上海新江湾城D1地块使用权土地价值评估报告.docx
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上海新江湾城D1地块使用权土地价值评估报告
上海新江湾城D1地块使用权土地价值评估报告
上海新江湾城D1地块土地价值评估
评估结果报告
一、评估项目名称：
上海新江湾城D1地块项目评估报告
二、委托评估方：
某房地产开发商
三、评估目的：
本次评估的目的是为准备投标面积为59254m２地块的某房地产开发商做投标报价的参考
四、评估基准日：
2007年6月21日
五、评估日期：
２００７年６月２１日
六、地价定义：
评估对象地块被淞沪路、殷行路、政澄路和国晓路围合而成，地块形状方正，植被已铲平成净地，生态环境良好。
宗地使用面积为59254m２土地用地性质为住宅用地，国有土地使用权法定最高使用年限为50年。
七、估价依据
（一）有关法律法规
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
（二）有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》
（三）其他资料
1、《上海市土地利用总体规划》
2、《上海市土地资源》
3、委托方提供的有关资料
八、估价原则
1.坚持全面考察，综合分析的原则；
2.坚持客观、公正、科学、依法、诚信的原则；
3.遵循合法原则；
4.替代原则；
5.估价时点原则。
九、估价方法
评估人员再认真分析所掌握的资料，并进行了实地勘察和必要的调查之后，根据评估标的物的土点及实际情况，此次评估采用假设开发法和基准地价系数修正法。
假设开发法：
是预测估价对象开发完成后的价值和正常开发成本、税费和利润，然后将开发完成后的价值减去正常开发成本、税费和利润从而求取估价对象价值的方法。
基准地价系数修正法：
十、所用公式：
1、假设开发发的基本公式为：
待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-投资者购买代开发房地产应负担的税费
2、基准地价系数修正法公式为：
评估对象宗地价格=评估对象宗地所对应的级别基准地价*（1+/-评估对象宗地在n个因素条件下的修正系数）*年期修正系数*交易时间修正系数
十一、评估结果
评估人员根据国家有关房地产估价的规定，按照估价程序、估价目的、采用科学适用的估价方法，待估标的物的评估目的，遵循房地产评估原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的评估经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，确定该待估标的物在评估时点２００７年６月２１日的市场价值为亿元，大写人民币：
柒亿壹仟捌佰万，评估单价：
12，元，楼面地价为7，元。
十二、需要特殊说明的事项
（一）估价的前提条件和假设条件
1、委估宗地来源合法、权属明确,并支付有关税费。
2、估价对象作为本报告评估设定用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收益。
3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。
4、委托方提供的资料属实。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、此项估价是在估价基准日2007年6月21日，在评估设定土地开发程度下的土地使用权市场价值，随着时间的推移或现状、用途及规划的改变，委估宗地地价应作相应的调整甚至作重新评估。
2、本报告估价结果只为本报告设定的评估目的服务，当用于其他目的时报告估价结果无效。
3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
4、评估结果有效期自评估基准日起一年内有效。
（三）资料来源说明
1、土地利用状况等资料由委托方提供。
2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关的资料由估价人员实地调查而得。
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合委估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
（四）其他需要说明的事项
1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的准确性负责。
2、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。
上海新江湾城D1地块土地估价技术报告
第一部分：
总述
一、（略）本部分参见结果报告
第二部分：
估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况
该土地为上海市政府公开出让国有土地（上海房地局沪告字2007第1号），用地性质为住宅用地，位于上海市杨浦区新江湾城内，淞沪路东侧，殷行路南侧（上海房地局沪告字2007第1号），土地总面积为59254平方米，
2、土地权利状况
委估宗地所有权属于国家所有,该土地一级开发商为上海市城投公司。
土地使用权取得时间：
2007年6月，批准使用年限为50年，剩余使用年限为50年。
他项权利状况：
未抵押，未查封。
3、土地利用状况
评估设定土地开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内场地平整。
二、地价影响因素分析
（一）一般因素
1、城市资源状况
（1）地理位置
杨浦区位于上海中心城区东北部。
东、南隔黄浦江与浦东新区相望，并有杨浦大桥、大连路隧道、翔殷路隧道及轮渡相通；西以大连路、密云路、逸仙路与虹口区相邻；北以新江湾城与宝山区相接。
（2）自然环境
新江湾城生态环境相当优越，集中公共景观绿化面积占总用地20%以上，约90万平方米，加上小区中的绿化，新江湾城总绿化面积将达50%左右。
水系面积占新江湾城总用地面积的%左右，约40万平方米。
区域内规划居住建筑面积毛密度万平方米/公顷，住宅建筑面积净密度为万平方米/公顷。
平方公里的整体范围内规划总居住人口8—10万人，居住人口密度每平方公里万人左右，居住舒适度高。
（3）气候、水文
地处低纬度，阳光充足、雨量充沛，水热同季，属亚热带气候。
平均降雨量毫米，年平均相对湿度77%，年平均日照小时。
水质良好。
（4）资源状况
区域内植物种类达237种，哺乳动物有水獭、小灵猫等9种，鸟类有鸣禽和涉禽两大类114种，两栖、爬行动物17种，鱼类18种，昆虫14目122科352种。
（5）行政区划
上海城市新一轮发展主轴将沿黄浦江南北展开，新江湾城正处于这一发展主轴之上。
同时，新江湾城毗邻五角场城市副中心并还是其重要组成部分。
新江湾城不是杨浦区的新江湾城，而是上海市的新江湾城。
优越的自然生态环境和高起点的建设规划、毗邻和融合于五角场城市副中心的地位，并结合上海市黄浦江南北两岸开发的主旋律，意味着新江湾城巨大的发展潜力和机遇。
2、房地产制度与房地产市场状况
（1）房地产制度
上海市土地使用制度实行土地有偿使用制度和出让使用制度并存，对出让的商业、旅游、娱乐和商品住宅实行公开拍卖，对需挂牌的土地一律实行抵押，对闲置的土地市政府逐渐进行收回储备，严格审批和控制新的建设用地的供给。
为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，市政府严格执行中央有关调整房地产市场税费的文件精神，减轻了企业和个人购买房地产的负担，有力地促进了当地房地产市场的发展。
（2）房地产市场状况
A．上海市房地产市场状况
截至2007年6月7日，本年度全市商品住宅（一手房）累计销售面积（成交量）已达996万。
其中，成交分布以套数计，内环以内占11％、内外环间37％、外环外52％；商品住宅均价内环以内18170元/平米、内外环间9780元/平米、外环外6350元/平米，加权平均，全市整体商品住宅均价8919元/平米。
短短5月内，比06年全年均价上涨高达％（此前提基础是市统计局公布的历年均价与网上房地产现时点显示均价统计口径一致，具可比性）。
房地产开发投资每年保持15％左右的高速增长，增长幅度基本与GDP增长同步；占固定资产投资额比重基本维持在30％－40％区间内，为拉动上海经济增长的主要力量之一。
住宅用地出让面积逐年下降，05年零供应，06年也仅供应616万（可建面积），远低于历史水平，土地供应不足。
历年商品住宅新开工面积/施工面积平均为，06年仅为，也侧面反映和印证上海新增土地供应不足的现实。
上海土地供应短缺的局面在未来2年内难以有较大改变。
因此，预计未来几年商品住宅新增供应将不断减少。
历年累计供应量14758万，而累计成交量14341万，两者差值417万，以此推算，截至06年底，上海全市累计存量商品住宅（一手房，已批售但尚未售出）为417万，一手房“库存”有限，空置较少，去化良好。
商品住宅供应和成交量在04年达到高峰，双双突破3000万；05年受宏观调控影响，双双回落，成交量回落幅度高达46％，供需比上升至；06年，供应仍继续下降，而成交量开始回升，供需比为，市场态势回暖好转。
历年市场平均供求关系为，供求基本平衡。
06年商品住宅成交量2147万，同比增幅高达％，且该年为经历过宏观调控洗礼后的一年，可认为反应上海市场真实的刚性需求；07年截至6月7日，累计成交量以达996万，按此趋势，保守估计全年成交将突破2500万，增幅在16％以上。
随着上海经济高速发展、城市化加速和人口不断导入，预计未来需求将以不低于15％的增幅不断增长。
据上分析得到：
上海未来商品住宅需求旺盛，增长势头强劲；与此同时，未来商品住宅新增供应受土地供应客观限制而相对有限，且有不断降低之势，而存量商品住宅也较为有限。
基于此，可以预计：
上海未来2、3年内商品住宅市场将处于供不应求的状态，且这种状态有不断加剧之势。
商品住宅销售均价5年年均复合增长率为％，其中04年价格飙升％，随后受宏观调控影响，涨幅回落并趋于平缓，06年全市均价涨幅为％，市场回归理性和健康。
而到07年6月初，全市均价攀升至8919元/平米，短短5月内，比06年全年均价上涨高达％，上涨态势明显。
上海商品住宅供不应求的态势及受世博会影响，决定了上海未来几年的销售均价将持续快速增长。
B．杨浦区房地产市场状况
区域需求强劲，除05年受调控影响有所波动外，其它各年供需比均低于1，出于供不应求状态；
政府宏观调控是导致区域05年供需双降的主要原因；
杨浦作为上海中心城区之一，具较为典型的需大于供的城市土地格局，其老城区部分（内环内）土地供应后续供应能力有限，其商品住宅需求明显受制于供应，或者说是供应在牵引需求；
随着区内五角场城市副中心的崛起，地铁八号线年底通车，十号线2010年通车，将进一步改善区域现有城市面貌和交通状况，导入更多的外区人口。
预期杨浦区市场需求在未来几年内将会明显增加。
③产业政策
国家宏观政策调控不确定。
④城市规划与发展目标
杨浦区十一五期间的总体发展规划可概括为“一心、一城、一江、三区”。
一心：
即五角场城市副中心；一城：
即新江湾城；一江：
指黄浦江北岸，建设创新创业基地（上海知识产业园）；三区：
即建设复旦大学、同济大学等若干国家级大学科技园特色区、大连路—控江路现代服务业积聚区和临江都市型产业积聚区。
⑤城市社会经济发展状况
杨浦区2006年实现GDP472亿元，同比增长12％。
杨浦区为上海传统工业区，区内有国有大中型企业100余家。
区内的五角场为上海四大城市副中心之一，目前正在崛起和日趋成熟，区内大型的生态居住区和大学科技园区新江湾城也已在开发建设中。
（二）区域因素
1、区域概况
新江湾城位于上海中心城区东北面，地处原江湾机场用地，与五角场城市副中心一线相连并部分融合。
1996年机场迁建，其腾出来作为上海城市建设发展用地，规划建设新江湾城，规划范围东起闸殷路，南至政立路、西达逸仙路，北抵军工路
2、交通条件
淞沪路：
主干道；通过此路至五角场城市副中心（五角场环岛）约2公里路程。
从五角场通过四平路（主干道）可直达市中心人民广场和外滩，通过中环线翔殷路隧道至浦东外高桥保税区，通过黄兴路连接内环线跨过杨浦大桥通往浦东陆家嘴金融区和浦东机场。
殷行路：
次干道；通过此路通往新江湾城东部中原地区，至中原路轨道8号线约2公里路程。
轨道交通10号线：
外高桥至虹桥机场，在新江湾城区内与淞沪路重合，紧靠本地块并设站点（殷行站），在建，2010年通车。
轨道交通8号线：
开鲁路至济阳路（世博会区），与中原路重合，距地块约2公里，在建，2007年通车。
另周边还有闸殷路、殷高路、军工路三条城市主干道。
目前，上述几条公路已均建好，并已建好公交站点（尚未开通），交通网络已很完善发达。
而轨道8号线07年即将通车，10号线在建，2010年通车，等10号线通车后，本项目的交通将非常发达和便捷，地块价值更加显现。
3、基础设施条件
南面2公里处五角场城市副中心完善成熟的配套（学校、医院、商业等）体育中心和文化中心，已建好复旦大学江湾新校区，已建好，即将入驻开学中福幼儿园和上音附中，规划建
F区知识商务中心，90万平米，规划有商业、商办、酒店、SOHO等汉斯商业地块（C5地块）：
规划有商业、酒店、办公等，将开建合生地块C1地块（新江湾城1号作品）：
占面万，容积率；04年底珠江投资以总价亿元中标，楼面价5617元/平米。
华润地块C2地块（橡树湾）：
占面万，容积率；06年底华润以总价亿元中标，楼面价6684元/平米。
雍景苑（上海梦想）东森花园、建德公寓
4、环境条件
周围成片生态湿地、绿地和河流
淞沪路、殷行路两侧绿化景观带和生态河
新江湾城公园
自然花园
江湾天地
都市村庄
黄浦江
5、产业集聚状况
目前，五角场城市副中心正在崛起和日渐成熟，区域核心—五角场环岛周围的商圈和交通网络已基本成型，万达商业广场、百联又一城、沃尔玛等商业旗舰相继开业，西门子公司华东总部及其研发中心等知名跨国公司纷纷落户，城市副中心初具规模，城区功能不断增强。
未来随着五角场地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，其将成为未来“知识杨浦”的标志性地区；成为现代商业态齐全、综合功能积聚、科技创新特色明显的上海市东北部地区最大的商业商务中心和公共活动中心；成为北片的金融、信息、高科技、物流、交通的中心和枢纽，成为上海北片经济的发展中枢。
五角场作为上海城市副中心，作为上海城市建设“一轴两翼”的北翼，其发展潜力已引起各方广泛关注。
徐家汇作为南翼，早已成型起飞。
现在越来越多的人相信，作为后起之秀，五角场比肩徐家汇只是个时间问题。
6、规则限制
待估宗地所在区域土地利用性质为住宅用地，以住宅用地为主，从有关部门调查得知该区域规划限制条件为：
容积率：
，建筑密度：
≤25%，绿化率：
≥35％，集中绿地率≥15％，高层布置于西侧，限高40米
套型建筑面积90平米以下住房面积占住宅总建筑面积的最低比例不得小于70％；
须在签订土地出让合同之日起6个月内动工建设，动工后48个月内竣工。
（三）个别因素
委估宗地位于上海市杨浦区新江湾城内，淞沪路东侧，殷行路南侧，土地面积为59254平方米，评估设定用途为住宅，宗地四面面临路，宗地形状规则，地质条件一般，地势坡度平坦，城市规划对委估宗地所在的区域有一定限制，宗地实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内场地为净地。
第三部分：
土地估价
一、估价原则
1、最有效利用原则
地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提的。
本次评估设定委估宗地获得最有效利用。
2、替代原则
土地价格与市场价格的替代原则原理相同也同样遵循替代规律即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。
换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会互相影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。
3、预期收益原则
土地的价格是受预期收益形成因素的变动所左右。
所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。
这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来给权利人带来的利润总和，即收益价格。
4、协调原则
土地总是地处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度发挥，因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
5、多种评估方法相结合的原则
随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等方法。
由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据委估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
二、估价方法与估价过程
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的，选择适当的估价方法。
根据估价人员现场查勘和当地市场分析，本次估价采用假设开发法和基准系数修正法进行评估。
1、假设开发法
（1）确定最佳开发利用方式。
通过调查研究，确定该土地最佳开发利用方式如下：
用途为商业、居住混合用途；建筑容积率为；建筑覆盖率为65%；建筑总面积为99993平方米，其中小高层公寓部分，9F大户型面积共28440平方米，12F拼接大户型总面积为39594平方米，12F90平米两房总面积为27459平方米，商业用地总面积为4500平方米。
（2）预计开发期。
预计该房地产的开发期为2年，即2007年10月开工，到2009年9月全部完工，并投入使用。
（3）预计开发完成后的楼价。
根据上海网上房地产的交易数据，截至2007年6月7日，上海市商品住宅均价内环以内18170元/平米、内外环间9780元/平米、外环外6350元/平米。
同时，鉴于本项目的全市属性和具有打造高端公寓的先天条件，我们放眼于上海全市的高端公寓市场。
上海高端公寓界定价位为：
单价18000-以上，总价350万-以上的公寓，且主要分布在内环线内及内中环线。
综合定位因素和本D1地块处于中外环线之间，所以评估点基准地价定位12000元/平米。
比较周边可比竞争项目，合生江湾国际公寓是唯一处于江湾城绿化带内的项目，价格最高，去化也最快，总建面积28万平方米，容积率，规划约36幢11-18层的小高层和高层住宅及沿街商业用房组成。
房型以二房为主（60%左右）。
案场报价：
15000－16000元/平米。
华润橡树湾、汉斯项目两个项目预计分别于今年10月、明年5月推出市场，与本项目地块销售周期完全重合，且两项目现实点价格预期已在万元以上。
鉴于本项目发展策略为与区域市场差异化竞争，针对于高端客户群体，高收入同时对生活质量要求高，而杨浦区高端产品处于市场空白，所以本项目建立的公寓群可以成为新江湾城顶级豪宅，价格也会相对竞争项目较高，平均价格上升为19000元/平米。
从2001年到2006年，上海市GDP总量、人均GDP和居民人均可支配收入三指标均以超过10％的增幅高速增长。
上海未来商品住宅需求旺盛，增长势头强劲；与此同时，未来商品住宅新增供应受土地供应客观限制而相对有限，且有不断降低之势，而存量商品住宅也较为有限。
基于此，可以预计：
上海未来2、3年内商品住宅市场将处于供不应求的状态，且这种状态有不断加剧之势。
另外就新江湾城区域需求方面，保守估计，07年的需求量增幅将达到42％以上，08、09年需求增幅将分别保持不低于40％、30％的增长。
商品住宅销售均价5年年均复合增长率为％，其中04年价格飙升％，随后受宏观调控影响，涨幅回落并趋于平缓，06年全市均价涨幅为％，市场回归理性和健康。
而到07年6月初，全市均价攀升至8919元/平米，短短5月内，比06年全年均价上涨高达％，上涨态势明显。
上海商品住宅供不应求的态势及受世博会影响，决定了上海未来几年的销售均价将持续快速增长。
由供不应求的市场驱动预测2008年房价会上涨16%，2009年继续上涨18%，即08年平均房价达到19000*（1+16%）=22040元/平米，09年达到22040*（1+18%）=26007元/平米。
以下为项目分期销售进度安排：
本项目商铺现时点的综合平均销售单价为26027元/㎡，预计2009年第二季度开盘时点单层沿街商铺销售单价为39178元/㎡，所有商铺的综合销售单价为31864元/㎡
预计2009年第二季度（2009年5月）开始销售，销售周期为5个月，2009年第二季度销售60％，第三季度销售40％
项目
层数
规模
（㎡）
销售单价（元/㎡）
现时点
开盘均价（2009年5月）
可售商业配套
单层沿街商铺
1F
1000
32000
39178
两层独栋商铺
1F
1750
30400
37219
2F
1750
18240
22331
两层均价
24320
29775
可售商业综合均价
4500
26027
31864
（4）估计开发成本及开发商利润。
前期费用总为1581万，建安工程成本为34598万，开发间接费为545万，同时还需另外缴费大市政配套费，单独按规划可建面积290元/平米以及按规划可建设面积缴付30元/平米的轨道交通建设费。
营业税率为%，所得税为25%，2007年下半年三年期年利息率平均为%，2008年两年期利息率平均为%，2009年一年期平均利息率为%
下面为各期开发费用的投入占总投入的比重：
2007年
2008年
2009年
前期费用
851
349
381
建安工程成本
2647
15292
16659
开发间接费
0
0
50
495
（5）待估土地价格预算
拟采用传统计息方式和现金流量折现方式分别估算地价，设地价为V（万元）
第一，传统计息方式
总楼价=*99993+26027*=万元
总建筑费和总专业费用=1581+34598+545=36724万元
总利息=地价款利息+开发成本利息
=V*%*3+（851+2647）*%*+（349+15292+50）*%*+（381+16659+495）*%*=+万元
总销售费用=营业费用+公司管理费=6114+5095=11208万元
总销售税费=楼价*营业税=*%=万元
开发商利润=直接投资资本*25%=（V+36724）*
=+9181万元
V=+得V=万元
第二，现金流量折现法
根据房地产市场无风险收益率以及一般地产商要求的投资收益率，年折现率取15%。
计算的基准时间为该土地的出售时间
楼价=（*99993）/^2）*（29%/+71%/^2）
+26027*^2=万元
总建筑费+总专业费
=（851+2647）/^+（349+15292+50）/^+（381+16659+495）/^=万元
总销售费用=2227/^1+8167/^2+814/^3=万元
总销售税费=楼价*营业税=*%=万元
地价V=万元
单位地价=59254=12510元/平方米
楼面地价=单位地价/容积率=12510/=7359元/平方米
上述两种计算结果相差万元，造成该差异的主要原因在于传统计息方式未考虑资金的时间价值，因此此地块的估值以现金流量折现方法计算的结果为主。
2、基准地价修正法
上海市基准地价表（基准日2003年6月30日）
用途
级别
商业
办公
住宅
工业
设定容
积率
设定容
积率
设定容积率
设定容积率
1
12260
8200
2
9920
6200
6200
3
7500
4550
4550
4200
4
5280
3300
升级会员 