工程维护方案.docx
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工程维护方案
工程维保是****小区物业管理的重要内容。
物业在九年的物业管理实践中，十分注重这项工作，充分发挥工程部各类技术人员的专业化的优势，积累了丰富的工程维护经验，我们将最大程度地发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，努力为用户营造一个安全、健康、文明的居家场所。
8.1房屋及公用设施维修养护
8.1.1工作内容和目标
序号
工作内容和目标
备注
公共部位
1
每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人
2
每天巡视楼内公共部位门窗，关闭到位，保持玻璃、门窗配件完好，门窗开闭灵活并无异常声响，因管理不到位造成门窗损坏，应立即按原有标准赔偿安装
3
楼内墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损
4
每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理
5
每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好
6
每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损
7
每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用
8
儿童游乐园、室外健身设施等每日巡查一次，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）
9
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常
供水系统
1
每天二次检查泵房设备，发现故障，及时排除，确保小区日常生活供水
2
每年二次对供水处理系统全面维护保养
公共照明
1
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99％以上
2
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99％以上
3
公共电气柜每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常
消防系统
1
消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常
2
消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好
3
每天检查火警功能、报警功能是否正常
4
每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换
5
每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查
6
每月检查一次灭火器材，临近失效立即更新或充压
避雷设施
1
每年综合检查一次小区避雷设施，18层以上楼宇每半年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准，达到使用要求
弱电系统
1
楼宇对讲系统（可视）不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
2
周界报警24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号
3
监视系统不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行．，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常
电子巡更
1
根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常
升降系统电梯
1
保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁
2
委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理
3
电梯发生一般故障的，专业维修人员半小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助
水景
（动力）
1
每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属量施，损坏部位及时修复，保证其正常运行
2
重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常
8.1.2服务措施
（1）在日常管理过程，我们重点在于“以防为主”，****小区是一新建小区，发生住宅外墙或建筑物发生危险的机率是非常小的，但为防患于未然，在日常的管理中，我们会加强对建筑物的安全检查，具体为：
1）定期检查建筑物是否存在隐患
（如墙体开裂、顶棚开裂、上下水及暖气管道跑冒滴漏、电气线路老化、用电设备超负荷、影响建筑结构的装修改造、地砖不防滑等）。
如是在保修期内出现质量缺陷，应协助业主向施工单位发出保修通知，施工单位接到保修通知后，应及时到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以维修。
2）避雷设施做到按照要求进行定期检测，如建筑物的防雷设施存在缺陷或隐患，应当立即修复。
3）建筑消防系统设施设备定期检测、保持完好有效。
4）对于高耸的搭建物（如广告牌、雨棚、脚手架、机电设备和临时线路等物件），尤其是临时搭建设施应有良好的固定防风措施。
杜绝上述物品的倒坍、压人及触电事故的发生。
5）及时清理屋顶上的杂物，保持雨水管的畅通，以免屋顶积水。
（2）若确实发生住宅外墙或建筑物危险，影响他人安全时，首先安抚业主及周边群众不要惊慌失措，巡逻保安人员应立即通知物业服务中心，由物业服务中心通知相关部门做好紧急措施。
1）项目经理亲临现场进行急救指挥，同时作好业主的安抚工作。
2）物业服务中心立即通知相关急救部门，如医疗中心120，及相关主管部门。
3）保安主管安排保安员对事故现场进行封锁，维持现场秩序，避免事故的扩大。
4）工程主管组织工程人员进行事故问题的调查，分析找明原因，最终找到解决办法，最后记录备案。
若是涉及结构安全的质量缺陷，立即向当地建设行政主管部门报告，。
8.1.3管理组织架构
小区设置集中的工程服务部，实施24小时报修值班制度，当班人员负责全小区运行状况的监视及信息采集、传递、记录、反馈等，完成小区正常运行或应急状态下的协调、调度功能。
（1）人员配置
小区配工程主管1人，电梯工、弱电、强电和给排水各1人。
共5人。
（2）作息时间及量化的工作时间
工程部的工作要求岗位上24小时都有人在。
工作人员每周工作6天，采取调休方式安排一天休息。
工程部员工每天的工作时间是8小时，8小时之外有2种方式保证工作需要：
1）实行值班制：
工程部水电工轮流参加值班，值班人员为3人，其中至少有1名员工是持有高压电工进网证，其它人员持证上岗。
2）正常的倒班制度：
在一些比较特殊的情况下，员工实行24小时倒班制度。
工程部根据工作需要安排调休，但前提是不影响工作。
在一般情况下，实行定岗定责，提倡员工一专多能，成为复合型人才。
在特殊情况下，各班可以进行调整，这样可以最大限度发挥人员的工作效率，但要注意每个人的实际能力，对一些不太熟悉的岗位，要先培训，后逐渐上岗.
8.1.4服务计划
（1）房屋本体养护计划
序号
养护项目
名称
计划完成情况
计划完成时间
养护标准
备注
1
内墙面
涂料
每年检修1次,每日查1次
每年1月份完成
日查问题及时处理
2
外墙面
涂料
每年检修1次,日查1次
每年3月份完成
同上
条砖
每年检修1次,日查1次
每年3月份完成
同上
马赛克
每年检修1次,日查1次
每年3月份完成
同上
清洗
每年检修1次,日查1次
每年4月份完成
同上
3
楼梯
涂料
每年检修1次,日查1次
每年4月份完成
同上
大理石
每年检修1次,日查1次
每年4月份完成
同上
4
非机动车房
涂料
每年检修1次,日查1次
每年5月份完成
同上
5
门厅
涂料
每年检修1次,日查1次
每年5月份完成
同上
6
供电设施
每年检修1次,日查1次
每年3-4月份完成
同上
7
供水设施
每年检修1次,日查1次
每年6月份完成
同上
8
其他设施
每年检修1次,日查1次
每年7月份完成
同上
9
消防系统
每年检修2次,日查1次
每年3-4,9-10月完成
同上
10
智能系统
每年检修2次,日查1次
每年3-4,9-10月完成
同上
11
电梯
每月检修1次,日查1次
每月30日前完成
同上
合计
单位：
负责人：
年月日
（2）房屋公用设施日常养护计划
序号
项目
计划完成情况
计划完成时间
备注
1
机电设备及场所（地）
每年检修1次,日查1次
每年3月份完成
日查问题及时处理
2
消防
每年检修2次,日查1次
每年4、10月份完成
同上
3
空调
每年检修1次,日查1次
每年4月份完成
同上
4
电梯
每月检修1次,日查1次
每月30日前完成
同上
5
供电设备
每年检修1次,日查1次
每年12月份完成
同上
6
供水设备
每年检修1次,日查1次
每年10月份完成
同上
7
智能监控
每年检修1次,日查1次
每年7月份完成
同上
8
通讯系统
每年检修1次,日查1次
每年3月份完成
同上
9
区内道路
每年检修1次,日查1次
每年1月份完成
同上
10
路灯
每年检修2次,日查1次
每年2、8月份完成
同上
11
沟、渠、池、井
每年检修1次,日查1次
每年3月份完成
同上
12
园林绿化系统
每年检修1次,日查1次
每年3月份完成
同上
13
上下水主管道
每年检修2次,日查1次
每年4、10月完成
同上
14
指示牌
每年检修1次,日查1次
每年10月完成
同上
15
公共场所
每年检修1次,日查1次
每年12月份完成
同上
16
其它
单位：
负责人：
年月日
8.1.5作业规程与标准
总体要求做到三无，房屋无破损，设施无损坏，管线无堵漏，具体方案如下：
（1）房屋日常维修养护计划及实施方案
1）定期检查房屋及共用设施，确保安全，发现问题及时维护，保证正常使用，最大限度的发挥使用功能。
2）制定房屋及设施设备的使用管理规定，制止各种擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观及毁坏设施设备的行为。
3）做好零星养护工作，应急维修不过夜，保证房屋正常的使用功能。
4）大修、中修做好养护计划，及时制定养护方案，报业主委员会同意后安排实施。
5）制定房屋及附属构筑物管理方案，将根据小区房屋及附属构筑物情况，提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。
6）建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确保房屋处于最佳状态。
7）质量保修期的监督管理，在验收时将从维护小区业主的利益出发，按国家有关质量标准严格把关。
房屋及配套设施日常维护及实施计划
序号
项目
维修类别划分
计划
方案
标准
实施效果
1
房屋承重及抗震结构部位
①局部受损
②施工质量原因造成的结构问题
平时每月巡查一次，但在入住装修阶段需每天巡视，发现问题，立即处理或维修。
①由于使用不当造成结构较轻受损由工程部或委托专业公司实施。
②如因施工质量原因造成结构问题，应提请开发单位处理。
①有关房屋修缮标准。
②有关工程施工技术规范。
①安全，使用正常。
②功能完好。
2
外墙面
①外墙面大理石干空挂、破损。
②外墙面局部渗漏。
③外墙面大面积渗漏。
④玻璃幕墙破损
每月检查一次，发现问题，及时维修。
由工程部按有关修缮规程实施。
①有关房屋修缮标准。
②外墙面修缮作业规程。
无脱落、破损、无渗水，整洁统一。
3
公共屋面
①隔热层破损。
②防水层破损造成屋面渗漏。
③避雷设施脱焊、断裂。
④屋面积水。
日常巡查，每半年维护一次，发现问题，及时维修。
由工程部按相关作业规程实施维修。
①有关房屋修缮标准。
②相关修缮作业规程。
①无积水，无渗漏。
②隔热层完好无损。
③避雷设施效果良好。
4
公共通道、门厅、楼梯间、门窗、锁
①公用墙面、地面的维修改造。
②公共通道、门厅的墙、天花维护。
③楼梯间墙面、窗户、扶手、踏步的维护。
每日对该区域检查一次；每半年对公共地面维护一次，补换损坏或空鼓墙面、地砖。
日常维修由工程部负责
①相应建筑部分修缮技术规程。
②房屋修缮标准。
①整洁、无缺损。
②表面完好无变形，窗户无渗水。
序号
项目
维修类别划分
计划
方案
标准
实施效果
5
上、下水主管道
①接口及砂眼漏水。
②管道堵塞、破裂。
③固定码松脱。
每月巡查一次，发现问题及时解决。
由工程部按有关规程实施。
给、排水维护修缮标准。
房屋维修标准。
①美观完好。
②上、下水通畅。
③无渗漏。
6
水池、
水箱
水池、水箱的维修养护。
每月对水池、水箱进行检查，发现问题，及时处理。
委托具有相关资质企业进行维护、清洗。
水池、水箱清洗相关标准。
①水池、水箱正常使用。
②水质无二次污染。
7
设施设备用房
①用房出现脏乱差环境现象。
②不能满足正常使用。
③各项设施、设备缺损。
①每周检查一次用房，发现问题，及时处理。
②每月检查一次设施、设备。
由工程部按维修保养规程实施。
相应维修保养规程。
①正常安全使用。
②各项设施、设备完好。
③整洁、安全。
（2）公共设施日常维修计划及实施方案
1）建立设施设备档案，建立设备技术档案，对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。
2）将小区所有设施进行分类，建立验收、登记、建档、等一整套台帐、技术资料及审批制度，定期对设施进行清查、核对，保证账、卡、物相符，并为制度设施养护计划提供数据和资料。
3）根据行业标准制定设施管理保养计划，做好管理保养工作。
4）建立设施日常保养和定期检查维修制度，责任到人，记录及时、详细、准确，建立设备大、中、小修工程的验收制度，保证维修合格率达到100％，并进行回访，回访记录健全。
5）制定设施安全运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。
6）制定设施维护保养方案，根据设施设备配置情况，制定详细的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度，并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人
7）做好设施事故的防范和处理，根据小区设施情况，编制切实可行的设施事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响。
事故处理后，认真查清原因，吸取经验教训，避免和减少同类事故的再次发生。
公共设施日常维修计划及实施方案
序
号
类别
项目
定期维修
计划
方案
标准
设施效果
1
区内
道路
路面
1）进住装修期及中高层、高层施工期杜绝车辆挤压人行道及道牙，严禁在路面上拌制砼或砂架污染路面。
2）每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。
1）由工程督查加强装修督查，严禁中高层施工车辆进入区内道路；
2）翻新工作由工程技术部门自行组织专业维修工或委托有关施工单位实施。
1）屋村道路使用管理规定；
2）路面施工质量标准；
3）人行道铺设技术标准。
1）减少不必要的路面受污损和破坏；
2）使局部损坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。
人行道
缓路径
2
室
外
照
明
道路灯
1）灯杆每年维护一次；
2）每月清洁灯具一次；
3）每季检修线路一遍
1）由工程技术部门按相关作业规程维护；
2）对于破损灯具及老化线路进行更换。
1）线路无老化；
2）照明设施清洁完好；
3）灯具施工技术标准。
1）实施良好的灯具外观；
2）照明系统正常有效启用；
3）照明设施线路完好率达99%以上。
庭院灯
高杆灯
投光灯
其他照明灯
3
沟
渠
池
井
雨水口
1）化粪池每半年清理一次;
2）井盖板每年刷一次漆,防止锈蚀；
3）每季清理井内杂物一次；4）每年全面维修完善一次。
由工程技术部门专业维修工按作业规程实施维修。
1）化粪池清理作业规程；
2）井盖刷防锈漆作业规程；
3）井内无沉积物。
1）化粪池内无沉积物，出口畅顺；
2）井盖正常使用，密合；
3）流水通畅。
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
弱电井
强电井
4
园林
浇灌系统
1）每年对浇灌系统进行一次检修，每日巡查一次；
2）定期对标示牌进行维护
由工程技术部门专业维修工按作业规程实施维修。
1）设施设备保养作业规程；
1）保证各项系统正常运行；
2）确保绿化标示牌完成率100%
绿地
雕塑小品、水池
花池
5
公共
会所
1）每月定期巡查房屋及配套设施是否正常，
2）每月定期出质检报告
由工程技术部按相关作业规程和施工规范实施。
1）有关建筑部分按修缮质量标准；
2）有关电气、机械、设备维护标准。
1）各类公共场所能正常有效使用；
2）场所内设施、设备等能发挥正常运转，环境设施完好。
场所
幼儿园
6
停车场
地面停车场
1）每年对车场侧局部道牙损坏多次修补进行更新一次；
2）对因施工质量问题造成的局部沉陷损坏，5年翻新一次，翻新量应控制在5‰。
1）由工程技术部组织实施或委托相关施工单位；
2）维护费用逐年递增10%。
1）砼路面施工质量标准；
2）停车场地面施工技术标准。
1）停车场地面均衡，有效发挥功用；
2）使局部损坏严重通过翻新延长其使用寿命；
3）场地平整，无积水。
地下停车场
7
消防设施及排水管网
排水管
1）消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；
由工程技术部组织实施。
1）开启灵活；
2）不渗漏。
1）正常有效使用；
2）外观完好。
室外消防栓
2）消防栓每半年排一次水，检修一次。
水泵结合器
8
供配电系统
配电房
1）每日巡查，每年检修一次
由工程技术部组织实施
1）防尘、2）防湿、3）防鼠，
1）保证供配电正常使用；
2）保证并超过设备正常使用年限。
9
公用标志设施
标识牌
1）每月清洁标志一次；2）每半年对标志安放基础稳固情况进行检查维护；3）每半年对标识进行维护一次。
1）由工程技术部负责实施；
2）每15年更换一次。
住宅区标识、警示牌制作安装及管理规定。
1）标志清洁美观；
2）安放稳固；
3）标示清晰
警示牌
10
其他公共设施
垃圾转运站用三合一垃圾集中站
1）每年全面维护一遍；
2）每季度检查挡土墙顶排水沟通畅情况；
3）每季度检查一次泄水孔疏通情况。
由工程技术部按相关作业规程实施。
1）挡土墙维护标准；
2）围栏维护标准。
1）设施安全正常使用；
2）美观完好。
8.1.6应急预案
（1）主供水管爆裂的处置
立即关闭相关联的主供水管上的闸阀，如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制大量泄水，则应关停相应的水泵房，立即通知物业服务部及工程主管，工程部主管联络供水公司进行抢修，物业服务部负责通知相关的用水单位和业主关于停水的情况，在设备维护员或工程主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管。
供水公司修好所爆部位水管后应由水电维修员开水试运行，看有无漏水或松动现象；确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。
（2）水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理作业规程》处置
（3）水泵房发生水浸时的处置
1）、发生进水情况后，立即关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；
2）、堵住漏水源；
3）、如果漏水较大，应立即通知工程部主管，同时尽力阻滞进水；
4）、漏水源堵住后，应立即排水；
5）、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如有干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。
6）确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求，开机试运行。
7）如无异常情况出现则可以投入正常运行。
（4）电梯事故应急处理
1）当火灾发生时
①电梯维修工打开迫降开关，将消防电梯全部降落至基站
②消防电梯自动进入消防运行状态，迅速关闭不具备消防功能的电梯。
③关闭各层防火门，防止火向其他楼层延烧。
2）当发生地震时
轻微的地震对电梯破坏不大，震级较强时，可能会使轿厢或对重的导靴脱离导轨，有一部分导线可能切断，某些元件可能误动作。
①工程主管尽快将电梯控制在安全楼层，把乘客引导到安全的地方。
②运行时发生地震，应驶向最近的一层地面，尽快撤离轿厢，并关闭电源、轿门、厅门。
地震后对电梯进行详细检查，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用。
③当电梯发生严重撞顶和蹲底时，须经电梯维修工严格检查、修复、确定后方可使用；
④如果电梯因某种原因失去控制或发生超速而无法掌握时，乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢，各项安全装置将自动起保护作用，会制停轿厢的；
⑤当乘客都脱离危险后，应立即切断总电源开关。
3）当电梯进水时
①底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；
②当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源。
③电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。
4）消防事故应急处理
①当消防主机出现殿堂情况如（如水浸入），应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。
②当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备的电源，迅速用干粉或“1211”灭火器扑灭，视情况确定是否报火警电话“119”。
8.2机电设备设施与智能化系统管理
从物业管理的角度看,小区机电设备、智能化设备管理是为保证小区附属配套的各类设备、设施的完好及正常使用而进行的管理与服务工作.它包括从小区设计建造时设备的规划、购置、安装，到接管后设备的使用、维护、维修、改造、更新直至报废的整个寿命周期进行的实物及其技术的管理；
8.2.1机电设备设施管理
（1）工作内容
1）对现有设备进行科学的管理与维修，使房屋建筑达到使用经济、舒适及安全的要求。
2）充分利用计算机技术实现小区机电设备综合信息管理。
3）充分挖掘和利用现有设备的潜力。
4）对现有设备更新和技术改造。
5）避免环境污染，高效地发挥小区为生产和生活服务的作用。
6）做好设备管理与维修人员的培训工作。
（2）服务措施
在机电设备设施管理的过程中我们将贯彻实行“三好”、“四
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