商业用地基准地价评估Word下载.docx
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（一）基准地价的涵义基准地价是指城镇国有土地的基本标准地价，即在一定时间内，根据城镇各种用地类型、交易情况和土地实际收益状况，按照科学的估价方法，估算出各级别土地范围或均质地域内的商业、住宅、工业等各类土地利用类型的平均价格，是分用途的土地使用权的区域平均价格。
（二）基准地价的特点
基准地价具有以下几种特点：
1.全域性，城市内的任何一个区域的土地，应有至少一种用途类型的基准地价，即商业用地、住宅用地或者工业用地等。
2.权威性，由于基准地价是由政府组织有关专家组成专门估价机构进行估算，并由政府审定、认可和定期公布的，因而具有权威性。
再次，在同一区域内，不同土地利用类型的土地，有不同的基准地价标准，也就是说基准地价是分用途定价的。
3.平均性，基准地价对应地价区、地价片，是某地区土地级别、特定用途、一定时间内的平均价格，可以采取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准，即基准地价是一种均价。
4.期限性，基准地价是有期限的，它是有限年期的土地使用权价格，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一致的，则不同用途基准地价的年期也不同。
5.实效性，基准地价只反映特定时段的土地市场价格水平，只有及时更新才能保证其有效性。
二、基准地价的评估思路土地价格评估，首先应选择影响土地级别划分和价格的因素，如繁华程度、交通条件、基本设施状况、人口状况、用地规划等。
然后，对土地进行级别或区域的划分。
目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：
一是利用影响城镇土地使用价值的因素的差异性和一致性来划分土地级别；
二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域土地利用条件差异，来划分不同的土地条件均质区域，之后并进行区域归类。
接下来分级别或区域类别，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和地价入手，测算出不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，并修正到基准地价内涵状况下。
最后计算每个级别或区域内样本地价的均价或者选择适当的评估模型综合确定出每个级别或区域的基准地价。
三、商业用地级别的划分与确定
（一）土地定级因素选取及权重确定
1.土地定级因素的选取商业用地定级因素主要包括该地块的土地区位因素、城市设施因素、环境优劣度和一些其他的因素。
其中，土地区位因素包括商服繁华程度和交通通达程度，而商服繁华程度又包括商服中心数量，高级商务金融集中度，农贸市场数量；
交通通达程度则主要指道路功能与宽度，道路网密集度，公交便捷度，对外交通便利程度。
城市设施因素主要包括城市基础设施因素和公用服务设施因素，其中基础设施状况包括供水设施、排水设施、供暖设施、供气设施、供电设施等的状况；
公共设施完备度主要指文化教育设施、医疗卫生设施、文娱体育设施、邮电设施、公园绿地等社会公共设施的配套完备程度。
环境优劣程度主要指环境质量、自然条件和绿化状况的优劣程度，其中环境质量包括大气污染情况、水污染情况和噪声污染情况；
自然条件包括地形坡度、地基承载力、洪水淹没与积水等条件；
绿化状况则主要指该地块的绿化覆盖率。
其他因素主要就是指人口密度和该地块的规划前景，即人口数量与地块面积的比例和该地块的用地潜力和未来的发展潜力。
2.土地因素权重的确定原则
权重反映定级因素对土地的影响程度。
权重确定原则为：
首先，权重值与因素对土地影响的大小呈正比，数值在0〜1之间，各选定因素的权重值之和等于1;
其次，各因素重要性顺序和权重值范围，参考商业用地土地定表（表1）。
无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序；
再次，权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔斐测定法结合其它两种方法来确定；
最后，定级因素对不同类型用地的影响程度不同，分类定级时不同类型用地的定级应选定相应的因素权重。
表1城镇商业用地定级因素表
商服繁华程度
交通条件
基本设施
状况
人口
定级
商服繁华
道路
公交
对外交通
基础设施
人口密度
因素
影响度
通达度
便捷度
便利度（客运）
完善度
选择性
必选
至少一种必选
备选
重要性顺序
1
2或3
3或2
4
权重确定
0.25-0.45
0.25-0.05
0.2-0.1
3.土地因素权重的确定方法
（1）特尔斐测定法（Delphi方法）
该方法由熟知当地土地状况和社会经济发展状况的专家，通过多轮次的打分的方式，确定各因素的定级。
某因素的权重值该因素经多轮打分后的平均值。
此方法具体的实施要求有:
首先，专家应是熟悉城镇土地状况的有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为10-40人；
其次，专家打分应根据定级因素的背景材料和打分说明进行，并在不协商的情况下使用百分制独立打分；
然后，从第二轮次起,
打分必须参考上轮打分结果进行；
打分轮次为2-3轮。
（2）因素成对比较法
该方法是对所选因素进行相对重要性两两比较、赋值，计算权重。
具体的实施要求有:
对比结果要符合A因素〉B因素，B因素〉C因素，则A因素〉C因素的关系；
对因素所赋的值应在0〜1范围内，同时两因素值之和=1。
（3）层次分析法（AHP方法）
这个方法是对定级因素相对重要性进行判别，组成判断矩阵，计算权重值。
实施要求有：
因素相对重要性判别最好使用特尔斐测定的数据，判断矩阵必须通过一致性检验；
同时按层次分析法求算因素权重和因素内的各因子作用系数。
仅求算因子作用系数,
可用层次单排序计算。
（二）定级因素分值计算与级别划分
在对因子因素的影响程度评价的基础上，利用专业的土地定级估价软件，按照选定的算法模型和衰减模型，根据各因素因子的权重，采用多因素赋权加和法计算各评价单元的总分值。
根据各评价单元的总分值的分布情况划分土地级别，总分值越高级别越高,即网格点总分值的大小反映土地级别的高低。
定级单元总分值的计算公式为：
n
Sf八（fkPk）
（1）
k4
式中：
Sf为定级单元的总分值；
n为定级因子数目；
PP为各定级因子对网格点的作用分；
fk为各定级因子权重。
四、商业用地基准地价的测算与确定
（一）样本点地价的测算方法
1.收益还原法
房屋出租，表面上是房屋出租，实际上是房地整体出租，出租方是借房产的所有权垄断了房屋附属地产的使用权，并据此获取房地出租租金收益。
房屋产权所有者出租房屋的租金实际由三部分构成。
第一部分是房屋使用期内的维修费、管理费、保险费和税费等，第二部分是房屋的出租收益，第三部分是房屋用地的地租。
通过上述分析可以看出，根据房屋出租资料评估地价，关键在于从房租中正确分离地租。
只要从房地租金中正确地剔除了其它几项费用，即可求得地租。
其基本思想是：
以房地总收益减去房地出租的总费用得到房地纯收益，再据此确定房屋出租的纯收益，继而从房地出租纯收益中扣除房屋出租纯收益，则可得到地产纯收益，也就是地租。
如果我们能从房地租金收益中扣除房屋纯收益及建造成本部分，剩余部分就是我们所需要的土地纯收益一一地租。
然后将土地纯收益进行修正，并以一定的还原利率资本化，便可得到地价。
此方法适用于可以获得真实房屋出租资料和房屋纯收益及建造成本的地块。
2.契价剥离法
对于房屋买卖资料，通过该市房屋买卖的实际情况，利用契价剥离法测算样点地价；
即用房地产的交易价减去房屋现值及相关的税金和管理费，求得土地总价，再除以土地面积，即得土地单价。
3.柜台租金分离法
对于商业柜台出租资料，由于伴随着柜台出租，柜台所分摊的土地使用权随之出租，因而通过分析柜台出租行为，从柜台租金中分离出地租，进而计算样点地价；
具体评估方法为：
首先计算商店运营总费用。
计算商店在一年经营中需支付的经营管理费、房屋建筑维修费、折旧费及房屋保险费、水电热等运营费用、与租房有关的各项税费等。
然后计算出租柜台应分摊的费用。
按出租柜台的营业面积与商店总营业面积的比例计算柜台分摊的费用和土地面积。
最后运用下面的公式计算：
「R-Egplj:
S^fSb）」r
P为出租柜台单位土地面积的地价；
R为出租柜台年租金总收入；
E为出租柜台所在商店的年经营总支出费用；
&
为出租柜台的营业面积；
B为商店的总营业面积；
S为商店土地总面积；
r为土地还原利率。
4.剩余法
对于商品房出售资料，在了解了商品房的销售价格、建筑类型及除土地以外的其他费用，运用剩余法将地价从商品房的售价中剥离出来。
P=（p-ChSh-I-T-B）（GSbi）
P为某一商品楼用地的单位面积土地价格；
P为某一商品楼房总售价；
Ch为当
地同类建筑单位面积平均造价；
S.为楼房总建筑面积；
I为开发公司利润；
T为商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等；
B为开发资金应支付的利息；
S,为建筑物占地面积；
G为规划的建筑覆盖率。
5.成本逼近法对于征地拆迁资料，利用成本逼近法进行计算。
所谓成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。
成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。
成本逼近法在现阶段土地市场发育不完全，公平竞争的市场机制尚未完善的情况下，对于开发区用地、成片开发的工业（仓储）、住宅用地，利用成本法测算是值得重视的方法。
6.直接法对于土地市场交易资料，其包括土地出让和土地转让价格，是实际发生交易的地价，可直接作为样点地价，无需剥离；
宗地评估资料也可以直接作为地价样点资料。
（二）样本地价的测算举例
1.应用收益还原法评估商业用地地价
商业样点的基本情况为：
某人将正房建筑面积和土地面积均为30m2,己使用5年的房屋出租给个体户王某某作为食品店,年租金2000元。
该房屋的土地使用年期和建筑物耐用年限均为40年，正房重置单价为380元/m，年折旧285元。
根据上述资料分析可知，该商业样点属于出租的商业样点类型，适合用收益还原法测算土地价格，利用收益还原法测算土地价格过程如下:
（1）首先计算出房地产年总收益2000元，即一般是指租赁市场上实际成交的年租金。
（2）然后计算各种总费用。
包括：
1管理费。
管理费是指业主在日常管理中应支付的相关费用，根据此类费用占租金比例的平均统计数据确定管理费按租金的3%计算。
本题中管理费60元。
2维修费。
维修费指在建筑物的寿命期内对建筑物的日常维护和修缮的费用，此项费用我们采用了经验估计法，在定性分析的基础上，确定维修费按房屋重置价的1.5%计算。
本例中房屋重置价格为11400元，相应维修费171元。
3保险费。
保险费是业主为建筑物投保的费用，此项费用也采用经验估计法，确定
保险费按房屋现值的0.2%计算。
其中房屋现值等于房屋重置价减去总折旧额，为9975
元，相应保险费是19.95元。
4税费。
根据相关法规，税费包括房产税、营业税、城建税及教育费附加。
其中房产税按租金的12%计算，营业税按租金的5%计，城建税按营业税的5%计算，教育费附加按营业税的3%计算。
本例中房产税240元、营业税100元、城建税5元、教育费附加3元、税费348元，总计598.95元。
（3）因为房地产年纯收益为房地产年总收益减去各种总费用，则房地产年纯收益为1401.05元
（4）根据样本点当地实际情况,房屋还原率可定为8.37%，土地还原率可定为6.37%。
则房屋年纯收益=房屋现值X房屋还原率*[1-（1+房屋还原率）-房屋尚可使用年限]=888.20元。
其中，房屋尚可使用年限=建筑物耐用年限-房屋已使用年限。
但是，当土地使用年期小于建筑物耐用年限时，房屋尚可使用年限=土地使用年期-房屋已使用年限。
则土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益=512.85元。
（5）得出宗地地价=土地年纯收益十土地还原率X[1-（1+土地还原率）-土地尚可使用年限]=7
123.756元。
其中，土地尚可使用年限=土地使用年期-土地已使用年限。
因为本例中建筑物耐用年限与土地使用年期相等，所以二者的剩余使用年限也相等，都为35年。
⑹最后算出单位地价237.4585元/川，即样本点的评估地价为237.4585元/川。
2.应用契价剥离法评估商业用地地价
某人将一处商品房出售给梁某开饭馆，房地产成交价格315200，建筑面积667.82叭土地面积598.13叭建筑物耐用年限35年，土地使用年期40年，已使用年期5年，重置单价为250元/m20
根据上述资料分析可知，该商业样点属于出让的商业样点类型，适合用契价剥离法测算土地价格，利用契价剥离法测算土地价格过程如下：
⑴首先计算房地产总收益。
房地产总收益即房地产成交价。
本例中为315200元。
（2）然后计算各种税费。
根据相关法规，税费包括房产税、营业税、城建税及教育费附加。
其中房产税按房地产成交价的12%+算，营业税按房地产成交价的5%计，城建税按营业税的5%+算，教育费附加按营业税的3%计算。
本例中房产税为3782.4元，营业税为15760元，城市维护建设税为788元，教育费附加为472.8元，总税费为20803.2丿元。
（3）房地产现值。
房地产现值即经过交易时间修正系数调整的房地产成交价。
此例中的交易时间修正系数为1。
则房地产现值为315200元。
（4）房屋现值。
房屋现值为房屋重置价减去折旧总额。
其中，房屋重置价是用建筑面积乘以重置单价得出的，折旧总额是已使用五年的年折旧额的加总。
贝U房屋重置价为166955元，房屋现值为143104.3元。
（5）土地现值。
房地产现值减去房屋现值和各种税费即为土地现值。
本例中土地现值151292.5元。
⑹则单位地价是土地现值除以土地面积，等于252.9425元/卅，即样本点的评估
地价为252.9425元/川。
（3）样本地价的修正
经计算后的样点地价还必须进行样点地价修正。
修正的主要内容有：
交易情况修正、估价期日修正、容积率修正、出让年期修正等。
1.出让年期修正
2.
出让年期修正的目的是将评估样点的土地价格修正到要测算的基准地价内含下的土地价格。
出让年期修正包括将有限年期使用权地价和无限年期土地使用权地价修正到法定最高出让年期地价。
是用土地还原率，根据土地使用权出让最高年限和实际出让年期或剩余使用年期的不同计算出的土地使用权价格。
将有限年期使用权地价修正到法定最高出让年期的计算公式为公式（4），将有限年期使用权地价修正到法定最高出让年期的计算公式为公式（5）。
Pm为最高出让年限的土地使用权价格；
Pml为有限年期出让地价；
m为土地使用
权出让最高年限；
n为实际出让年期或剩余使用年期；
3.交易时间修正
交易时间修正的目的是将评估样点的土地价格修正到要测算的基准地价内含下的
土地价格，为某类土地地价修正到评估期日的系数计算公式为公式（6），对不同时期发
生的交易宗地价格，交易修正到评估期日价格的计算公式为公式（7）。
kf=QQ°
（6）
kf为某类土地地价修正到评估期日的系数Q为某类土地估价期日的地价指数；
Qo为某类土地交易时日的地价指数。
P二心Po（7）
P为修正到评估期日的宗地价格；
Po为实际成交宗地地价；
Kt含义同上。
4.容积率修正
容积率修正系数的计算公式为公式（8），式中：
kr为容积率修正系数；
Pis为某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价；
pi为某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价。
«
二Pis.Pi（8）
对不同容积率情况下发生的交易地价，按公式（9）将地价修正到规定容积率的价格。
式中：
P—修正到规定容积率时的宗地地价；
pH—某一容积率下的宗地交易价格；
kr同刖。
P=krPli（9）
5.市场地价的其它修正
市场地价的其他修正包括交易情况修正、地价楼层分配修正、基础设施配套程度修正等。
交易情况修正，是指把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价。
地价楼层分配修正，指样点资料若为建筑物某层之建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价格。
基础设施配套程度修正，指在不同基础设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。
（4）级别基准地价的确定模型
用收集到的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特点和影响地价的因素条件，分析各级别或均质地域内土地质量与地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。
利用地价资料评估基准地价的常用模型有指数模型和算术平均模型，利用土地利用效益资料评估基准地价的常用模型包括指数模型、多元线性模型、生产函数模型（多元非线性模型）、分级回归模型等。
其中，最常用的是利用地价资料评估基准地价的算术平均模型，如公式（10）所示。
nX'
XiSi
Y二'
H或Y二——（10）
vnSi
id
丫为某均质地域或土地级别的平均价格；
X为某均质地域或土地级别内可利用样点i的单位面积地价；
n为某均质地域或土地级别内可利用的地价点数；
S为样点i宗
地面积。
参考文献
1.郭岚，《韩城市城镇商业用地估价方法的研究》，《西北农林科技大学学报》，2003年10月第31卷
2.岳大鹏，《商业用地基准地价评估研究》，《陕西师范大学学报》，1999年6月第27卷
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4.王晓娇、陈英、吕吕翠玲、刘潇潇，《兰州市商业用地路线基准地价评估研究》，《黑龙江农业科学》，2010年第12期
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6.梁运斌，《房地产估计：
方法、参数与百例精选》，经济管理出版社，1996年10月，850页
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