房地产估价报告.docx
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房地产评估报告学院：
经济管理学院专业：
工程管理111
姓名：
常孟琳学号：
201100644108
房地产估价报告委托方：
济源市鑫鑫旺连锁超市估价方:
济源诚信资产评估有限公司估价人员：
常孟琳估价作业日期：
2013.12.30—2014.1.10
目录
第一部分：
致委托方函
第二部分：
估价师声明
第三部分：
估价的假设、限制条件
第四部分：
估价结果报告1.委托方2.估价方3.估价对象4.估价目的5.估价时点6.价值定义7.估价依据8.估价原则9.估价方法10.估价结果11.估价人员12.估价作业日期13.估价报告应用的有效期
第五部分：
估价技术报告1.个别因素分析2.区域因素分析3.市场背景分析4.最高最佳使用分析5.估价方法选用6.估价测算过程7.估价结果确定附件致委托方函济源鑫鑫旺连锁超市哦：
贵方委托本估价机构评估的位于上济源市梨林镇北瑞村鑫鑫旺超市进行估价，其用地性质、建筑面积按贵方所提供的资料予以确认。
本公司于2013年12月30日至2014年1月10日进行了估价作业，并对相关的房地产市场进行了调查，对委托的房地产进行了现场查证和鉴定。
我们遵循国家房地产估价规范，估价结果依据估价项目委估目的以及估价期日房地产市场行情进行估价。
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确定估价对象房地产在2013年12月30日的市场价格为（币种：
人民币）：
房地产总价：
665648万元房地产单价：
8320.6元/平方米评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》。
本结果只在估价报告设定的假设和限制条件下成立，一年内有效。
济源诚信资产评估有限公司法定代表人李永昌二OO二年一月十日估价师声明我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察6．由于房地产估价性质所限，评估中未对委估对象建筑结构隐蔽部分有无缺损进行测定。
7．没有人队本报告提供重要的专业帮助。
中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师二OO二年一月十日估价的假设和限制条件一、估价的假设前提1、委托方和相关当事方提供的情况和资料合法、真实、完整。
2、估价对象的工程质量达到国家建筑施工验收规范规定的合格标准。
3、估价对象相应房地产权证中记载的内容与估价时点房地产管理部门相应房地产登记册中记载的内容完全一致，且真实、准确地反映了估价对象于估价时点的权利状况。
４ 、估价对象按照房地产权证登记的用途保持现状继续使用。
５ 、假定估价对象在估价时点状况与在完成实地查勘之日的状况一致。
二、估价报告使用的限制条件1、本报告只能用于报告中载明的估价目的和报告使用者或应用方向，对任何
第三者及其他目的用途不承担责任。
2、估价人员对估价对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对估价对象的法律权属作任何形式的保证 ，因此 ，本报告也不可作为任何形式的产权证明。
3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
4、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分内容不可在公开的文件、通告或报告中引用，也不得以任何方式公开发表。
估价结果报告一、委托方济源市鑫鑫旺连锁超市联系人：
李百川联系电话：
13135245265
二、估价方济源诚信资产评估有限公司法定代表人：
李永昌房地产评估资质级别：
贰级联系人：
常孟琳联系电话：
15236548964
三、估价对象1.估价对象基本状况本次估价对象为济源市梨林镇北瑞村鑫鑫旺超市，房屋建筑面积为80平方米，用途为超市。
鑫鑫旺超市建成于2008年，砖混结构，共两层，外墙面贴石材及瓷砖，估价对象位于一层，室内地面铺石材，墙面及顶面刷乳胶漆，窗为塑钢窗，门为防盗门。
室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。
根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。
用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为95%。
2.估价对象权利状况根据《房屋买卖合同》 记载，估价对象买受人为鹿文德，商品房用途为公寓，房屋建筑面积为80平方米，土地使用年限自2007年12月30日至2057年12月30日。
估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。
3.估价对象区位状况该超市位于十字路口，交通便利，旁边有一个小花园供人们休息，估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。
4.估价对象市场分析2013年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；
金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。
济源房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响.
四、估价目的本次估价为委托方进行司法执行提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。
五、估价时点2013年12月30日六、价值定义本次评估采用公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限制前提下，于估价时点2009年9月21日的公开市场价格。
七、估价依据1.有关政策法规和文件
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3 ）中华人民共和国国家标准 《 房地产估价规范 》
GB/T50291-1999；
（4 ）中华人民共和国国家标准 《 城镇土地估价规范 》
GB/T18508-2001；
（5）其它相关法律法规。
2.委托方提供的有关资料3.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。
八、估价原则本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。
九、估价方法估价对象用途为超市，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格，由于估价对象为收益性房地产，可以采用收益还原法测算其楼面熟地价。
然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。
1、收益还原法：
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质：
将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为：
资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
2、成本法：
是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。
十、估价结果本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2013年12月30日的市场价格为：
（币种：
人民币）
房地产总价：
665648万元房地产单价：
8320.6元/平方米十一、估价人员估价方:
济源诚信资产评估有限公司估价人员：
常孟琳联系方式：
15236548964
十二、估价作业日期2013年12月30日至2014年1月10日十三、估价报告应用的有效期在市场无明显价格波动条件下，本估价报告应用有效期自提交报告日期起不超过一年，即2013年12月30日至2014年12月30日。
估价技术报告一、个别因素分析1.估价对象基本状况本次估价对象为济源市梨林镇北瑞村鑫鑫旺超市，房屋建筑面积为80平方米，用途为超市。
鑫鑫旺超市建成于2008年，砖混结构，共两层，外墙面贴石材及瓷砖，估价对象位于一层，室内地面铺石材，墙面及顶面刷乳胶漆，窗为塑钢窗，门为防盗门。
室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。
根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。
用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为95%。
2.估价对象权利状况根据《房屋买卖合同》 记载，估价对象买受人为鹿文德，商品房用途为公寓，房屋建筑面积为80平方米，土地使用年限自2007年12月30日至2057年12月30日。
估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。
二、区域因素分析该超市位于十字路口，交通便利，旁边有一个小花园供人们休息，估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。
三、市场背景分析2013年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；
金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。
济源房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响.
四、最高最佳使用分析最高最佳使用原则，是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。
所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。
衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：
1.法律上允许（规划及相关政策法规许可） 。
即不受现时使用状况的限制, 而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。
2.技术上可行。
即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。
要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。
3.经济上可行。
即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。
4.土地与建筑物的均衡性。
即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。
5.房地产与周围环境的协调性。
即房地产与外部环境是否平衡或协调的问题。
也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。
6.可持续发展性。
即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。
根据估价对象权属状况、地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，按照估价对象目前状况继续使用为最高最佳使用途径。
五、估价方法选用估价对象用途为超市，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格，由于估价对象为收益性房地产，可以采用收益还原法测算其楼面熟地价；然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。
1、收益还原法：
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质：
将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为：
资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
2、成本法：
是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。
六、估价测算过程1.采用收益还原法测算估价对象房地产价格该超市建筑面积为80平方米，月销售额为5万/月 ，毛利润为销售额的15%，管理费用为销售额的2%，维修费为30元/平方米，土地使用税及房产税为20元/平方米，销售税费为销售额的1%，房地产资本化率为10%。
以上述资料运用收益还原法评估房地产价格。
a） 计算总收益年总收益=50000*12*15%=9万元
b） 计算总费用年管理费=50000*12*2%=1.2万元年维修费=30*80=2400元年税金=20*80+50000*12*1%=7600元年总费用=12000+2400+7600=22000元
c） 计算房地产纯收益房地产纯收益=90000-22000=68000
d） 计算房地产价值房地产价值=6%*（1-1/（1+10%） ^44）=669738元单价=66=8371元
e） 评估结果该超市在2013年12月30日价格为669738元，单价为每平方米8371元。
2.采用成本法测算估价对象房地产价格该超市建筑面积为80平方米，土地取得成本为10000元，开发成本为5000元/平方米，开发期一年，贷款利率10%，投资回报率25%,增值收益率25%，房地产资本化率为10%。
以上述资料运用成本法估算房地产价值
a） 计算土地取得费用土地取得费用=10000元
b） 计算土地开发费用土地开发费用=5000*80=40万元
c） 计算利息利息=10000*10%+400000*（1.1^0.5-1）=20524元
d） 计算利润利润=（10000+400000）*25%=102500元
e） 计算土地增值收益土地增值收益=（10000+400000+20524+102500）*25%=133256元
f） 计算房地产价值房地产价值=400000+10000+20514+102500+133256=666280元
g） 有限年房地产价值44年房地产价值=666280*（1-1/（1+10%） ^44）=656225元单价=65=8203元
h） 评估结果该超市在2013年12月30日的价格为656225元，单价为每平方米8203元。
3.房地产公开市场价值的确定根据目前河南省房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料分析，鉴于以上两种方法分别从不同的侧面说明了房地产价值：
成本法从实际成本反映出估价对象的市场价值；收益还原法从收益状况反映出估价对象的市场价值。
由于类似估价对象的物业市场比较活跃，交易资料较为充足，故采用收益还原法得出的估价结果真实性更大，将两个结果取不同的权重，成本法权重取0.3，收益还原法权重取0.7，以两种方法测算结果进行加权平均作为估价对象的均价。
单价：
8203*0.3+8371*0.7=8320.6元总价：
8320.6*80=665648元七、估价结果确定本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2013年12月30日的市场价格为：
（币种：
人民币）
房地产总价：
665648元房地产单价：
8320.6元/平方米附件1、《委托评估函》 复印件2、《买卖合同》 复印件3、估价对象位置图4、估价对象照片5、评估机构营业执照和资质复印件6、评估人员资格证书复印件
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