扬州可行性报告新编.docx
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扬州可行性报告新编
扬州邵伯湖天伦乐园
可行性研究报告
中国江苏国际经济技术合作公司
江苏中江国际房地产公司
二○一○年十二月
第一章总论
项目名称：
扬州邵伯湖天伦乐园
建设内容：
养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等
投资总额：
万元
建设单位：
中国江苏国际经济技术合作公司（中江国际）
江苏中江国际房地产公司
建设地址：
扬州市公道镇邵伯湖西岸
联系人：
李粉山
联系地址：
南京市云南路31-1号苏建大厦19楼
第一节项目概况
一、项目由来
欲得天下者，先得长三角。
长三角是中国乃至世界经济增长的发动机，是全球六个超大型城市群之一，是中国经济发展速度最快、综合实力最强、经济总量最大、最具活力和竞争力的地区，同时也是老龄化程度急剧增长的地区。
江苏作为长三角地区的主要省份，积极探索当前养老服务业的发展道路，思考如何创新养老模式，使得江苏不仅要成为国内养老服务业的领航者、开拓者，还应通过抢占长三角养老市场，应对人口老龄化危机的挑战。
不断发展服务业，拉动内需，把扩大内需与经济增长、社会建设、民生改善和提高开放水平结合起来，推动发展方式根本性转变，进一步推动江苏经济可持续发展。
通过近两年时间的广泛调研、对国内外养老模式的比较分析和向政府主管等部门的汇报请示，在扬州市委、市政府领导的关心和支持下，初步形成了“创新江苏养老模式，加快抢占长三角地区老年服务产业制高点”的基本思路和方案，以及筹建“扬州邵伯湖天伦乐园”初步思路。
“人生只爱扬州住,夹岸垂杨春气熏”。
扬州是一座古老而又年轻的城市，近年来，扬州市委、市政府坚持以人为本和可持续发展，转变城市发展模式，提出“创新、精致、幸福”6字箴言，城市发展成果更多惠及百姓，城市面貌变化得到广泛认同，城市和谐发展进入全新境界。
2004年喜获”中国人居环境奖”,2006年又成为“联合国人居奖”的城市。
扬州邵伯湖天伦乐园能落户在这里，可谓既得天时、地利，又得人和。
扬州邵伯湖天伦乐园，将成为江苏养老事业的领航者和示范者，既培养专业化机构和团队，满足多层次养老需求，提高老年人生活品质；又解决养老机构的可持续性营运，实现自身经济的良性循环。
二十世纪八十年代以来，城市滨水区的开发与复兴成为世界性潮流和趋势。
后工业化时代的城市滨水区的更新开发作为城市重要空间的开发实践，契合时代发展脉搏，伴随着城市功能的再造和升级。
从美国旧金山的“渔人码头”到英国伦敦的“牛津港再造”，从日本的“大阪复兴”到马拉西亚的“海岸开发”，无论是发达国家还是发展中国家，都把滨水地区的开发列为重中之重。
核心目的就是：
借用滨水资源，塑造全新风貌，提升城市品质，促进经济发展。
在中国，以上海外滩为代表的繁荣面貌和生活方式，对许多滨水城市是一个标杆和巨大的鼓舞，从北方的青岛、大连，到南方的苏州、广州、厦门等，都把滨水区域作为振兴城市的重要经济手段。
对这一现象，有专家指出：
这是对世界滨水开发潮流的呼应，也是滨水城市发展积累到一定阶段的必然出路。
扬州及时调整了发展战略，积极参与到全球滨水开发的浪潮中来，把目光转向目前苏中地区尚未开发的天然资源邵伯湖。
邵伯湖西岸的公道镇人民政府经与中江国际合作，共同打造“扬州邵伯湖天伦乐园”，建设大型现代化老年服务产业集聚园区，吹响了滨湖开发的号角，昂首阔步迈向邵伯湖时代。
邵伯湖优美的自然景观资源和其独特的文化底蕴、历史文脉以及与新园区的多功能配套，必然能使扬州市邗江区不辱使命，成为带动新城发展的一面旗帜。
二、项目基本情况
1、建设地点
本项目拟对扬州市公道镇邵伯湖西岸河东村地块进行开发建设，项目位于扬州市区以北约18公里，距公道镇区东北部约4公里，东临邵伯湖，北靠高邮湖，南连颖水河，自然生态条件十分良好。
本项目规划面积为亩，其中建设养老住宅组团亩，公共服务组团亩，商品交易组团亩，配套建设亩。
2、主要建设内容
本项目建设内容主要包括养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等组成。
⑴养老住宅组团：
建设一个多元化、多层次的养老空间，包括高档养老社区、居家养老社区、机构养老社区和福利型养老社区。
⑵公共服务组团：
包括学校、医院及护理、老年娱乐机构及酒店等。
⑶商品交易组团：
包括老年商品交易中心、会展中心、创意中心及其它辅助建筑。
⑷配套建设：
包括道路景观、园林绿化和高效农业生态园等。
3、投资资金来源
本项目投资总额为万元，其资金来源为由中国江苏国际经济技术合作公司和江苏中江国际房地产公司自筹及申请银行贷款来解决。
4、建设进度：
本项目建设期8年（2011～2018年）。
本项目建设周期为8年。
预计2011年3月底前完成可行性研究报告并通过审批，2011年10月底前完成项目准备工作，2018年底完成项目。
预计分三期进行，一期于2011年年底开工，进行基础设施建设、养老住宅和公共服务设施建设，2013年底完工；二期于2014年初动工，预计2015年底完工；三期于2016年初动工，预计2018年底完工。
第二节承办单位概况
中国江苏国际经济技术合作公司是经国务院批准成立的大型外经贸企业，是集国际国内工程承包、工程咨询、房地产、国际贸易、劳务合作为一体的综合性跨国经营集团，拥有50多个分支机构，其中有境外机构30多个，是江苏省的重点企业之一。
中江国际至今已有30年的经营历史，具有对外承包工程劳务合作经营权、进出口贸易经营权、国家建设部确定的房屋建筑工程施工总承包一级资质，国家商务部确定的承担国家援外成套项目施工任务和物资项目A级实施企业资格。
中江国际已在世界上80多个国家和地区开展了业务。
自1995年以来连续被美国《工程新闻记录》评为世界最大的225家国际承包商之一，已进入全国30家最大的外经企业和500家最大的进出口企业行列，已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系的认证。
2003年，在中非论坛上，中江国际引起中央及省领导的重视，提出要把中江国际打造成走出去的龙头企业。
为此，省委省政府采取一系列有效措施，对其进行了资产资本的整合：
原江苏省建材资产管理公司、江苏省建设总公司、江苏省成套设备公司、江苏省建达公司先后被其重组；禄口国际机场10亿资产划拨并入；与此同时，省财政按年财政收入的一定比例分三年增资扩股。
通过以上三步战略措施，使中江国际跻入国家级跨国企业。
中江国际老年生态社区项目是新时期中江公司重点打造的品牌项目，以国际化的视野、国际化的管理，服务于国际化的目标客户群。
项目开拓银发朝阳产业，以CCRC（连续型退休社区）为基本，进一步引入教育科研、文化创意、银发农业、咨询顾问、休闲度假等工作机会，用规模降低养老成本，为入住的老年人搭建发挥才智、服务社会、享乐养老的平台。
江苏中江国际房地产公司成立于一九九二年，是中国江苏国际经济技术合作公司旗下的全资子公司，九十年代主要在国际市场开发建设，二零零零年后逐步转入国内市场，先后开发了高层、小高层、多层、经济适用房、商铺、别墅等多种商住房近100万平方米，现具有国家二级房地产开发资质，已通过ISO9000认证。
公司注册资金五千万元人民币，现有员工五十多人。
企业的发展宗旨是“优先理念、优质工程、优美环境、优良服务”。
中国·扬州“邵伯湖天伦乐园”项目是新时期中江国际重点打造的品牌项目，以国际化的视野、国际化的管理，服务于国际化的目标客户群。
项目开拓银发朝阳产业，以CCRC（连续型退休社区）为基本，进一步引入教育科研、文化创意、银发农业、咨询顾问、休闲度假等工作机会，用规模降低养老成本，为入住的老年人搭建发挥才智、服务社会、享乐养老的平台。
第三节可行性研究工作概况
一、可行性研究报告编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
2、《中国老龄事业发展“十一五”规划》；
3、《江苏省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
4、《江苏省老龄事业发展“十一五”规划》；
5、中共江苏省委、江苏省人民政府《关于加快我省老龄事业发展的意见》（苏发[2009]5号）；
6、国家发展计划委员会办公厅计办投资[2002]15号《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
7、国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
8、《扬州市城市总体规划（2002～2020）》；
9、《扬州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
10、项目单位提供的有关资料。
二、可行性研究内容
本报告根据对扬州邵伯湖天伦乐园进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着“经济合理、技术可行”的原则，以当前实际需求、资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目的市场及建设方案的技术、功能、经济等方面进行分析，根据国家有关规定确定合理的建设规划和投资。
本可行性研究的主要内容如下：
1、项目建设的背景和必要性
2、发展与需求前景分析
3、建设方案及建设条件
4、工程方案及环境评价
5、项目实施进度计划及招标
6、组织、经营与管理
7、投资估算及资金筹措
8、借款偿还方案的确定和分析
9、社会效益分析
10、风险分析
第四节研究结论
一、主要研究结论
1、项目建设具有充分的必要性
扬州市的区位条件优越，地处长江下游北岸，位于南京都市经济圈和上海都市经济圈的交汇地带，南接南京、镇江，西连宿迁、安徽，北与淮安、盐城接壤，东邻泰州。
是国务院首批公布的二十四个历史文化名城之一，是获得“中国人居环境奖”、“联合国人居奖”的城市。
本项目符合扬州有关国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调。
公道镇区域内建立本项目，具备发展老年服务产业的基础条件。
同时对扬州经济的快速发挥，具有较为明显的吸聚功能、增值功能、优化功能和可持续功能，对周边地区的发展具有影响、辐射和示范功能。
本项目建设是十分必要的。
2、项目建设符合总体规划
项目总体建设方案符合扬州市总体规划以及扬州市邗江区公道镇概念规划的要求，道路布局合理，各项工程技术指标恰当，配套设施完善。
并能适应公道镇整体发展要求。
3、项目建设具有良好的建设条件
扬州市委、市政府以及扬州市邗江区公道镇政府对项目的建设予以高度重视，政府各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目顺利实施，本项目具备良好的开发建设条件。
4、项目建设内容
本项目建设内容主要包括养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等组成。
5、环保与劳动安全
本项目通过加强管理，严格执行环保措施，不会对环境产生太大影响。
项目劳动安全措施落实。
6、项目组织、管理、实施进度及招标
项目组织机构健全，并将建立完善的项目管理体系。
按照国家的相关规定，采取相应的招标方式。
7、投资及回报
本项目固定资产投资总额万元，其中：
项目工程费用万元，工程建设其他费用万元（含土地费用51000万元），预备费用万元，建设期利息73680万元（投资估算详见表1）。
资金来源由中国江苏国际经济技术合作公司和江苏中江国际房地产公司自筹及申请银行贷款来解决。
经测算，项目计算期内，项目全部投资财务内部收益率所得税后%，高于基准收益率；所得税后财务净现值大于0，该项目在财务上可以接受；项目投资回收期为年，项目能较快收回投资。
二、主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标详见下表：
序号
指标名称
单位
数值
备注
1
工程内容
高端住宅
m2
202000
居家养老住宅
m2
918000
机构养老住宅
m2
80000
福利型住宅
m2
80000
学校
m2
300000
医院及护理机构
m2
137800
老年娱乐机构
m2
82000
酒店
m2
40000
老年国际商品交易中心
m2
268000
会展中心
m2
100000
创意中心
m2
65000
其他辅助建筑
m2
130000
道路及配套
m2
476500
园林绿化
m2
657800
2
建设期
年
8
3
总投资额
万元
工程费用
万元
工程建设其他费用
万元
预备费用
万元
建设期利息
万元
73680
4
经济指标
财务内部收益率（税后）
%
财务净现值（税后）
万元
投资回收期（年）
年
三、建议
1、按照国家有关规定，做好单项工程建设招标工作，实现项目建设“投资省、建设快、质量好”的目标。
2、制订资金使用计划，监督资金使用，将建设资金落到实处，保证项目建设完成。
3、做好与地方政府、财政、金融等各相关部门的协调工作，争取更多的政策倾斜，支持、促进公道镇的稳定、快速发展。
4、在项目建设过程中，建设单位需加强与地方有关部门的联系，如规划、土地、交通、消防、供水、供电、环保、地质等部门，确保项目在操作过程中严格按照程序办事。
5、着力做好拆迁安置的工作，这对整个项目的如期进行关系极为重要，在本项目中起决定性作用。
建议作为重中之重的工作，花大力气做好。
第二章项目建设背景和必要性
第一节项目建设背景
一、扬州市概况
扬州位于江苏省中部，江淮平原南端，南临长江，北负淮河，中贯京杭大运河。
市区位于京杭大运河与长江交汇处，是长江下游重要的滨江城市，也是江苏重要的水陆交通枢纽。
扬州市历史悠久、人文荟萃，至今已有近2500年的历史。
历史上，扬州曾作为经济大都市和重要的通商口岸，经济繁荣、文化发达。
扬州市风景优美、文物古迹众多，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，1998获“全国优秀旅游城市”称号，2002年被评为“国家环保模范城市”、“国家卫生城市”和“国家文明城市工作先进市”，是长江三角洲重要的对外开放城市和旅游城市。
扬州市水陆交通基础设施优良，运输便捷。
南京到扬州汽车只需1个多小时，上海到扬州只需2个多小时，北京至扬州只需要8个多小时。
扬州由于具有沿江滨海的优越区位条件及稳定的农业、特色的工业、丰富的物产资源和人文优势，1988年被国务院批准为开放城市。
党的十一届三中全会确定改革开放方针以来，特别是党中央实施“建设上海浦东，推动长江三角洲和长江沿江地区开放与经济发展”战略以来，扬州作为长江下游的重要沿江城市，经济和社会事业得到了迅速的发展。
新的世纪又给扬州的发展带来新的机遇，勾画出新的蓝图。
扬州市城市发展总目标：
按照率先实现全面小康，率先基本实现现代化的要求，将扬州建成“经济强市”、“文化大市”、“旅游名市”和“生态园林城市”，成为古代文化与现代文明交相辉映的名城。
扬州市城市功能定位：
历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲区域性中心城市之一。
从宏观政策上看，在二000年全省城市工作会议上，我省勾勒出南京、苏锡常、徐州三大都市圈，作为南京都市圈重要增长极的扬州，提出了要在苏中地区率先崛起，使扬州尽快从中等城市发展成为一个大城市。
从宏观交通上看，扬州正在形成一个四通八达的现代交通立体网络。
宁通公路贯穿东西，京沪高速公路纵横南北；宁启铁路的开通，扬州从此告别了“地无寸铁”的历史，圆了扬州人百年美梦。
西北绕城公路的通车使扬州成为全省首个具有环城高速公路网的地级市。
润扬长江大桥的全线贯通，使扬州至镇江的天堑变通途。
此外沿江高等级公路、扬州港扩建等一批重大基础设施的建设构筑了扬州大发展的新平台。
水陆交通的改善将为扬州市的经济腾飞奠定坚实的基础。
目前，扬州城市规模不断扩大，城市人口不断增长，城市交通体系不断完善，城乡布局发生了显着变化，一个“东城西市”、“南港北区”的城市格局已初步形成。
根据扬州市建设百万人口城市的总体要求和发展规划，必须进一步推进城市化的发展进程，加快扬州市的发展步伐。
在经济全球化的时代，国际资本和生产要素在向全球发展中国家扩散，随着中国加入WTO，各地新一轮迎接资本的开发热潮正在形成，各地都在比拼发展载体、城市环境和综合经济实力，城市间的竞争日益激烈。
根据扬州市“富民强市、建设名城”的发展要求和实现“两个率先”、力争苏中第一的奋斗目标，为抢抓发展机遇，进一步改善投资环境，提高城市综合竞争能力，2001年9月扬州市委、市政府提出用三年左右时间完成以“四点、五片、六线、一环”为重点的城市环境综合整治任务的城市建设目标，和“一年一变样，三年大变样”的城市环境综合整治的战略构想，吹响全力推进名城建设的号角。
通过道路改造、河道整治、广场建设和绿化亮化以及老城区的改造等一系列举措，再现了“春风十里扬州路”、“绿扬城廓是扬州”的古诗意境，体现了“绿色扬州”、“生态扬州”的城市特色。
城市生态环境变美了，城市形象变靓了，古城扬州的知名度、美誉度大大提高，自2002年一举夺得“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”、“全国文明城市工作先进城市”三块金牌，接着又相继获得了“国家园林城市”、“中国人居环境奖”、“国家节水型城市”、“国家畅通工程B类优秀城市”和2006年荣获的“联合国人居奖”等一块块沉甸甸的城市奖牌，并已连续五年被台湾电电公会评选为台商极力推荐的十佳城市之一。
扬州市委、市政府深刻地认识到，2500年的历史文化底蕴是扬州的城市之魂，也是扬州城市发展的独特优势。
在城市规划建设中，必须坚守住彰显“人文、生态、宜居”的鲜明个性特色，不和其他城市比规模、比高楼、比洋气，而要比特色、比秀气、比大气、比文气。
循着这一理念，在进行古城整体保护的同时，扬州对城市空间布局进行优化调整，确立“跳出老城建新城”的思路。
“邵伯湖天伦乐园”在邗江区公道镇的落户正是贯彻这一思路的重大举措之一。
二、人口老龄化背景分析
1982年，联合国老龄问题世界大会的文件规定：
60岁及60岁以上的人为老年人；而老龄社会，指的是60岁以上人口占总人口10%以上的，就开始进入老龄社会。
2009年，我国60岁以上的老年人已经达到亿，占全国人口的1／8，约占世界老龄人口的1／5，是世界上唯一一个老龄人口过亿的国家。
与此同时，2009年，我国80岁以上的高龄老人已达1899万，占老年总人口数的％。
2020年，中国老年人口预计将超过亿。
到2040年，将达到亿，超过法国、德国、意大利、日本和英国目前人口的总和。
我国如何应对这一挑战，将在一定程度上决定我国是否能够成为繁荣和稳定的发达国家。
而江苏省早在1986年就进入了老龄社会，是我国最早进入老龄社会的省份之一，比全国提早了13年。
我国目前的老年人口已经达到了亿，到2020年将达到亿。
截至去年底，全省60岁及以上老年人口万，占户籍人口总数的17％，高于全国约个百分点！
目前江苏省老龄化程度在全国排名第三位，前两名的省市分别是上海、浙江。
江苏省目前已进入老龄化加速发展阶段，加快老龄事业发展成为一项重大而紧迫的战略任务。
省委、省政府对此高度重视，专门出台了《关于加快我省老龄事业发展的意见》（苏发[2009]5号），把发展老龄事业提到重要的议事日程上。
第二节项目建设的必要性
一、老龄化产业发展的需要
目前我国已进入老龄化社会，而江苏比全国提前了13年进入老龄化社会。
今后一段时间，老龄化加剧发展的态势更为严峻。
江苏是经济大省，文化大省，也是老年人口大省。
江苏省人口年龄老龄化呈现出现早、基数大、增速快、“空巢”多、寿龄高等五大特点。
2008年末，我省60岁及以上老年人口1218万人，占我省总人口的%，“空巢老人”的占比更是明显上升，城市超过40%，农村也在38%以上。
预计到2010年老年人口将达到1260万，老龄化水平将达到17%以上。
2020年，老年人口数量将增加到1648万人，老龄化水平达21%。
另据预测，未来50年内，老龄人口规模将以年均%的速度递增，到2050年，全省老龄人口将达到1702万人，老龄人口比重将超过四分之一，老龄人口社会抚养比将达到35%以上。
江苏老龄化对经济社会的影响日益显现，现有分散养老模式无法满足多样化养老需求，以纯福利形态由政府举办养老机构难以满足老年服务的需求规模和多样性。
当前养老形式主要包括居家养老、社区养老和机构养老三种，这三种类型的共同特征是养老服务的分散化供给，特点如下：
（一）是分散化供给无法实现老年服务供给的规模化经营，分散在城市各个角落的老年服务提供机构以机构所在为中心覆盖范围有限，无法实现规模经济；
（二）是分散化供给依赖城市设施如医院等机构支撑，然而此类设施在建设之初就不是为老年人服务所设计，因此无法实现专业化供给，也无法满足老年人多层次需求；（三）是受城市空间限制和相对分散的老年需求，集中供给难以实现。
因此提供专业化、多样化老年服务，缓解供需矛盾，需要以服务产业园区的形式进行：
（一）是通过集中需求解决专业化供给的市场规模，使专业化供给机构能够持续发展；
（二）是通过专业化供给培养老年服务的人才、管理团队并总结经验。
然而，人口老龄化的迅速发展背后也意味着一个潜力巨大、亟待开发的大市场正在形成。
预计到2010年，江苏省老年人的退休金总收入将达到615亿多元，2020年将有亿多元。
而2007年江苏省城市老年人中%的人拥有存款，其离退休金加子女赡养费，可用于购买老年用品和服务的支出可达到480亿元人民币，而2020年江苏老年人口消费规模将超过950亿元，老年人口消费占总消费的比重在2010年将达到%，到2050年将超过28%。
在当前全球经济不景气的情况下，发展老年服务产业则成为活跃经济，进一步拉动内需的重要突破点，也是加快推进江苏“两个率先”的新增长点。
二、江苏经济发展的需要
⑴产生良好的经济效益。
吸引约30个各类养老机构入驻，提供护理性住房比例为7千套，居家养老住宅1万套。
吸引多层次的养老服务机构直接服务多达3万名老年人口，直接护理收入12亿元。
老龄事业配套服务营业收入7亿元。
促进地方经济增长，100亿规模投资可为地方增加52亿元GDP，增加税收亿元。
⑵解放家庭劳动力，减轻1万户家庭的养老负担。
按目前江苏人口结构比例测算，每名超过60岁的老年人对应名15岁-59岁的劳动力，大型老年综合社区直接服务3万老年人后，将近能够解放万劳动力。
由专业化机构和社区的综合服务来替代家庭劳动力，不但促进了社会分工，而且将家庭劳动外部化，直接产生了GDP。
⑶增加就业渠道。
为满足园区功能，学校、医院和市场服务等功能可增加直接就业约4万人，按1：
3的拉动比例，可带动间接就业12万人。
⑷推动老龄服务业的专业化分工。
形成向省内、长三角和全国范围内实现服务功能辐射，提高老龄事业的整体社会化水平。
本项目的建立有利于发展老龄服务产业，提升江苏服务业水平，加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，通过“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的和谐社区向老年人提供符合老龄人口需要的物质文化产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。
三、城市化建设的需要
随着我国城市化进程的进一步加快，扬州城市建设也进入了一个高速增长的阶段。
为了推动社会经济的发展，扬州提出了以扬州、江都、仪征三个城区构成带状联系的“一体两翼”的城市组群，形成城区与开敞生态绿地、水系有机协调、疏密有致的组团式城市空间布局。
?
城市性质为历史文化名城，是具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市。
把扬州建设成为100万人及100平方公里的新城。
这一城市格局的确立和城市化进程的加快给老城区周边地区的发展带来了契机。
项目土地综合利用开发，可使区域符合规划并满足城市化建设需求；对拆迁居民给与一定的补偿，可改善他们的生活环境。
因此，项目的实施
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