最新版智慧养老颐养生态公园投资项目可行性研究报告.docx
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最新版智慧养老颐养生态公园投资项目可行性研究报告
智慧养老颐养生态公园投资项目
可行性研究报告
提要：
一、中国及**市的老龄化状况及发展趋势
1、中国已进入老龄化社会
2、**省和**市的老龄化问题也同样严峻
二、国家及**省的养老服务业规划及政策目标
1、国家十三五养老服务业规划
2、**省养老服务业相关政策
三、**市的养老服务规划与市场空间
1、**市的养老服务业现状
2、**养老服务业规划
3、养老服务业有着巨大的发展前景
四、老年人养老观念、养老模式正在发生变化
1、养老观念的变化
2、家庭因素催生社会养老的产生和发展
五、**相关养老的具体政策支持
1、公益性养老机构自用房产免征房产税
2、拓宽养老服务业贷款抵押担保范围
3、对新建民办公益性养老机构给予床位建设补助
六、养老公园的选址与规划
1、养老公园的选址
2、养老公园的规划
3、配套服务设施规划
七、养老公园提供的主要服务内容
（一）老年人的基本需求
（二）基础服务内容
（三）互联网+智慧养老解决方案
八、养老公园投资分析
1、养老公园的投资构成
2、土地投资
3、项目建筑工程
4、公寓家具用品投资
5、配套服务设施的设备、用品等投资
6、项目总投资
十、建设进度安排
1、第一阶段——前期审批、征地工作
2、第二阶段——工程实施阶段
3、第三阶段——开业前筹备及开业
十一、项目经营计划及成本分析
1、项目经营的两个阶段
2、项目使用权销售计划
3、项目第二阶段的经营计划
十二、养老公园费用支出分析
1、养老公园开办费
2、人员费用
3、水电以及其它低值易耗品支出
4、养老公园各项管理费用支出
5、床位费返还支出
6、项目标准年支出汇总
7、项目十五年费用支出
十三、项目利润分析
十四、本项目未来的发展——特色医养一体化小镇
1、建设质子和重离子肿瘤治疗专科医院
2、完善西山枫情城郊生态公园森林绿化体系
3、医养结合为一体的特色小镇
提要：
我国在2003年就已正式迈入了老龄化社会。
截至2015年底，我国60岁及以上老年人口占总人口16.1%。
其中65岁及以上人口占总人口10.5%。
**市是**省最早进入人口老龄化社会的城市，老龄化人口基数大，高龄、失能老人比例高；2016年底，全市60岁以上老年人口占全市总人口的15.8%；空巢家庭多，空巢老人占老年人口的51.4%；而且“未富先老”特征明显。
据测算，到2020年，**市60岁以上老年人口将达到78万人以上，占全市总人口的比例将超过17.4%。
但是，目前**省及**市都面临着养老机构少、床位不足、服务不系统、标准不高的问题。
为此，**省和**市都出台了一系列的扶持、优惠政策。
**省政府计划到2020年，全省每千名老人拥有的养老床位从目前的不足20张发展到35张；大力发展养老机构；促进医养资源深度结合；到2030年，全省培育1个省级康养示范园区，3个省级康养园区、10个特色康养小镇，扶持培养10-20个行业影响力和竞争力强、具有示范性、带动性的养老服务集团。
**市则计划到2020年，机构养老床位和医养融合床位数达3.1万张（现有1.4万个）以上，每千名老人拥有养老床位40张，基本解决全市失能、半失能老人和其他有需求老人的机构养老服务需求；形成一批养老服务产业集群。
社会的巨大需求，人们养老观念的变化，政府的大力扶持，使养老服务业有着巨大的发展前景，同时也给企业带来巨大的商机。
“**安美智慧颐养生态公园”（以下简称“本项目”）选址在**市的“西山枫情城郊森林公园内”。
该公园是**市西山生态综合开发区的重要组成部分。
这里森林茂密，绿草如茵，三季花开，四季常绿，自然景观与人工景观交相辉映。
本项目拟用地规模360亩，建筑容积率不高于0.6；采用中国传统园林的规划手法，以人为本，在设计上突出体现环境服务于人、怡人、怡情的园林特点，将养老公园内的环境与其外的环境有机地融为一体，统筹考虑,科学规划,给老年人创造一个优美的环境。
本项目采用低密度建筑，全部为独栋、合院和低层建筑，风格形态优美，历史文化风情浓郁；住房面积以双人标准间、一室、二室和三室小套房为主。
规划总床位数2000个。
此外，本项目还规划有完善的配套服务设施，包括医护中心、餐饮中心、文体中心、管理中心等。
本项目将全面引入互联网+智慧养老解决方案，利用物联网技术；对接智慧城市平台、著名医院的远程诊疗系统，最终达到老人拥有舒适的生活，充分的安全保障，子女可以放心工作，院方能够方便管理的目标。
项目总投资为3.63亿元，其中土地投资1.26亿元，建筑工程投资3.2亿元、配套服务设施（不含建筑）投资1180万元；公寓用品用具1840万元。
项目建设总工期24个月。
其中：
前期审批工作、征地8个月，工程实施12个月，筹备及开业6个月。
项目经营的第一阶段：
首先将部分养老公寓的50年使用权一次性出售给有需求的客户，以全部或大部收回项目的建设成本。
第二阶段为养老公园的运营，按15年时间进行测算，项目的营业收入从7978到15535万元；利润从3098到8071；利润率可从39%上升到45%（成本中不含建筑折旧）。
在以上建设的基础上，使安美智慧养老休闲公园逐步发展成一个以互联网+智慧养老，医养一体化，专科医疗为特色的，一、二、三产相互融合的特色小镇。
项目具有良好的市场前景与政策支持，将会产生较好社会效益与经济效益，可行，宜尽快实施。
一、中国及**市的老龄化状况及发展趋势
1、中国已进入老龄化社会
中华人民共和国民政部《2015年社会服务发展统计公报》显示，截至2015年底，我国60岁及以上老年人口22200万人，占总人口16.1%。
其中65岁及以上人口14386万人，占总人口10.5%。
根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国在2003年就已正式迈入了老龄化社会。
人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。
我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例仍在不断增加。
对此，国务院2017年《十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》（国发〔2017〕13号）的判断是“形势严峻”。
该规划预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右；高龄老年人将增加到2900万人左右，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右，老年抚养比将提高到28%左右；用于老年人的社会保障支出将持续增长；农村实际居住人口老龄化程度可能进一步加深。
据估计，到2050年，中国60岁以上老年人口将增加到4.8亿，占全球老年人口的四分之一。
2、**省和**市的老龄化问题也同样严峻
据**省统计局人口抽样调查数据显示，2015年**省60岁及以上人口达530万人，占总人口的14.45%，比2014年上升了0.66个百分点；65岁及以上人口达到333万人，占总人口比重为9.10%，比2014年上升了0.42个百分点。
**省和全中国的趋势一样，自2003年迈入老龄化社会后，老龄化进程不断加快的趋势非常明显。
2003-2015年的12年间，老年人口绝对规模增加了96万左右。
同时，**省20世纪五、六十年代出生的人口陆续进入老年，未来25年将是**省老年人口增长最快的时期。
庞大的老年人口规模和老龄化的加速发展趋势将会给**省的经济发展和社会建设带来巨大挑战。
从**市的情况来看，截至2016年底，全市60岁以上老年人口有68.1万人，占全市总人口的15.8%；老龄化比例居**全省之首；空巢家庭多，空巢老人达35万人，占老年人口的51.4%。
**市已进入应对人口老龄化的关键时期。
**市是**省最早进入人口老龄化社会的城市，老龄化人口基数大，高龄、失能老人比例高，80岁以上高龄老人7.59万人，失能、半失能老人1.9万人，均高于全省平均水平；“未富先老”特征明显，全市月收入在2500元以上的老人占老年人口的23%，收入在2500元以下的占77%。
据测算，到2020年，**市60岁以上老年人口将达到78万人以上，占全市总人口的比例将超过17.4%。
其中，80岁以上的高龄老人、空巢老人、失能、半失能老人都将不同程度增长，高龄化、空巢化趋势愈发明显，并将继续呈现“未富先老”趋势。
二、国家及**省的养老服务业规划及政策目标
1、国家十三五养老服务业规划
面对以上严峻形势，国务院专门印发了《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》。
这个规划确立了中国养老服务业“四梁八柱”的目标任务：
即“多支柱、全覆盖、更加公平、更可持续的社会保障体系更加完善；居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系更加健全；有利于政府和市场作用充分发挥的制度体系更加完备；支持老龄事业发展和养老体系建设的社会环境更加友好”等四项发展目标，以及“健全完善社会保障体系、健全养老服务体系、健全健康支持体系、繁荣老年消费市场、推进老年宜居环境建设、丰富老年人精神文化生活、扩大老年人社会参与、保障老年人合法权益”等八大重点任务。
《规划》着力保基本、兜底线、惠民生，通过打好制度、政策和资金的“组合拳”，有效保障面向老年人的基本公共服务供给，进一步织密筑牢老年人基本民生保障安全网，增强兜底保障能力。
同时，《规划》提出加快形成统一开放、竞争有序的市场体系，鼓励市场提供多层次多样化养老服务，繁荣养老服务市场，提升养老服务质量。
民政部社会福利和慈善事业促进司副司长孟志强表示，下一步，民政部将按照国务院要求，围绕落实《规划》各项任务，继续加大对社会力量发展养老服务业的激励扶持力度。
进一步降低制度性准入门槛，以及在规划建设、购买服务、土地供应、税费优惠、补贴支持方面的扶持政策，充分释放政策效益。
规划也明确指出，“十三五”时期是我国全面建成小康社会决胜阶段，也是我国老龄事业改革发展和养老体系建设的重要战略窗口期。
2、**省养老服务业相关政策
为积极应对人口老龄化，建立健全覆盖城乡的养老服务体系，促进养老服务业的健康发展，依据《**省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》以及《**省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》《**省人民政府关于支持社会力量发展养老服务业若干措施的通知》，**省制定出台《养老服务业发展规划》。
发展目标：
到“十三五”末，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为补充，医养相结合、功能完善、覆盖城乡的养老服务体系，更好地满足老年人养老服务需求。
全省养老床位达到19.5万张，每千名老人拥有床位达到35张。
机构和社区养老大力发展。
到2020年，全省养老机构超过1500家，其中民办养老机构和公办民营养老机构占70%以上。
农村日间照料幸福工程基本覆盖千人以上行政村，依托乡镇敬老院打造区域性养老服务中心；城市社区全部建成日间照料机构，60%以上社区建立居家养老服务中心。
医养资源深度结合。
到“十三五”末，每个县（市、区）建有1所医养结合型养老机构或医养联合体，失能半失能型护理床位占养老床位总数30%以上。
服务队伍更加专业。
完善养老服务专业人才的培养、考核、评定制度。
养老护理员入职补贴制度落实到位。
养老护理人员劳动报酬的合理增长机制初步形成。
到2020年，从业养老护理人员持证上岗率达到85%以上。
产业规模显著扩大。
力争到2030年，全省培育1个省级康养示范园区，3个省级康养园区、10个特色康养小镇，养老服务提供的就业岗位达到30万个以上。
围绕我省“一区两片”战略发展格局，通过实施“1310工程”，扶持培养10-20个行业影响力和竞争力强、具有示范性、带动性的养老服务集团。
三、**市的养老服务规划与市场空间
1、**市的养老服务业现状
**市是全省最早进入老龄化社会的城市，人口老龄化特征明显：
老龄人口基数大，空巢家庭多，高龄、失能老人比例高，呈现“未富先老”特征。
与快速老龄化的严峻形势相比，**市养老服务业还处于起步阶段，全市目前共有各类养老机构34所，养老床位1.4万张，千名老人拥有床位数20.6张。
养老服务业发展存在服务供给不足、质量不高、扶持政策配套不够等问题。
2、**养老服务业规划
为此，**市紧密结合实际，深入调研论证，研究出台了《关于加快发展养老服务业的实施意见》。
根据《实施意见》，到2020年，本市新建社区养老服务中心396个，城乡老年日间照料中心达到940个，居家养老服务基本覆盖城乡社区；机构养老床位和医养融合床位数达3.1万张以上，每千名老人拥有养老床位40张，基本解决全市失能、半失能老人和其他有需求老人的机构养老服务需求；打造10个老年宜居示范住区，培育30个养老服务品牌企业，建立100个星级养老服务社会组织，形成一批养老服务产业集群。
全市养老服务业累计投入105.14亿元。
全市基本形成比较完善的养老服务体系，养老服务供需矛盾得到有效解决，能够满足不同老年群体的养老服务需求。
3、养老服务业有着巨大的发展前景
与此同时，这也意味着“银发产业”的发展前景。
2014年《中国老龄产业发展报告》显示，据估计，到2050年，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，所占国民生产总值的比例将从8%增长到33%。
照此趋势下去，到本世纪中叶，养老将成为中国的主导型产业，老年人也将成为中国的决定性人口群体。
这在给中国政府带来诸多挑战的同时，同时也给企业带来巨大商机。
以上就本项目的基本政策、市场依据。
四、老年人养老观念、养老模式正在发生变化
1、养老观念的变化
受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老公园是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。
但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变;核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，
一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老公园开始向往养老公园，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
2、家庭因素催生社会养老的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。
许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。
许多老年人退休后赋闲在家，没有子女的陪伴和照料，他们会产生一种空虚感，急需体现自己的个人价值。
因此一些老年旅游团及老年娱乐文化活动都有了很大的发展，老年人不再只是现在家中，他们更多的会选择走出家门，参与社区或社会上组织的一些娱乐活动，这大大促进了老年产业的发展。
当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致现有养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。
五、**相关养老的具体政策支持
根据《**省鼓励投资政策（2017年版）》，养老服务作为我省鼓励投资的现代服务业的重要内容，可享受以下几个方面的优惠政策：
1、公益性养老机构自用房产免征房产税
将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。
民间资本举办的公益性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策。
对经营性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应。
对公益性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的公益性养老机构按规定免征企业所得税。
对企事业单位、社会团体和个人向公益性养老机构的捐赠，符合相关规定的，准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。
对公益性养老机构建设要免征有关行政事业性收费，对经营性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服务要适当减免行政事业性收费。
境内外资本举办养老机构享有同等的税收等优惠政策。
设立经营性养老机构，应按“先照后证”的简化程序执行，在工商行政管理部门办理登记后，在辖区县级以上民政部门申请设立许可。
在民政部门登记的公益性养老机构，可以依法在其登记管理机关管辖范围内设立多个不具备法人资格的服务网点。
非本地投资者举办养老服务项目与当地投资者享受同等政策待遇。
在鼓励境外投资者在华举办经营性养老机构的基础上，进一步放开市场，鼓励境外投资者设立公益性养老机构，其设立的公益性养老机构与境内投资者设立的公益性养老机构享受同等优惠政策。
申请设立养老服务类社会组织，符合直接登记条件的可以直接向民政部门依法申请登记，不再经由业务主管单位审查同意。
支持新兴养老业态发展，对于养老机构以外的其他提供养老服务的主体，鼓励其依法办理法人登记并享受相关优惠政策。
企业利用新技术、新工艺、新材料和新装备开发为老年人服务的产品用品，经认定为高新技术企业的，按规定享受企业所得税优惠。
2、拓宽养老服务业贷款抵押担保范围
县级以上人民政府用于社会福利事业的彩票公益金，要将50%以上的资金用于支持发展养老服务业，并随老年人口的增加逐步提高投入比例。
其中，支持民办养老服务发展的资金不得低于30%。
养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税。
进一步落实国家扶持小微企业相关税收优惠政策，对符合条件的小型微利养老服务企业，按照相关规定给予增值税、所得税优惠。
对符合条件的民办福利性、公益性养老机构取得的收入，按规定免征企业所得税。
对经批准设立的养老公园内专门为老年人提供生活照顾的场所免征耕地占用税。
养老机构提供的养老服务、残疾人福利机构提供的育养服务、医疗机构提供的医疗服务免征增值税。
拓宽养老服务业贷款抵押担保范围，推动符合条件的养老服务企业上市融资，鼓励保险公司在风险可控的前提下，通过股权、债券、基金、资产支持计划、保险资产管理等多种形式，为养老服务企业及项目提供资金支持。
3、对新建民办公益性养老机构给予床位建设补助
经县级以上民政部门许可的养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。
养老设施免收有线电视初装费。
除公立养老机构提供的基本服务按照政府规定的价格政策执行外，其他服务主要实行经营者自主定价。
根据养老产业投资回收期较长的特点，支持发债企业发行10年期及以上的长期限企业债券或可续期债券。
支持发债企业利用债券资金优化债务结构，在偿债保障措施较为完善的情况下，允许企业使用不超过50%的募集资金用于偿还银行贷款和补充营运资金。
对于符合建设标准和资质条件，运营满一年的新建民办公益性养老机构，按每张床位5000元给予一次性床位建设补助；对于符合建设标准和资质条件，运营满1年的经过改造开办的民办养老机构，按每张床位3000元给予一次性建设补助；对于经过改造开办的民办社区老年人日间照料中心，按每张床位3000元给予一次性建设补助。
六、养老公园的选址与规划
1、养老公园的选址
本项目拟选址在**市的“西山枫情城郊森林公园内”的大窳村旧址处。
该公园是**市生态综合开发区的重要组成部分。
这里是**市重点保护和发展的大型城市森林公园，是城市的绿肺。
这里森林茂密，绿草如茵，三季花开，四季常绿，自然景观与人工景观交相辉映；人们在这里可春踏芳草，夏栖绿荫，秋观红叶，冬赏白雪，四时风光不同，各有佳趣妙境，三伏天如初春仲秋，是理想的度假避暑，寻觅山林野趣，回归大自然的最理想去处。
而且地势较高，可观云海日出，饱揽雄奇风光，回归自然，体验神秘与奇观，心旷神怡，飘然如仙，亲身体验那种“采菊东篱下，悠然见南山”的意境。
这里不见了那烦人的雾霾，置身于“绿色氧吧”，之中心享呼吸之畅，是人们养老休闲的理相之处。
同时，这里距离市区也只有十多分钟的路程，与老年人熟悉的社会，社交圈子，家庭和亲友都近在咫尺。
因此，这里无论从自然环境，还是社会环境，都是建设养老公园的理想地址。
2、养老公园的规划
养老公园是服务于老年人的场所，环境的优劣直接影响到老年人的生活。
老人是夕阳，夕阳也灿烂，在提倡和谐社会的今天，老人的幸福是社会共同关注的大事情，给老人创造一个宜居的优美环境，是社会的责任，是真正人文精神的体现，相信，这样的规划是符合老人心理的设计。
本项目规划应本着以人为本的设计思路，在设计上突出体现环境服务于人、怡人、怡情的园林特点，将养老公园内的环境与其外的环境有机地融为一体，统筹考虑,科学规划,给老年人创造一个优美的环境。
A、在总体布局上，将建筑与绿化有机结合，统筹考虑。
充分吸收中国传统小镇的精华，创造性地运用像“粉墙黛瓦”、坡屋顶、水系、桥、河汊、廊、亭、巷、弄、围合、院落等等建筑要素，形成了整体上的中国味道。
在生活空间营造上，中国传统建筑“有宅必有院”的“院”是其精华所在，建筑内部的内庭院空间，使整体建筑形成多进式风格。
建筑布局采用散点式布置，从而使每栋楼四季都能在采光、通风、观景等方面得到很好的满足。
现代传统风格小镇一定不是简单的仿古，它一定是在吸取中国传统建筑文化和华北特色小镇精髓的基础上，以适宜现代人生活方式与需求的理念的全新塑造。
B、绿化规划，根据总体布局，绿化采用自然式，或自然式与规则式相结合的设计方法，自然式采用中国的传统园林造园手法，利用小桥流水，修竹粉墙，给人们营造一个模拟自然景色的环境。
自然式与规则式相结合的手法，是将现在流行的园林设计手法（规则式）用自然式的表现方法表达出来，给人营造一个丰富而有富于变化的环境。
各个空间，各个不同，各有侧重，充分体现现在园林景观的丰富，达到移步换景，步移景异的效果。
各个环境之间由道路两侧的行道树贯穿，既有区别又有联系。
C、植物规划，植物造景是园林的精髓，在本规划中，我们也侧重体现植物美。
在不同的区域用孤植、群植、丛植等种植方式，来体现植物的个体美、群体美，从而营造一个自然的氛围，在植物搭配上，我们也体现了季相变化，形成了“春花、夏荫、秋果、冬绿”的效果。
D、本项目的总体容积率控制在0.6以内。
E、公寓用房的规划思路
本项目采用低密度建筑，全部为独栋、合院和低层建筑，风格形态优美，历史文化风情浓郁；公寓面积以双人标准间、一室、二室和三室小套房为主。
具体套型规划如下表：
序号
房型
套型面积
床位数/套
总套数
总床位数
总面积
I
标准间
35
2
600
1200
21000
II
一室一厅
60
2
500
1000
30000
III
二室一厅
80
2
500
1000
40000
IV
三室一厅
120
2
400
800
48000
V
合计
2000
4000
139000
面积单位：
平米。
3、配套服务设施规划
老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。
特别是老年社区内要配备正规定点医院。
该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。
根据以上要求，本项目应规划配套完善、功能齐全、布局合理的配套服务设施。
详见下表：
序号
功能
面积（平米）
I
医护中心
1200
II
餐饮中心
1000
III
文体中心
1500
IV
管理中心
500
V
合计
升级会员 