二级注册建筑师复习资料.docx

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第十四章建筑经济

　　本章内容是我们本门的考试的三大部分之一

　　本章,考试大纲的要求是：

　　了解基本建设费用的组成,了解工程概、预算内容及编制方法,了解一般建筑工程的技术经济指标和土建工程分部分项单价,了解建筑材料的价格信息,能估算一般建筑工程的单方造价,掌握建筑面积的计算规则。

　　一个优秀设计必须达到功能、安全、环境、效益和美观的完美结合，要求一个建筑师必须要有渊博的知识，其中包括掌握和了解建筑技术经济的一般原理，这对提高设计质量，提高投资效益是非常必要的。

我们要学习好建筑经济的内容在我们本门课程的考试中考点。

　　第一节基本建设程序和工程造价的确定

　　一、基本概念

（一）基本建设

　　是指国民经济各部门用投资方式来实现以扩大生产能力和工程效益为目的的新建、扩建、改建工程的固定资产投资及其相关管理活动。

（二）建设项目

　　一般是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或若干个互相有内在联系的单项工程所组成的，建设中经济上实行统一核算、行政上有独立的组织形式、实行统一管理的建设工程总体。

通常以一个企业（或企业集团）、事业、行政单位或一个独立工程为一个建设项目。

不能把不属于一个总体设计内的分别核算的建设项目，按“套”、按地区“捆”在一起，作为一个建设项目;也不能把同一总体设计的工程，按行政区别，或按施工单位，分割为几个建设项目。

在一个总体设计内，分期进行建设的单位，亦应作为一个建设项目。

　　（三）单项工程（又称工程项目）

　　是指建设项目的组成部分，一个建设项目可以是一个或几个单项工程组成。

它是具有独立的设计文件，建成后可独立发挥生产能力或效益的工程。

工业建设项目的单项工程，一般是指能独立生产的车间、设计规定的主要产品生产线;非工业建设项目的单项工程，是指建设项目中能够发挥设计规定的主要效益的各个独立工程。

也可理解为具有独立存在意义的完整的工程项目。

　　（四）单位工程

　　是指单项工程的组成部分，一般是指不能独立发挥生产能力，但有独立设计，具有独立施工条件的工程。

通常按照单项工程所包含的不同性质的工程内容，根据能否独立施工的要求，将一个单项工程划分为若干个单位工程。

如某车间是一个单项工程，则车间的厂房建筑是一个单位工程，车间的设备安装也是一个单位工程。

　　（五）分部工程

　　是建筑工程的一种分类。

由不同工人用不同工具和材料，把单位工程进一步分解为分部工程。

分部工程一般是按工程结构、材料结构来划分的，如一般土建工程的房屋，可分为基础、墙体、钢筋混凝土、屋面、门窗、楼面、地面、顶棚、装饰等部分。

　　（六）分项工程

　　是指按照不同的施工方法、构造及规格，把分部工程更细致地分解为分项工程。

它是能用较为简单的施工过程生产出来的、并可用适当的计量单位计算和估价的建筑或安装工程产品，它是便于测定或计算的工程基本构造要素。

如在砖石分部工程的砌砖中，叉可分为砖基础、外墙、内墙、砖柱等几个分项工程。

一个建设项目是一个工程综合体。

这个综合体可以分解为许多有内在联系的独立和不能独立的工程，如下图所示，从建设项目分解示意图中可看出建设项目、单项工程、单位工程、分部工程和分项工程之间的内在联系与关系，形成了建设项目层次的划分。

基本建设程序

　　基本建设程序，是指基本建设项目从规划、设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工投产交付使用的整个建设过程中各项工作必须遵循的先后顺序。

它是基本建设全过程技其客观规律的反映。

　　根据我50国余年来的建设经验，并结合国家经济体制改革和投资管理体制改革深入发展的需要，以及国家现行政策的规定，一般大中型建设项目的工程建设必须遵守下列程序，有步骤地执行各个阶段的工作（辅导教材图14-2）。

一般包括三个时期6项工作，即为投资决策前期、投资建设时期和生产时期六项工作为：

（一）编制和报批项目建议书

　　项目建议书是由企事业单位、部门等根据国民经济和社会发展长远规划，国家的产业政策和行业、地区发展规划，以及国家有关投资建设方针政策，委托经过资质审定有资格的设汁单位和咨询公司在进行初步可行性研究的基础上编报的。

大中型新建项目和限额以上的大型扩建项目，在上报项目建议书时必须附上初步可行性研究报告。

项目建议书获得批准后即可立项。

（二）编制和报批可行性研究报告

　　项目立项后即可由建设单位委托原编报项目建议书的设计院或咨询公司进行可行性研究，根据批准的项目建议书，在详细可行性研究的基础上，编制可行性研究报告.为项目投资决策提供科学依据。

可行性研究报告经过有关部门的项目评估和审批决策，获得批准后即为项目决策。

　　（三）编制和报批设计文件

　　项目决策后编制设计文件，它应由有资格的设计单位根据批准的可行性研究报告的内容，按照国家规定的技术经济政策和有关的设计规范、建设标准、定额进行编制。

对于大型、复杂项目，可根据不同行业的特点和要求进行初步设计、技术设计和施工图设计的三段设计;一般工程项目可采用初步设计和施工图设计的二段设计，并相应编制初步设计总概算，修正总概算和施工图预算。

初步设计文件要满足施工图设计、施工准备、土地征用、项目材料和设备订货的要求;施工图设计应能满足建筑材料、构配件及设备的购置和非标准构配件及非标准设备的加工。

　　（四）建设准备工作

　　在项目初步设计文件获得批准后，开工建设之前，要切实做好各项施工前准备工作，主要包括：

组建筹建机构，征地、拆迁和场地平整;落实和完成施工用水、电、路等工程和外协条件;组织设备和特殊材料订货，落实材料供应，准备必要的施工图纸;组织施工招标投标、择优选定施工单位、签订承包合同，确定合同价;报批开工报告等工作。

开工报告获得批准后，建设项目方能开工建设，进行施工安装和生产准备工作。

　　（五）建设实施工作：

组织施工和生产准备

　　项目经批准开工建设，开工后按照施工图规定的内容和工程建设要求，进行土建工程施工、机械设备和仪器的安装，生产准备和试车运行等工作。

施工承包单位应采取各项技术组织措施，确保工程按合同要求，按合同价如期保质完成施工任务，编制和审核工程结算。

　　生产准备应包括招收和培训必要的生产人员，并组织生产人员参加设备的安装调试工作，掌握好生产技术和工艺流程;做好生产组织的准备：

组建生产管理机构、配备生产人员和制定必要规章制度;做好生产技术准备：

收集生产技术资料，各种开车方案，编制岗位操作法，新技术的准备和生产样品等;做好生产物资的准备：

落实原材料、协作产品、燃料、水、电、气等来源和其他协作配备条件，组织工器具、备品、备件的制造和订货。

　　（六）项目竣工验收、投产经营和后评价

　　建设项目按照批准的设计文件所规定的内容全部建成，并符台验收标准，即生产运行合格，形成生产能力，能正常生产出合格产品;或项目符合设计要求能正常使用的。

应按竣工验收报告规定的内容，及时组织竣工验收和投产使用，并办理固定资产移交手续和办理工程决算。

　　项目建成投产使用后，进入正常生产运营和使用过程一段时间（一般为2到3年）后.可以进行项目总结评价工作，编制项目后评价报告，其基本内容应包括：

生产能力或使用效益实际发挥效用情况;产品的技术水平、质量和市场销售情况;投资回收、贷款偿还情况;经济效益、社会效益和环境效益情况;及其他需要总结的经验。

建设工程造价的确定

　　建设工程造价，一般是指进行某项工程建设所花费（指预期花费或实际花费）的全部费用，即该建设项目（工程项目）有计划地进行固定资产再生产和形成相应的无形资产和铺底流动资金的一次性费用总和。

（一）工程造价计价的特点

　　基本建设是一项特殊的生产活动，它区别于一般工农业生产，具有周期长、物耗大;涉及面广和协作性强;建设地点固定，水文地质条件各异;生产过程单一性强，不能批量生产等特点。

由于建设工程产品的这种特点和工程建设内部生产关系的特殊性，决定了工程产品造价不同于一般工农业产品的计价特点：

　　1、单件性计价

　　每个建设工程项目都有特定的目的和用途，就会有不同的结构、造型和装饰，产生不同的建筑面积和体积，建设施工时还可采用不同的工艺设备、建筑材料和施工工艺方案。

因此每个建设项目一般只能单独设计、单独建设。

即使是相同用途和相同规模的同类建设项目，由于技术水平、建筑等级和建筑标准的差别，以及地区条件和自然环境与风俗习惯的不同也会有很大区别，最终导致工程造价的千差万别。

因此，对于建设工程既不能像工业产品那样按品种、规格和质量成批订价，只能是单件计价;也不能由国家、地方、企业规定统一的造价，只能按各个项目规定的建设程序计算工程造价。

建筑产品的个体差别性决定了每项工程都必须单独计算造价。

　　2、多次性计价

　　建设工程的生产过程是一个周期长、规模大、造价高、物耗多的投资生产活动，必须按照规定的建设程序分阶段进行建设，才能按时、保质、有效地完成建设项目。

为了适应项目管理的要求，适应工程造价控制和管理的要求，需要按照建设程序中各个规划设计、和建设阶段多次性进行计价。

从投资估算、设计概算、施工图预算等预期造价到承包合同价、结算价和最后的竣工决算价等实际造价，是一个由粗到细，由浅人深，最后确定建设工程实际造价的整个计价过程。

这是一个逐步深化、逐步细化和逐步接近实际造价的过程。

　　3、按工程构成的分部组合计价

　　工程造价的计算是分部组合而成，这一特征和建设项目的组合性有关。

按照国家规定，工程建设项目根据投资规模大小可划分为大、中、小型项目，而每一个建设项目又可按其生产能力和工程效益的发挥以及设计施工范围逐级大小分解为单项工程、单位工程、分部工程和分项工程，。

建设项目的组合性决定了工程造价计价的过程是一个逐步组合的过程。

在确定工程建设项目的设计概算和施工图预算时，则需按工程构成的分部组合由下而上地计价。

就是要先计算各单位工程的概（预）算，再计算各单项工程的综合概（预）算，再汇总成建设项目的总概（预）算。

而且单位工程的工程量和施工图预算一般是按分部工程、分项工程采用相应的定额单价、费用标准进行计算。

这就是采用对工程建设项目由大到小进行逐级分解，再按其构戒的分部由小到大逐步组合计算出总的项目工程造价。

其计算过程和计算顺序是：

分部分项工程单价一单位工程造价一单项工程造价一建设项目总造价

工程造价多次计价的依据和作用

（1）在编制项目建议书和可行性研究报告时，确定项目的投资估算，一般可按规定的投资估算指标、类似工程的造价资料、现行的设备材料价格并结合工程实际情况进行估算。

在此阶段预计和核定的工程预期造价称为估算造价。

　　投资估算是判断项目可行性和进行项目决策的重要依据之一，并作为工程造价的目标限额，是控制初步设计概算和整个工程造价的限额，也是作为编制投资计划、资金筹措和申请贷款的依据。

（2）在初步设计阶段，总承包设计单位要根据初步设计的总体布置、工程项目、各单项工程的主要结构和设备清单，采用有关概算定额或概算指标和费用标准等编制建设项目的设计总概算。

它包括项目从筹建到竣工验收的全部建设费用。

初步设计阶段的总概算（或技术设计阶段因设计变更编制的总修正概算）所预计和核定的建设工程预期造价称为概算造价。

　　经过批准的设计总概算是建设项目造价控制的最高限制（或修正总概算是建设项目修正总投资的最高限额），不得超过已批准的可行性研究报告投资估算的10%，否则应重新报批。

它是确定建设项目总造价，签订建设项目承包总合同和贷款总合同的依据，也是控制施工图预算及考核设计经济合理性的依据。

　　（3）在建筑安装工程开工前的施工图设计阶段，由设计单位根据施工图确定的工程量.套用有关预算定额单价、间接费取费率和计划利润率等编制施工图预算。

这阶段所预计和核定的建设工程预期造价称为预算造价。

　　经过审查批准后的施工图预算，不应超过设计总概算，并作为理论价格来控制工程造价。

它是签订建筑安装工程承包合同、实行建筑安装工程造价包干和办理建筑安装工程价款结算的依据;也是实行招标的工程项目，确定标底的基础。

　　（4）在签订建设项目承包和采购合同（如工程项目总承包合同、建筑安装工程承包合同和设备材料采购合同），以及技术和咨询服务合同时，需要对设备材料价格发展趋势进行分析和预测，并通过招标投标，由发包和承包两方共同确定工程项目的合同价。

它是由发包方按规定（或协议条款约定）的各种取费标准计算的，用以支付给承包方完成合同规定的全部工程内容的价款总额。

并作为双方结算的基础。

合同价属于市场价格性质，是由承发包双方根据市场行情共同议定和认可的成交价格。

　　（5）在合同实施阶段，根据影响工程造价实际发生的设备和材料价差，以及设计变更，工程量的增减，应按照合同规定的调整范围和调价方法，对合同价进行必要的修正，并编制确定工程结算价。

结算价是该结算工程的实际价格。

　　（6）当工程项目通过竣工验收交付使用时，建设单位需编制竣工决算价，作为该工程项目的实际工程造价。

它应反映工程项目建成后交付使用的固定资产及流动资产的详细情况和实际价值。

可作为财产交接，考核交付使用的财产成本，以及使用部门建立财产明细表和登记新增固定资产价值的依据。

设备及工器具购置费的构成

　　设备及工器具购置费，是指建设项目设计范围内的需要安装及不需要安装的设备、仪器、仪表等及其必要的备品备件购置费;为保证投产初期正常生产所妊需的仪器仪表、工卡具模具、器具及生产家具等购置费。

（一）设备、工器具费用构成概述

　　设备、工器具费用是由设备购置费用和工器具、生产家具购置费用组成，它是固定资产投资中的积极部分。

在生产性工程项目建设中，设备、工器具费用与资本的有机构成相联系。

设备、工器具费用占工程造价比重的增大，意味着生产技术的进步和资本有机构成的提高。

　　l、设备购置费是指为工程建设项目购置或自制的达到固定资产标准的设备、工具、器具的费用。

确定固定资产标准的设备是：

使用年限在一年以上，单位价值在2000元以上的新建项目和扩建项目的新建车间购置或自制的全部设备，均计入设备购置费中。

按下式计算：

　　设备购置费=设备原价（或进口设备抵岸价）+设备运杂费

　　上式中，设备原价是指国产标准设备、国产非标准设备、引进设备的原价。

设备运杂费系指设备原价中未包括的设备包装和包装材料费、运输费、装卸、采购费及仓库保管费和设备供销部门手续费等。

如果设备是由设备成套公司供应的，成套公司的服务费也应计人设备运杂费之中。

　　2、工器具及生产家具购置费是指新建项目或扩建项目初步设计规定，保证生产初期正常生产所必须购置的、没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用，一般是以设备购置费为计算基数，按照行业（部门）规定的工器具及生产家具定额费率计算。

其计算公式为：

　　工器具及生产家具购置费：

设备购置费×工器具及生产家具定额费率

设备原价的构成与计算

　　国产标准设备原价

　　国产标准设备是指按照主管部门颁布的标准图纸和技术要求，由我国设备生产厂批量生产的，符合国家质量检验标准的设备。

国产标准设备原价一般指的是设备制造厂的交货价，即出厂价。

如设备由设备成套公司供应，则以订货合同价为设备原价，一般按带有备件的出厂价计算。

它一般根据生产厂或供应商的询价、报价、合同价确定，或采用一定方法计算确定。

　　国产非标准设备原价

　　非标准设备是指国家尚无定型标准，各设备生产厂不可能在工艺过程中采用批量生产，只能按一次订货，并根据具体的设计图纸制造的设备。

非标准设备原价有多种不同的计算方法，如成本计算估价法、系列设备插入估价法、分部组合估价法、定额估价法等。

但无论哪种方法都应该使非标准设备计价接近实际出厂价，并且计算方法要简便。

　　通用非标准设备价格的组成：

（1）直接材料。

包括设备制造所消耗的主、辅材料、外购件;

（2）燃料和动力。

指直接用于设备制造的外购和自制的燃料和动力费;

　　（3）直接人工。

指设备制造所直接消耗人工的工资及福利费;

　　（4）制造费用。

包括生产单位（如生产车间）管理人员工资和福利费、折旧、办公费、水电费、机物料消耗、劳动保护费、专用模具和专用工具费等;

　　（5）期间费用分摊。

包括管理费用、财务费和销售费等;

　　（6）利润和税金;

　　（7）非标准设备设计费。

　　通用非标准设备价格估算方法采用定额估价法。

以主要材料费为基础，根据其与成本费用关系的定额指标估算出相应成本，另外考虑一定的利润、税金和设计费，求得该设备的价格。

进口设备抵岸价

（1）进口设备的交货方式和交货价。

可分为内陆交货类、目的地交货类、装运港交货类三种。

　　1）内陆交货类即卖方在出口国内陆的某个地点交货。

在交货地点，卖方及时提交合同规定的货物和有关凭证，并负担交货前的一切费用并承担风险;买方按时接受货物，交付货款，负担接货后的一切费用并承担风险，并自行办理出口手续和装运出口。

货物的所有权也在交货后由卖方转入买方。

这适用于任何运输方式。

主要有工厂交货价（EXW）和货交承运人价（FCA）两种交货价。

　　2）目的地交货类即卖方要在进口国的港口或内地交货，有目的港船上交货价（DES）、目的港码头交货价（DEQ）（关税已付）和完税后交货价（DDP）（进口国的指定地点）等几种交货价。

它们的特点是：

买卖双方承担的责任、费用和风险是以目的地约定交货点为分界线，只有当卖方在交货点将货物置于买方控制下才算交货，才能向买方收取货款。

这类交货价对卖方来说承担的风险较大，在国际贸易中卖方一般不愿采用这类交货方式。

　　3）装运港交货类即卖方在出口国装运港完成交货任务。

主要有装运港船上交货价（FOB）亦称离岸价;运费在内价（C&F）装运港船边交货价（FAS）和运费、保险费在内价（CIF）等几种价格。

它们的特点主要是：

卖方按照约定的时间在装运港交货，只要卖方把合同规定的货物装船后提供货运单据便完成交货任务，可凭单据收回货款。

这适用于海运或内陆水运。

　　装运港船上交货价（FOB）是我国进口设备采用最多的一种货价。

采用船上交货价时卖方的责任是：

在规定的限期内，负责在合同规定的装运港口将货物装上买方指定的船只，并及时通知买方;负责货物装船前的一切费用和风险;负责办理出口手续提供出口国政府或有关方面签发的证件;负责提供有关装运单据。

买方的责任是：

负责租船或订舱，支付运费，并将船期、船名通知卖方;负担货物装船后的一切费用和风险;负责办理保险及支付保险费，办理在目的港的进口和收货手续;接受卖方提供的有关装运单据，并按合同规定支付货款。