深圳龙岗商业市场分析Word文档格式.docx
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本商圈核心为精品服饰商业街,另外涵盖大型百货、大型专业专卖店、百货公司、专业街、生活型商业街,兼容性很强。
商圈的具体商业构成为:
1、特色鲜明、个性突出以品牌专卖店和中低档特色店为主体商业街;
2、90年代、本世纪初的百货大楼,如人人购物中心
3、全市知名的电器连锁店,如铭可达、国美、苏宁;
4、享誉全球的大型快餐连锁:
麦当劳、肯德基;
5、以主营电脑、通讯的赛格
6、集合低档服装、鞋帽、针织品、日用小百货、建材、家私、等特色街。
总之,包罗万象,涵盖了零售业的各种形态。
▉商圈消费群体组成:
本商圈的主要消费群体:
1、龙岗区人民133万核心消费人群;
2、区辖的横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌等镇的消费人群;
▉经营状况及租金走势
老街:
龙平东路最为兴旺,平均每日人流量数万人,节假日人流量超过数10万人,人气旺盛,生意火爆;
月租金走势:
中部区间在500—700元∕㎡/月左右,部分好门面店铺可达800元∕㎡/月;
南部区间300—400元∕㎡/月左右;
北部区间在100元/㎡/月左右;
总体而言,老街商业街经营状况呈现“中优两端次”的特点。
其他街道:
与老街相连的街道中,华特步行街、龙园路商业经营状况较好,租金均价在100-200元∕㎡/月之间,靠老街的商铺价格略高;
其他街道及一些无名短巷商业分散,档次低,街道乱、脏、破旧,主要针对城市低收入人群,经营状况一般,这些街道店铺租金在50-100元∕㎡/月之间。
▉发展局限:
1、老街商业街建筑已经逐渐老化,影响整体商业形象。
2、深惠路的分割地形局限,拓展空间有限,要等到地铁开通后才能与万鑫五洲风情mall连成一体。
●中心城商业网点
注:
由于商业过于分散、不够集中,故不做详尽分析;
在下面个案分析中会做详细介绍。
三、个案分析
赛格通信市场
项目位置
龙岗镇政府,深惠公路旁
商业总面积
5600㎡
商业性质
手机通讯、数码
商业档次
中
经营种类
手机通信、数码产品、电脑及办公耗材
租赁率
一楼45%、二楼20%
店铺划分及租赁价格
一楼主营手机,单体店铺面积在6-15平方米之间,均价为140元/平方米/月。
二楼主营数码产品、电脑及办公耗材,主体面积在10-20平方米。
目前免租金,等招商达到60%时再收租(预计在合同期内无法达到)。
招商条件及经营管理
两租两押、三个月管理费、财产保险费(200元)、租约只签1年,免租期5个月(前三后二),商场管理费25元/㎡,宣传推广费5元/㎡。
商业分析
△优势:
租金便宜。
△地位:
在龙岗目前市场中处于中等偏下的水平。
△招商现状:
现已招商一楼45%、二楼20%,且营业中的商家中有相当部分是发展商自己经营。
△特点:
项目规模较小,主要以经营手机及配件为主,加以数码、电脑作为配套。
△前景:
此项目业态项目定位尚可,但规模较小,由于龙岗该类项目较多,竞争较大,项目前景堪忧。
万鑫·
五洲风情Mall
深惠路与深汕路交汇处
63100㎡
餐饮、购物+超市
中高
餐饮、服装、家电、超市
50%
已入驻商家有吉之岛、协亨手机、恒波手机,其它地方正在重新装修,不零租。
吉之岛招商由深圳总部配备,招商要求比较严格;
手机超市由各连锁品牌自己经营;
另约3万平方米正在重新装修中,准备整体出租。
吉之岛、肯德基、协亨手机、恒波手机等商家的落户;
6万中高端品质商业的规模;
优越的商业位置。
龙岗老街商圈的重要组成部分。
吉之岛、肯德基、协亨手机、恒波手机等商家已经入驻,正成功营业中。
另有一半空间装修后等待招商。
购物、休闲、娱乐,餐饮美食、西餐咖啡等业态品牌商家入驻,业态丰富,从项目整体而言,规划还算合理。
此项目规模较大,又有品牌商家的支撑,科学的业态规划,先进的管理经营。
目前经营状态已经步入上升发展的快车道,在不远的将来一定会成为龙岗老街商圈的重要组成部分。
柏龙广场
17000㎡
家电、休闲
家电、休闲、娱乐等
30%
柏龙广场:
已进驻的苏宁电器,其它空间正在重新装修中,招商范围与苏宁互补的其他业态,租金均价为180元/㎡/月。
苏宁电器和手机超市由各连锁品牌自己经营;
另约1.2万平方米正在重新装修中。
苏宁电器主力商家的进驻;
龙岗老街商圈的重要组成项目
苏宁电器已经入驻,正常营业中。
此项目规模较大,商业易于规划,招商成功后整体易于推广及经营;
同时在商业市场竞争中具有较强的抗风险能力。
未来随着地铁的开通,人流量加大。
此项目以后一定会成为龙岗优秀商业中的一员。
龙盈泰商业中心
33000㎡
家电、服装+百货
95%
龙盈泰商业中心:
已进驻天虹商场和国美电器及一些服装街铺
天虹商场招商由深圳总部配备,招商要求比较严格;
国美电器自己经营。
天虹商场、国美电器、麦当劳、等商家的落户;
3.3万中高端品质商业的规模;
龙岗镇老街商圈中的商业旗舰。
天虹商场、国美电器、麦当劳、等品牌商家已经入驻,经营状况上升发展状态。
购物、餐饮美食、家电等业态品牌商家入驻,业态丰富,从项目整体而言,规划还算合理。
项目规模较大,又有品牌商家的支撑,科学的业态规划,先进的管理经营。
东方国际茶都
龙岗中心城融发桥头
3万
茶叶专业市场
中等
茶叶、茶具、根雕及茶文化相关物品
一楼主营茶叶,独立店铺面积在40-100平方米之间,均价为58元/平方米/月。
二楼主营茶具、根雕及茶文化相关物品,主体面积在30-100平方米。
租金均价在38元/平方米/月。
三楼为写字楼。
对招商业态要求较严,商家进驻需交两押一租。
物业管理费5元/平方米/月。
大型茶叶专业市场;
龙岗中心城优越地段,交通便捷。
珠三角大型的茶叶专业市场,品牌商家云集。
95%招商率。
项目以茶叶、茶文化相关产业为招商对象,为目前深圳甚至广东数一数二的茶叶批发市场,规模庞大。
此项目业态定位精准、科学,并且是市场的空白,规模较大,竞争力强;
此项目本应在全市起到行业领航者的作用。
但是由于经营推广的力度不够。
由于其是地铁物业,随着地铁的建成通车;
如其在后期经营加以改变及优化,相信此项目会在全市乃至全国起到标杆性的作用。
世贸中心
龙岗中心城龙翔大道
63000
百货+超市
精品服饰,化妆品,鞋,超市
70%
世贸中心:
引进万佳百货、其他主营精品服饰,化妆品,鞋,单体店铺面积在8-80平方米之间,均价为300元/平方米/月。
对招商品牌要求较严,必须为国内外知名品牌专卖。
业态必须符合商场业态定位。
无免租期。
龙岗中心城生活配套、环境较好、地理位置突出、辐射面广、辐射群体的消费能力较强。
龙岗中心城商业的创建者
万佳百货及各品牌服装、一番拉面等
购物、餐饮美食、家电等业态品牌商家入驻,业态丰富,产品齐全;
经营档次中高,辐射龙岗的主力消费群;
项目地处龙城核心,交通便利,毗邻龙城广场、龙城公园,周边配套设施齐全。
商场的硬件设施优越,软件设施优良,辅以科学的业态定位、科技化的商场管理、超前化营销推广。
又由于中心城作为深圳的卫星城之一,城区建设的加快提升,高素质人群的逐渐增多以及落户中心城。
此项目一定会继续演绎着中心城商业的神话。
岁宝百货
龙岗中心城
56000
精品服饰,化妆品,鞋,超市、餐饮
60%
岁宝百货:
主营服装、鞋类、餐饮、超市等,面积划分比较灵活。
以扣点的方式收租。
不同的经营业态点数不同,基本控制在30%――40%之间。
岁宝的品牌知名度及品牌客户忠实度。
龙岗片区商业的倡导者
60%招商率,生意一般
购物、餐饮美食、家电等业态品牌商家入驻,业态丰富,以超市为主打,百货为补充的商业模式。
周边社区多,另有一较大的高档社区“公园大地”建设中,周边居住人群消费数值比较高。
随着社会商业格局逐渐改变,片区商业势必迎来一个崭新的春天。
由于此项目作为龙岗目前第一个片区商业,无疑面临着市场的机遇与挑战。
但在后期经营发展的过程中,相信其会是片区商业经营成功的代表。
中心城天虹
15000
100%
天虹百货:
以提点的方式收租。
项目周边生活配套、环境较好。
龙岗中高档百货业的旗帜
100%招商率,生意较好
项目周边配套比较完善,比如面点王、肯德基以及碧湖五星级酒店等;
周边居住人口是龙岗最早富起来的那些人以及政府公务员、高级白领,这些人消费层次较高;
恰巧天虹的市场定位与周边人群的消费需求不谋而和;
故市场前景一片大好。
顺电
4500
家电
顺电:
自家经营,品牌及档次较高,但规模较小。
顺电是总部采购、统一配送、自己经营。
企业品牌、公司实力、专业中的细分市场。
“专、精、细”
由于项目的地理位置不处于商业旺区,项目的昭示性不是太理想,缺少停车位。
顾客群体数量有限,推广力度不足。
商场前景不是非常明朗。
三、龙岗商业市场总结
1、商业发展迅速
近几年,龙岗商业地产迅速发展,目前市场有五洲风情mall、世贸广场、天虹、万佳、赛格、顺电、国美、苏宁、岁宝,等商业;
各大新建楼盘商铺和龙平西路沿线的家具市场、装饰建材等专业市场,市场供需基本平衡。
2、租金价格一路增长,租金价格保持平稳
伴随着龙岗住宅市场的快速发展和住宅价格的一路走高,商业价格也是普遍升高,但2006年龙岗的商业店面租金水平总体保持了平稳的格局,涨幅不大。
3、商业地产遍地开花,新城区成为未来商业发展方向
随着龙城建设步伐的加快和龙城楼盘的迅速发展,龙城商业也迅速发展起来,作为龙岗的核心商圈,龙城商业投资和发展的潜力巨大。
4、创新商业模式不断出现
龙岗商业地产的创新性不断增强,继世贸广场和五洲风情mall以外,处于项目附近地段的即将建的沃尔玛广场将成为先进的城市SmallShoppingMall。