承德鑫隆灯具建材城商贸城项目.doc
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承德鑫隆灯具建材城商贸城项目
可行性研究报告
目录
第一章项目概况
一、项目名称
二、项目承办单位
三、承德的概况
四、项目的总体构想
第二章市场现状与本项目的优势
一、项目提出的背景
二、项目开发相关政策
三、灯具、建材用品市场现状及可行性依据
四、本项目的特点和优势
五、市场预测
第三章项目用地及建筑面积
一、项目用地
二、项目建筑面积
第四章供求预测
一、房地产行业发展分析
二、竞争现状和主要竞争者
三、市场供需预测
四、营销组织
第五章风险揭示
第六章项目进程
第七章交易平台
第八章技术经济分析
第九章组织机构和定员
第十章投资估算及资金来源
第十一章财务分析
第十二章可行性分析结论
第一章项目概况
一、项目名称：
承德鑫隆灯具建材商贸城
二、项目承办单位：
北京北四环灯具城
北京北四环灯具城设在北京市朝阳区,，注册资本5000万元，是一家综合型投资集团公司，公司业务范围以灯具销售、进出口贸易为主，国际项目投资，打造商贸物流平台为主。
。
北京北四环城凭借先进的管理理念、丰富的管理经验，本着“以人为核心、以科技为先导、以市场为导向”的发展宗旨，凭借人才优势、技术优势、管理优势，在市场投资领域不断开拓，获得了良好的经济效益和社会效益。
投资集团公司秉承“客户为先、诚信实用、团队协作、管理制度、着眼未来”的管理理念，凭借雄厚的资本实力、优秀的管理团队、良好的经营业绩、稳健的经营作风、严谨的投资策略、先进的投资理念,使公司迅速发展壮大
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集团公司将把承德鑫隆灯具称建设成集餐饮、休闲文化、商务办公以及综合服务等多项功能于一体。
主营灯具建材、五金机电、数码家电、文体玩具、轻工小商品等项目，致力于打造如皋首席商业财富地标，构筑如皋气势宏伟，规模最大的商业建筑航母。
三、承德的概况
承德市地处河北省东北部，面积3.95万平方公里，总人口369万，其中满、蒙、回、朝鲜等少数民族25个，人口130万。
全市辖8县3区、1个高新技术产业开发区。
承德南邻京津，北接赤峰市和锡林郭勒盟，东西与朝阳市、秦皇岛、唐山、张家口市相邻，是连接京津冀辽蒙的重要节点，具有“一市连五省”的独特区位优势。
今天的承德，置身于环渤海、京津冀区域加速崛起的大势，已经进入加快发展的“黄金时期”，是京津唐重要的水源地和华北最绿的城市，被称为“华北之肺”。
已发现的矿产有98种，探明的钒钛、钼、萤石储量分别居全国第2位、第4位和第4位，铅、银、铂、钯、磷矿储量居河北省首位，是我国除攀枝花外惟一的大型钒钛磁铁矿资源基地。
承德发展迅速，活力四射，2004年以来，地区生产总值、全部财政收入、全社会固定资产投资增长速度始终保持河北省前列，GDP五年翻了一番多，固定资产投资相当于建国54年总和的1.6倍，全部财政收入年均增长38.7%，已经成为河北最具发展活力的城市之一。
近年来，承德不断加快“创新创业、开放开发，富民强市”进程，特别是在加快创业型城市建设上，不断创新工作机制，优化创业环境，深入实施全民创业行动，加大创业扶持力度，积极构建“创业培训、项目服务、开业指导、政策扶持、管理咨询、权益维护”六位一体的创业服务模式,2008年7月，承德市启动实施建设创业型城市工作，2009年3月，国家人力资源与社会保障部确定承德市为首批82个国家级创建创业型城市。
来的承未德，将与京津“同城化”、与冀东“一体化”，必将成为环渤海经济圈的一颗耀眼新星。
当前，承德正面临国家实施京津冀一体化发展，河北统筹冀东发展，加快推进城镇化进程的发展机遇，正在以独有的区位优势、资源优势、生态优势、文化优势，努力打造中国最大的钒钛制品基地、冀东清洁能源基地、京津绿色有机农产品生产加工基地、京北皇家休闲度假区、草原生态度假带和“华北最优、全国知名”的生态文明示范区。
在城市建设上，进一步确立了历史文化名城、山水园林城市、国际旅游城市和连接京、津、冀、辽、内蒙古区域中心城市的发展定位，中心城市规划控制面积达到1250平方公里，建设用地面积扩大到120平方公里，到2020年，中心城区人口规模80万人，城市建设用地面积84平方公里。
特别是随着北京至承德城际铁路（京沈客运专线）、旅游支线机场、“一环八射”高速公路等一批重大基础设施的加快实施，承德将进入北京1小时、天津和港口2小时交通圈，成为密联京津、辟通港口、承北接南的咽喉要地和交通枢纽。
，四、项目的总体构想
本项目总体构想是：
以信息为带动主线建设，以灯具建材、家居用品采购中心为主导项目，以会展、信息中心和现代物流基地作技术保证。
同时进行商住公寓等配套工程建设。
本项目将以承德独特的地理位置等有利条件，以承办单位的行业背景优势，在整合串联承德地区灯具建材、装饰材料市场的基础上，突破地域限制，营造国际灯具建材、家居用品营销总部基地，形成承德乃至全国最有影响的、最权威的、综合性的、长年不落幕的灯具建材,家居用品展示中心、采购中心、价格中心、新产品推广中心和现代物流配送中心。
形成承德灯具建材,家居文化教育的博览中心。
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第二章市场现状与本项目的优势
一、项目提出的背景
项目由北京北四环灯具称出自兴建,位于北京市朝阳区,进行综合商贸市场管理,并取得相关资质认证,公司通过产业多元化,运作规范化,功能完善化规模强大化的战略目标为先导,并在公司管理;市场占有;管理流程;员工水平;技术装备速度;行业影响力以及长期发展能力迅速提升.
二项目开发相关政策
1、凡在本市境内投资新办的内资企业和外商投资企业，经营期在10年以上的，自获利年度起10年内，对企业依率缴纳的企业所得税地方可支配部分，由同级财政建立奖励基金，对企业予以奖励。
同时在投产经营纳税3年内，由财政按该项目新形成本级财力的适当比例，用于生产性支出，支持该企业继续发展，一般项目返还40%；高新技术和农、林、牧、渔及其农业产业化加工项目返还60%。
对为保护生态环境，退耕还林、还草产生的农业特产品收入，自取得收入年份起10年内，由财政按实际缴纳的农业特产税给予减半返还奖励。
2、简化审批程序，提高报务质量，杜绝一切不合理收费，对外来投资项目实行“一站式”集中审批和优惠的收费标准。
3、新上项目用地，根据该项目发展前景对土地出让金中当地政府收益的部分，征收后转作政府对该项目的投入。
鼓励各种经济组织和个人依法申请使用荒山荒地，土地使用权50年不变，期满后可申请续期，土地使用权期限内可以继承和有偿转让。
三、灯具建材、家居用品市场现状及可行性的依据
1、一直以来，灯具销量在灯具企业眼里根本不成问题。
目前中国灯具市场的需求量相当巨大，产值突破1500亿元大关，市场容量超过400亿元，并以每年超过10%的速度在递增。
与此成正比的是，灯具企业和灯具经销商的数量每年也在成倍增长。
在北京，单是十里河灯饰城就聚集着上千个牌子的灯具，经营商户数百家中，年销售额超过数十亿元。
令人惊奇的是，与家居行业的家具、地板、木门等其他领域相比，灯具行业巨大的市场空间却难以形成巨大的品牌效应，真正的名牌屈指可数，老百姓在购买灯具时也根本不认品牌。
一项关于消费者购灯习惯的调查显示，消费者选择的参考指标顺序是款式、质量、服务、品牌。
“”十里河灯饰城常务副总经理田民表示，灯具行业的这种现状一方面缘于行业起步较晚，品牌打造需要一个长期的过程，另一方面也是由于灯具制作工艺简单，需求量大，厂家不需要付出心力打造品牌，也能获得良好的市场业绩。
2、国民经济建设、人民生活息息相关。
随着我国经济的持续稳定发展，国民收入的稳步提高，建材、家居用品的社会需求量，每年以12%~15%的增量在增长。
2003年，全国市场需求总量在1万亿元人民币左右，其中承德地区约2亿元，促使建材、家居用品市场得到了快速发展。
到目前为止，全国约有三千家，且发展势头仍然强劲。
3、全国灯具、建材、家居用品市场，除了占不到3%的零售业的超市自营市场外，普遍存在市场建设简陋、设施不全、布局混乱、经营管理不规范、营销方式落后、信息化程度低、经营者素质参差不齐商品质量和价格难以控制、市场环境差等问题，难以做到公平、公正、公开交易。
承德的情况存在的问题，大致与全国情况雷同。
4、该地灯具、建材、家居装饰用品市场都是地域性市场，尚没有形成一个立足区域、辐射
5、装饰用品的出口前景看好，但目前国内还没有一个相对集中的常年对外展示的窗口和交易平台。
以上这些情况，为本项目提供了较充分的建设依据和发展空间。
四、本项目的特点和优势
本项目在经营构思、市场定位、功能设置、管理技术以及建设条件等方面，与现有市场有很大的不同和优势。
1、经营构思上，本项目突破地域市场的概念、突破内外贸分割的现状，形成一个全城性的、全国性的灯具、建材、家居用品市场。
2、在市场定位上，本项目将成为大工程项目采购、大型零售市场、营销商进货采购和国内采购的基地。
3、在功能设置上，本项目将集展示窗口、采购交易、信息服务、国际贸易、配送物流、会展服务等为一体的多功能的综合性市场。
并配套建设灯具建材物流、商住公寓。
4、在管理技术上，本项目将采用规范化的管理，信息智能力化的技术，做到规范、高效、低成本。
5、承办单位的经济实力以及在行业中的成功经验，是本项目能取得成功的基本保证。
同时，承办单位的行业背景以及影响，能最有效的吸引国内著名建材、家居用品生产企业，国外著名品牌企业的营销总部聚集成市。
五、市场预测
承德鑫隆建材灯具城项目的兴建，通过高标准、高品位的开发建设，力争与承德的城市发展相配套。
该项目的建成将成为承德乃至全国最重要、专业化程度最高的灯具建材、装饰材料、电子产品的物流集散地。
本项目将采用智能化、信息化、网络化技术，提高科技含量，体现现代商务、现代物流的高效、经济、安全、文化、舒适的特点，使项目具有现代气息、行业特点、整体和谐、成为全国乃至世界著名的灯具城的经典。
第三章项目用地、建筑面积
一、项目用地：
本项目总用地面积为56301平方米
二、建筑面积：
总建筑面积为102324平方米,建筑容积率为1.73。
其中营业用房及办公用房为57348平方米,住宅房37849平方米,分为三大功能区。
其他7127平方米（地下室4674平方米,自行车库2453平方米）
1、商务办公中心。
建筑面积20784平方米,其功能为：
商务办公、培训中心。
2、采购交易中心：
采购交易中心是本项目核心项目，建筑面积36564平方米。
其功能为：
商品展示、采购、商务交易。
分为综合城、国际城以及各类灯具、建筑材料、玻璃、家居装饰、地板、木材、门窗型材、涂料、石材、五金工具、传统建材等专业采购交易区。
3、住宅房：
建筑面积37849平方米,主要为入驻公司、企业员工提供住宿条件。
第四章供求预测
一、房地产行业发展分析
由于灯具建材、家居市场的发展基本取决于房地产行业，所以有必要先分析房地产行业的发展情况。
1993年国家实施宏观调控，整个房地产行业进入了调整期。
经过5年左右时间的休整，特别是1997年宏观经济“软着陆”之后，经济增长率下降，并出现通货紧缩趋势。
为了启动经济增长，从1998年起国家开始鼓励房地产业发展，采取了诸如减免税费、降低地价、降息以减少房地产开发成本等多种政策措施来启动内需、促进住房消费。
随着城镇住房制度改革的深化，居民住房由过去的实物分配变为货币化分配，集团购买逐步退出市场，加速推动住房自有化也有效地调动了个人购房的积极性。
目前城镇住房商品化已经达到了95%以上，90%的住房都是由个人或家庭买房。
在国家政策支持下，房地产业在1998年后一直保持稳定增长势头，住房投资和消费呈现双景气状态。
全国空置商品房在连续几年上升后，2000年首次出现下降。
2002年全国商品房建设和销售情况继续保持较快的增长速度；存量市场开始启动，并带动增量市场的发展；房地产价格稳中有升；房地产市场供求基本平衡。
在2001年房地产投资和销售分别增长20%和30%的基础上，2002年房地产开发完成投资2670亿元人民币，占固定资产投资的17.2%。
中国商品住宅开发投资连续保持增长，2002年全国商品住宅开发投资达3318.7亿元，比上年增长25.8%；2003年1至2月，商品住房开发投资又比去年同期增长31.7%。
据国家计委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查，2002年房地产市场销售呈现良好态势，各类房屋销售价格有不同程度的上涨。
“十五”期间，我国开始全面建设小康社会，城镇化进程将加快，住宅与房地产业也面临着搞好结构调整、提升产业素质、实现结构优化升级的有史以来最好的发展机遇。
随着我国现代化建设的加快，城市化进程也将加快步伐，国家建设部预计未来10年，我国城镇人口将增加到6亿多。
新增人口需要购买住房，原有的人员需要增加居住面积，再加上旧城改造等因素，全国城镇将新增住房65~70亿平方米。
根据经济发达国家的经验，人均GDP达到8000美元时，将出现住房增长的高潮期，我国人均住房面积会达到30~35平方米。
目前，深圳的人均居住面积才17平方米多一点，可见我国房地产市场潜力很大、前景很好，预计我国的房地产业尤其是住宅建设今后20年将保持兴旺。
有专家从城市化发展、按低速提高居住水平、住房折旧拆除重建等三方面来预测，21世纪的前20年，平均每年需新建住房3.56亿至4.19亿平方米。
而2000年我国住宅新开工面积仅为2.3亿平方米，差距很大。
虽然短期已出理投资过热现象，但这意味着21世纪的前20年，我国的住宅建设的投资额和住房消费仍将持续快速发展，继续成为国民经济的增长点和消费热点。
由于国家仅靠积极财政政策拉动经济不是长久之计（有挤也效应，而且政府投资效率不高），大力促进内需是当务之急。
而房地产业与其他产业关联程度高，其发展会创造对其他产业产品的需求，约为房地产业的自身需求的二倍左右。
房地产业在前20年对我国GDP增长的贡献已经大大高于其他行业，成为贡献最大的行业。
房地产业的发展，不但改善了群众生活，推动了城市化进程，而且拉动了建材、建筑、装饰、物业管理等多项产业，促进产业机构的调整，促进了就业。
所以在我国目前经济发展阶段，住房是比汽车更好的经济拉动器，政府对房地产业还会采取扶持政策。
宏观经济政策直接影响国内的宏观经济环境和房地产企业的经营状况，其中利率政策对房地产行业影响最大。
利率政策直接影响房地产开发企业界的资金成本和投资收益，房地产行业的负债率高，资金密集，对利率的变化非常敏感。
目前一年期存款利率已下调至2%以下，而且利率很可能再下降，无疑还会促进房地产业的投资和消费。
二、竞争现状和主要竞争者
伴随着房地产业务的发展，商贸企业迅猛发展“承德鑫隆灯具建材商贸城”，将高标准地建设、开发灯具建材、家居、轻工、电器等产品系列，力争成为承德地区品种和品牌最齐全的商贸企业，“承德鑫隆灯具建材商贸城”将以更大的规模、更好的服务和更低的价格向周边地区辐射，“承德鑫隆灯具建材商贸城”保证产品质量可靠、价格优惠、性价比最高、各种配套服务周到齐全，从而具备更强的竞争力。
三、市场供需预测
随着外商投资力度的加大和政府招商引资的政策倾向，为承德的房地产市场提供了广阔的发展空间，高级住宅和公寓群的建设，加上城市化建设步伐的加快，人们生活水平的不断提高，无疑给“承德鑫隆灯具建材商贸城”提供了良好商机。
四、营销组织
承德鑫隆灯具建材商贸城借鉴北京北四环灯具城集团公司销售平台的成功经验，加大在媒体和网络上的广告投入；同时依托原有客户资源，尽可能将老客户带到承德投资兴业；另外采用较低的租金、一家时间内免租等营销的手段来促销。
“承德鑫隆灯具建材商贸城、家居用品购物广场”将成立市场策划部负责广告投入和媒体宣传等市场营销活动，招商部负责联系、接洽和服务新老客户。
第五章风险提示
1、政策性风险：
目前中央对全国各地各类商贸企业发展过多的情况表示关注，并准备进行一定的清理。
所以本项目也可能具有一定政策性风险。
2、经营性风险：
项目的起步阶段，有赖于当地各级部门在工作上的大力配合，特别是公用设施建设部门和公安消防部门。
如果公用设施建设滞后或政府部门不配合，将会影响到项目的招商和经营，很可能会产生难以预测的各种经营性风险。
3、市场风险：
在房地产发展长期看好的情况下，由于近期房地产发展出现过热现象，也不排除近一两年会进行一定调整，这们也可以会面临一定市场风险。
第六章项目进程
为了缩短施工总工期和提高投资效益，开发公司将采用“立体交叉、平行作业”的施工组织方略。
即：
在基地开发进行到部分主道路基本完成后，立即开始进行地面建筑的开工；几幢仓库或商铺可安排穿插施工，形成有节奏的流水作业，可大大提高速度和降低费用。
第七章交易平台
承德作为连接京津冀辽蒙的重要节点，具有“一市连五省”的独特优势，发展朝阳产业具有区位、交通、人文、产品、辐射等诸多优势，独特的地理位置优势，为加快承德的城市化进程提供了条件，“承德鑫隆灯具建材商贸城”将打造信息平台，通过设立企业网站，加强信息沟通，为网上交易创造条件，以便营造完美的物流环境，为承德的经济发展、吸引外资加入、加速城市化进程贡献力量。
第八章技术经济分析
“承德鑫隆灯具建材商贸城”完成开发后，可获利850万元，创税650万元，投资利润率334%；股本利润率85%。
投入经营后容纳国内外建材行业500多家厂商入驻，年获利150万元，上缴税收120万元，实日均人流量在1000人左右，可带动周边第三产业的发展。
“承德灯具建材商贸城”的兴建一定能够活跃地方经济，为创造良好的经济秩序、维护地方稳定起到良好的促进作用。
第一，“承德灯具建材商贸城”的兴建符合十届全国人大一次会议的有关精神，当前国家着力创造宽松环境，强力刺激消费需求增长。
要千方百计扩大城乡就业，大力支持民营经济和社区服务业的发展，为项目的发展创造了良好的宏观环境。
第二，劳动密集型产业向高科技行业转化的过程中，我国劳动力明显过剩，“承德灯具建材商贸城”的兴建，为劳动就业创造了条件，能够为当地政府提供近2000个再就业机会。
第三，为国家创造出丰厚的财政税收。
“承德灯具建材商贸城”的兴建，凭借雄厚的经济实力和对市场需求的敏感度，通过不断引进先进的管理经验，能够为社会创造良好的物质财富和精神财富。
第四，随着民间资本积累的不断膨胀，“承德灯具建材商贸城“的兴建能够改善地方金融市场融资环境，为金融市场创造良好的经济秩序。
第五，“承德灯具建材商贸城“的兴建能够激发当地市场活力，带动周边相关产业的蓬勃发展，并且为扩大内需提供强有力的保障。
第九章组织机构和定员
一、组织机构
企业实行董事会领导下的总经理负责制
董事会由七人组成，总经理1人，副总经理1人，由董事会聘选。
下设开发部、招商部、财务部、综合部等四个部门，各部门设经理1人，根据《中华人民共和国工会法》建立工会组织，依法维护职工的合法权益。
二、劳动定员及时性职工来源
企业总职工人数100人，其中：
1、管理人员6人，正副总经理各1人，部门经理4人。
2、一般职工94人。
3、职工来源
公司职员通过向社会公开招聘，择优录用。
第十章投资估算及资金来源
一、投资总额及注册资本
企业总投资2500万元，注册资本5000万元。
二、投资构成
1、土地560万元
2、建筑安装工程费1808万元
3、其他132万元
合计：
2500万元
三、资金来源
企业所需资金由北京北四环灯具城以2000万元先汇注入公司帐户，向银行贷款625万元，其余自筹。
第十一章财务分析
一、测算依据：
该项目处于浙江省湖州市经济技术开发区，享受大型市场优惠政策，同时享受外资企业的优惠政策。
二、成本核算：
（未注单位为万元）
（一）经营费用
1、年工资：
20万元
2、年广告费：
500万元
3、招商费：
300万元
4、其他费用：
50万元
（二）财务费用：
1200万元
（三）管理费用
1、开办费：
150万元
2、工资：
200万元
3、办公消耗：
150万元
4、物料消耗：
50万元
5、其他：
10万元
6、税金：
655万元
7、营业外支出：
30万元
合计：
3315万元
（四）经济利润：
850万元
（五）财务分析
1、资本利润率=（利润/投资总额）×100%=34%
2、股本利润率=（利润/注册资本）×100%=85%
第十二章可行性分结论
1、由于房地产的发展长析期看好，建设“绿色建材交易平台“是一项有较好收益的投资。
2、承德的经济发展水平、地理位置、基础设。
3、该项目已得到其他城市发展的基本认同，大施等到条件比较好，城市化进程有完善的规划，居民消费水平相对较高，有比较好的市场需求大增强该项目的抗风险能力和成功的可能性，该项目一定能推动当地经济发展，可创造良好的经济效益和社会效益。
4、承德灯具建材商贸城的投资者北京北四环灯具城储备了一批管理人才，积累了大量的客户资源，具备了公司持续发展的条件。
5、通过对项获利能力的分析，要获得预期中的收益，必须保证有较充裕的市场，有比较商的经营毛利。
同盟时公司应该严格控制建造成本，并降低物流成本，才能把市场风险和财务风险降到最低限度。
综上所述，本项目基础条件具备，市场前景广阔，经济效益和社会效益良好，具有一定的抗风险能力，加上企业不断引进国际先进管理经验和技术，重视技术创新、提高企业科技含量、发挥后发优势，提高企业竟争能力，该项目具有一定的可行性。
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