房地产估价师培训资料全.docx
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房地产估价师培训资料全
房地产估价师培训资料
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第7部分估价报告（序）
估价报告类型与提交形式基本容构成：
8部分主要作用1：
主要作用2：
新旧规估价报告容主要区别新旧规估价估价报告要求主要区别
第7部分估价报告
7.0.1估价报告应采取书面形式，并应真实、客观、准确、完整、清晰、规。
7.0.2叙述式估价报告应包括下列部分：
1.封面；
2.致估价委托人函；
3.目录；
4.估价师声明；
5.估价假设和限制条件；
6.估价结果报告；
7.估价技术报告；
8.附件。
7.0.1说明：
—报告有6个要求理论上估价报告有二种形式：
即书面估价报告和口头估价报告。
为了估价报告的严肃性、规化等，本条规定估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。
（1）估价报告真实：
即估价报告应按事物的本来面目述事实、描述状况、说明情况，没有虚假记载。
（2）估价报告客观:
1）不加个人偏见地进行叙述（事实）、分析（状况）和评论（议论）；
2）结论应有依据，没有误导性述。
（3）估价报告准确:
1）估价中的数据应正确；
2）用语应明确肯定；
3）未核实事项不得轻率写入；
4）难以确定事项及其对估价结果的影响应要明确界定；
5）估价结果应客观、合理。
（4）估价报告完整：
1）正文容子项不能缺项，应有必要的附件,资料应齐全、配套；
2）全面反映估价情况和结果；
3）不能隐瞒事实，没有重大遗漏。
（5）估价报告清晰：
层次分明，文字、图表简洁，没有不必要的重复，便于估价报告使用者理解和使用；
（6）估价报告规：
估价报告的制作应符合相应规格、标准，估价术语应符合估价基本术语标准；7.0.2说明书面估价报告可分为叙述式估价报告和表格式估价报告。
本条对叙述式估价报告的组成容（共有8部分）作了明确规定。
7.0.3房地产抵押贷款前估价报告，应包括估价对象变现能力分析与风险提示。
7.0.4根据估价委托人的需要或有关要求，可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。
7.0.5估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供。
7.0.3说明
（1）本条强调个案房地产抵押贷款前估价报告。
即个案抵押贷款前估价报告除应包括一般估价报告容外，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示；
（2）对于抵押估价的续评估，与抵押前估价同是一个估价机构的、且评估时间相隔较近、市场状况变化不大、估价对象没有变化的，一般不再做估价对象的变现能力分析与风险提示；
（3）其他情况酌情处理。
如市场变化较大、估价对象除日常使用折旧外有其他变化、二次估价不是同一个估价机构等，宜适当考虑处理
（4）抵押的批量估价，灵活处理二种分析。
7.0.4说明
（1）本条是为了更好地满足现实中估价委托人的需要和有关部门的要求等，规定可以编制估价报告摘要。
如上市公司在上市前要在报纸上有一个类似声明文字。
一般估价报告没有摘要。
（2）需编制估价报告摘要的，仍然应撰写完整的估价报告，不得以估价报告摘要替代估价报告；
（3）估价委托人的需要报告摘要的，应有具体的理由，并宜在委托估价协议中明确；
（4）报告摘要的文字应言简意赅，其文字形式有的可能与致估价委托人函接近，但不相同。
7.0.5说明估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供的，应在结果报告中适当增加容。
（1）宜在结果报告的“估价对象”中，较为详细的介绍估价对象状况；
（2）宜在结果报告的“估价方法”中，简要叙述估价对象价值或价格的测算情况；
（3）宜在结果报告的“估价结果”中，适当增加文字说明最终估价结果的确定。
包括最终评估价值的确定过程，以及相关专业意见。
7.0.6封面应包括下列容：
1.估价报告名称，宜为房地产估价报告，也可结合估价对象和估价目的命名。
2.估价报告编号，应反映估价机构简称、估价报告出具体年份，编号应按顺序，不得重复、遗漏、跳号。
3.估价项目名称，应根据估价对象名称或位置和估价目的，提炼出简洁名称。
4.估价委托人，当为单位时，应写明其名称；当为个人时，应写明其。
5.房地产估价机构，应写明其名称全称。
6.注册房地产估价师，应写明所有参加估价的注册房地产估价师和注册号。
7.估价报告出具日期，应与致估价委托人函中致函日期一致。
7.0.6说明：
（1）估价报告名称既可以用“房地产估价报告”命名；也可以结合估价对象状况和估价目的给名称。
如房地产抵押估价报告、房地产司法拍卖估价报告、被征收房屋价值评估报告、被征收房屋室装饰装修价值评估报告、产权调换房屋价值评估报告、因征收房屋造成的停产停业损失评估报告、房地产价值减损评估报告等。
取其后者的，结合估价对象状况和估价目的命名，在理解效果上更加直接、明确。
7.0.6说明：
（2）估价报告编号
1）估价报告编号目的使估价报告管理有序，便于保存，方便查找，便于识别估价报告真伪。
2）估价报告编号基本要求编号规则—顺序与方法：
1#编号名称：
XX估字，XX为机构代称；2#年份：
阿拉伯数字，如2014、20153#报告类型：
目前没有具体要求，机构可自行确定。
如抵押类、司法类、征收类、税收类报告等，也可
按类型用子母或文字编号；
4#报告顺序号：
第XXX号等。
7.0.6说明：
（3）估价项目名称
1）估价项目：
是估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。
2）估价项目名称—要求：
7.0.6说明：
（4）估价委托人的名称当估价委托人为单位时，应写明其名称；当为个人时，应写明其；封面中，“估价委托人”之后没有“名称”二字。
7.0.6说明：
（5）房地产估价机构名称
1）应写明其全称；
2）“估价机构”应为“房地产估价机构”；
3）封面中“房地产估价机构”之后没有“名称”二字。
7.0.6说明：
（6）注册房地产估价师
（1）封面中应写明参加本次估价的所有注册房地产估价师的和注册号；
（2）不能只写明项目负责人或主要注册估价师，而不写其他参加本次估价的注册房地产估价师；
（3）有专业帮助及本机构参加本次估价的其他专业注册人员，均不得在封面中写出。
7.0.6说明（7）:
估价报告出具日期
（1）应与致估价委托人函中的致函日期一致；
（2）估价报告封面中不应错写成“估价作业日期”。
房地产估价报告封面举例：
例1、例2
7.0.7致估价委托人函应包括下列容
1.致函对象，应写明估价委托人的名称或；
2.估价目的，应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要；
3.估价对象，应写明估价对象的财产围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况（6方面）；
4.价值时点，应写明所评估的估价对象价值或价格对应的时间；
5.价值类型，应写明所评估的估价对象价值或价格的名称；当其评估价值或价格无规的名称时，应写明其定义或涵；
6.估价方法，应（或只）写明所采用的估价方法的名称；
7.估价结果，应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；应写明最终评估价值的单价；
8.特别提示，应写明与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的注意的事项；
9.致函日期，应注明致函的年、月、日。
7.0.7说明—致估价委托人函
（1）致估价委托人函是正式向估价委托人报告估价结果、呈送估价报告的文件，是一种商务公函，容应全面、前后一致、简明扼要。
同时，也起着估价报告摘要的作用。
具体要求：
（1）9项容不能缺项，看准各分项要求容，做到文字完整；
（2）容与结果报告、技术报告一致；
（3）文字表述准确、简洁；
（4）评审标准属于不合格的问题：
房地产估价机构未盖公章的；估价结果与技术报告、报告不一致；致函日期不在房地产估价机构资质有效期的。
7.0.7说明—致估价委托人函
（2）
7.0.7—1：
估价委托人：
为个人的，应写明；为单位的，应写明全称。
7.0.7—2：
估价目的：
应明确、准确；有相应指导意见的，按指导意见文字表述；
7.0.7—3：
估价对象：
基本状况包括：
名称、财产围、坐落、规模、用途、权属等6方面，不要缺项；要与技术报告、结果报告前后保持一致；文字比后者简洁；
7.0.7—4：
价值时点与结果报告、估价委托协议等一致；
7.0.7说明（3）—致估价委托人函
7.0.7—5：
价值类型：
其名称与定义或涵尽可能用规用语；
7.0.7—6：
估价方法：
只写出估价方法的名称。
注意二点：
一是方法名称应规；二是致函中估价方法不要写出具体定义。
7.0.7—7：
估价结果：
写明最终估价总值并注明其大写金额；写明估价对象最终评估值单价；估价结果应与结果报告、技术报告一致；表达估价结果宜列出相应表格。
7.0.7说明（4—致估价委托人函）
7.0.7—8：
特别提示：
（1）抵押估价的，其估价结果中抵押价值、法定优先受偿权、抵押净值宜视情况提示；
（2）估价对象产权不完整的，其完整产权的价值、产权不完整部分的价值宜视情况提示；
（3）使用估价报告的注意事项。
7.0.7—9：
致函日期：
（1）要注明具体年、月、日时间；
（2）要与估价报告封面的出具日期一致；
（3）“估价委托人函”其术语应文字准确，既不能叫估价委托方函，也不能叫委托人函。
7.0.8致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替；法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。
本条说明：
（1）致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章。
合同印章不能代替估价机构公章，法定代表人章不能代替估价机构公章；
（2）法定代表人宜在致函上签名或盖章，或执行事务合伙人在致函上签名或盖章；
（3）房地产估价机构的分支机构不能盖自已分支机构印章。
7.0.9目录应按前后次序列出下列估价报告各个组成部分的名称及对应的页码：
1.估价师声明；
2.估价假设和限制条件；
3.估价结果报告；
4.估价技术报告；
5.附件。
7.0.9说明
（1）目录按5个组成部分前后次序注明其名称及对应的页码，位置不要颠倒。
（2）致函要放在估价报告目录之前
（3）5个组成部分名称要准确。
如：
估价师声明不宜叫注册房地产估价师声明；估价假设和限制条件不宜叫估价假设和估价限制条件；
（4）在结果报告和技术报告下要有相应标题；
（5）对应页码要正确：
（6）附件要求：
以目录形式列清、列全。
7.0.10估价结果报告、估价技术报告和附件的各个组成部分，应在估价报告的目录中按前后次序列出其名称及对应的页码。
本条说明：
（1）估价结果报告有13个组成部分，应在目录中列明标题；
（2）估价技术报告6个组成部分，应标目录中列明标题；
（3）附件10个资料类型，应列明名称；
（4）三个板块各部分均应有对应页码。
举例：
7.0.11当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，估价报告的目录中可不列出估价技术报告及其各个组成部分，但在估价技术报告中应有单独的目录，且该目录中应按前后次序列出估价技术报告各个组成部分的名称及对应的页码。
本条说明：
6个
（1）凡估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告的，目录中不列出估价技术报告及其组成部分；
（2）每个估价项目一般要有估价技术报告。
一是技术报告是估价报告的核心容；二是技术报告是结果报告的依据；三是机构需要存档；
（3）估价技术报告6个部分的相应标题名称及对应页码，要在该目录中按前后次序列出。
关于变现能力分析、风险提示与目录变现能力分析、风险提示的容，在新规中放在了附件之后，或者说其位置只是放在技术报告之后，即7.0.20条。
其在估价报告中是否还可以放在其他哪个位置，没有具体规定。
建议位置：
（1）将其放在技术报告之后或附件之后。
（2）将其放在结果报告之后；
（3）将其放在估价假设和限制条件之后；
（4）将其放在致估价委托人函之后；
（5）不宜放在估价结果报告之中；
7.0.12估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。
不得将估价师声明的容与估价假设和限制条件的容相混淆，或把估价师声明变成注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明。
本条说明：
本条为估价师声明基本要求。
（1）是作为职业承诺和保证，声明中对这三方面有专门文字是必须的；这种承诺、保证体现了估价的执业态度；
（2）要求在容上不要把估价师声明与估价假设和限制条件相混淆；
（3）不要把估价中应承担责任的容放在估价师声明中。
00:
01:
&
7.0.13鉴证性估价报告的估价师声明应包括下列容：
（共4条）
1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性述和重大遗漏；——承诺和保证
2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；——专业胜任能力
3.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；——估价职业道德
4.注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。
——估价依据的专业技术标准
7.0.13说明主要要求有2条
（1）鉴证性估价报告是房地产估价机构向估价委托人出具的起着价值证明作用的估价报告，其估价师声明的容应按本条规定撰写，不得随意添加或删减。
（2）应逐一列出具体的房地产估价标准，包括国家标准和相关专项标准。
如：
1）国家标准。
如：
《房地产估价规》GB/T50291-2015
《房地产估价基本术语标准》GB/T50899—2013
2）相关专项标准主要指中估价中特定估价目的制定的具体估价指导意见、办法等，如《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》等。
（3）估价师声明部分在新规中有明显改动的容
1）不需要注册房地产估价师在估价师声明中签名及注明签字日期；
2）不需要在估价师声明中说明哪些注册房地产估价师在什么时间期间对估价对象进行了实地查勘；
3）不需要在估价师声明中说明是否有专业帮助的情况和相关专业意见的情况。
7.0.14非鉴证性估价报告的估价师声明的容，可根据实际情况对鉴证性估价报告的估价师声明的容进行适当增减。
本条说明：
非鉴证性报告，如咨询性估价报告，其声明容就有所减少。
如：
（1）咨询估价报告中的分析、意见和结论是否受估价师声明各条款的限制，不一定；
（2）进行咨询性估价撰写报告，其分析、意见和结论的要求与方法不同。
需要类似于声明的容，在表述上可能有差别。
7.0.15估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假定，不得为了规避应尽的检查资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。
7.0.15说明
（1）：
估价假设和限制条件，其说明文字应有针对性并应简明清晰。
要防止出现以下三种情况：
（1）不能随意编造估价假设和限制条件；
（2）应说明的估价假设和限制条件不予说明；
（3）无针对性的列举一些与本估价项目无关的估价假设和限制条件。
7.0.15说明
（2）：
（1）估价假设是指针对估价相关事项进行的假定。
如同其他评价工作，假定某些前提条件是必要的。
（2）估价假设应达到的要求；
1）作出的估价假定，要有必要、有依据、且合理；
2）不能为规避已调查的资料和情况，滥用估价假设；
3）不能为高估、低估价值或价格滥用估价假设。
7.0.15说明（3）
——估价假设类型与注意事项
（1）估价假设类型
一般假设；未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设。
（2）估价假设注意事项
1）一般假设是估价常规的、普遍需要的一种假定，是不管其他4种情形的假设是否存在，任何估价报
告都应有的一种假设。
估价报告没有一般假设的，至少要扣分；
2）其他4个假设，应实事。
存在的，应按要求撰写。
没有的，应分别用文字说明：
“本估价项目不存在XXXX事项，故本估价报告无（或没有）XXXX假设”。
7.0.16估价假设和限制条件应说明下列容:
（1）本条共有5假设，1个使用条件限制
1.一般假设，应说明对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定等。
7.0.16估价假设和限制条件（7.0.16-1）说明
（1）一般假设属于估价尽职工作基础上的假定。
要在对估价所依据的资料进行了审慎检查、对估价对象安全与环境进行了必要关注之后，对估价资料属实情况、安全与环境状况进行假定。
（2）第一种情况假设：
是指估价师对估价所依据的估价对象状况的权属、面积、用途等基础数据与资料已经进行了认真审查，在未予核实情况下，认定其合法、真实、准确和完整性而进行的假定。
估价核实的含义：
权属：
将估价所依据的权属证明与原件核实、到产权登记部门核实等；面积：
依据的面积通过专业测量，或取得面积测量专业意见，或估价师结合房屋工程竣工图面积计算，或到所有楼层和房间逐一进行面积的丈量和计算；
7.0.16估价假设和限制条件（7.0.16-1）说明用途：
通过规划部门等对估价对象用途的印证与查证等。
经估价师审慎检查＋四性假定之后，可满足估价规对估价的要求。
对于特殊或个别情况的估价，需要规划部门出面作证。
（3）第二种情况假定：
是指对房屋安全（结构、设备安全）和环境污染等给予了专门的观察和识别。
估价中认定其房屋结构等是安全的、没有发现环境污染问题，从而对房屋安全与环境安全的合理假定。
经估价师的实地观察、识别＋鉴定和检测假定之后，也能满足规对估价的要求。
房屋安全与环境污染状况的假设估价师就房屋结构、设备等安全与室外污染已进行了实地查勘，凭观察和感受没有发现不安全情况、没有发现存在环境污染问题时，因这二方面的技术专业性很强，没就此再进行专门的技术鉴定、也没有征求具体的专业意见，而假设估价对象房屋是安全的和房屋没有污染问题而作的假定。
估价中安全鉴定与环境检测的含义：
是指通过设备技术等手段，对房屋结构、设施设备等不安全因素，对环境污染状况等进行的测定、分析和评价。
估价中除估价对象存在特殊状况或情形的，一般不做这种技术鉴定和检测。
7.0.16估价假设和限制条件应说明下列容：
（2）
2.未定事项假设，应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。
当估价对象无未定事项时，应无未定事项假设。
7.0.16－2：
未定事项假设说明
（1）
未定事项——估价对象基本事项中应确定的而没有确定的具体事项。
本条是指估价对象用途、土地容积率等，本应已经确定而现实中没有确定。
因此，通过估价假设条件，在估价分析、测算之前将其确定下来。
7.0.16－2：
未定事项假设说明
（2）
本条有以下三层意思
（1）估价中对未明确定或不够明确的事项，应在合理假定或最可能的假定情况下确定下来,否则估价活
动将无法进行。
（2）尚未明确或不够明确的事项：
如土地用途、容积率等事项所做的估价假定，应是合理的假定、是开发过程最可能实现的假定。
（3）当估价对象无未定事项时，宜在估价报告的估价假设和限制条件中作出专门说明，即：
“本次估价的估价对象不存在未确定事项，故本估价报告无（或没有）未定事项假设”。
举例：
7.0.16估价假设和限制条件（3）
3.背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。
当估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况无不一致时，应无背离事实假设。
7.0.16－3：
背离事实假设说明（3-1）背离：
是违背的意思。
这里是指因估价特殊需要，估价中不按估价对象已有的某些事实去估价，而是通过假设这些事实不复存在去估价。
本条有以下三层意思：
（1）背离事实假定是合理的；
（2）背离事实假设常见的情形背离事实假设类型举例：
（3）当估价对象不存在背离事实事项时，宜在估价报告的估价假设和限制条件中作出专门说明，即：
“本次估价的估价对象不存在背离事实事项，故本估价报告无（或没有）背离事实假设”。
7.0.16估价假设和限制条件（4）
4.不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。
当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。
7.0.16－4：
不相一致假设说明（4-1）不相一致——是指由于某些原因估价对象的基本事项在用途、权属、名称与地址等方面应当一致而不一致的状况。
估价过假设确定这些具体事项相互一致后，再去估价。
7.0.16－4：
不相一致假设说明（4-2）
不相一致主要情况
（1）实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致；
（2）不同权属证明上权利人之间名称不一致；
（3）估价对象的名称或地址不一致，即：
对估价所依据的用途或权利人的名称、估价对象名称和地址等不一致作出的合理假定；
（4）当估价对象状况之间无上述不一致时情况时，宜明确写出：
“本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故本估价报告无（或没有）不相一致事项假设”。
7.0.16估价假设和限制条件（5）
5.依据不足假设，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。
当无依据不足时，应无依据不足假设。
7.0.16－5：
依据不足假设说明（5-1）
依据不足——是指由于客观条件难以做到或某些特殊原因使估价依据难以取得的情形，使估价工作无法进行。
估价中，通过假设使这些依据状况明确，即假定下的依据充分后，再去估价。
7.0.16－5：
依据不足假设说明（5-2）
（1）估价依据不足的情形首先，这种假定是缺少估价对象相关资料且难以获得，在并不完全清楚估价对象状况情况下，对估价对象相应状况进行的合理假定。
其次，这种假定是估价对象相关资料可能较多但难以获得，在并不完全清楚估价对象状况情况下，对估价对象相应状况进行的合理假定。
（2）其假定的情况应符合以下三条：
1）对掌握的情况已进行深入分析；
2）对假设的具体容要描述明确；
3）对假设的依据（容与状况等）界定要有较充分的理由；
（3）当估价中不存在依据不足时，宜明确写出：
“本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故本估价报告无（或没有）依据不足事项假设”。
7.0.16估价假设和限制条件（6）
6.估价报告使用限制，应说明估价报告和估价结果的用途、使用者、使用期限等使用围及在使用估价报告和估价结果时需要注意的其他事项。
其中的估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算，根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定，不宜超过一年。
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