房地产企业如何降低成本Word格式.docx
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无论是质量不足或是质量过剩，都会造成质量成本的增加，都要通过质量成本管理加以调整。
质量成本管理的目标是使四类质量成本的综合达到最低值。
实行动态控制项目成本的发生涉及到项目的整个周期,项目成本形成的全过程。
因此，成本管理要伴随项目施工的每一阶段，包括事前管理、事中控制、事后分析,同时在项目的全过程中,坚持实行动态控制。
成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则。
动态控制就是将人工、材料、机械投入到施工过程中，收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较,检查有无偏离，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，及时采取相应措施，将成本控制在目标限值以内.
∙（对房地产开发企业来说房屋建设工程一般是外包的比较多,所以控制环节应该是招投标环节,选择一家有实力又低报价的承包商就很关键了）
∙张军照
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总经理
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∙控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础.房地产项目的开发成本由多项构成，本文仅从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述成本的控制.
一、降低资金成本
加强财务杠杆的应用，合理筹集资金.要降低资金成本，首先要降低企业负债率，关键是拓宽融资渠道。
企业筹集资金的渠道有很多,可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。
（银行借款最多啦，很少有企业能发行债券、股票啦）
加快应收款项的回收.应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时回收.房地产开发商应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。
严格按工程拨款计划按期拨付资金.在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项.开发商对此事先已有细致的计划和安排，必须严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证；
对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制。
压缩现金库存与现金的使用量。
企业日常经营活动需要准备一定数额的现金,应该根据实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。
除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算。
这样一可以保障资金安全性,二有利于资金的增值。
由于现金不具备增值性,通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形成,实行理性的短期投资组合，方可以实现资金的保值增值。
可加快在途资金的入帐.在途资金是指开发企业所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在，需要到银行办理一定手续方可以进入帐户的资金。
对这一类资金,自取得票据时起,所有权已归属开发企业，因此应该及时到银行办理手续，将这些资金及时入帐，方能产生效益.
二、控制工程成本
1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段
设计是工程建设的关键，它对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。
按国际上一些数据，设计费一般只占建设项目总投资的1％以下，但设计工作对工程造价的影响程度达75％以上，由此可见设计在整个工程建设成本控制中具有何等重要的作用。
将竞争机制运用到设计阶段。
要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目.这样才有利于工程成本的控制,使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标.
推行限额设计.在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。
设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解,并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案,达到安全可靠、经济合理的要求。
实行设计监理。
设计监理通过对设计的审查，提出改进意见,设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正.
防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。
设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收,防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。
建立奖惩制度。
无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励，以激励各方人员设法降低工程成本。
2、在施工过程中成本控制至关重要
加强和完善现场签证管理。
现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。
在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析,变工程成本事后被动控制为事前主动控制。
现场管理人员应随时深入施工现场,掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查。
针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整.
把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关.在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。
做好工程竣工结算的审查.工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。
施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除,不完整的资料应在移交给投控部之前补齐,同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明,以示负责。
另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算人员有限，为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审查方式,即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作,最后送到集团公司经营部终审.这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。
三、合理使用销售推广费用
销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金）。
使用好销售推广费用非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。
弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想,形成恶性循环；
而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。
所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。
控制开发项目投资成本是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制，是一项系统性的工作,需要公司各个部门参与，并相互配合.要求开发公司努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，做到规范化、程序化、制度化。
四、作好项目开发完毕的后评价工作
一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等。
这样一方面可以总结项目的成败得失,吸取经验教训;
一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据.
个人觉得加快项目开发，缩短开发周期是降低资金成本，提高公司经营效益的很好的途径。
开发周期短,资金回收就快，使用效率大提高。
快速，多次滚动的开发,资金会提高很大.这是一个简单的算术题这里就不多说了.
另：
税收策划，也是降低企业成本一个很好的途径。
房地产企业降低工程成本的方法
随着全国建筑承包市场竞争愈演愈激烈,全行业进入了微利时代。
因此，要想立足于建筑行业，关键在于如何把成本降低到最满意的地步。
降低工程成本关键在于搞好事前计划，事中控制，事后分析.
一、事前计划准备
在项目开工前，项目经理部应做好前期准备工作，选定先进的施工方案，选好合理的材料商和供应商，制定每期的项目成本计划，做到心中有数。
1、制定先进可行的施工方案,拟定技术员组织措施
施工方案主要包括四个内容：
施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。
施工方案的不同,工期就会不同，所需机具也不同。
因此，施工方案的优化选择是施工企业降低工程成本的主要途径。
制定施工方案要以合同工期和上级要求为依据，联系项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素综合考虑。
可以同时制订几个施工方案，互相比较，从中优选最合理、最经济的一个。
同时拟定经济可行的技术组织措施计划，列入施工组织设计之中。
为保证技术组织措施计划的落实并取得预期效果，工程技术人员、材料员、现场管理人员应明确分工，形成落实技术组织措施的一条龙。
2、组织签订合理的分包合同与材料合同
分包合同及材料合同应通过公开招标投标的方式，由公司经理组织经营、工程、材料和财务部门有关人员与项目经理一道,同分包商就合同价格和合同条款进行协商讨论，经过双方反复磋商，最后由公司经理签订正式分包合同和材料合同.招标投标工作应本着公平公正的原则进行，招标书要求密封，评标工作由招标领导小组全体成员参加，不搞一人说了算，并且必须有层层审批手续.同时，还应建立分包商和材料商的档案，以选择最合理的分包商与材料商，从而达到控制支出的目的。
3、做好项目成本计划成本计划是项目实施之前所做的成本管理准备活动，是项目管理系统运行的基础和先决条件，是根据内部承包合同确定的目标成本。
公司应根据施工组织设计和生产要素的配置等情况，按施工进度计划，确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划，计算出保本点和目标利润，作为控制施工过程生产成本的依据，使项目经理部人员及施工人员无论在工程进行到何种进度，都能事前清楚知道自己的目标成本，以便采取相应手段控制成本。
二、事中实施控制
在项目施工过程中，按照所选的技术方案，严格按照成本计划进行实施和控制，包括对生产资料费的控制，人工消耗的控制和现场管理费用等内容。
1、降低材料成本
（1）推行三级收料及限额领料
在工程建设中，材料成本占整个工程成本的比重最大，一般可达70%左右，而且有较大的节约潜力，往往在其他成本出现亏损时，要靠材料成本的节约来弥补。
因此，材料成本的节约，也是降低工程成本的关键。
组成工程成本的材料包括主要材料和辅助材料，主要材料是构成工程的主要材料，如:
钢材、木材、水泥等，辅助材料是完成工程所必须的手段材料，如：
氧、乙炔气、锯、砂轮片等.对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担,从施工作业队结算金额中扣除,这样施工作业队将会更合理的使用材料，减少了浪费损失。
推行限额发料，首先要合理确定应发数量，这种数量的确定可以是以国家或地区定额管理部门测定的数据为准，也可以是施工作业与项目定额员共同测算并经双方确认的数据。
总之,要经过双方的确认.其次是要推行三级收料。
三级收料是限额发料的一个重要环节，是施工作业队对项目部采购材料的数量给予确认的过程.所谓三级收料，就是首先由门卫的收料员清点数量,记录签字,其次是材料部门的收料员清点数量，验收登记，再由施工作业队清点并确认,如发现数量不足或过剩时,由材料部门解决。
应发数量及实发数量确定后，施工作业队施工完毕，对其实际使用数量再次确认后，即可实行奖罚兑现.
通过限额发料、三级收料的办法不仅控制了收发料中的“缺斤短两”的现象,而且使材料得到更合理有效的利用。
（2）组织材料合理进出场
一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。
首先应当根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间。
因为如果进场太早，就会早付款给材料商，增加公司贷款利息，还可能增加二次搬运费，有些易受潮的材料更可能堆放太久导致不能使用,需重新订货,增加成本；
若材料进场太晚，不但影响进度，还可能造成误期罚款或增加赶工费。
其次应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率.材料的损耗由于品种、数量、铺设的位置不同，其损耗也不一样。
为了降低损耗，项目经理应组织工程师和造价工程师，根据现场实际情况与分包商确定一个合理损耗率，由其包干使用，节约双方分成，超额扣工程款,这样让每一个分包商或施工人员在材料用量上都与其经济利益挂钩,降低整个工程的材料成本.
2、节约现场管理费
施工项目现场管理费包括临时设施费和现场经费两项内容，此两项费用的收益是根据项目施工任务的大水而核定的。
但是,它的支出却并不与项目工程量的大小成正比变化,它的支出主要由项目部自己来支配。
建筑工程生产工期长，少则几个月，多者三五年，其临时设施的支出是一个不小的数字，一般来说应本着经济适用的原则布置，同时应该是易于拆迁的临时建筑，最好是可以周转使用的成品或半成品。
对于现场经费的管理，应抓好如下工作：
一是人员的精简；
二是工程程序及工程质量的管理,一项工程,在具体实施中往往受时间、条件的限制而不能按期顺利进行，这就要求合理调度，循序渐进;
三是建立QC小组，促进管理水平不断提高，减少管理费用支出.
三、事后分析总结
事后分析不是马后炮，而是下一个循环周期——事前科学预测的开始，是成本控制工作的继续.在坚持每月每季度综合分析的基础上,采取回头看的方法,及时检查、分析、修正、补充，以达到控制成本和提高效益的目标.
1、根据项目部制定的考核制度，对成本管理责任部室、相关部室、责任人员、相关人员及施工作业队进行考核，考核的重点是完成工作量、材料、人工费及机械使用费四大指标，根据考核结果决定奖罚和任免，体现奖优罚劣的原则.
2、及时进行竣工总成本结算
工程完工后，项目经理部将转向新的项目，应组织有关人员及时清理现场的剩余材料和机械，辞退不需要的人员，支付应付的费用，以防止工程竣工后，继续发生包括管理费在内的各种费用.同时由于参加施工人员的调离，各种成本资料容易丢失，因此,应根据施工过程中的成本核算情况，做好竣工总成本的结算，并根据其结果,评价项目的成本管理工作，总结其得与失,及时对项目经理及有关人员进行奖罚。
新形势下的房地产企业纳税筹划
发布时间：
2009—6—99:
05：
15
来源：
中国税务网
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纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化以及公民依法纳税意识的提高而出现的，并且随市场经济体制的不断完善，纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分，也将是企业经营决策的重要内容.新形势下,房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。
一、公司历史经营状况概要
天府房地产开发有限公司成立于一九九五年，企业注册地址在淄博,企业资质为房地产开发二级企业。
公司下设机构有：
企划部、工程部、财务部、销售部、办公室、档案管理等科室,对所有开发项目依法进行规范管理。
公司自成立以来，一直从事房地产开发，先后开发了天府花园小区、福祥新苑小区、富豪花园小区等多个居民小区，属于房地产业龙头企业。
2006年被山东省信誉等级委员会评为“三A级企业”、在同行业中拥有较高的信誉和良好的企业形象。
二、公司的纳税筹划方面存在的问题
依法纳税是企业作为纳税人应尽的义务。
由于国家税收法规政策比较复杂，又没有很好的渠道能直接传达到房地产企业.目前公司的纳税筹划方面主要存在如下的问题
（1）公司的纳税意识薄弱，法律意识不强；
（2）公司税收负担偏重；
（3）公司纳税模式和纳税观点落后；
（4）公司内部缺乏必要的纳税管理。
三、公司纳税筹划问题的相关法律分析
精通房地产开发业务要求以正确的理论作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。
另一方面,税法本身存在纳税筹划的可能.因为税法是人制定出来的,不仅受到”知识有限"
和”理性有限”的局限,怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前天府房地产公司纳税管理工作首先要解决的问题。
筹划人员必须对国家税收征管的形式、内容和方法有很深的了解,才能合理、合法地进行纳税筹划，为公司降低成本，降低纳税负担。
纳税筹划不可盲目,应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规,结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。
四、公司纳税筹划的具体操作
房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等，再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的纳税情况,如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。
房地产企业的纳税筹划,一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业税收优惠政策进行具有自身特色的纳税筹划。
（一）利用土地增值税率临界点进行纳税筹划
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；
增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。
起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。
这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。
（二）变房屋出租为承包业务来进行纳税筹划
根据房产税暂行条例第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30％后的余值计算缴纳.房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1。
2％；
依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，这就存在纳税筹划的空间。
房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。
天府房地产开发公司曾将其拥有的一处位于市中心的房屋出租，租金为20万元一年，该房屋的原值为100万元。
公司应该缴纳房产税20×
12%=2.4万元，营业税20×
5%=1万元,城市维护建设税和教育费附加1×
（7％3%）=0.1万元。
不考虑企业所得税，公司的利润为20—2。
4—1—0。
1=16。
5万元。
如果进行纳税筹划，公司将该房屋变成自己的一个分公司，并且将该分公司承包给某家商贸企业，承包费为20万元一年。
由于该房屋没有进行出租,不能按照租金计算房产税,应该按照房产原值计算房产税.应纳房产税100×
（1-30%）×
1。
2％=0。
84万元。
公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加,同样，不考虑企业所得税，公司的利润为20-0.84=19。
16万元。
该纳税筹划可减轻企业税收负担19.16—16。
5=2.66万元.
（三）变房地产销售业务为代建行为进行纳税筹划
如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业—-代理业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；
同时,若企业不符合代建房条件，不论双方如何签订协议，也不论其财务会计账务如何核算,应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税.另外,税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；
建成后转让的，再按规定征收。
公司可以充分利用好这一系列的税收优惠政策。
（四）利用货币价值的时间性进行纳税筹划
货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值,它表现了货币的时间性。
利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益,从而相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。
由此可见，合法不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险是每个房地产开发企业的必修课，是房地产企业生存和发展的必要手段。
愚者逃税,蠢者偷税，智者节税，高者理税。
天府房地产开发有限公司可以通过合理、合法的手段,减轻公司税负，增加公司收益，从而使公司得到稳步、健康的发展,在激烈的市场竞争中立于不败之地.
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