养老院建设可行性报告.docx

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养老院建设可行性报告

青岛城阳上马街道

养老院项目可行性报告

XXX有限公司

一、概况

1、项目概况

2、报告范围

二、项目建设规模及建设内容

1、项目建设规模

2、项目建设内容

三、项目市场分析及市场定位（采用SWOT分析方法）

1、市场分析

2、市场定位

四、项目选址及建设条件

1、项目选址

2、建设条件

五、项目环境保护、安全卫生、消防及节能

1、环境保护

2、安全卫生

3、消防

4、节能

六、项目投资估计和资金筹措

七、项目风险分析

1、项目风险分析

2、项目风险回避

八、结论

一、概况

1、项目概况

利用现有的25亩土地，租赁土地300亩，在上马街道建立一所高标准的现代化医养结合的老年生活中心，尽企业社会义务的同时，扩大企业和地方财政营收渠道和社会形象力，同时为青岛市的老人提供一个可以安适养老的环境。

养老问题是当下一个重要的讨论话题，如何做好养老院的建设、服务、医疗保健、财务效益等，是我们所要重点考虑的问题。

通过对现有养老院的状况的分析，我们可以获得直观的经验来对此项目的建设做出指导

2、报告范围

通过对现有市场状况的分析，当下国情与民众需求的认识，并结合已有资本和目标，论述在青岛市城阳区上马街道建立养老院的各个方面的可行程度。

同时探讨建设规模、建设地址、环境保护、安全卫生、消防及节能、市场定位、效益与风险等多方位内容。

为企业是否将资源投入到养老院的建设中，如何确保经营中的利益并规避风险提供理论准备与指导。

其中特别注重SWOT分析法的指导意义。

二、项目建设规模及建设内容

1、项目建设规模

项目所在地定于青岛市城阳区上马街道，投入土地总计25亩，租赁用地300亩，资金充裕。

初步计划建设成一个布局合理，各项功能设施齐全的医养现代化养老院，住宿公寓配套医疗室、保健室、康复中心、老年活动室、餐厅、休闲公园等设施，并且强调绿化建设，园区内卫生条件达到国家标准，空气质量良好，尽可能使老年人养老生活舒适、安逸。

2、项目建设内容

（1）、VIP老年酒店及特护独栋公寓

VIP老年公寓的总建筑面积约5000平米，特护独栋公寓的总建面积约10000平方米，建筑样式为砖混（或框架）结构，采用条形排布，3-6层，配有电梯。

公共走廊宽敞、明亮，方便人员进出，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，保证有较好的采光性。

整个养老院充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。

绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿、推窗见景的景观效果。

（2）、门诊楼

门诊楼总建筑面积约12000平方米，含中西医门诊、病房、特护专区、主要科室、急救处及观察处。

配备常规诊疗与保健器械，并时刻有医生值班；办公室、会议室等，共5层。

（3）、其他公共设施

食堂、健身房、阅览室、棋牌室、电影院、舞蹈室等合计建筑面积约3000平方米。

（4）、物业管理

养老院实行封闭式现代化物业管理。

供电系统：

采用双路供电，采用高级安全插座；

通讯系统：

每间都设置电话插口及网络接口；

电视系统：

每间设置工控闭路电视及卫星电视；

护理系统：

公寓每层都有护理人员值班，老人有何问题随叫随到，第一时间帮助老人排忧解难。

安保系统：

周边采用围墙和景观绿化将养老院和外界隔开，同时有保安定期巡逻；

三、项目市场分析及市场定位

1、市场分析

（1）、我国养老院养老的背景

当前，我国老龄化进入快速发展阶段，据民政部门的权威信息显示，我国老年人口将年均增长800万到900万人，到2020年，老年人口将达到2.48亿，较当前增长1个亿。

预计到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达到4.37亿，约占全国总人口的30%。

也就是说，到本世纪中叶，我国将进入中等发达国家行列，那时，中国人口的1\3都将是老年人。

如今正处于老龄化社会的加速发展阶段，并呈现出老龄化规模大、速度快、区域发展不平衡、老龄化超前于现代化等特点，这都使得我国的养老事业成为新世纪国家发展的一个巨大挑战。

此外由于我国特殊的生育政策，上世纪90年代初，我国每10个年轻人养1一个老人，而现在越来越多的家庭将出现4个老年人、一对夫妇和1个孩子的所谓“4、2、1”格局，居家养老传统模式受到极大的挑战，普通家庭越来越小型化、核心化，已无力承担养老的重担，养老问题将更多的求助于社会。

因此社会养老越来越受到重视。

作为社会养老方式之一的养老院养老更是由于其专业化、人文化满足了老年人对于生活照料、护理康复和精神关爱等方面的需求，因此受到了人们的热捧。

2、市场定位

在对实际情况的了解中我们发现，大部分无力在家养老的老人更倾向于到公办养老院中去养老，这主要是由于经济性、口碑，以及民办养老院少，难以获取渠道等原因造成的。

但一般公办养老院又大多存在着人数众多，太过拥挤、公共设施老旧、管理水平落后，、效率低下等问题。

随着人们收入的增长，老人，以及他们的子女们更多地想要寻求一个足够舒适的环境来安置老人，这时，他们更多的是考虑养老院整体的养老状况，经济因素不再是首要条件。

这些都为项目的发展带来了有利因素。

所以要在当下状况的养老院市场中占据有利地位，该项目三个定位点是现代化、科学化、人性化。

（1）、现代化

养老院的建筑、设施等，充分彰显现代化，整体格局与普通居民区相似，不与外面世界脱轨；通过电视、网络、电信等手段让老人在生活中能方便地了解世界，并与外界交流；医疗室配备一些治疗老人常见疾病的先进医疗器械，做到紧急情况是能有效帮助老人脱离危险；明确高效的园区管理等。

（2）、科学化

养老院的公寓建设要充分考虑科学、舒适，窗户、阳台的设置必须根据采光状况来决定；养老院的饮食设置既要考虑健康、不油腻，又要考虑口味好，多选择，让老人在吃上面吃的舒心；老人的活动设施科学安全，健康与乐趣并重；管理要科学有序等。

（3）人性化

养老院的护理人员都要通过相关的职业测试，并有相当的工作经验，工作态度好，让老人满意；对于老人提出的问题与要求，养老院要及时认真地给予处理，尽最大可能满足老人；老人子女老探望老人的，给予方便的安排；活动室、学习室、多媒体娱乐室等一应俱全，满足老人多方面需求。

四、项目选址及建设条件

1、项目选址

本项目选址于青岛市城阳区上马街道，临近规划中的康复大学校区，占地25亩及租赁300亩林地。

因临近康复大学，文化氛围浓郁，且方便大学生到养老院进行志愿者活动。

因地处风景优美的大沽河湿地，远离城市污染，故而空气清新，有益老年人生体健康，根据青岛市城市发展规划该区域已列入未来城市整点发展规划板块，旅游、公共设施及银行、超市、邮局等进一步完善，随城市发展周边房地产及企业相继落地，未来有更多人来到这里定居，从而为他们的老人住入养老院提供了客观条件。

2、建设条件

养老院开发需要政府批准设立，规划面积25亩，租赁300亩林地，集中建造。

在国家大力扶持养老产的的政策前提下，青岛市各区按照精干、高效的原则设置必要的工作部门和土地、城建、工商、国税、地税、财政、公安、供水、供电等职能机构，具体负责区各项管理工作、高效率、快节奏地为建设提供便利。

3、水文地质条件

项目依山而建，地势错落别致，为项目建造景观休闲游乐区提供得天独厚的条件。

主要气象资料如下：

年平均气温：

15.8℃

年平均气温增温率0.55℃/10a

年最大降雨量：

1817.3mm

年平均降雨量：

1127.8mm

年最小降雨量：

654.3mm

五、项目环境保护、安全卫生、消防及节能

1、环境保护

1—1环境保护执行标准

（1）、《中华人民共和国环境保护法》

（2）、《建设项目环境保护保护管理办法》

（3）、《建设项目环境保护保护管理办法实施细则》

（4）、《污水综合排放标准》

1—2污染物与污染源

本项目产生的主要污染物为：

生活污水排水系统和生活废水排水系统，以及医疗特殊废水排水系统。

生活污水经化粪池处理后同生活废水回合一同排入市政污水管网，食堂排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网，医院医疗区污废水分流排放，非医疗区污废水可直接排入城市污水排水管道，特殊部门的污水还应收集特殊处理。

1—3环境保护措施

（1）、项目规划对排污管网做了合理的设计，与雨水合并集中，通过钢精混凝土管排入城市地下污水管网。

（2）、在规划区域内合理布置废物箱，以收集生活垃圾。

并安排保洁人员进行定时清理、打扫，以保持院区的清洁、卫生。

有关部门负责将生产、生活垃圾集中后运至城市垃圾处理场处理。

2、安全卫生

（1）、常规区域绿化、路面平坦、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设，防止尘土飞扬。

（2）、污水排放符合国家环保要求。

（3）、垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中处理。

3、消防

根据《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）要求，养老院消防用水按室外25L/S计算，室内15L/S计算，消防管网布置成环形，消防用水和生活用水用同一根总管，养老院内配备一定数目的灭火器，同时培训护理人员和老人们正确使用灭火器。

4、节能

本项目主要节能为：

水、电。

为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产成本，本项目采取了多项节能措施，主要措施所有：

（1）、所有设备选型尽量采用节能型。

（2）、为了提高电网的功率因素，在低电压侧不重静电容量。

（3）、设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。

六、项目投资估计和资金筹措

项目估计投资为30000万元，包括土地使用费、建筑费、绿化费、医疗器械购置费、室内装修费、多媒体设备采购费，水电煤气费以及人工工资费等。

资金来源主要为三部分：

企业出资。

企业资金主要用来承担建造于人员费用支出等，这部分资金一旦规划完毕要立即落实到位，支撑建造所需。

特别的，这部分资金可以来源于企业的现有资金流，也可以来源于企业的贷款。

七、项目风险分析

1、项目风险分析

风险是可以预测的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，结合本项目归纳出以下几点主要风险：

（1）、支付力风险

从宏观面上来看，青岛目前的养老院市场在较长时间内都会呈上升趋势，总体需求增加。

但由于区域经济发展的不平衡性，以及不同地区文化、习俗的差异，对养老院，特别是对民办养老院的收费敏感程度不一，这影响了老人搬入养老院的意愿。

养老院的收费项目大致相同，主要包括一次性设备购置费、医疗押金、床位费、管理费、伙食费、护理费等。

收费标准根据房间类型、配套设备和提供的服务质量不同差距较大。

但总的来讲，办养老院收费不能太高，虽然入住养老院的老人大多家庭经济条件不错，但收费合理、优质服务是保证市场口碑的关键因素。

（2）、竞争风险

德国青年社会及教育工作国际联盟与青岛市老龄办达成合作意向：

在未来两到三年，双方结合各自的优势与特点“取长补短”，中方发挥市场优势，德方发挥资金及经验优势，在青岛开办养老服务业项目，建设高档养老机构。

外国，特别是外国发达资本主义国家，比我们更早进入工业化社会，也更早地遇到老龄化的问题，无论在经济实力上还是在技术、管理等水平上都领先我们许多。

一旦政策允许下，外资资本大量投入到中国养老机构领域中，在未来几年内，是必会对国内养老市场形成巨大的冲击，也给本项目带来新的挑战。

此外，国内其他的养老机构，各种公办公营、民办公助、民办民营性质的养老机构，都会形成一定的市场争夺，是需要注意的地方。

2、项目风险回避

（1）、市场定位和服务水平是关键因素

在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具风格的建筑布局，人性化的管理是成功的重要因子。

针对目前外资入侵主打高端养老市场，现有公、民营养老机构则是无针对的面相普通大众，本项目应采取差异化服务来抢占市场。

对比外资养老机构，本项目应具有价格优势，而对照其他国内养老机构，本项目要有更好的管理水平与硬件能力。

实现竞争优势最重要的一点还是在服务水平上。

养老产业实际上是一种服务业，老人在其中的体验是评价一个养老机构水平和档次的最关键因素，无论竞争对手是谁或其如何，努力提升自身建设与服务水平是取胜的不二法宝。

（2）宣传与口碑

项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，需借助于经营中成功的形象包装和宣传策划。

成功的形象包装和宣传策划能够增加项目的附加值和产品竞争力。

养老院作为一个特殊的社会性服务部门，口碑起着重要作用。

好的口碑能带来更多的客户，有助于盈利而不好的口碑足以毁灭一个项目。

这就要求项目从建设之日起，就要把环境保护、与民友好放在首位，在项目投入使用之后，始终重视服务品质、乐于奉献，使老人们满意，这样便会带来良好的口碑。

（3）、项目资本管理

对公司拟投资的养老院项目，慎重研究、科学决策，在投资决策上首先要回避风险。

从本质上来说，养老机构是个特殊行业，既有盈利性，又有福利性，回报率地，投资回收周期长，管理比较复杂。

因此将资金和精力集中在公司主营业务上，以支撑投资项目，使养老院项目收入占主营业务收入半尺一定的比例之内即可。

控制风险，保证对养老院的企业资源支持。

利用好补助。

一些地方针对养老机构出台补贴政策，北京对经过民政部门批准、社会力量投资兴办的新建、扩建或利用其他设施改造的养老服务机构，符合建设项目管理规定和资助条件的，经评审优选，由市政府固定资产投资按照每张床位8000元—16000元给予一次性建设资金支持。

上海的补贴力度比北京更大。

此外，各地政府还于2010年陆续增加了运营补贴，每张床位补贴金额在100元左右。

利用好这些补贴，有助于更好地建设养老院。

八、结论

1、“夕阳”产业焕发“”前景

（1）、需求紧迫，市场宽广

伴随着社会结构的变迁，家庭结构的变化，养老方式和消费方式的转变，传统家庭养老模式已经很难适应现代社会经济发展的需要，借助于家庭以外的力量养老是老年人的普遍需求，但是由于我国社会养老保障制度还不完善，养老体系还不健全，特别是养老服务体系还未真正的建立健全起来，无法为老年人提供多样化、全方位的生活和护理服务，供需矛盾日益突出。

我国老龄化速度的加快也是养老服务业发展的内在需求。

我国老年人口的平均寿命延长了，但是健康状况却不容乐观，高龄、生活半自理和不能自理的老人快速增加。

家庭养老功能日益弱化，家庭“空巢”化现象十分突出。

只有发展养老服务业才能满足老年群体的特殊需求，缓解家庭功能化所产生的养老困境。

因此，投资建立养老院是个阳光产业，在充分的论证下，一个收费合理，服务满意的养老机构能够获得市场份额并获取利益。

（2）、有助于促进就业，推动经济发展

养老服务业是集生产、经营、服务于一体的综合性产业，是社会经济发展各链条的重要组成部分，在经济建设、社会发展和扩大就业方面发挥重要作用。

一方面，养老产业是极具经济价值和开发潜力的“朝阳产业”。

除了传统意义上的老年生活照料、康复护理、专项用品开发等外，养老服务还包括老年食品、用品、保健、保险、文化、教育等诸多领域。

我国老年人口基数大且增长快，由于老年人用品及服务提出大量需求，是老年市场蕴含着巨大的商机，养老服务产业的市场份额将不断提升，发展前景广阔，有助于推动国民经济较快发展。

2、不仅是商业，还是公益

养老服务业的特殊性正体现于此。

我们不能仅将养老院投资项目看成是一个纯粹的商业项目，要把它和房产、商场的建设区分开来。

我们国家人口数目大、老年人口比重大、长期的计划生育政策，以及地区公共基础建设的不均匀性是当下养老事业面临的基本现实问题，这也导致了政府主导的公共养老事业不足以解决与满足我国的养老要求。

民办养老院在这时起了很重要的补充作用。

更多民营养老院的加了为不同地区、不同层次的老年群体提供了多种选择，有助于使更多无力在家进行养老的老年人得到安逸舒适的老年生活环境。

此外，解决了老年人的养老问题，也解放了其子女。

当经社会发展迅速，年轻人在就业、择偶、下一代的培养等方面面临着空前的压力。

没有了在家照顾老人（可能是4个）的牵绊，年轻人可以将更多的精力投入到自己的事业中去，这有助于推进社会发展进步。

另一方面，老人安置问题的解决也有助于避免家庭矛盾，减少因如何安顿老人而产生不必要的争论。

从这些层面上来说，养老院项目对国家、对社会是有贡献的，作为一家大型国企，这也是责任与担当的体现。

因而，在有经济能力投资发展的前提下，即使收益不高，这种项目于是该鼓励的。

3、为企业带来附加价值

除了以上所述的内容，投资养老院项目还有其余附带价值。

一方面，养老院建设体现了企业的社会使命感，为行业的道德、责任、理想等方面树立了标杆，同时对企业形象起到了宣传作用。

另一方面，有助于企业职工退休后的安置问题。

有需要的退休工人可以很方便的找到一个养老场所，退休而又有精力的老人还可以为养老院提供清洁、管理等的工作，实现再就业。

这对增强职工归属感，提高职工工作热情，构建和谐企业起到很大促进作用。

因此，作为一个大型企业，投资养老院这个热门市场是利大于弊的，是可行的。

只要有完善的规划、细致的勘察、优良的管理、热情的服务，各个项目一定能成为一个成功的项目，对企业起到积极的作用。