深圳商业市场环境分析doc44页.docx
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深圳商业市场环境分析（doc44页）
一、商业的常见经营模式
目前国内外所存在的比较常见的经营模式要紧有综合性百货商场、主题性商场、超市、专卖〔专业〕店、分零经营的独立街铺、SHOPPINGMALL、情形商场等。
A、综合性百货商场：
如友谊城百货、国贸商场、岁宝百货、天虹商场、贸业百货等，其特点是经营规模较大、经营品种较为丰富，要紧包括服装、皮具、化妆品、首饰、精品等，客流量通常低于大型超市，多采纳专柜经营的方式。
B、主题性商场：
如女的世界、男人世界、儿童世界、顺电家居广场、金海马家私、好百年家居广场、赛格、爱华电脑城、华强电脑世界等，其特点是经营品种限于一定的主题。
C、超市：
特点是采纳开放式货架经营的方式，经营品种要紧是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但顾客购物频率高于其它业态的商场，因此客流量相对较高。
D、专卖〔专业〕店：
要紧涉及服装、医药等，如经典故事、一致、万泽、中联等，这类经营规模普遍较小。
E、分零经营的独立街铺，面街、独立。
F、SHOPPINGMALL：
香港太古城、广州天河城等。
此类经营模式以大型百货商场和大型超市为旗舰店，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体，经营范畴广，极易形成强大的核心吸引力。
同时也意味着其规模也相当大。
G、情形商场是目前国际上最流行的一种全新的商场模式，这种商场的特点是集购物、娱乐、旅行、文化为一体的多功能、多元化综合商场，商场的商品定位为潮流、时尚和极具个性化。
商场特色鲜亮，有别于传统的百货商场和超市，具有强大的生命力和竞争力。
如昆明金碧辉煌。
二、深圳市商业现状
目前，深圳市内的商业区要紧集中在人民南和东门，华强北及南山。
人民南和东门商业区以深南路为界，分踞罗湖区中心地带的南北，华强北商业区在福田东与罗湖区相邻处形成。
南山商业区那么是一个新兴的商业中心。
〔一〕人民南及东门商业区
人民南商业区靠近罗湖火车站一带，东起文锦南路，西至建设路，北到深南东路，南至沿河南路。
是深圳形成的最早的商业中心。
拥有专门的区位、口岸、交通等方面的资源优势，使其成为深圳最早的商业中心。
人民南、东门商业圈要紧以经营服装、皮具为主，各层品种的分布专门相似。
如一层要紧为服装、皮具、化妆品、饮食、超市等；二层经营服装、皮具、工艺品、眼镜；三层那么要紧是服装、皮具、居家饰品、照相机、电器等。
表现业态雷同，经营品种缺少细分。
但在经营服装、皮具中，人民南多数以经营中档为主，而东门的档次相对要低一些。
人民南目前在售、招商的较少，其商铺的经营方式要紧有三种，一是进展商直截了当招租，经营者入场交租金；二是进展商自营或联营〔保底扣点方式抽取租金〕；三是进展商出售给投资商或小业主，投资商或小业主对外租赁、经营。
而东门以出售铺位为主，且多采纳返租形式。
人民南东门商场1楼的平均租金1050元/平米；2楼平均租金350元/平米；3楼平均租金为200元/平米；4楼平均租金为100元/平米。
人民南、东门商场空置率有四分之一多，专门是高层部分，甚至一半以上是空置的。
各层平均空置率：
一层：
2％；二层：
20％；三层：
35％；四层：
60％。
〔二〕华强北商业圈：
华强北商业区的业态分布以店铺和主题商城为主，经营品种形式多样，涵盖服装，化妆品，鞋类，电子元件，通讯产品，电脑及配件，餐饮，珠宝等。
这些经营品种具有互补的优势，吸引了多层次、多方位的商业人流，各业态的商业机会也比其他商业区大。
华强北商业圈的经营要紧以租赁为主，租赁收益和经营的好坏关联度较大，进展商一样将商铺出租给经营治理公司，再由经营治理公司负责经营。
如顺电家居广场，女的世界等。
华强北的总体租金相比人民南和东门稍低些，但其各层的租金相差较小：
一层约850元/平米；二层约350元/平米；三层约250元/平米；四层约150元/米。
空置也比人民南和东门少，一层空置2％左右；二层也只有5%;三层、四层约25％。
〔三〕南山商业圈
南山的商业起步相对较晚，但随着中心区的西移和新建住宅社区的日益增多，市场需求不断扩大，吸引了大量的品牌商业纷纷抢驻，如沃尔玛、家乐福、顺电、友谊城、曼哈、金海马、万佳等。
目前，南山商圈已形成以海雅百货为核心的南油商业文化中心区商圈，以沃尔玛为核心的蛇口商圈，以家乐福、曼哈以及立即加盟的万佳为核心的南头商圈，形成三足鼎立之势。
南山商业区业态要紧以超市和专业市场为主，如沃尔玛、家乐福、万佳、顺电、集美堂家居广场、国兴苑家居中心，金晖电器家居广场等。
南山商业处于分散状态，尚未形成具规模的商业圈，相比人民南、东门和华强北等市级商业中心，南山商业区属于区级商业中心，缺乏浓厚的商业氛围、人气相对不旺，顾客也仅局限于本区域的居民。
南山商场的租金相对也低得多，一样位于100-150元/平米之间。
三、东门商业市场分析
〔一〕东门商业圈的进展及现状
东门为深圳老城区，是早期集中居住地、交易活动场所，深圳早期日常用品集中地。
东门商业格局的演变经历了几个时期：
传统墟市——综合商贸中心——改造外迁——重建后以特色产品带动复兴。
随着人口的不断增长和都市经济的进展建设，东门的商业规模日益扩大并形成了人民路以东，深南东路以北，文锦中路以西，笋岗东路以南约5平方公里的商业圈。
商业最密集的区域在以东门步行街为中心占地约1平方公里的区域内，那个地点汇聚了20余个商业大厦和百余间商铺，已投入使用的商业零售面积达50万平米，每年的营业额达50亿元，实现税收2亿元。
是深圳规模最大、商铺最密集的商业旺区。
九十年代初，东门经营品种较丰富，包括服装，皮具，化妆品，书店，海鲜，电器等。
由于旧城改造后，绝大多数分割成小铺出售，博取高额的销售单价，导致后期经营权分散和租金居高不下，一些低收益的经营品种如书店、海鲜由于缺少利润支持慢慢淡出；一些需要统一经营的品种，如电器也退出东门。
造成东门目前品种趋向简单。
〔二〕深圳商业进展走势及东门商业圈的定位
长久以来，东门商业区因历史久、规模大、名店多，成为本地居民的适应购物区，也是外地游客在市区游玩购物的首选区域，东门在香港乃至国外都有着较大的阻碍。
专门是改造后的东门拥有全国面积最大的商业步行街，随着雕塑广场等文化设施的落成，东门步行街人气日增。
改造后的东门日均人流量达60多万人次，新东门差不多成为一个成熟的商业中心地带和旅行购物胜地。
然而在繁荣的背后，东门还存在着许多问题，如商业组团定位不明确，总体风格不够明确，购物环境较差，而且商业设施集中在沿街店铺，阻碍了交通。
其中一个重要的问题在于经营雷同，缺乏个性。
东门应走商品多元化的路线，把东门商圈做成旅行消费的旺区。
在«深圳市都市规划罗湖分区规划1998-2020»公共设施规划中，将商业设施专门是东门商业区的规划作为一个重点。
规划中说明，将连续保留东门商业区功能，同时规划新园路以东，立新路以南，东门中路以西，水新街及深南大道以北范畴为完全的步行街区，面积约20万平方米。
步行街区定位为对都市居和旅行者提供商业及旅行服务，突出地点风貌特色和民族风味的精品街区。
街区改造要改善拥挤的购物气氛，增加公共开敞空间，规划建设三个公共休闲广场；一是人民北路风貌街东侧的老街广场；二是深南东路北侧的时代广场；三是解放路与新园路交叉口南侧的西入口广场，安排南洋风味的座椅，亭等都市小品，保留大面积铺装硬地，可安排庙会等传统风俗的风光旅行项目。
设立风味小吃街、高档民俗专卖店、土特产商店等，建筑形式上，对一些保留的老建筑要进行修复，新建筑一律沿用老街一贯的建筑符号和传统手法，例如骑楼形式、女儿墙上的风貌符号，同时在高度上也与之统一。
在保留历史特色的前提下，与时代结合，大力进展商业和旅行光观业，振兴罗湖旧都市。
〔三〕东门商业圈在建在售商服物业调查分析
1．总体状况
东门商业圈最要紧集中在新园路以东，立新路以南，东门中路以西，水新街及深南大道以北范畴的步行街区。
是商业最密集的区域，汇聚了20余个商业大厦和百余间商铺，投入使用的商业零售面积近50万平米。
据统计，仅2001年以来，该区域在售、招商的商铺就有面积达近十万平方米〔见下页〕：
2001年东门商业物业供应一览
物业名称
位置
面积
经营业态
德奥商城
东门步行街
5000平米
商场
金世界商业中心
东门步行街
6000平米
商场
鸿展广场
东门步行街
1000平米
专业市场
万景妇儿百货
立新路
12000平米
主题商城
赛博数码城
新园路
12000平米
专业市场
女的天地
东门步行街
29000平米
主题商城
新玩家百变电子城
东门中路
12000平米
专业市场
新2000广场
永新路
6000平米
商场
八达商城
永新路
6100平米
商场
2．空置情形
东门商业区的商铺面积居全市之首，然而其空置面积也大于其它商业区，通过实地调查显示，该区域商铺空置率达25％。
整体而言，一层的空置较少，空置率约为5％；二层、三层空置稍高，分别为20％和28％；四层以上空置相当多，占42％。
能够看出，商场高楼层普遍空置较严峻，除茂业、天虹和太阳广场等百货商场空置较小外，其他各种业态的商铺两层以上的空置都相当大。
3．经营业态
东门商业区的业态有百货、超市、主题商场、专业市场、批发市场和商场。
要紧以商场、百货和批发市场为主，三者占到了所有业态的80％以上。
其中，商场占三分之一，百货和批发市场分别占30.24％和20.01％。
而以商场的形式经营的有方海商苑、天龙商城、鸿展商城、德奥商城、名仕商城、东龙商楼、顶尖广场、九龙城、旺角、永新大厦、新安商业大厦、汇商名苑、南塘商业广场、银都大厦、友谊城东门店、越港商业中心、新时代时装、中威广场等。
以百货形式经营的有茂业百货、天虹商场和太阳广场。
以批发市场形式经营的有白马时装、大世界批发市场、骏马时装和宝华楼。
中威广场
-1至3层：
超市，服装，美容美发，摄影，服装，布料
新时代时装
1至2层：
服装，餐饮
越港商业中心
1至2层：
音像，服装，美容，摄影
东门大世界
1至2层：
服装
友谊城东门店
-1层至4层：
皮具，服装，化妆品，首饰，体育，运动用品，餐饮
太阳广场
-1至6层：
超市，化妆品，珠宝，鞋类，钟表，服饰、眼镜，摄影，容院，皮具，健身器材、体育用品，童装、玩具，图书、音像，床上用品，美食，电子游戏，特色，电影院
茂业青春店
1至4层：
服装，皮具，精品
南塘商业广场
1层：
服装，餐饮，美容、珠宝、小百货、药店
新安商业大厦
1至4层：
家电，酒家
永新大厦
1至2层：
眼镜，服装，陶瓷
天虹市场
1至6层：
超市、药品、鞋、皮具、首饰、眼镜、钟表、玉器、美容、化妆品、服装、家居、电器、童装玩具
万景妇儿百货
1至4层：
服装、化妆品
鸿基工艺城
1至2层：
饮食、美容，服装、工艺品
茂业百货
-1至10层：
超市，鞋、化妆品，手饰、服装，化妆品，美容院，童装玩具，家具，家电，餐饮，体育用品
旺角
1至6层：
通讯，服装，鞋、皮具
九龙城
1至6层：
珠宝，通讯，电器，鞋，工艺品，服装，美容，摄影，美容美发，布料，按摩
顶尖广场
1至6层：
珠宝，通讯，电器，鞋，工艺品，服装，美容，摄影，美容美甲，布料，按摩
骏马时装
1至2层：
服装批发市场
名仕商城
1至2层：
服装，小吃，皮具，服装，玉器
德奥商城
-1至3层：
手机，服装，餐饮
5．经营方式
东门商铺的经营方式一样采取出售、出租和自营联营的方式，但更多的是采纳出售的方式，专门是新建的商铺，差不多以出售为主。
部分不行出售的铺位进展商出租，但个别进展商的自营表现不俗。
东门商铺的平均租金约600元/平米，其中一层的平均租金约1000元/平米；二层约350元/平米；三层约200元/平米；四层约100元/平米。
7．销售方式
项目名称
销售方式
百货广场
承诺能够代租
永新商业大厦
承诺半年免租金
南塘商业广场
承诺以租抵供
东港中心
承诺以租抵供
新2000
承诺每年返租8％，返租三年
八达商城
承诺每年返租8％，返租三年
金世界
承诺每年返租8％，返租三年
东门的大型商业要紧用以销售，销售方式以返租为主，一样是返租率为8％，返租期为3年。
如：
八达商城、金世界、新2000等都采取此种营销手段。
8．东门商圈存在的问题：
〔1〕东门的商铺面积在深圳首屈一指，是深圳规模最大，商场最密集的商业区，但其高层〔却二楼以上〕的空置问题却极其严峻。
东门的经营品种比例不和谐，服装所占的比例比另外所有品种所占比例的总和都要多，其他各项经营品种在服装的夹缝中生存。
太阳百货、茂业百货和天虹商场等知名商场外，其余均经营中档产品，阻碍了整个东门商业的形象。
东门的商业缺乏统一的整体规划，经营不规范带来了无序的竞争。
四、消费者心理分析
投资意图及利润水平期望
商铺投资属于长远投资，其投资收益是一种长期的租金收益或自我经营的商业利润。
投资者投资商铺要紧是为了猎取长远的投资价值，追求低租金、高知名度和低成本。
其对利润的期望一样介于自己直截了当经营的收益和将钱存入银行的利息之间。
由于银行的存款利率已降到了相当低的水平，多数投资者都在积极地查找各种投资途径，以猎取可观的利润。
但相关于商铺的直截了当经营者，其成本和风险都相对较小，回报期望也相对小些。
这些投资者一样将名下已购物业托付中介、代理公司查找客户出租，由进展商和物业治理公司统一治理，而从中专门快猎取收益；也能够在物业的成熟时期将名下物业再次转让它人，获得巨额升值。
投资风险及物业选择的考虑
投资商铺的风险要紧包括银行的贷款风险、商家的经营风险、开发商的法律风险以及开发商在商铺推广期承诺的高回报率的兑现等。
投资的风险是投资者考虑的重要因素之一，而商铺投资者在考虑某一物业时，都会将预期收益与投资风险作比较。
投资的收益受到物业条件的阻碍，包括外部条件和内部的条件。
如物业所处的商业区的地位、 周边商业硬环境、 人流状况、具体位置、投资时机等。
一个商业区在都市商业中所处地位是专门关键的因素。
它决定了该商业区的规模、辐射的范畴以及人们对该商业区的认可程度，从而具有庞大的潜在商机。
周边商业的环境是商业进展的基础，商业的经营规模，商业设施的档次，交通方便程度等是商业的长远进展需求。
人流大小专门大部分决定了商业长远经营的利益，庞大的人流产生更多有效的购买人群。
商业投资者除了看商业区的位置外，同样专门看重商铺的具体位置，其所处的街道等。
五、商圈饱和度调查
商圈饱和度调查是依照商圈内潜在消费能力与店面面积的比得出每平米消费额，依照每平米消费额与每平米租金对比，以及与行业平均利润水平对比分析，由此鉴定某种行业在本商圈的可行性。
ＩＲＳ〔商圈饱和度〕＝Ｃ〔潜在顾客〕XＲＥ〔平均购物额〕／ＲＦ〔同类店面积〕
商场饱和度＝50万人〔东门的日潜在顾客〕X100元〔人均购物额〕/7.5万的商场业态面积
＝667元／M2。
结论：
667元／M2比东门大型商家的首层租金水平150元／M2高出517元，参考深圳零售业日平米营业额333元，同样可行。
百货业态的商圈饱和度：
735元／M2
结论：
735元／m2比东门大型商家的首层租金水平150元／m2高出517元，参考深圳零售业日平米营业额333元，同样可行。
批发市场的商圈饱和度：
1111元／M2
结论：
由于批发市场实际租金按商铺形式运算，假设用本项目租金700为参照，可行，但考虑到批发业毛利水平低30%，那么保本营业额为700/30%=2333元/M2，因此不可行。
主题商场的商圈饱和度：
2604元／M2
2604元／M2比东门大型商家的首层租金水平150元／M2高出2454元／M2，参考深圳零售业日平米营业额333元，同样可行。
专业市场的商圈饱和度：
5556元／M2
5556元／M2比东门大型商家的首层租金水平150元／M2高出5406元，参考深圳零售业日平米营业额333元，同样可行。
超市市场的商圈饱和度：
6024元／M2
6024元／M2比东门大型商家的首层租金水平150元／M2高出5874元，参考深圳零售业日平米营业额333元，同样可行。
综述：
前三名的可行业态为超市、专业市场、主题商场〔仅从理论赢利角度考虑〕。
以下是行业的平米营业额
按摩：
1000元／M2
布料：
2200元／M2
餐饮：
150元／M2
床上用品：
330000元／M2
电影院：
1300元／M2
电子游戏：
6000元／M2
工艺品：
11000元／M2
化妆首饰：
77000元／M2
家电：
14000元／M2
家具：
15000元／M2
精品：
1162元／M2
美容美发：
2158元／M2
皮具：
47600元／M2
摄影：
100000元／M2
陶瓷：
33000元／M2
通讯：
109890元／M2
童装玩具：
552元／M2
网吧：
1200元／M2
小百货：
9000元／M2
鞋类：
8000元／M2
眼镜：
60000元／M2
药品：
5000元／M2
音像：
6250元／M2
银行：
166万元／M2
娱乐：
1000元／M2
运动休闲：
11627元／M2
钟表：
13000元／M2
珠宝：
10万元／M2
4．经营品种
东门商业区经营的品种较单一，要紧以服饰、家电、餐饮、美容等为主。
各层分布要紧是一层：
服饰，皮具，鞋，化妆品，珠宝；二层：
服饰，化妆品，餐厅，皮具，精品，影楼；三层：
服饰，化妆品，体育用品，床上用品；四层：
超市，音响，小百货，餐饮，服装等。
经营特色突出，品种超向单一，服装类占据了一半以上的比例，竞争比较猛烈。
6．租金状况
第二篇项目定位分析
一、商业物业定位说明
一样来说，商业物业定位依照其涉及对象的不同，能够分为三个层次。
第一个层次为涉及开发商层面的定位。
它要紧为开发商在项目上的投资方案选择。
不同的投资方案一方面取决于商业市场的竞争环境，另外一方面也取决于开发商的投资回报期望等等。
开发商商业投资方案一样有完全销售、完全招租、自主经营、联营、销售返租等多种选择。
开发商项目投资方案选择不仅阻碍到开发商自身的利益，同时也将阻碍到小业主——即商场直截了当投资客户的利益。
该定位在专门大程度决定了开发商在该项目上是否能实现成功开发，加之该定位思路一旦确定后，一样不便于改变，因此该定位也就成为商业物业定位中的最为重要的组成部分。
第二个层次为涉及铺面投资者〔小业主〕的定位，它包括客户定位、项目推广形象定位、项目价格定位。
该层面定位较大程度决定了项目销售〔招租〕周期，甚至决定了项目能否实现成功销售或招租。
但在推广过程中这部分定位可依照实际销售、招租成效作相应调整，因此其在商业物业总体定位中属于相对次要部分。
但其中的价格定位应慎重考虑，因为价格在房地产开发中到目前为止一直属于相当敏锐的因素，其重大调整将会在市场上造成较大阻碍，操作不当，甚至直截了当阻碍到客户的购买信心。
第三个层次为涉及经营者的定位，即项目经营业态的选择。
因为经营业态定位最大的阻碍在于对商场日后的经营状况产生直截了当的作用。
因此，假如开发商与商场日后经营不发生联系，那么此定位对开发商的项目运作成功与否阻碍较小。
而假如开发商投资利润与日后经营状况挂钩，那么此定位关于开发商来说同样是至关重要的。
二、商业物业定位摸索思路
商业物业定位涉及的阻碍因素极多，有外在的、有项目自身的、还有涉及开发商的。
因此在做商业物业的定位时，需要理清各个因素的阻碍关系，整理出一条有序链结，综合平稳考虑。
因为每一项定位涉及的阻碍因素各不相同，因此，能够围绕各定位分别分析各个阻碍因素。
依照对阻碍因素的分析结果，再决定项目的定位。
定位思考流程图
各项定位具体涉及的要紧阻碍因素有：
开发商投资方案定位：
各投资方案的利润行情、风险高低，开发商实力，开发商项目运作思路
项目经营业态：
利润水平、区域商业市场环境、项目自身条件
客户定位：
开发商投资方案选择、项目经营业态
形象定位：
客户定位、项目经营业态、市场环境、项目卖点
价格定位：
项目开发成本、市场竞争环境、开发商项目运作思路
三、本项目外在环境分析
深圳市经济环境
深圳市经济近年实现了连续高速进展，去年全市共实现GDP1954.17亿元，比上年增长了13.2%。
人均GDP达43344元，位居全国31个大中都市第1名。
雄厚的经济实力、高速的经济增长速度，强化了市民的消费信心、投资信心。
促进了第三产业的进展。
深圳市商业环境
基于强有力的购买力支持，加之受香港市场的带动，深圳市商业市场通过20几年的建设、沉淀，差不多进展得较为成熟。
市级、区级、社区级三级商圈形成了一个完整的统一体。
市级三大商圈包括华强北商圈、东门商圈、人民南商圈，三大商圈各具特色。
华强北为电子商圈、东门为服装百货商圈、人民南为百货商圈。
几大市级商圈不仅覆盖了全市〔关内〕大部分范畴，而且将触角伸向了市外。
东门商业环境
东门作为市级商业中心，要紧以服装、百货为要紧经营业态。
经营面积达50多万平方米，日均人流量约60多万人。
同时，东门商业物业空置率也相当高，达25%左右。
随着地铁的建设和政府的规划改造，东门商业市场经营环境有望得到进一步改善，提升整个区域的商业价值。
四、项目自身条件分析
位置：
本项目位于东门商圈的西部。
一方面，它会受到整个东门商业环境的阻碍带动；另外一方面，由于该区域已处于东门边沿地带，且近1-2年才逐步得以实现进展，商业氛围、人流量明显不及东门老街一带。
四至：
项目三面临街，北临立新路与万景妇儿百货相邻；东靠人民北路——东门新步行街——但项目直截了当临人民北路的面仅占其东面面宽的1/3；西接新园路与天虹商场正对；南面紧临骏马服装批发市场。
总体说来，其临街状况较为理想。
东面可享步行街之利；北面不仅靠有立新路，而且项目与道路之间尚有15米左右的前广场——聚人流区域；西面天虹商场的成功经营为本项目带来了许多人流。
据统计，立新路日均人流量达2.1万，新园路日均人流量达3.5万，人民北路日均人流量达1.9万。
项目正式营业后，该人流量必将进一步增加。
规模：
明华广场为一综合型项目，1-6层为商业裙楼，8-15层为住宅。
项目商业部分总建筑面积约为1.7万M2，属中等规模，关于经营大型百货、SHOPPINGMALL存在一定难度。
3层是商场的死难层，这一点本项目也应该加以考虑，同时，在进行定位规划时，应该考虑到对塔楼住户的阻碍。
整体形象：
项目通过了一段时刻的停工后，加之前期招租的不成功，整体形象已受到一定的损害。
因此，在推广过程中应加强对项目的包装，改善、提升项目市场形象，从而达到项目的顺利推广。
另外，还应该考虑到项目的内部分隔对定位造成的阻碍、限制。
五、开发商在本项目上的开发需求
投资回收期
投资回收期是开发商在本项目上的一个重要考虑因素，公司期望能在短期内回收项目投资。
以便公司在其他方面的经营。
这就决定了开发商在项目上不易采取效益与日后经营挂钩的运作方式。
投资回报率
对房地产而言，投资回报率一直在高位运行，这也是吸引其它各行业积极参与房地产开发的重要缘故。
但就商业物业而言，由于整体市场环境的日益困难，开发商已不能对该类物业报以过高的期望。
风险规避
房地产尽管是一个存在高额投资回报的行业，但同时，高利润也相伴着高风险。
由于房地产投资额庞大，一个项目的操作不利，便会给进展商带来庞大缺失。
因此，本项目定位应考虑到风险的问题，在保证开发商差不多投资利润的前提下，尽量降低风险。
六、开发商在项目上的投资方案定位
自主经营：
自主经营假如处于蓬勃进展的商业市场环境下，那么将为开发商带来相当可观的利润。
因为它实际上是叠加了房地产项目进展商及商场经营者两部分的利润。
但从另外一
升级会员 