城镇住宅项目销售百问.docx
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城镇住宅项目销售百问
金煕花园项目销售百问
一、规划篇
1、项目位置在何区域？
有何区域优势？
区位价值（区位环境、地块资源、区位历史、区位景点、区位规划、区位交通）
答：
项目位于祥云县城老城区中心地段，北靠祥云县政府，南临神州大酒店，东面是城市主干道青红路，交通非常便利。
周边配套设施也非常齐全，楼下就是城西完小，小孩完全可以步行上学，能省您接送孩子的很多时间。
步行5分钟，您就可以到达城西农贸市场，买菜非常方便，大大提高了您的生活便利性。
而祥云最大的龙翔公园也仅步行10分钟即可到达，是您茶余饭后休憩的好场所。
2、由哪家开发商开发？
开放商实力及背景？
开发商曾操作过的项目？
答祥云金熙房地产开发有限责任公司；本公司首次在祥云的项目，而且项目目前已被列为祥云县重点项目，公司必定会把项目打造成为公司在项目的标杆项目，为后期的继续开发奠定基础。
3、项目所处区域近期规划及发展前景？
答项目位于祥云老城区，属于老城区中心地段，周边配套已非常齐全。
4、本项目现有直接竞争楼盘、其他潜在竞争楼盘？
答理想家园、静云九筑、彩云居、阳光城、云帆馨苑、吉祥雅苑、卧龙公馆、吉祥花苑，景泰家园、浩泰佳苑。
二、产品篇
5、本项目总投资额是多少？
答总投资额约5000万。
6、本项目总占地面积多少亩？
本项目总建筑面积多少？
答20.16亩；3.4万平方米
7、本项目总户数、居住总人口？
答项目共198户，按每户3-4人计算，居住总人口为594—792人
8、本项目总体完工时间、分几期开发？
答本项目约在2013年年底左右完工，暂按2期预计。
（不提分期、分地块）
9、本项目土地使用年限及起止日期？
答2010年11月12日-2080年11月12日
10、本项目土地性质？
属几级土地？
是否属于沙地（甲方明确一下），是否适合建6层以上建筑？
答政府出让，一级土地。
11、总体峻工在哪一年？
答总规划在2013年总体完工
12、首期销售预售证号？
答
13、首期何时交房、入住？
答13年年底
15、按照预期规划及现在施工进度，首期工程的建筑规划由哪家设计院负责设计？
资质如何？
其中代表作分别是什么？
荣获何奖项？
答由曲靖市负责设计的。
17、首期工程各楼栋公摊情况？
与其他楼盘比较如何？
答多层公摊在6-7%左右，5号楼在10%左右，6号楼在12%左右，7号楼15%左右。
18、首期工程总体建筑规划指标？
车位数？
商业面积？
答建筑面积3.4万平米，地下车位2层，共170多个车位，1-6号楼均有底商，商业总面积1万平米左右。
19、首期工程由哪家施工单位公司承建？
承建商资质及实力如何？
其中代表作分别是什么？
荣获何奖项？
答由云南德浩建筑工程有限公司，建筑施工二级资质。
20、首期工程的监理公司是哪家？
资质？
监理意义？
答监理公司：
云南镕诚监理；资质：
甲级资质；监理意义：
确保施工质量和施工工期。
21、首期工程采用哪些建筑结构？
有何优点？
答框架结构，该结构比较牢固，非承重墙可自由拆分，比较灵活。
22、抗震标准为多少？
答建筑8度抗震
23、首期工程共有多少栋楼？
建筑特点？
答首期3栋，通过现代简洁的设计手段，体现了住宅的高端功能性和居住舒适性。
24、首期工程户型设计有何特点？
答户型设计充分考虑了祥云当地的气候条件，最大化的做好通风和采光，遵循均好化原则，注重户型格局中礼仪空间和私密空间的设计创意，讲就实用，提高户型空间的利用效率，做到户户采光，推窗见景。
25、首期户型的数量及分布特点？
答首期共4个户型，两房14套，占17%；三方40套就，占47%；4房20套，占23%；商业11套，占13%。
26、首期工程层高为多少米？
答住房层高3.15米
27、首期楼栋分别为几单元几梯几户？
答1、3、6；12户20户42户；1、3栋为2梯2户；6号为2梯3户。
28、项目的容积率？
绿化率？
答绿化率高达38.83%
29、首期有车位吗？
地上还是地下？
共多少个？
配比为多少？
答有地上车位，两层地下车位，共170余个，基本做到1：
1.
27、车位标准尺寸？
加长豪华型有专属车位吗？
车道的宽度和限高？
如特殊车辆无法进入地下车库，将如何停放？
答车位尺寸：
长5.7m，宽2.6m，可满足各用户小型车辆停放。
28、车位如何分布？
是否人车分流？
答车位就近安排，是人车分流。
29、车位租售方式？
一户可以购买几个车位？
有限购吗？
答具体还未确定。
30、车位是否有独立产权？
产权年限？
答地下车位有独立产权，年限与住房一样。
地上车位无产权，只租不卖。
31、首期的价位是多少？
开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出？
答均价3900元/㎡
32、价格如何？
有何价格优势？
答均价3900元/㎡，因位置在老城区，区位优势明显，又是祥云县重点项目，品质有保障，价格比周边楼盘略贵。
33、如果不是现金，可否用支票？
帐号是多少？
具体怎样办理手续？
答可以用支票，不过要等支票到帐后才能开具正式收据
34、除了房款外还有哪些费用？
答公共维修基金2%契税1%（90平米以下）1.5%（90-144平米）
印花税5元有线电视开口费水电买卡
35、购房有无优惠？
一次性付款如何优惠？
按揭付款如何优惠？
答：
有优惠，一次性付款优惠是总房款的2.5%.按揭付款优惠总房款的1.5%。
36、团购可否优惠？
什么标准算团购？
答：
有优惠，需达到4套以上方可达到购房标准。
，团购客户按揭优惠总房款2.5%，一次性付款优惠总房款3%。
37、原住户增购有无额外优惠？
住户介绍有无返点优惠？
答：
无优惠，老住户介绍新住户的话多层奖励1000元/套，电梯房2000元/套。
36、开发商关系户要求优惠如何应对？
答：
告知客户所有的销售房源全部要从销售部办理销售流程及购房手续。
销售部销售人员很多都在同时进行销售，建议客户先办理定房手续，随后可以去找关系。
37、如何办理商业贷款？
按揭是哪家银行，可几成几年？
现在银行的利率是多少？
按揭系数？
答：
按揭目前暂定建行和农行，具体贷款情况去银行进行详细咨询。
38、可否做公积金贷款吗？
如何办理？
答：
39、银行按揭供款期间若银行贷款利息发生变动，供款额是否发生变动，如何变动？
答发生变动，一般是在第二年元月一日起执行。
40、按揭中会收取哪些费用？
答根据各银行规定不同，一般收取费用有：
1、保险费2、评估费3、抵押登记费4、公证费5、工本费
41、供楼过程中，我一时无钱供楼，应该怎么办？
答建议办理银行的资信循环服务，办理个人信用卡以解燃眉之急。
但需尽快补足信用卡消费款项，否则将支付2份利息。
同时个人仍须筹钱，如无办法，向银行提出拍卖申请，拍卖所得优先偿还银行贷款（详情请咨询贷款银行）
42、除了规定的优惠以外，还有其他的优惠吗？
答暂时没有，所有的流程全部是规范话操作，现在的销售售价已经不是由上家自己来决定的，而是要经过物价局备案审批审批的。
43、建筑外立面装修采用什么材料？
答底层贴瓷砖，上面用涂料。
44、整体建筑风格是怎样的？
其中首期是什么样的建筑风格？
答具有现代祥云文化内涵的现代建筑风格。
45、首期具体的楼间距分别是多少？
答各栋基本独立，7栋与3栋、5栋间距分别为17m、24m。
46、屋顶采用哪些工序及采用何种防水材料？
答屋顶双层防水，材料采用SAM——920自粘橡胶沥青、有3mm厚的防水卷材。
47、步行楼梯通道有多宽？
楼间过道有多宽？
消防通道有多宽？
答楼梯净宽1.15米，楼间过道
48、每个房间分别有几个电源接口？
每户的用电限量是多少？
答每个房间电源接口根据需求各有不同，用电量：
商铺3KW、住户6KW。
49、是否有设备转换层？
在哪一层？
答没有
50、总配电室及水泵房分别在小区的哪个位置？
答采用箱式变压器，位置在二栋西面。
51、首期已定交房标准？
答毛坯交房
52、装修时能否改变房屋内部结构？
答房屋结构由承重墙和剪力墙组成，承重墙不可更改，剪力墙可以移动，但在装修改动前需要经过物业公司同意方可施工。
53、厅房的电线、电话、电源插座分布是否合理？
是否方便使用？
是否预留互连网接口？
答电话的预留位置为终端入户，可自行分配。
54、厨房，卫生间的地面是否略低？
地漏是否可保证积水的顺利排放。
答是低于地面的，可保证积水的正常
55、生活阳台是否都设有上下水？
可否作为洗衣房？
答生活阳台有给排水，可供洗衣机用。
56、项目最大的卖点在哪里？
答地段，项目品质，周边配套
60、小区内有何商业配套设施？
面积？
答小区内1-6栋均有底商，面积达1万平米，足够满足住户的商业配套。
61、小区内有何运动配套设施？
位置？
答有健身广场，位于小区二号楼的西面
62、教育设施？
答城西第二完小和幼儿园
63、附近有哪些医院？
答祥龙医院、妇幼保健院
64、附近有无菜市、商场、购物中心？
答城西农贸市场华联超市
65、交通状况如何？
有哪些车站？
起止点？
收发时间？
答项目位于祥云老城区，周边配套齐全，交通便利。
66、四周有无建筑遮挡风景？
答四周均为老小区，楼层普遍较低，不会存在遮挡风景问题，项目内虽然有一栋祥云最高建筑，但楼间距足够大，不会存在遮挡风景问题。
67、小区停电、停水怎么办？
有无预防措施？
有无双区供电，或双路供电？
答停水没办法，停电有备用柴油发电机组，可供临时使用。
68、小区采用什么供热水设施？
高层和多层都一样吗？
答高层为集中供热，多层统一安装太阳能。
69、小区是否有管道煤气入户？
答没有
70、距市中心距离？
车行时间？
距本市内其他重点区域的距离和车行时间？
答5分钟步行；
71、将来周边有哪些住宅小区？
答项目周边没有新建小区，所有的均是老小区。
73、物业服务包括哪些内容？
有无专门的物管手册给客户？
收费标准如何？
答物管费收取与所服务内容有关，具体服务内容与收费标准会在以后的物管协议里明确。
74、物管公司何时确定，何时正式工作？
答物管公司是我们公司自己来做，在交房之前会介入前期工作，交房时开始正式服务。
75、社区内有无老年人和儿童娱乐场所？
分别在小区的具体位置？
答有，三个花园均有
76、房屋有问题找哪个部门？
答房屋交接时，具有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，在房屋交接后，如有质量问题可反映到物管公司，根据问题判断责任。
77、高楼层水压是否会有影响？
（是否有二次提压设施）
答设有水泵供水，底期、高期分别供水。
78、阳台可否安装防护栏或雨棚？
答为保证小区建筑从外部观赏效果，要求按照统一标准进行外立面管理，业主不得私自对涉及外立面的部分进行更改。
三、法务篇
79、签约时客户需备齐哪些文件及物件？
答本人身份证原件及复印件，根据付款方式不同所准备的资料有所不同，根据实际情况讲解。
80、委托他人签订合同需要准备哪些证件？
答委托人及受托人身份证原件及复印件、当地公正机关的公正书。
81、在定房期间，是否可以换名、换房？
答根据市场行情，可以建议办理更名、换房手续。
但需要有完善的流程及手续。
82、签订销售合同后，是否可以转让？
如何转让？
答签定合同后，未经公司审批同意，不可转让，如因特殊情况，必须转让，则须在公司审批同意后收取相关手续费，予以协助转让。
83、贷款程序如何？
需要哪些证件？
产生哪些费用？
答买售人如按揭需提供购房合同、首付款收据、身份证、户口本、收入证明、如单身需提供单身证明、已婚人士需提供结婚证（双方）以上证件均需原件及复印件。
买售人如是个体经营户除以上证件外还需提供营业执照复本原件及复印件、3个月税票、银行流水、如果是外地人还需提供本地担保人及联系方式。
84、产权年限是多少？
产权证保时可办理？
答住宅产权年限为70年，由2010年11月12日至2080年11月12日。
交房后180日进行产权登记。
85、对于预售面积与实测面积之间的差距，合同上如何规定补差？
答合同中对买售人的权利充分保证。
1面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。
2面积误差比绝对值超出3%时，买售人有权退房。
买售人可选择退房，出卖人在买售人提出退房之日起30天内将买售人已付款还给买售人，并按中国人民银行一年期定期存款利率付给利息。
买售人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的价款由买售人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买售人。
产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买售人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买售人。
86、房型和环境的承诺是否能在最后交房时兑现？
答房型最后交房时可兑现，环境交房后进一步完善，因植被有生长期。
87、购房后多长时间能拿到产权？
需缴纳多少费用？
答交房后180天办理产权登记，需交纳契税、但面积不同收取费用有所不同。
面积90平米以内的首套房缴纳总房款的1%，90平米以上144平米以下的收取总房款的1.5%，144平米以上的收取总房款的2%；维修基金总房款2%。
88、产权如何办理？
缴费情况如何？
何时能办好产权？
答有开发商统一代为办理，先办理大产证后分各户小证；除因面积差异需补交房款的，其余费用依照国家相关规定代为收取。
89、除房款及产权税外，还有无其他费用？
答根据各一家相关规定收取费用、交房时由物业公司告知，并代为收取。
具体收房前书面形式通知。
90、办理产权以什么面积为准？
答以房屋管理局产权处指定部门实测面积为准
91、暂测面积与实测面积有出入时怎样处理？
答按照《商品房买卖合同》中相关约定处理
92、产权和约和贷款名字是否一定要一致？
可否更改？
答如办理贷款主贷款人名字需一致，且主贷人不可随意更改。
93、房屋的使用年限是多少年？
期满后怎么办？
答居住70年/商业40年/综合用途50年；期满后按照新颁布的《物权法》相关规定执行。
94、签合同时可否用未成年小孩的名字？
答可以，但必须一次性付清，不能做按揭贷款。
95、若集团或国营企业公司在购房需要什么手续或资料？
答首先明确其购房是已公司名誉购买还是其法人自行购买。
若是公司名誉购买、并在产权登记时填写公司名称；一次性付款需提供公司名称；公司法人的法人代码证；营业执照、税务登记证；连续3个月的税票及财务报表；如有上级机关还需提供上级机关同意购买的批文。
按揭需和银行联系。
若以法人个人名誉购买，按揭则需提供：
身份证、户口本、收入证明、结婚证或单身证明、首付款收据、营业执照副本、连续3个月的税票、银行流水单、1.5正楷个人方章（不得加之或加印，必须和身份证名字相符。
）以上证件均需原件和复印件。
96、可否无条件退房？
答除因质量问题、面积误差、逾期交房、产权纠纷、债券债务纠纷及约定期限内未能如期办理产权证的，《商品房销售合同》中有明确答复。
97、商铺、住宅价格怎样？
最低？
最高？
均价？
答住宅均价3900元/㎡，商铺9000—10000元/㎡。
98、认购程序？
答
99、签订正式合同以前可否转让？
答原则上不可以，如确需更名，要按更名程序办理，相关费用需自行承担。
100、装修是否要押金？
答装修时需交纳装修保证金。
101、铺位和住宅可以租到多少钱一个月？
答参考市场行情，根据铺位的面积、地段、住宅的装修情况、租赁年限等。
由业主、物业公司、承租人自行协商解决。
102、怎样知道楼宇的开发是合法的？
该了解些什么？
答依据《商品房销售合同》第一页开发商的相关信息。
如：
企业名称、营业执照注册号、企业资质证书号、法人代表。
可以登陆云南省或昆明市工商局网及可查询。
合同第一条项目建设依据。
已将土地的取得方式、土地证号、建设用地施工许可证号、建设用地规划许可证号、建设工程规划许可证号、明确。
第二条商品房销售依据。
以明确商品房预售许可证号。
103、该楼宇所处位置是否有升值潜力？
答很好的升值潜力
104、定价的依据是什么？
是否较高或不太合理？
答依据成本法和市场平均法。
谨遵市场行情。
105、本项目主力客户群主要是什么阶层人士购买？
答有较稳定收入的城镇居民，一些生意人士
106、本项目主力客户购买楼宇的用途是什么？
答新婚，以小换大，投资
107、住宅质量保证年限？
相关设备保证年限？
答与建筑体使用寿命同等年限
108、如果购买半层或整层，外玄关和梯厅如何处理？
可以封闭吗？
答：
不可以，公共部分归全体业主所有
109、最高层为什么最贵？
答超高层定价都是越高越贵，每层楼都有楼层差价的。
110、产权证如果延期或办不下来，怎么办？
可以退房吗？
答：
按照双方签定的合同约定内容履行
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