房地产公司运营管理手册全套.doc

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房地产企业管理制度

说明

企业管理制度大体上可以分为规章制度和责任。

规章制度侧重于工作内容、范围和工作程序、方式，如管理细则、行政管理制度、生产经营管理制度。

责任制度侧重于规范责任、职权和利益的界限及其关系。

本文就管理细则、生产经营管理制度、行政管理制度、部门经济责任制度、管理者经济责任制度及其文本格式分别加以说明，可直接修改使用。

目录

企业管理制度文本 2

第一章内部管理细则文本 2

内部管理细则参考格式 2

公司内部细则 2

第一章管理大纲 2

第二章员工守则 2

第三章财务管理 2

第一节总则 2

第二节财务机构与会计人员 2

第三节会计核算原则及科目报表 2

第四节资金、现金、费用管理 2

第五节工资及奖金 2

第六节税收及利润分配 2

第七节利润上交和库存物资财务管理 2

第八节会计凭证和档案保管 2

第四章人事管理 2

第一节总则 2

第二节编制及定编 2

第三节员工的聘（雇）用 2

第四节工资、待遇 2

第五节假期及待遇 2

第六节辞职、辞退、开除 2

第七节附则 2

第五章行政管理 2

第一节总则 2

第二节文件收发规定 2

第三节文印室管理规定 2

第四节电脑室管理规定 2

第五节办公用品领用规定 2

第六节电话使用规定 2

第七节车辆使用管理规定 2

第八节摩托车使用管理规定 2

第九节集体宿舍管理规定 2

第六章合同管理 2

第一节总则 2

第二节经济合同的签订 2

第三节经济合同的审查批准 2

第四节经济合同的履行 2

第五节经济合同的变更、解除 2

第六节经济合同纠份的处理 2

第七节经济合同的管理 2

第七章房地产开发与管理 2

第一节房地产开发 2

第二节房产销售 2

第三节物业管理 2

第八章工业管理 2

第一节总则 2

第二节引进和开发 2

第三节企业管理 2

第九章审计、监察 2

第一节总则 2

第二节审计 2

第三节监察 2

第十章考勤 2

第十一章保密工作 2

第十二章安全保卫 2

第十三章晋升 2

第一节总则 2

第二节分则 2

第十四章奖惩 2

第一节总则 2

第二节奖励 2

第三节处罚 2

第十五章岗位职责 2

第十六章附则 2

第二章企业生产经营管理制度文本 2

企业经营方针目标管理制度 2

第一章总则 2

第二章制订方针目标的依据 2

第三章方针目标编制的程序 2

第四章方针目标的展开 2

第五章方针目标的实施 2

计划管理制度文本参考格式 2

企业计划管理工作制度 2

第一章总则 2

第二章长远规划 2

第三章年度综合计划 2

第四章指标管理 2

第五章计划指标的调整 2

第六章计划的检查和考核 2

统计管理制度文本参考格式 2

企业统计管理制度 2

第一章总则 2

第二章统计报表的管理与分工 2

第三章统计资料的提供、积累和保管 2

第四章统计数字差错的订正 2

第五章统计工作的交接 2

第六章文字说明与分析报告 2

原始记录工作管理制度文本参考格式 2

企业原始记录工作管理制度 2

审计工作制度文本参考格式 2

企业审计工作制度 2

第一章总则 2

第二章任务和范围 2

第三章机构 2

第四章职权 2

第五章程序 2

第六章奖惩 2

第七章附则 2

第二章物资验收入库 2

第三章物资的储存保管 2

第四章物资发放 2

第五章其他有关事项 2

计量室工作制度文本参考格式 2

企业计量室工作制度 2

企业物资消耗定额管理制度 2

第一章总则 2

第二章物资消耗定额的内容 2

第三章物资消耗定额的制定和修改 2

第四章限额供料 2

企业销售管理制度 2

第一章总则 2

第二章市场预测 2

第三章经营决策 2

第四章产销平衡及签订合同 2

第五章编制产品发运计划，组织回笼资金 2

第六章建立产品销售信息反馈制度 2

企业质量管理制度 2

第一章质量信息管理 2

第二章质量审核 2

第三章产品质量档案及原始记录管理 2

企业设备管理制度（节录） 2

第一章设备使用、维护规程的制订、修改与执行 2

第二章设备管理内容 2

企业技术改进与合理化建议管理制度 2

第一章总则 2

第二章技术建议和现代化管理优秀成果的内容 2

第三章组织领导和职责范围 2

第四章技术建议、管理建议的审查和处理 2

第五章奖励与审批程序 2

第六章附则 2

企业新产品开发管理制度 2

一、调查研究与分析决策 2

二、产品设计管理 2

三、新产品试制与鉴定管理 2

四、新产品开发周期 2

五、新产品成果评审与报批 2

六、新产品移交投产的管理 2

第三章企业内部行政管理制度文本 2

一、文件管理制度文本参考格式 2

企业文件管理制度 2

第一章总则 2

第二章收文的管理 2

第三章发文的管理 2

第四章发文程序与要求 2

第五章文件的借阅和清退 2

第六章文件的立卷与归档 2

第七章文件的销毁 2

二、会议管理制度文本参考格式 2

企业会议管理制度 2

第一章总则 2

第二章会议分类及组织 2

第三章会议的安排 2

三、印、信管理制度文本参考格式 2

企业印、信管理制度 2

四、报刊、邮件、函电收发制度文本参考格式 2

企业报刊、邮件、函电收发制度 2

五、打字、油印工作制度文本参考格式 2

企业打字、油印工作制度 2

六、总机管理制度文本参考格式 2

企业总机管理制度 2

七、电话机线管理制度文本参考格式 2

企业电话机线管理制度 2

八、计算机管理制度文本参考格式 2

企业计算机管理制度 2

第一章总则 2

第三章软件开发任务书的编制与审批 2

第四章软件鉴定 2

第五章操作证管理 2

第五章企业管理负责人员责任制度文本 2

企业管理制度文本

现代企业的一个重要标志就是企业内部管理规范化、制度化。

作为一名成功的企业家（或企业管理者），并不是事无巨细地亲自组织和指挥企业的一切工作，而主要的是保证企业经营管理步入正常轨道，经规范化、制度化的东西加以引导和约束。

由此，企业管理制度的健全与否，对于一个企业的成败具有至关重要的影响。

企业管理制度大体上可以分为规章制度和责任。

规章制度侧重于工作内容、范围和工作程序、方式，如管理细则、行政管理制度、生产经营管理制度。

责任制度侧重于规范责任、职权和利益的界限及其关系。

下面就管理细则、生产经营管理制度、行政管理制度、部门经济责任制度、管理者经济责任制度及其文本格式分别说明。

第一章内部管理细则文本

内部管理细则是企业经营管理的总纲，它是根据章程的规定对企业管理提出的具体化、规范化要求。

内部管理细则不同于企业章程。

内部管理细则着重于调整企业内部关系，对外不具有法律效力，它只能靠行政管理权力保证实施。

企业章程不仅调整企业内部关系，而且还要调整企业的外部关系，对内对外都具有法律效力，国家权力要保证它的实施。

内部管理细则是企业规章制度的一种形式，但它同其他单一的规章制度也有一定的区别。

单一的规章制度只能调整局部关系和行为，内部管理细则调整的是企业全局的关系和行为。

内部管理细则文本参考格式如下。

内部管理细则参考格式

公司内部细则

第一章管理大纲

第一条为了加强管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本管理细则。

第二条公司全体员工都必须遵守公司章程，遵守公司的规章制度和各项决定、经律。

第三条公司的财产属股东所有。

公司禁止任何组织、个人利用任何手段侵占或破坏公司财产。

第四条公司禁止任何所属机构、个人损害公司的形象、声誉和股价稳定。

第五条公司禁止任何所属机构、个人为小集体、个人利益而损害公司利益或破坏公司发展。

第六条公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。

第七条公司提倡全体员工刻苦学习科学技术文化知识，公司为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的素质和水平，造就一支思想和业务过硬的员工队伍。

第八条公司鼓励员工发挥才能，多作贡献。

对有突出贡献者，公司予以奖励、表彰。

第九条公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会，鼓励员工积极向上。

第十条公司倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神。

第十一条公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，欢迎员工就公司事务及发展提出合理化建议，对作出贡献者公司予以奖励、表彰。

第十二条公司尊重知识分子的辛勤劳动，为其创造良好的工作条件，提供应有的待遇，充分发挥其知识为公司多作贡献。

第十三条公司为员工提供收入、住房和福利保证，并随着经济效益的提高而提高员工各方面的待遇。

第十四条公司实行“按劳取酬”、“多劳多得”的分配制度。

第十五条公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，端正工作作风和提高工作效率，反对办事拖拉和不负责任的工作态度。

第十六条公司提倡厉行节约，反对铺张浪费；降低消耗，增加收入，提高效益。

第十七条维护公司纪律，对任何人违反公司章程和各项制度的行为，都要予以追究。

第二章员工守则

第十八条遵纪守法，忠于职守，克己奉公。

第十九条维护公司声誉，保护公司利益。

第二十条服从领导，关心下属，团结互助。

第二十一条爱护公物，节约开支，杜绝浪费。

第二十二条努力学习，提高水平，精通业务。

第二十三条积极进取，勇于开拓，创新贡献。

第三章财务管理

第一节总则

第二十四条为加强财务管理，根据国家有关法律、法规及财务制度，结合公司具体情况，制定本制度。

第二十五条财务管理工作必须在加强宏观控制和微观搞活的基础上，严格执行财经纪律，以提高经济效益，壮大企业经济实力为宗旨。

第二十六条财务管理工作要贯彻“勤俭办企业”的方针，勤俭节约，精打细算，在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。

第二十七条公司及全资下属公司、企业（含51%股权的全资、内联企业）的财务工作，都必须执行本制度。

其他中外合资合作及内联企业参照本制度执行。

第二节财务机构与会计人员

第二十八条公司及下属独立核算的公司、企业设置独立的财务机构。

非独立核算的单位配备专职财务人员。

第二十九条公司部会计师。

公司设计划财务部。

计划财务部设部长、副部长。

下属独立核算的公司、企业设财务部。

财务部设部长、副部长

计划财务部及各财务部，根据业务工作需要配备必要的会计人员。

第三十条总会计师协助总经理管理好整个系统的财务会计工作，对全系统的财务会计工作负责。

总会计师主要职责如下：

1.执行公司章程和股东大会、董事会的决议，主持编制并签署公司的财务计划、信贷计划和会计报表等，落实完成计划的措施，对执行中存在的问题提出改进措施，指导各项财务活动，考核生产经营成果，对总经理负责并报告工作；

2.审查公司基建、投资、贸易等发展项目及重要经济合同，对可行性报告提出评估意见；

3.负责全系统的资金融通调拔决策工作，经总经理或董事会签署后执行。

4.审核下属公司、企业投资和效益的计算方案；

5.编制公司员工工资、奖金、福利方案和股东分红派息方案；

6.监督全系统的财务管理和活动；

7.监督全系统的财务部门和会计人员执行国家的财经政策、法令、制度和遵守财经纪律，制止不符合财经法令、不讲经济效益、不执行计划和违反财经纪律的事项；

8.对各级财务人员的调动、任免、晋升、奖惩等提出建议、评定，总经理批准后执行；

9.负责搞好全系统财务人员的培训工，断提高财会人员的素质和业务水平；

10.签署下属公司、企业的100万元以下贷款担保书。

第三十一条计划财务部是公司的财务主管部门，除做好本部门各项业务工作外，负责从业务上对下属各级财务部门和会计人员进行领导、指导、检查、监督。

第三十二条计划财务部部长领导计划财务部的工作，在总经理和总会计师领导下主持公司的财务工作。

计划财务部部长的主要职责是：

1.主持计划财务部的工作，领导财务人员实行岗位责任制，切实地完成各项会计业务工作；

2.执行总经理和总会计师有关财务工作的决定，控制和降低公司的经营成本，审核监督资金的动用及经营效益，按月、季、年度向总会计师、总经理、董事会提交财务分析报告；

3.筹划经营资金，负责公司资金使用计划的审批、报批和银行借、还款工作；

4.定期或不定期地组织会计人员对下属公司、企业进行财务检查，监督下属公司、企业执行财经纪律和规章制度；

5.协助总会计师编制各种会计报表，主持公司的财产清查工作；

6.参与公司发新项目、重大投资、重要经济合同的可行性研究。

第三十三条计划财务部副部长协助部长工作，负责公管的财务管理工作。

第三十四条下属公司、企业的财务部设部长，在经理领导下主持本单位的财务工作。

财务部部长的主要职责是：

1.主持财务部的工作，领导财会人员完成各项会计业务的工作；

2.制订财务计划，搞好会计核算，及时、准确、完整地核算生产经营成果，考核计划执行情况，定期提供数据、资料和财务分析报告；

3.参与投资、重大经济合同的可行性研究；

4.负责编制会计报表，主持清查财产；

5.执行财经法令、制度、决定，坚持原则，增收节支，提高经济效益；

6.监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及帐表、单证，杜绝贪污、浪费及不合理开支。

第三十五条财务部副部长协助部长工作，负责分管的财务工作。

第三十六条各级财务部门都必须建立稽查制度。

出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务帐目的登记工作。

第三十七条财会人员都要认真执行岗位责任制，各司其，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。

记帐、算帐、报帐必须做到手续完备，内容真实，数字准确，帐目清楚，日清月洁，按期报帐。

第三十八条各级领导必须切实保障财会人员依法行使职权和履行职责。

第三十九条财会人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。

对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向上级财务部门报告。

公司支持财务人员坚持原则，按财务制度办事。

严禁任何人对敢于坚持原则的财会人员进行打击报复。

公司对敢于坚持原则的财会人员予以表扬或奖励。

第四十条财会人员力求稳定，不随便调动。

财会人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。

被撤销、合并单位的财会人员，必须会同有关人员编制财立、资金、债权债务移交清册，办理交接手续。

移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、帐目、款项、公章、实物及未了事项等。

移交交接必须监交。

下属公司、企业一般财会人员的交接，由本单位领导会同财务部部长进行监交；财务部部长的交接，由计划帐务部部长会同本单位领导进行监交；计划财务部部长的交接，由总经理会同总会计师进行监交。

第三节会计核算原则及科目报表

第四十一条公司执行《中华人民共和国会计法》、《会计人员职权条例》、《企业会计准则》和《企业财务通则》等法律法规关于会计核算一般原则、会计凭证和帐簿、内部审计和财产清查、成本清查等事项的规定。

第四十二条公司采用国家规定的会计制度的会计科目和会计报表，并按有关的规定办理会计事务。

第四十三条记帐方法采用借贷记帐法。

记帐原则采用权责发生制。

以人民币为记帐位币。

人民币同其他货币折算，按国家规定的会计制度规定办理。

海外企业应选定一种货币为记帐本位币。

第四十四条合资企业所发生的债权、债务、收益和费用等应按实际收付的货币记帐，同时应选用一种货币为本位币，将所有外币折合成本位币记帐和编制财务报表。

第四十五条一切会计凭证、帐簿、报表中各种文字记录用中文记载，必要时可用外国文字旁述；数目字用阿拉伯数字记载。

记载、书写必须使用钢笔，不得用铅笔及圆珠笔书写。

第四十六条公司对公司资本坚持资本确定、资本充实的原则。

第四十七条公司各单位收益与费用的计算，实行分级核算，按部设帐。

对同一时期的各项收入及与其相关联的成本、费用都必须在同一时期内反映，如应付工资、应提折旧等均按规定时间进行，不应提前或延后。

第四十八条公司采用的会计处理方法，前后各期必须一致，非董事会同意，任何人不得随意改变。

第四十九条凡与公司合作经营的企业，应按合同规定的资本总额、出资比例、出资方式，在规定期限内投入资本。

具体如下：

1.以现金投资的，应以收到或顾入开户银行的日期和金额作为记帐依据；

2.以厂房、设备、原材料等实物投资的，应按合同规定并经检验核实的实物清单、金额、收到实物的日期作为记帐依据；

3.以专有技术、专利权等无形资产作投资的，应以合同规定的金额和日期为记帐依据；

4.各方交付的出资额，应由政府批准的注册会计师事务所验证，出具验资报告后，据以发给出资证明。

第五十条公司向其他单位投出的资金，应按投出时交付的金额记帐，所发生的收益和损失，应在投资损益科目中入帐，在利润表中单独反映。

第五十一条公司对境外的投资或在境外购置房屋等固定资产，必须经董事会批准后方可行。

第五十二条长期借款的利息支出，应根据使用单位用款时间计算利息。

第五十三条公司以单价2000元以上、使用年限1年以上的资产为固定资产，分为5大类：

1.房屋及其他建筑物；

2.机器设备；

3.电子设备（如手提程控电话机、复印机、电传机等）；

4.运输工具；

5.其他设备。

第五十四条各类固定资产折旧年限为：

1.房屋及建筑物35年；

2.机器设备（含室内装修）10年；

3.电子设备、运输工具5年；

4.其他设备5年。

固定资产以不计留残值提取折旧。

固定资产提完折旧后仍可继续使用的，不再计提折；提前报废的固定资产要补提足折旧。

第五十五条购入的固定资产，以进价加运输、装卸、包装、保险等费用作为原价。

需安装的固定资产，还应包括关税及工商税等。

作为投资的固定资产，应以投资协议约定的价格为原价。

第五十六条固定资产必须每年盘点一次，对盘盈、盘亏、报废及固定资产的计价，必须严格审查，按规定经批准后，于年度决算时处理完毕。

1.盘盈的固定资产，以重置完全价值作为原价，按新旧的程度估算累计折旧入帐，原价减累计折旧后的差额转入公积金。

2.盘亏的固定资产，应冲减原价和累计折旧，原价减累计折旧后的差额作营业外支出处理。

3.报废的固定资产的变价收入（减除清理费用后的净额）与固定资产净值的差额，其收益转入公积金，其损失作营业外支出处理。

4.公司对固定资产的购入、出售、清理、报废及内部转移等都要办理会计手续，并设置固定资产明细帐进行核算。

第五十七条凡单项债权（不论境内外）帐龄超过1年仍未回收时，各核算单位按年度提取10%的比例提取坏帐准备金。

第五十八条公司主要的会计报表有如下几种：

1.资产负债表（年、季、月）；

2.损益表（年、季、月）；

3.股息红利分配方案（年度）；

4.财务状况变动表（年度）；

5.专用基金明细表（半年）；

6.固定资产增减变化表（月）；

7.银行贷款增减变化表（月）；

8.现金出纳月终盘存表（月）；

9.提取坏帐准备金明细表（月）；

10.应收、应付和预付款项明细表（月）。

第四节资金、现金、费用管理

第五十九条计划财务部和各财务部要加强对资产、资金、现金及费用开支的管理，防止损失，杜绝浪费，良好运用，提高效益。

第六十条银行帐户必须遵守银行的规定开设和使用。

银行帐户只供本单位经营业务收支结算使用，严禁出借帐户供外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转帐套现。

第六十一条银行帐户的帐号必须保密，非因业务需要不准外泄。

第六十二条银行帐户印鉴的使用实行3章分管并用制。

即：

财务章由出纳保管，经理私章和会计私章由本人各自保管，不准由1人统一保管使用。

印鉴保管人临时出差时由其委托他人代管。

第六十三条银行帐户往来应逐笔登记入帐，不准多笔汇总记帐，也不准以收顶支记帐。

各单位应按月与银行对帐单核对，未达收支，应作出调节表逐笔调节平衡。

第六十四条财会人员办理信汇、电汇、票汇（含自带票汇）、转帐支付等付出款项，一律凭付款审批单办理。

付款审批单应附入付款凭证记帐备查。

付款审批单由项目经办人负责办理报批。

会款审批权限如下：

属预付货款、定金的，10万元以下的（含10万元）由下属公司、企业正、副经理和财务部部长共同审批；10万元以上至30万元的（含30万元）由总会计师审批；30万元以上至50万元的（含50万元）由总会计师和主管副总经理或总经理助理共同审批；50万元以上至100万元的（含100万元）由总经理审批；100万元以上的由董事长审批。

属贸易货款的，100万元以下的（含100万元）由下属公司、企业正、副经理和财务部部长共同审批；100万元以上至200万元的（含200万元）由总会计师审批；200万元以上至300万元的（含300万元）由总会计师和主管副总经理或总经理助理共同审批；300万元以上至500万元的（含500万元）由总经理审批；500万元以上的由董事长审批。

属自带汇票的，10万元以下的（含10万元）由下属公司、企业正、副经理和财务部长共同审批；10万元以上至50万元的（含50万元）由总会计师审批；50万元以上至100万元的（含100万元）由总会计师和主管副总经理或总经理助理共同审批；100万元以上至200万元的（含200万元）由总经理审批；