房地产开发公司尽职调查报告.docx
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关于北京浩利鸿房地产开发有限公司之
尽职调查报告
委托方：
汕头电力发展股份有限公司
目标公司：
北京浩利鸿房地产开发有限公司出具日：
二零零八年十二月九日
中国·深圳
广东信达律师事务所
目 录
第一部分 引言 2
第二部分 定义 3
第三部分 正文 5
一、 目标公司的股权架构 5
二、 目标公司的概况、设立及历史沿革 5
三、 目标公司的股东 12
四、 目标公司的公司治理及董事、监事、高级管理人员 13
五、 目标公司员工及各项保险的办理 15
六、 目标公司拥有的主要财产 16
七、 目标公司的重大债权债务 18
八、 目标公司的对外投资情况 22
九、 目标公司的主要关联方及重大关联交易 22
十、 目标公司适用的税种、税率及纳税情况 22
十一、 诉讼、仲裁及行政处罚 23
第四部分 信达核查意见 23
广 东 信 达 律 师 事 务 所
SHUJINLAWFIRM
中国深圳深南大道4019号航天大厦24层 邮政编码：
518048
24/F,AEROSPACEMANSION,SHENNANROADCENTRAL,SHENZHEN,P.R.CHINA
电话（Tel.）：
（0755）88265120 83244701 传真（Fax.）：
（0755）83243108
电子邮件（E－mail）：
info@
广东信达律师事务所
关于北京浩利鸿房地产开发有限公司的尽职调查报告
致:
汕头电力发展股份有限公司
根据贵公司与广东信达律师事务所（以下简称“信达”）签署的《专项法律顾问聘请协议》，信达接受贵公司委托，以特聘专项法律顾问的身份，为贵公司竞拍北京浩利鸿房地产开发有限公司控股股权之目的，按照中国律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神，对北京浩利鸿房地产开发有限公司进行尽职调查，并出具本尽职调查报告。
第26页
第一部分 引言
信达是在中国注册、具有执业律师资格的专业律师事务所，有资格根据对北京浩利鸿房地产开发有限公司的调查结果出具本尽职调查报告。
信达律师基于对有关事实的了解和对中国现行的法律、法规的理解以及有关政府部门的政策发表核查意见。
本尽职调查报告仅为贵公司竞拍北京浩利鸿房地产开发有限公司控股股权之目的而出具，未经信达书面同意，本尽职调查报告不得为其他人的利益或其他目的而使用，法律法规另有规定的除外。
本尽职调查报告所依据的有关文件均来源于贵公司转交的北京市工商行政管理局资料。
由于从信达接受委托到提交尽职调查报告的时间较短，包括周末休息时间段，故信达未验证原件。
对于出具本尽职调查报告至关重要而又无法得到独立证据支持的事实，信达依赖于有关方面出具的证明文件出具尽职调查报告。
信达仅根据中国境内法律、法规对北京浩利鸿房地产开发有限公司及其资产状况为本次股权竞拍之目的进行法律方面的尽职调查，而不对有关会计、审计及资产评估等专业事项发表意见。
在本尽职调查报告中对有关会计报告、审计报告和资产评估报告书中某些数据和结论的引述，并不意味着信达对这些数据、结论的真实性和准确性做出任何明示或默示保证。
信达并不具备核查和评价该等数据等专业事项的适当资格，对此，信达依赖具备资质的专业机构的意见对于该等专业问题做出判断。
为出具本尽职调查报告，信达律师进行了必要的尽职调查工作，包括但不限于核查北京浩利鸿房地产开发有限公司提供的资料等。
在出具本调查报告时，信达假设：
（1）信达律师审阅的文件涵盖了信达尽职调查清单所列的要求有关方提供的所有文件，没有任何遗漏；
（2）北京浩利鸿房地产开发有限公司提供的文件有关内容并无虚假与不实，所有签名或盖章都真实无误；
（3）复印件与原件完全一致。
在此基础上，信达出具本调查报告如下：
第二部分 定义
除上下文另有所指，下列词语在本文具有以下含义：
贵公司：
指汕头电力发展股份有限公司
目标公司：
指北京浩利鸿房地产开发有限公司
中融盛世：
指深圳市中融盛世投资控股有限公司
金川投资：
指北京金川投资有限公司
北京物美 指北京物美海之龙商业有限公司（原名为北京海龙进出口服务公司）
达润泽公司：
指北京达润泽科贸有限公司
金洪源投资：
指北京金洪源房地产投资顾问中心
杰普林公司：
指深圳市杰普林数码科技有限公司
蓝海投资：
指深圳市联合蓝海投资有限公司
百诚来实业：
指深圳市百诚来实业有限公司
《土地使用权转让合同》：
指2003年3月29日，目标公司与北京市国土资源局
签订的京地出[合]（2003）第359号《北京市国有土地使用权转让合同》
本次竞拍：
指贵公司竞拍目标公司控股股权事宜
元：
指人民币元
市工商局：
指北京市工商行政管理局
《公司章程》：
目标公司现行《公司章程》
《审计报告》：
指五洲松德联合会计师事务所深圳分所2008年12月
6日出具的五洲松德深审字[2008]005号《审计报告》及其所附会计报表及附注
《评估报告》：
指深圳市明洋资产评估事务所2008年12月5日出具
的深明评报字[2008]第031号《北京浩利鸿房地产开发有限公司资产评估报告书》
《公司法》：
指2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务
委员会第十八次会议修订的《中华人民共和国公司法》
第三部分 正文
一、 目标公司的股权架构
目标公司的股权架构如下图所示：
10%
目标公司
90%
蓝海投资
百诚来实业
51%
30%
70%
吴丽
王彤
林宝江
黄文锦
49%
二、 目标公司的概况、设立及股权沿革
2.1目标公司的基本情况
2.1.1营业执照与年检情况
目标公司成立于1999年11月23日，目前持有市工商局于2008
年12月3日核发的注册号为110000000959289号的《企业法人
营业执照》。
目标公司的注册资本为3,000万元；住所为北京市
朝阳区东四环中路18号院内1号楼116房间；法定代表人为王彤；企业类型为有限责任公司；经营范围为：
房地产开发；投资咨询、房地产信息咨询；企业管理咨询；技术推广服务。
营业期限为自1999年11月23日至2019年11月22日。
目标公司已通过2007年度工商年检。
2.1.2税务登记证
目标公司目前持有北京市国家税务局和北京市地方税务局于2007年4月26日联合核发的编号为京税证字110105700236874号《税务登记证》。
2.1.3组织机构代码证
目标公司目前持有北京市质量技术监督局核发的代码为70023687-4号的《中华人民共和国组织机构代码证》，有效期为自2007年4月16日至2011年4月12日。
2.1.4房地产开发企业资质
目标公司目前持有北京市建设委员会于2007年10月18日核发的编号为CY－A－0872号《房地产开发企业资质证书》，证件有效期至2010年1月1日止,资质等级肆级。
2.2目标公司目前的股东及出资比例
根据目标公司2008年12月1日的《公司章程》，目标公司的股东及出资比例如下表所示：
股东名称
出资额（万元）
出资形式
出资比例（%）
百诚来实业
2,700
货币
90
蓝海投资
300
货币
10
合计
3,000
100
2.3目标公司的设立
目标公司于1999年11月23日设立，设立时的注册资本为1,000万元。
目标公司设立时的股东及出资比例如下表所示：
股东名称
出资额（万元）
出资形式
出资比例（%）
刘浩然
700
货币
70
张丽
300
货币
30
合计
1,000
100
根据北京中恒永信会计师事务所有限公司于1999年11月9日出具的永
信（验）字第0862号《验资报告书》，截至1999年11月8日，目标公
司实收注册资本为1,000万元。
目标公司股东认缴的注册资本已全部缴清。
2.4目标公司的历史沿革
2.4.1目标公司第一次股权转让
（1）2001年2月20日，目标公司通过股东会决议，同意刘浩然、张丽分别将持有的目标公司70%及30%股权转让给达润泽公司与金洪源投资。
（2）2001年2月20日，刘浩然、张丽分别与达润泽公司、金洪源投资签订《转股协议》，刘浩然、张丽分别将持有的目标公司70%及30%股权转让给达润泽公司与金洪源投资。
（3）上述股权转让完成后，目标公司的股东及股权比例如下表所示：
股东名称
出资额（万元）
出资形式
出资比例（%）
达润泽公司
700
货币
70
金洪源投资
300
货币
30
合计
1,000
100
2.4.2目标公司的增资
（1）2001年4月5日，目标公司通过股东会决议，同意公司注
册资本由1,000万元增至3,000万元，其中股东达润泽公司
及金洪源投资分别以货币形式投入新增注册资本600万元
及1,400万元。
（2）根据北京中仁信会计师事务所于2001年4月10日出具的中仁信验字第201072号《变更登记验资报告书》，2001年4月3日及4月5日股东达润泽公司及金洪源投资分别以货币形式投入新增注册资本600万元及1,400万元。
上述增资完成后，目标公司的股东及股权比例如下表所示：
股东名称
出资额（万元）
出资形式
出资比例（%）
达润泽公司
2,100
货币
70
金洪源投资
900
货币
30
合计
3,000
100
2.4.3目标公司第二次股权转让
（1）2005年2月22日，目标公司通过股东会决议，同意达润泽公司将持有的70%股权转让给金川投资，金洪源投资分别将持有的15%及15%股权转让给甄鲁平及刘伯森。
（2）2005年2月22日，达润泽公司与金川投资签订《股东股权转让协议》，达润泽公司将持有的目标公司70%股权转让给金川投资。
（3）2005年2月22日金洪源投资分别与甄鲁平及刘伯森签订《股
东股权转让协议》，金洪源投资分别将持有的15%及15%股权转让给甄鲁平及刘伯森。
（4）上述股权转让完成后，目标公司的股东及股权比例如下表所示：
股东名称
出资额（万元）
出资形式
出资比例（%）
金川投资
2,100
货币
70
甄鲁平
450
货币
15
刘伯森
450
货币
15
合计
3,000
100
2.4.4目标公司第三次股权转让
（1）2007年2月26日，金川投资、甄鲁平及刘伯森分别与中融盛世签订《项目暨股权转让协议》，金川投资、甄鲁平及刘伯森分别将持有的目标公司70%、15%及15%股权合计以
9,000万元转让给中融盛世。
（2）2007年3月27日，目标公司通过股东会决议，同意金川投资、甄鲁平及刘伯森分别将持有的目标公司70%及15%及15%股权转让给中融盛世。
（3）上述股权转让完成后，目标公司成为中融盛世全资子公司。
2.4.5目标公司第四次股权转让
（1）2007年7月25日，股东中融盛世决定将持有的目标公司70%股权转让给张伟。
（2）2007年7月25日，中融盛世与张伟签订《转股协议》，将持有的70%股权以3,000万元转让给张伟。
（3）上述股权转让完成后，目标公司的股东及股权比例如下表所示：
股东名称
出资额（万元）
出资形式
出资比例（%）
中融盛世
900
货币
30
张伟
2,100
货币
70
合计
3,000
100
2.4.6目标公司第五次股权转让
（1）2007年10月10日，目标公司通过股东会决议，同意张伟将持有的目标公司70%股权转让给中融盛世。
（2）2007年10月10日，张伟与中融盛世签订《出资转让协议》，将持有的70%股权转让给中融盛世。
上述股权转让完成后，目标公司成为中融盛世全资子公司。
2.4.7目标公司第六次股权转让
（1）2008年7月14日，股东中融盛世决定将持有的目标公司100%股权中的10%转让给蓝海投资，90%转让给杰普林公司。
（2）2008年7月14日，中融盛世与蓝海投资签订《股权转让协议》，将持有的10%股权转让给蓝海投资。
（3）2008年7月14日，中融盛世与杰普林公司签订《出资转让协议》，将持有的90%股权转让给蓝海投资。
（4）上述股权转让完成后，目标公司的股东及股权比例如下表所示：
股东名称
出资额（万元）
出资形式
出资比例（%）
杰普林公司
2,700
货币
90
蓝海投资
300
货币
10
合计
3,000
100
2.4.8目标公司第七次股权转让
（1）2008年11月28日，目标公司通过股东会决议，同意杰普林公司将持有的90%股权转让给百诚来实业。
（2）2008年11月28日，杰普林公司与百诚来实业签订《出资转让协议》，将持有的90%股权转让给百诚来实业。
（3）根据市工商局2008年12月3日出具的京工商注册企受字
（2008）0075465号《受理通知书》，以及市工商局档案中心登记的《单位投资者名录》，市工商局已核准上述股权转让。
上述股权转让完成后，目标公司的股东及股权比例如下表所示：
股东名称
出资额（万元）
出资形式
出资比例（%）
百诚来实业
2,700
货币
90
蓝海投资
300
货币
10
合计
3,000
100
经信达律师核查，目标公司是依法设立的有限责任公司。
至本尽职调查报告出具日，目标公司有效存续，已通过2007年工商年检，不存在根据法律、法规、规范性文件及《公司章程》需要终止的事由。
三、 目标公司的股东
目标公司目前的股东为蓝海投资和百诚来实业，目标公司的实际控制人是黄文锦先生。
（详见第三部分“正文一、目标公司的股权架构”）
3.1百诚来实业成立于2000年1月3日，目前持有深圳市工商行政管理局于2008年9月9日核发的注册号为440301103583984号《企业法人营业执照》，住所为深圳市福田区红荔路群星广场C座2408室，法定代表人为黄文锦，注册资本为300万元，企业类型为有限责任公司，经营范围为：
兴办实业（具体项目另行申报）；室内外装饰工程（取得相关主管部门颁发的有效资质证书后方可经营）；国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）。
营业期限自2000年1月3日至2010年1月3日。
百诚来实业已通过2007年度工商年检。
根据深圳市工商信息网显示的《企业信用信息》，百诚来实业目前有2名股东，其中黄文锦持有百诚来实业70%的股权、林宝江持有百诚来实业30%的股权。
3.2蓝海投资成立于2007年8月22日，目前持有深圳市工商行政管理局于2008年5月9日核发的注册号为号440301102800638《企业法人营业执照》，住所为深圳市罗湖区翠竹路1056号逸翠大厦22楼2202室，法定代表人为王彤，注册资本为1,000万元，企业类型为有限责任公司，经营范围为：
兴办实业（具体项目另行申报）；机器设备、电子产品、计算机软硬件及配件的购销及其它国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）；从事货物及技术的进出口业务（国家明令禁止及特种许可的除外）；机械设备而、电子设备的租赁；三类医用超声仪器及有关设备，医用磁共振设备。
医用X射线设备，医用高能射线设备，医用核素设备，手术室、急救室、诊疗室设备及器具，二类医用电子仪器设备，医用X射线附属设备及部件（医疗器械经营企业许可证有效期至2012年12月11日）；信息咨询（不含人才中介服务及限制项目）。
营业期限自2007年8月22日起至2027年8月22日。
蓝海投资已通过2007年度工商年检。
根据深圳市工商信息网显示的《企业登记的有关资料》，蓝海投资目前有2名股东，其中王彤持有蓝海投资51%的股权、吴丽持有蓝海投资49%的股权。
经信达律师核查，百诚来实业及蓝海投资是合法设立并有效存续的有限责任公司，根据中国有关法律、法规的规定，百诚来实业以及蓝海投资具备转让其持有的目标公司股权的主体资格。
目标公司的股东与贵公司不存在《公司法》第217条所定义的关联关系。
四、 目标公司的公司治理及董事、监事、高级管理人员
4.1《公司章程》
经信达律师核查，《公司章程》主要内容包括：
4.1.1目标公司设股东会，股东会是公司的权力机构，决定公司的一切重大事项；股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。
股东会决议，应经全体股东人数半数以上，并且代表二分之一表决权的股东同意；公司增加或者减少注册资本、分立、合并、解散、变更公司形式以及修改公司章程的股东会决议，应当经代表三分之二以上表决权的股东同意。
4.1.2目标公司设执行董事一名，任期三年，由股东会任命。
4.1.3目标公司设监事一名，任期三年.
4.1.4目标公司设经理一名，由执行董事聘任或解聘；负责公司的日常经营管理工作。
4.2目标公司的的董事、监事及高级管理人员
根据目标公司2008年12月8日出具的《确认函》，目标公司目前的执行董事为王彤、监事为姜振恒、经理为张伟。
4.3目标公司的内部组织机构
根据目标公司2008年12月8日出具的《确认函》，目标公司的内部组织机构如下图所示：
股东大会
监事
执行董事
经理
行
政人事部
财
务部
投
资发展部
工
程部
销
售部
经信达律师核查，截至本尽职调查报告出具日，目标公司具有能够满足日常管理和生产经营活动需要的组织机构，符合《公司法》等法律法规的规定。
五、 目标公司员工及各项保险的办理
5.1概况
根据目标公司2008年12月8日出具的《确认函》，截至2008年12月
8日，目标公司兼职员工共计5人。
5.2目标公司与员工签署劳动合同的情况
根据目标公司2008年12月8日出具的《确认函》，目标公司上述5名员工均在蓝海投资任职，同时在目标公司兼职。
5.3目标公司为员工办理社会保险的情况
根据目标公司2008年12月8日出具的《确认函》，蓝海投资为上述5名员工购买了社会保险（包括基本养老保险、综合医疗保险、住院保险、工伤保险、失业保险）。
经信达律师核查认为，截至本尽职调查报告出具日，目标公司具有从事生产经营所需的从业人员。
六、 目标公司拥有的主要财产
6.1固定资产
根据目标公司2008年12月8日出具的《确认函》、《审计报告》及《评估报告》，目标公司目前未拥有固定资产。
6.2商标和专利
根据目标公司2008年12月8日出具的《确认函》，目标公司目前未拥有注册商标和专利。
6.3目标公司或有土地使用权情况
目标公司尚未取得土地使用权证的一宗土地位于北京市朝阳区东四环中路18号，具体情况如下：
6.3.1 2003年3月29日，目标公司与北京市国土资源局签订《土地使用权转让合同》，约定北京市国土资源局出让面积为6,556.13平方米的土地使用权给目标公司，规划用途为办公楼、地下车库，规划总建筑面积42,078平方米，其中地上规划建筑面积39,076平方米，地下规划建筑面积为3,002平方米；出让宗地位置为北京市朝阳区东四环中路18号（项目暂定名为：
利鸿大厦），四至范围为东至南磨房乡人民政府，西至东四环南路，南至北京制药二厂，北至规划百子湾南路。
土地使用权出让年限分别为办公楼50年、地下车库50年。
上述宗地地价款为43,564,130元。
双方约定目标公司在合同签订之日支付15%地价款，剩余地价款在合同签订之日起180日内付清，其中自签订合同第61日起至第180日止，目标公司除支付地价款外，还须按月息0.2%的比例
支付未付款项的资金占用费；若目标公司在合同签订约定之日起
180日内未付清地价款的，每延期一日按滞纳款的万分之二点一
支付滞纳金，延期支付地价款超过60日的，北京市国土资源局有权不退还定金及解除《土地使用权转让合同》。
同时双方约定在在合同签订之日起的180日内按照批准的规划设
计图及施工设计图开始施工，并应于2003年12月31日前完成
不少于3,002平方米的工程量，且全部工程应在2006年9月1日前竣工，如工程特殊、复杂或者规模大，按上述施工时间动工有困难的，可向北京市国土资源局申请延建或者延期竣工，在得到北京市国土资源局批准后可延期但不得超过360日。
若目标公司超过上述约定动工开发日期满一年未动工开发的，需向北京市国土资源局缴纳相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费；超过上述约定动工开发日期满二年未动工开发的，北京市国土资源局无偿收回土地使用权，但因不可抗力或政府及其相关部门的行为或动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外。
6.3.22003年4月21日，目标公司支付地价款6,534,620元，并取得向北京市财政局出具的《北京市国有土地有偿使用收费专用收据》。
6.3.32007年8月2日，北京市财政局向目标公司出具了《北京市非税收入一般缴款书》回执，证明收到《土地使用权转让合同》项下地价款37,029,510元；
6.3.42007年10月9日，北京市地方税务局向目标公司出具《契税专用税收缴款书》回执，证明收到《土地使用权转让合同》项下土地出让契税1,306,923.9元；
6.3.52007年10月9日，北京市国土资源局向目标公司出具《北京市非税收入一般缴款书》，通知目标公司支付《土地使用权转让合同》项下资金占用费296,236元及滞纳金10,155,713
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