房地产项目策划与营销方案.doc

房地产项目策划与营销方案.doc

《房地产项目策划与营销方案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目策划与营销方案.doc（6页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

成绩

房地产开发与经营

结课论文

题目:

“师生周转房地块”房地产项目策划报告

院系名称：

土木建筑学院专业班级：

工程管理1001

学生姓名：

刘云龙学号：

201048150107

指导教师评语：

签名：

年月日

第一部分：

项目总括

1.项目名称：

中原小江南

2.占地面积：

201亩

3.位置：

牡丹路与月季街交叉口

4.性质：

住宅用地

5.建筑形式：

小高层为主

第二部分：

消费者分析

1．消费者主体定位

工作在市区，生活在郊区，这种趋势已经越来越深入人心了。

距离郑州市区仅仅11公里的郑州高新区，这个升值潜力巨大的板块也将越来越受置业者的青睐！

如今人们买房，不仅仅注重物质消费，更加在乎精神享受,购房者一直在找寻一种适合自己的生活方式。

经过分析该项目的地理位置，在该位置新建小区，主要适合中等收入人群还有一些

2.消费者分析

①教职工：

该项目的地理位置靠近河南工业大学（莲花街校区）、郑州大学新校区、郑州轻工业大学，但是者几所学校附近房地产开发项目比较少，并且这几所学校的教职工人数非常的多，所以这几所学校中教职工有很大的消费潜力。

②附近村民：

附近的东史马村、沟赵乡等都已经开始拆迁，附近拆迁的居民是以个很大的消费群体。

③学生：

这里的学生指的是家境非常富裕的。

现在很多家长担心学校的住宿问题，有能力的家庭会在学校附近给自己的子女购买一套住房，而在该地块处在西大学城，附近将近有10万学生，这也将会成为一股潜在的需求。

④炒房者：

郑州东部建设已经基本完成，政府已将建设的重心转向西部开发区，目前西部的房价在郑州来说处在一个比较低的水平，西部开发区的房价升值潜力很大，很多炒房的人开始不目光聚集在西部开发区，尤其是西大学城附近。

④其他购房者：

主要是生活在市区旧房里的富人，还有一些新结婚的人等。

第三部分：

项目分析

1.高新区综合分析

相对郑州目前房价而言，郑州西区房价偏低，但是由于距离遥远总让人有所犹豫。

然而，随着地铁的来临，这一切都迎刃而解，越来越多的购房者将目光投向了这里。

于是，也促使开发商纷纷抢摊西区。

同时，政府也顺应市场发展要求，加大了对西区房产开发的支持力度，高新区管委会成立专门的工作小组进驻一些高品质房地产项目来扶持其开发，便是一个有力的佐证。

于此相对应的是，经过20年的建设，郑州高新区已成为高新产业聚集的高地，形成电子信息等五大主导产业和软件服务外包等七大特色产业集群，创造了20个世界或全国第一，已成为自主创新的高地，有各类科技人才近4万人，科技人才密度位居河南之首。

同时，以郑大为代表的几所大学的入驻，极大地刺激了西区板块经济的活跃程度。

伴随着将来配套设施的不断完善，多条交通道路的畅通，诸多高科技企业的入驻，西区的未来让人期待。

以郑大新区为例，仅教职工住宅就有4200余户，加上在校师生，达10万余人。

周围还有河工大、解放军信息工程大学等一批名校，辐射带动效应巨大高新区在不断地成长和成熟，高品质的住宅配套也日渐成为其发展的必须。

作为郑州西区的重要组成部分，高新技术开发区具有不可比拟的交通优势及适宜人居的生态环境，这将使其成为众商家来郑投资兴业的沃土，有着巨大的开发潜力。

2.优势

①郑州的经济发展中心开始向西部开发区转移。

而现在该改地区的经济正处于一个增长的旺盛时期。

②该地块处于西大学城边，人口流动非常的大，流动人口使得该地区的房地产具有一个潜在的消费群体。

③由于西部经济发展处于旺盛时期，许多投资者和消费者开始将目光投向西部开发区，并且西部房价在一直增长，许多投资者开始在西部投资。

④目前国家对房地产企业的贷款控制的比较宽松。

⑤由于地铁即将建好，并且该项目距离科学大道只有1000米，交通非常的便利。

3.劣势

①该地段附近的大部分人的收入水平处于中等偏下。

②由于西部开发区刚开始建设不久，现在很多设施不完善。

第四部分：

产品定位

1.命名：

中原小江南

这种命名强调楼盘的建筑景观，具有很好的格调与品位，对置业者返朴归真、向往宁静心里有强烈的暗示作用，营造诗情画意的居家环境，构筑可居可游的世外桃源。

楼盘建筑风格典雅、简练，有极富人性化的社区景观。

2.主体：

彰显现代居住文明的中高档居住小区，以“灵秀小江南”的开发理念，力图创造优雅、简洁、朴素的江南风格建筑形态。

所有楼层南北朝向排列整齐，整体布局宽綽而不显局促，主题突出，布局紧凑，清秀大方，运用陪衬关系和对比手法，演绎灵秀江南风情。

让生活在繁华市区的人从心底感到一股宁静。

3.产品规划

①建筑及布置：

建筑造型设计应具有江南水乡建筑特色，凸现整个楼盘的时代性。

建筑立面以淡色调为主。

局部采用砖瓦的形式凸显江南的特色。

户型采用大阳台、低飘窗的设计，丰富了立面的轻巧，通透感。

在小区楼房的第一排建为6层的楼房。

后面的全部建为18层的小高层。

②环境：

既是以灵秀小江南为主题，就少不了小溪、小桥。

采用景观、园林覆盖低密度建筑的规划方案，采用35％以上超高绿化率，超大楼间距，保证了景观视觉效果、采光的效果，体现建筑的最大化景观和光照。

其中，在小区的中央设置喷泉，以喷泉为中心，向东西南北各引一条支流到小区边上，在每个支流上建2各小桥，喷泉的周围建为大桥，供汽车通行。

③配套设施

第一类是与基本居住有关的各种公用管线以及设施，包括水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络、供暖、雨水处理、污水处理等，这些设施保障基本居住需求的满足。

第二类是与家庭生活需求有关的各种公共设施，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理等设施，这些设施是对基本居住需求之上的更高生活需求的满足。

其中每户应设置不低于0.6个停车泊位。

按照该地块的主要消费群体是大学的教职工，他们很多时候都在学校没有时间照顾自己的孩子，所以在小区边上设立一所幼儿园。

④户型设计

l小户型60平米，一室一厅，一卫一厨（15%）,这样的户型是为那些家境比较好的学生而设计的。

l中等户型，以90平米为主，两室一厅，一卫一厨（65%）,此户型比较适合大部分教职工和周围居民。

l三室一厅，两卫一厨（15%）,此户型是为家庭人数比较多的人。

l三室两厅，两卫一厨（5%），此类户型定位为高端客户。

第五部分：

营销策划

1.广告设计

①广告语：

“人文素雅，宅地江南”

②宣传方案

l工地广告：

工地现场悬挂条幅，烘托工地现场的工程进度气氛，给客户一种项目正在快速地进行中，潜移默化的得到市场的认知。

l施工纱网：

建议项目小高层施工纱网更换为大型喷绘画面，主体文案：

项目形象塑造，以提高现场广告的利用度，充分节约广告推广成本。

l售房部广告：

售房部设置沙盘，宣传展示画、项目主背板、POP展板、立牌、楼书取阅夹，屋顶POP吊旗进行包装；

l户外广告：

以售房部为中心，用彩旗、花卉、灯光进行识别包装及效果美化，营造良好的现场气氛。

l火车站附近等繁华路段设置大型户外广告牌；大型户外可以提升楼盘品质和企业形象，并且实效性强，但考虑到成本较高，做2-3个就可以了。

l选5辆左右的公交车辆做车体广告；具体车辆根据郑州市车辆的车型路线设定。

l报纸：

报纸（大河报）夹页；电视（飞播字幕/广告片）。

2.销售方案

①定价方案：

采用低开走高的定价方案，沿用前期推广基本调性，树立区域中高档盘的市场形象。

销售价格要低于受众心理价位，给客户高性价比楼盘的印象。

通过新产品入市，引起市场关注，进而通过系列公关造势引爆市场，促销、价格策略，造成二次销售高潮。

②调价方式：

开盘发售前公开购买该小区最低起步价（初步拟定在5500元/平米），给客户一种项目价格低于同类市场的感觉，以便迅速锁定目标客户。

开盘后以每月50元/每平米的价格上涨，直到价格涨至6500元/每平米的时候，稳定价格。

③促销手段：

开盘时采用抽奖的方式，抽出5名一等奖，10名二等奖，20名三等奖。

一等奖获得者本月购房时（限一套），可以享受每平米100元的优惠；二等奖获得者本月购房时（限一套），可以享受每平米50元的优惠；三等奖获得者本月购房，可免一年的物业费。