山东某地产集团房地产项目最新建筑施工总承包管理实施规划合约内容48P.docx
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山东某地产集团房地产项目最新建筑施工总承包管理实施规划合约内容48P
山东XX地产·XX项目项目合约策划书
山东XX地产·XX项目项目合约策划书
一、项目概况
本工程位于青岛市市南区山东路、闽江路、香港中路、海门路合围地块（原潜艇学院），
处于青岛市中心的核心位置，属较繁华的城市中心区域，周边建筑物密集。
作为顶级的
Shopping Mall 之一、置地内部最大的XX项目系列产品，青岛XX项目是由购物中心、写字楼和
公寓楼组成的综合体。
代表了全新的都市生活方式，承载着XX置地以品质给城市更多改变
的品牌最求。
总建筑面积约 46.7 万平方米,占地面积 5.3 万平方米。
地下 3 层（另有局部 7
层）裙楼商场 6 层，地上最高是 41 层（含 2 个避难层）的酒店式公寓，总高度 174m；及 40
层（含 2 个避难层）的超高层甲级写字楼，总高度 200m 的一系列建筑群。
本项目开工日期为 2014 年 1 月 30 日，竣工日期为 2014 年 11 月 20 日，总工期 33 个月。
二、总包承包合同模式、总包承包范围、总包管理及协调照管责任
总包合同模式
本工程拟采用施工管理总承包模式，前期双方签订总承包合作模式协议书，工程实施阶
段签订实际施工总承包合同及备案合同。
XX建筑作为总承包单位，采用“成本+酬金+奖罚”
的计价方式，对本工程实施过程中的技术、质量、进度、安全、成本等所有方面进行组织协
调，全面负责工程的质量、工期及成本控制。
除业主独立供应商、独立分包商以外，其他专业分包均与XX建筑签订分包合同。
总包管理责任
1.外部协调与沟通
XX建筑负责本项目的外部协调与沟通，包括统一与质监站、安监站及其他政府部门的
日常工作联系与接洽，协调过程中可要求相关分包单位参加和协助。
各分包单位日常与业主、监理、设计的沟通与协调，由XX建筑负责组织并牵头，业主、
监理的指令通过XX建筑下达给各分包单位（包括XX建筑自有分包、指定分包）。
2．公共设施
XX建筑按《总包实施规划》统一规划现场临建，根据现场场地情况，负责为现场所有
工人（包括XX建筑自有分包、指定分包）提供统一食堂、洗手间，各分包进场后将不再搭
建食堂、洗手间；按业主认可的承包商方案布设一级水、电网，设立足够的供水接驳点，设
立足够的一级配电箱；统一规划和安装所有施工阶段公共区的消防设施，包括塔楼地上部分
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的楼层消防用水。
3.现场安全、文明施工
XX建筑配备专职的安全管理人员，负责整个现场的安全生产与文明施工管理工作，负
责公共部分及常规安全投入，包括整个现场的标语、标示，警示牌，安全通道，安全防护，
现场照明等；负责整个现场的排水、排污及设施的维护、清理、疏通，负责地库的防洪，防
雨。
4环境保护
XX建筑统一成立杂工队、安排专门车辆，负责整个现场垃圾清运，在现场设立几个垃
圾堆放点，各分包单位的垃圾将清理至垃圾堆放点，由XX建筑统一组织外运与处理。
5.测量统一管理
XX建筑负责整个项目实施过程中的测量统一管理，测量控制网的建立与定期复核，定
期复核资料需每月上报监理审查；提供给各分包单位的测量基点距分包工作地点距离不得大
于 50m，各测量控制点标识明显、固定，并在附近标识各测量参数（包括点号、高程、坐标），
在各分包单位进场第一次见面会时将整个现场测量控制网平面图及各点参数提交给各分包单
位；每月对测量控制网进行复核，如发现问题，对测量控制网数据进行修改，并及时发给各
分包单位；对主体砼结构已完成的楼层，负责将各轴线明显、规则地标识于柱、墙上，并在
柱、墙上标出高于本楼层标高 1000 mm 的标高线；在各层隔墙及设备房砌筑完成后，在墙上
标出高于本楼层标高 1000 mm 的标高线；在设备安装区域 10m 范围内，至少提供两条供设备
定位的轴线及标高点；负责本工程日常沉降观测。
6.成本管理
施工联系单（无论是XX建筑自有的，还是其他指定、独立分包所有的）须由XX建筑
会签后上报监理，由监理签署意见后报业主，业主的指令亦将通知监理传递至XX建筑，由
XX建筑分发各相关分包实施。
设计变更由业主下发监理，由监理下发XX建筑，XX建筑下发各相关分包。
工程变更造价申报（无论是XX建筑自有的，还是其他指定分包所有的）由XX建筑会
签后上报监理，由监理签署意见（主要审核现场签证及证实图纸与实际实施情况）后报业主，
业主、测量师在审核变更造价时，通知XX建筑澄清问题，审核完成后，由业主下发监理，
监理下发XX建筑，XX建筑下发各相应分包。
各期中期付款申请书由XX建筑汇总各分包中期付款申请书后，统一报送监理，监理签
署意见后报业主。
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总承包范围
7 总承包范围
7.1 主体土建部分：
包括垫层、地下室及上部结构工程、劲性钢结构及屋面桁架、砌体工程、防水、保温隔
热、基层、饰面粗装修、楼梯扶手、粗装区域内防火门供应安装、机电工程等；
Ø精装修区域：
楼地面为现浇钢筋混凝土楼板；内墙面完成至水泥砂浆面层，顶棚为结
构板清理干净。
（注、墙面水泥砂浆抹灰高度到楼板底）
Ø出租区域：
按租户条件图施工至完成面（租户条件图未详细说明时，按精装区域的要
求施工）
Ø粗装修区域按建筑图纸要求施工至建筑完成面。
Ø室外工程，包括饰面层以下之防水、保温隔热、垫层、基层、结构、砌体、土方回填
（硬铺装至结构垫层、软绿化至腐植土下防水、疏水层）等；
Ø外围工程，包括围墙、入口大门、岗亭等其他建筑物；
Ø预留、预埋统筹及配合安装，塞缝、外露管线抹灰及一般修补工作。
7.2 总包机电工程：
负责深化设计、供应、安装、调试及保修下列各项工程：
Ø防雷及接地系统之供应及安装
Ø从低压配电柜出线起之分支电路配电设备，包括干线电缆/桥架/托盘、保护套
管的供应、安装及接驳，低压柜馈出母线槽安装，电气三箱安装；
Ø非精装区照明灯具之供应、安装及接驳；
Ø从电气三箱出线起之分配线路（精装修区除外），包括照明、动力等终端电路之
电缆/电线、桥架/托盘、线管、开关、插座等的供应、安装及接驳；
Ø商业公共精装区域电气系统：
供精装区的配电箱（无论是在精装修区域还是在
非精装修区域内）后的全部管线工程由精装修单位负责供应、安装及接驳，包括但不
限于配电箱内出线回路至照明末端灯具的管路预埋、电线敷设、灯具及开关面板、插
座的供应及安装工作。
供精装区的配电箱前的照明管线工程由XX建筑负责供应、安
装及接驳。
Ø公寓楼电气系统：
XX建筑负责供应及安装电气管线工程至配电箱，配电箱后
工作电气管线工程由精装修单位负责供应及安装，包括但不限于配电箱内出线回路至
末端灯具的管路预埋、电线敷设、灯具及开关面板、插座的供应及安装工作。
Ø公共区域、户内区域电气系统：
XX建筑负责全部供应及安装电气管线工程，
包括但不限于配电箱内出线回路至末端灯具的管路预埋、电线敷设；灯具、开关、插
座的供应及安装及电源接驳由精装修单位负责。
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Ø电气动力系统：
XX建筑负责供应、安装及接驳至末端用电点。
Ø雨水系统：
供应、安装雨水排水系统（虹吸排水系统除外），包括雨水排水管道
系统、阀门、地漏、雨水口、各类配件及支架等，其中虹吸排水系统工程不在此范围
内。
Ø排水系统：
从室外排水出建筑物的第一个排水井起，供应、安装污水排水系统，
包括污水排水管道系统、排水泵、阀门、地漏、各类配件及支架等。
其中卫生洁具、
排水泵的供应由独立供货人负责。
精装修区域的地漏供应、安装及卫生洁具的安装不
包括在本专业范围内。
Ø给水系统：
从建筑物以外 1 米起，供应、安装生活给水系统，包括给水管道系
统、设备、各类阀门配件、智能化系统监控点的预留接口、普通水表、水箱及支架等。
其中给水水泵、生活变频给水设备（包括变频控制柜、水泵及气压罐） 的供应除外。
Ø热水系统：
全热水系统供应、安装热水管道系统、设备、各类阀门配件、智能
化系统监控点的预留接口、普通水表、支架等。
其中热水循环泵及容积式热交换器的
供应除外。
Ø消防水系统：
供应及安装消防水系统及之所需一切预留、预埋工作，包括但不
限于过/穿梁、柱板套管，构件及预埋件。
Ø室外排水：
负责室外给水及排水系统，包括红线范围内所有的室外给水系统管
道、阀门、室外消防栓、阀门井/室的砌筑、土方开挖及回填，并接驳至红线范围内
连接市政给水系统的最后一个水表井。
室外消防水泵接合器由消防工程分包单位负责
安装；（与山东公司沟通是否由XX建筑负责）
Ø洁具：
非精装修范围内的洁具﹑地漏及水龙头安装；
Ø电梯坑排水：
供应及安装电梯坑底之排水工程，潜污泵的供应除外。
Ø通风系统：
包括服务于地下室通风/排风/排油烟系统。
不包括商业部分厨房排
油烟风机、净化器及补风机的供应及安装。
冷却水系统；
Ø冷冻系统；
Ø空调系统：
包括服务于写字楼厨房、洗衣房的空调系统。
Ø锅炉房：
系统设备、动力管道系统及送风/排风/排烟系统。
Ø分体空调：
供应、安装及接驳及写字楼的电梯机房等用房的分体空调设备。
ØXX建筑需提供所有本系统工程范围内要求建筑承包商配合的资料，包括预留
孔洞、坑、槽，混凝土基础等工程由建筑承包商完成。
所有需在建筑构造内预埋的套管、构件、预埋件等均由XX建筑提供给建筑承包商预埋。
总包协调照管责任
8.总包协调照管内容
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Ø按照经业主确认的承包商案内容向指定分包商有偿提供办公室、宿舍，按照 15 元/m ·
月收取租金，12 元/m ·月收取生活区水电费；
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1 XX建筑对整个工程负责，与指定分包签订合同，将业主发给XX建筑的业主指令
中有关指定分包工程之部份传送给指定分包商，并确保该等指令得到迅速地正确地执行。
2 与各单项指定分包之工程具体界面，详见后述之指定分包工程合同范围及界面描
述。
3 XX建筑对指定分包的照管如下：
Ø在现场提供空间给指定分包商架设自己的贮存仓。
Ø提供合理空间及通道给指定分包商使用。
指定分包商须负责修补由其本身引致对在施
工场地上通道所造成之损坏。
ØXX建筑提供现场已有的爬梯及脚手架给指定分包商使用，但不需为指定分包商额外
搭设或延长保留此类设施的请求。
Ø提供工地上统一的卫生设施及其它设施共同使用。
Ø提供标高及定位的基本点、线给指定分包商作为依据而进行自已的定位。
Ø提供工地上现成的围网、围板、安全栏杆等以保障场地安全。
若指定分包商因应自己
施工而进行拆卸改动，则指定分包商须负责继后之修复工作。
Ø提供施工用水、施工电力的接驳点，各分包负责从接驳点至作业面的接驳，XX建筑
按一定比率收取指定分包商水电费，收取比率见后表。
Ø提供工地上一般现成的防水、防风及防雨保护的措施。
若指定分包商因应自己施工而
进行拆卸改动，则指定分包商须负责继后之修复工作。
Ø提供已在施工场地之机械及设备包括机械操作人员给指定分包商使用，以便卸下指定
分包商之物料及起吊至不同位置。
Ø在工程交付业主前，进行全面的清理工作。
此等XX建筑之清洁工作并不减低指定分
包商按其分包合同须负担之清洁责任。
2
2
Ø分包免费使用工地生活区冲凉房、开水锅炉、厕所；
Ø提供工地食堂供分包工人有偿就餐；
Ø提供统一的工地厕所，计划在首层室外、塔楼每隔四层各设一个四个蹲位的厕所，在
办公室区域设置供总分包及监理管理人员使用的厕所；
Ø提供工地统一的守卫及现场巡逻，要求工人佩戴胸卡出入，每张胸卡不收成本费，只
收取押金 10 元/张，退卡后押金退还。
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序号
指定分包/独立分包工程合同
水电费比率
1
土石方工程
1.00%
2
桩基工程
8.00%
3
样板房工程
1.00%
4
基坑支护工程
1.00%
5
幕墙分包工程（供应及安装）
1.00%
6
精装修、玻璃栏杆分包工程（供应及安装）
1.00%
7
泛光照明分包工程（供应及安装）
1.00%
8
园林硬景分包工程（供应及安装）
1.00%
9
园林软绿化分包工程（供应及安装）
1.00%
10
水景分包工程（供应及安装）
1.00%
11
标识分包工程（供应及安装）
0.50%
12
消防分包工程（供应及安装）
1.25%
13
电梯及扶梯安装分包工程
5%
14
智能化分包工程
1.25%
15
变配电安装分包工程
2.00%
16
发电机安装分包工程
2.00%
17
擦窗机安装分包工程
1.25%
18
钢结构分包工程（供应及安装）
1.00%
19
燃气分包工程
1.00%
20
市政给排水工程
1.00%
21
防火卷帘分包工程
2.70%
22
虹吸排水工程
1.00%
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Ø由于施工之用水电费已包括在指定合同价款内，应由分包商自行承担。
总包经过多个
工程项目的水电费用分析，建议指定分包及独立专业承包商施工水电费收取比率见下表（计
费基数均为工程总造价，包含供应及安装）。
正式供电后的调试费用由业主承担。
施工水电费收取比例
Ø指定分包确因工程实际情况需要延长使用现场的外架、塔吊、施工电梯，经XX建筑
同意后方可延期有偿使用。
三、业主计价模式
双方就本项目进行商务洽谈，就分判方案、招标流程达成以下一致意见：
1 双方遵循计价公平、透明及充分体现XX建筑的价格竞争优势、有利于提高工程管理决策
效率的原则，土建工程及机电工程采用“成本+利润+奖罚”的计价方式，XX建筑基本费
用采用包干价形式。
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2 招标采购流程
Ø根据土建工程采用综合单价包干原则，土建分判商及材料供应商招标由XX建筑组
织、业主确认投标入围单位，定标后上报分判报告并经双方领导审定的模式；
Ø钢结构、机电项目分包及材料设备招标采用XX建筑组织、业主全程参与的模式。
XX置地（山东）·XX项目一期项目业主参与部分招采流程
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ØXX建筑所有文件均以助理总经理（兼项目经理）朱早孙书面签发为准；
山东公司所有文件均以项目总经理书面签发为准。
ØXX建筑招标采购地点：
土建类分判、机电劳务分包、机电材料、设备招标采购均在青
岛完成。
Ø本着协同、互信、降低成本原则，取消XX建筑履约担保手续及山东公司工程款支付担
保手续。
Ø双方意向对XX建筑自有工程的工程进度款按每月工程进度节点以XX建筑自有工程造
价的百分比支付。
每月支付比例按以下原则确定：
1.施工图纸计量未完成，总价未确定前：
1.1 参考集团内已完类似工程“成都XX项目”地下室及地上相关结构及建筑造价指标，评
估两地人工、主要材料、机械等确定相关修正系数，以修正后的造价指标×建筑面积作为
XX建筑自有工程暂定总价（含开办费项目）。
1.2 将上述暂定总价分为结构及建筑两部分，按地下室底板、地下室标准层、地下室顶板、
地上转换层、地上标准层为基础单元进行分解，确定每层结构、建筑所占总价的比例，以
此比例为依据，结合实际完工形象进度确定每月付款比例。
1.3 为确保付款安全，当累计支付工程款额达到暂定总价的 80%时停止支付，唯双方完成
施工图计量确定施工图总价后按确定的施工图总价清单支付进度款。
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2.施工图纸计量完成，总价确定后：
按照施工形象进度结合工程量清单支付进度款。
ØXX建筑自有土建工程调价范围砌体及抹灰材料、人工费、钢结构材料价，（预应力钢筋
待图纸出具完毕后视情况而定）。
其中钢结构调价办法：
以投标期青岛钢材信息价作为钢
材材料基价，以分包中标通知书发出当月起六个月信息价格的平均值作为钢材材料结算
价格。
Ø甲乙双方的备案合同合同暂定为 12 亿元［XX建筑自有工程+指定分包工程］。
Ø防火门、木门、钢质门由业主采购，由XX建筑负责进行安装；白蚁防治由山东公司负
责招标工作；人防工程作为业主指定分包不在XX建筑自有工程范围内。
四、独立承包商供应商及指定分包项目
1、独立承包项目
市政接驳等建议业主独立发包，以独立承包商的方式由专业承包商与业主直接签订合同。
独立承包商直接向业主申请进度款，业主批复后直接支付予承包商，承包商向业主开具发票。
2、业主指定分包项目
土石方开挖、基坑支护、桩基工程、消防、幕墙、精装修、玻璃栏杆、泛光照明、硬铺
装、软绿化、水景、标识、电梯扶梯、智能化、变配电、发电机、燃气、冰场、防火卷帘等
工程建议业主进行招标，确定中标单位后由XX建筑与其签订指定分包合同。
指定分包向华
润建筑申请进度款，XX建筑统一向业主申请，业主批复后支付与XX建筑，由XX建筑向
业主开具发票。
在收到业主付款后，XX建筑支付予各指定分包，指定分包开发票给XX建
筑。
3、业主供应材料设备清单
电梯及扶梯、发电机、空调冷水机组、冷却塔、变压器、高压柜、低压柜、消防设备、
擦窗机、水泵；精装修区的洁具、石材、灯具、小五金等由业主直接并与中标单位签订独立
供应合同。
供应商直接向业主申请进度款，业主批复后直接支付予供应商，供应商向业主开
具发票。
4、与独立承包商、指定分包商之施工界面
简述如下：
精装修分包工程：
精装修指定分包负责深化设计、供应、安装、保修下列各部分：
Ø 精装修区域（地面、墙身、天棚）土建粗装修以上之所有饰面工程；
Ø精装修区域隔断、门窗及小五金等；
Ø精装修区域固定家俱及装置；
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Ø精装修区域灯槽栏板、栏杆、扶手等；
Ø精装修区域灯具、开关、插座及管线等之供应及安装；
Ø精装修区域洁具及五金之安装；
Ø精装修区域地漏之供应及安装；
Ø电梯轿厢饰面及扶梯饰面；
Ø配合服务责任：
须配合机电、消防、智能化等其他分包工程之安装要求，包括
但不限于孔槽（洞）位置预留预埋或开孔、塞缝封边、修补恢复及所有相关工作。
幕墙指定分包工程：
幕墙指定分包负责设计、供应、安装、调试及保修下列各部分：
Ø玻璃、石材、铝板幕墙；
Ø铝合金玻璃、门窗、百叶、挂板；
Ø玻璃屋面及采光天窗；
Ø玻璃雨棚及外墙栏杆等；
Ø其它零星项目；
Ø配合服务责任：
须配合室外照明、标识等其他分包工程之安装要求，包括但不
限于孔槽（洞）位置预留预埋或开孔、塞缝封边、修补恢复及所有相关工作；
Ø幕墙与土建结构间的层间防火封堵设计、供应及安装。
门窗指定分包工程：
门窗分包负责设计、供应、安装、调试及保修门窗工程及门窗
框与土建结构间的防火、保温、防水及封堵工作。
园林硬景指定分包工程：
园林硬景指定分包负责：
Ø地面垫层或找平层以上之硬质（石材、玻璃等）铺装；
Ø水景、泳池饰面工程；
Ø树池、花池、饰面工程、路牙、篦子；
Ø园林小品、家俱、挡车杆、垃圾箱等；
Ø配合服务责任：
须配合室外照明、标识等其他分包工程之安装要求，包括但不
限于孔槽（洞）位置预留预埋或开孔、塞缝封边、修补恢复及所有相关工作；
Ø各机电检查井的装饰性井盖的深化设计、供应及安装。
园林软绿化分包工程：
园林软绿化分包负责：
Ø供应及铺设种植土、表土保湿覆盖物、无纺布等；
Ø供应、种植、养护及保修绿化植物（乔木、灌木、草皮等）；
Ø配合服务责任:
须配合室外照明、标识等其他分包工程之安装要求，包括但不限
于孔槽（洞）位置预留预埋或开孔、塞缝封边、修补恢复及所有相关工作。
标识分包工程：
标识分包工程负责深化设计、供应、安装、调试及保修下列各项工程：
Ø标志标牌包括框架、面板及工艺制作；
Ø支承结构及基座等土建配套工程；
Ø与建筑连接之固定连接件及吊挂件等；
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Ø机电配套包括霓虹灯、光管、变压器及连接至附近电源之线管等。
防火卷帘分包工程：
防火卷帘分包负责深化设计、供应、安装、调试及保修下列各
项工程：
Ø防火卷帘（重卷及/或侧卷）；
Ø防火卷帘周边的耐火物料填充及耐火隔断封堵；
Ø负责防火卷帘工程的一切报建及验收工作；
Ø提供操作及维修手册并进行人员培训；
Ø自卷帘门控制箱接出至电动卷帘门的电缆及管线的供应及安装；
Ø提供防火卷帘门的控制箱内接驳点供消防分包单位接驳以达到消防控制联动。
高压配电柜供应合同、供配电监控系统供应及安装工程：
该分包负责：
Ø10KV 真空断路器柜供应；
Ø与 10KV 真空断路器柜配套的直流电源柜供应；
Ø10KV SF6 环网柜供应；
Ø供配电监控系统供应及安装；
低压配电柜供应合同负责：
Ø写字楼低压配电系统；
Ø商业低压配电系统；
Ø制冷机房低压配电系统；
Ø低压配电系统以及各发电机房低压配电系统；
变压器供应合同负责：
干式变压器的供应及安装。
发电机供应及安装分包工程合同负责：
Ø发电机组及控制屏（发电机配电柜的安装由变配电承包商负责）；
Ø燃料系统：
包括室内油箱、室外油罐及设备间的连接管道、阀门、油泵及一切
所需配件及辅助材料；
Ø发电机自启动控制电缆及管材等配件和辅助材料；
Ø发电机系统接地；
Ø发电机组之烟、气排放管道（至室外）、滤烟池及一切所需配件和辅助材料；
Ø发电机房环保及噪音处理；
Ø发电机组减震装置；
Ø使发电机组正常运行所需之调试、检测及一切所需工作；
Ø发电机组至低压配电柜 ATS 电源切换柜的控制电缆及管路连接。
变配电安装分包工程合同及外线电缆及电气设备检测工程负责：
Ø市政变电站至高压配电柜间 10KV 电缆、电缆桥架及其他辅助材料的供应、安装
及接驳；
Ø相关的电缆沟，电缆井、保护管等工程的材料供应、安装及接驳；
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Ø10KV 高压配电柜、变压器及低压配电柜（含发电机配电柜）的安装；
Ø高压配电柜至变压器及高压柜间的 10KV 电缆，桥架/托盘的供应、安装及接驳；
Ø变压器至低压配电柜间母线槽的安装及接驳或电缆/桥架/托盘的供应、安装及
接驳；
Ø低压配电柜间联络母线槽的安装及接驳或电缆的供应、安装及接驳；
Ø发电机配电柜至低压电源切换柜之间母线槽的安装及接驳；
Ø发电机组至发电机配电柜之间电缆/桥架的供应、安装及接驳；
Ø发电机组配电柜的安装；
Ø业主供应设备及材料的二次搬运及保管；
Ø提供所安装设备的基础槽钢并配合土建承包商进行安装
Ø按规范及验收要求，供应及安装绝缘橡胶垫/板；
Ø所有变配电房的接地系统；
Ø变配电工程的报建、验收手续；
Ø变配电低压柜工程完工后移交总承包、业主使用前对操作、维护、运行等管理
工作的培训；
Ø使本分包工程项目正常运行所需之一切工作及费用；
Ø工程报建、验收、送电及相关手续完成后，承包商须提供送电后至总承包工程
完工期间的配电房之管理、操作、运行及维护等的工作。
室外照明系统供应及安装分包工程负责：
Ø写字楼、商业部分各个建筑立面、屋顶平面、
升级会员 