景面积
08年4月26日首推5、23栋132套；
5月底再推3、22、24、25、栋264套单位。
二、三房一卫：
63-88㎡；
三房二卫：
86-132㎡；
四房二卫：
139-143㎡；
五房二卫：
160-321㎡。
奥园·
果岭壹号
地铁三号线汉溪长隆站旁
奥园地产
本组团环绕7万㎡高尔夫球场
08年5月9日推2座108套；
6月1日加推3座8-13层48套单位
以170-240㎡为主
新月明珠花园
大石街景华南路30号
广州新月华房地产
地铁上盖、大型园林社区
2007年10月1日推出1~6座；
总货量792套
105~129㎡三房占95%
中颐花样年华
市桥福德路223号
中颐集团
大型园林社区、品牌地产
2007年1月推出1~9座；
总货量800套
二房：
71-80㎡；
89-126㎡；
二、销售情况
项目
售价
装修标准
（元/㎡）
折扣优惠
销售情况
均价：
9500元/㎡
最低7300，最高9500
部份单位7300-8500元/㎡毛坯交楼；
部分单位8500-9500元/㎡包1200元/㎡装修。
现落2万元诚意金，开盘当天有95折，如旧业主介绍再额外加个98折。
6月1日三期320套开始落诚意金，现已有120多诚意客。
18000-23000元/㎡
附带2500元/㎡装修
一次性、按揭一律98折
08年3月推御荣轩112套，现售70%，月售26套。
均价21000元/㎡,每层在总房款上相差约2万元。
附带4000元/㎡装修
一次性97*98折；
按揭98折,送另5万元星河湾酒店消费储值卡。
07年10月至今共推360套，已售80%，月售36套。
最低530万/套,最高3000万/套（全为320-640㎡别墅产品）
毛坯
08年4底推80套别墅，现剩下约50套，不足两个月售30套。
90㎡户型：
10000元/㎡
180㎡户型：
13000-14000元/㎡
270㎡户型：
18000-20000元/㎡
附带3000元/㎡装修
一次性98折，其它无折扣。
08年1月开始推山水华府二期，至今已推750套，已售约70%，现月售约65套。
8500元/㎡
（7500~9800元/㎡）
附带1000元/㎡装修
97折，旧业主介绍，旧业主有2000元奖励
总货量792套，已售约233套，月售33套
2座均价11000元/㎡
3座均价12000-13000元/㎡
最低10000，最高13000
附带2700元/㎡装修
一次性98折，另送一个20年车位使用权；
按揭在总房款基础上减免9万元。
08年5月9日至今推出156套，现剩下约50套，一个月内售近100套。
均价7500元/㎡，（3、25栋均价9500；
5、23栋均价8500；
22、24栋均价7500）
最低6800,最高9500
一次性90*98*97折（即85折）；
按揭90*98折（即92折）。
无论一次性、按揭都送一年2.5元/㎡物业管理费;
如旧业主介绍可得房总价款1%佣金.
08年4月底至今共推出396套,现剩下约40%，开盘不足两月内售237套。
主推8栋8000—9000
附带1500元/㎡装修
按揭、一次性97*98*99折，可再下浮2点，推出特价单位6500起，送30年车位使用权
总货量800套，已售约500套，月售30套
三、客流量统计分析
售楼部客流量
样板房客流量
评论
人气指数
上午10时—11时
8台咨询客
5批客户
三期现正落诚意阶段，尚没正式发售，咨询客较多，但落诚意金客少。
★★★☆☆
下午14时—15时
1台咨询客
3台咨询客
该楼盘需预约才能去售楼部咨询，整体客流量不大。
★★☆☆☆
上午11时—12时
7批客户
整个下午约有30多批看样板，咨询客较多，但购房意欲不强。
下午16时—17时
客流量不大，购房意欲不强。
下午15时—16时
20批咨询客
客流量较大，看样板房人数多，现场有1台客签约。
★★★★☆
8批咨询客
20台咨询客
30批咨询客
客流量比其它楼盘多近一倍，上午2台客签约。
★★★★★
上午9时30分—10时30分
2台咨询客
客流量不大，购房意欲强
上午10时30分—12时30分
10台咨询客
客流量较大，看样板房人数多
四、华南板块总体市场分析
（一）销售状况分析
1、“端午节”三天小长假，市场调查过程中，我们没有发现有下定的客户，买家购房热情都未见明显提升，购房者的观望态度比较明显，例如奥园果岭壹号，无论是销售现场还是板房，人流比较足，但是现场观察客户的下定诚意度低。
2、销售较好的楼盘是锦绣香江、新月明珠花园、祈福水城、广州雅居乐花园-新地三期，其中：
锦绣香江推出750套，已售约70%，现月售约65套；
新月明珠花园价格低，吸引自住客较为明显；
祈福水城由于折扣、优惠多，吸引老业主明显；
广州雅居乐花园-新地三期主要面对年轻一族，采取蓄客集中引爆推售策略，推出300多套单位，内部认购约120个，效果不错。
3、近期华南板块的奥园·
果岭壹号、星河湾、江山帝景、锦绣香江、新光城市花园等都是主推200-300平方米的大户型单位，总价在200-500万/套，初步统计大户型单位超过800套单位，大户型单位货量足，竞争激烈。
（二）客流状况分析
根据本次端午节实地调研所知，与上次两周前同样针对该区域的重点楼盘调研对比，各个楼盘客流量都有不同程度的增长，主要由于端午节小假期正好遇上双休日，但成交量不多，说明了购房者持续观望。
整个华南板块的多数楼盘现场呈现出“旺丁不旺财”局面。
华南板块人气按高低排列：
奥园果岭壹号、锦绣香江、新月明珠花园、星河湾、广州雅居乐花园等。
原因分析
近期有新货推出、以3万㎡高尔夫球场作为卖点、样板房与售房部都设在会所中，容易集中人气。
新推货量较大、户型面积90-360㎡不等，客户群面广
主推户型以105-129㎡实用型为主，而且性价比高。
小区著名度高，大部分客流量以“参观”为主，以及售房部开办了“奥运纪念品珍藏”展览活动，吸引了大量人气。
广州雅居乐花园
售房部门口设有“变形金刚游戏”益智活动，会聚了大量人气；
以及由于”节假日探亲”缘故,不少该小区老业主带新客户过来咨询。
（三）销售策略分析
华南板块楼盘在端午节销售期间都加紧促销活动，不仅个别楼盘推出一口价单位，还有楼盘购房可送车位使用权、免交若干年物业管理费、赠送五星级酒店消费券等优惠，而且有些楼盘付款折扣可优惠到85折，甚至仍可有商量。
促销手段
（四）价格分析
1、价格跨度大下浮空间深
市场调查中，由于近期楼市销售压力大，各楼盘的销售都进行的大幅度的调整，同一栋楼、同一种单位，由于户型朝向、景观、楼层不同，销售价格也不相同，多个出现了价格跨度大的明显特征，并且在洽谈价格时，往往在给定折扣的情况下，可继续进行价格申请，下浮空间多达2-5万元不等，示客户的诚意能否成交而定。
2、特价单位多
各楼盘都有推出特价单位，例如花样年华推出6500元/平方米一口价单位、祈福水城则推出6800元/平方米起。
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