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某商业大厦房地产项目财务评价

广州市某商业大厦项目财务分析报告

一、项目概述

（一）项目主要技术经济指标

1、总用地面积：

43960m2

2、总建筑面积：

172940m2

3、建筑密度：

49.75％

4、容积率：

5.03

5、地下建筑面积：

11743m2

6、地上建筑面积：

161197m2

7、西塔楼建筑面积：

71771m2

8、东塔楼建筑面积：

101169m2

9、已完成工程部分：

地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构

（二）项目方案

根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）

（三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。

表1西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表

楼层

使用功能

每层面积（平方米）

总面积（平方米）

负二层

管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等

4464

夹层

170

负一层

商场

3013

小计

7647

1层

大堂、商场等

2648

2层

商场

1541

3层

商场

1541

4层

酒楼、餐厅

2505

5层

技术层

1774

6～16层

写字楼

1541

16951

17层

避难层

1541

18层

设备层

1541

19～29层

写字楼

1541

16951

30层

避难层

1541

31～39层

写字楼

1541

13869

设备层

1541

停机坪

180

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你有好的想法和见解可以编辑文档添加上去。

小计

64124

合计

71771

表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表

楼层

使用功能

每层面积（平方米）

总面积（平方米）

负二层

管理中心、维修间、变压器房等

2048

负一层

管理中心、低压配电房

2048

组织者，支持者和参与者。

我们的任务不再是讲解教科书，而是努力创设适宜的活动环境和条件，灵活多样地选用教学活动和组织形式，帮助学生去体验、去探究。

为达成这样的目标，我们要放低姿态，与学生平等对话，倾听他们的需要；要尊重学生的体验和判断，不用既定的结论代替学生的

小计

思考；要和学生交朋友，勇于承认并面对真实的自己；要关注生活，开阔视野，勤于学习，不断吸收时代的信息，与时俱进；对于教材倡导的教学活动，要在教学实践中进行探索和创新！

此外，为了体现一种儿童文化，使教材能真正成为学生喜爱的朋友，让他们愿意于教材中的儿童对话，我们4096

生动性和实效性。

2、树立以人为本的学生观生的品德形成和社会性发展源于他们对生活的体验、认知和感悟，我们引导他们区关注生活，珍视学生独特的生活经验，强调体验式、探究式和研讨式等学习方式，帮助他们尝试着自己区解决生活中的问题；我们要关注学生的健康成长，就要尊重他1层

大堂、商场等

2048

2层

商场

1803

3层

商场

1803

4层

商场

2048

5层

技术夹层

2048

6～18层

写字楼

2048

26624

19层

避难层

2048

20～35层

写字楼

1536

32768

36层

写字楼

1536

37层

避难层

1536

38～45层

写字楼

1536

12888

46～49层

写字楼

1024

4096

50层

设备层

1024

50层核心部

设备层

283

小计

91953

51～55层

写字楼

1024

5120

合计

101169

二、项目投资估算与资金筹措

（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表

1、本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。

2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。

3、根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：

土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。

经测算，开发总投资为：

1712706132元人民币，汇总详见表3。

表3项目总投资估算表

项目

东塔成本

东塔单价

西塔成本

西塔单价

合计

1、开发成本（静态）

907992780

8975

600371392

8365

1508364172

1.1土地购置费

292497398

2891

207502602

2891

500000000

1.2前期工程费

1.3工程建设费

551302122

5449

356125727

4962

907427849

1.4开发期间税费

64193260

635

36743063

512

100936323

2、开发费用

104620067

1033

99721895

1390

204341962

2.1管理费

16539064

163

10683772

149

27222836

2.2其他费用

5058450

3588550

8647000

2.3不可预见费

16539064

163

10683772

149

27222836

2.4财务费用

66483489

657

47164512

657

113648001

2.5销售费用

27601289

385

27601289

3、总计

1012612847

10008

700093287

9755

1712706134

（二）各项投资与成本费用估算表（略）

（三）项目投资计划与资金筹措表

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：

一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。

考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。

项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。

表4项目投资计划与资金筹措表

序号

项目

合计

建设经营期

2002

2003

2004

2005

投资总额

121271

2425

24254

33956

60635

1.1

建设投资

121271

2425

24254

33956

60635

资金筹措

121271

2425

24254

33956

60635

2.1

自有资金

9720

2425

582

696

6017

2.2

借款资金

45500

6000

4500

35000

2.3

销售收入再投资

66051

17672

28760

19619

资金缺口（2.1+2.2）

55200

2425

6582

5196

41017

三、项目销售与租赁收入测算

本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。

东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。

每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。

表5西塔楼写字楼销售收入测算表

2003

2004

2005

2003

售价

13000

销售率

30%

销售面积

17428

销售收入（万元）

22656

2004

售价

14000

销售率

75%

销售面积

26142

销售收入（万元）

36598

2005

售价

13500

销售率

100%

销售面积

14523

销售收入（万元）

19606

合计（万元）

78861

年份

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

商场（-1至地面四层）

平均月租金（元）

380.643

400

415

430

450

470

460

480

450

430

410

450

出租率

20%

63%

81%

85%

93%

95%

96%

92%

90%

88%

87%

85%

租赁费用（万元）

租金收入（万元）

307

4103

5483

5963

6832

7290

7210

7208

6610

6175

5821

6241

年份

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

商场（-1至地面四层）

平均月租金（元）

450

472.5

496.125

出租率

85%

租赁费用（万元）

租金收入（万元）

6241

6553

6881

表6西塔楼商场租赁收入测算表

表7东塔楼出租收入测算表

年份

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

写字楼

平均月租金（元）

147

150

155

165

170

165

168

163

150

140

150

出租率

15%

60%

80%

95%

96%

93%

94%

91%

85%

82%

80%

租赁费用（万元）

租金收入（万元）

609

9980

13755

17390

18106

17024

17520

16455

14144

12734

13311

平均月租金（元）

400

415

430

450

470

460

480

450

430

410

450

商场（1至4层）

出租率

25%

70%

90%

95%

96%

92%

90%

88%

87%

85%

租赁费用（万元）

租金收入（万元）

251

2979

3979

4397

4593

4543

4541

4164

3890

3666

3931

东塔小计（万元）

860

12959

17734

21787

22699

21566

22061

20619

18033

16401

17241

续表7东塔楼出租收入测算表

年份

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

写字楼

平均月租金（元）

150

157.5

165.375

出租率

80%

租赁费用（万元）

租金收入（万元）

13311

13977

14675

平均月租金（元）

450

472.5

496.125

商场（1至4层）

出租率

85%

租赁费用（万元）

租金收入（万元）

3931

4127

4333

东塔小计（万元）

17241

18104

19009

四、项目借款还本付息分析

根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。

银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。

根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为5.76％。

目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：

5.76％*1.1＝6.336％。

本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表8。

表8借款还本付息表（单位：

元）

项目

建设经营期

合计

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

年初借款累计

61900800

112248435

480448496

395788457

305764359

210036334

108242981

本年借款

60000000

45000000

350000000

455000000

本年应计利息

1900800

5347635

18200061

30441217

25077157

19373230

13307902

6858275

120506276

年底还本付息

115101255

575506275

年末借款累计

61900800

112248435

480448496

395788457

305764359

210036334

108242981

五、项目销售与租赁税金及附加测算

本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。

表9销售税金及附加一览表

序号

项目

计算依据

建设经营期

合计

2002

2003

2004

2005

销售收入

22656

36598

19606

78860

销售税金及附加

1391

2247

1204

4842

2.1

营业税

（1）*5％

1133

1830

980

3943

2.2

城市维护建设税

（2.1）*7％

128

276

2.3

教育费附加

（2.1）*3％

118

2.4

防洪工程维护费

（1）*0.09％

2.5

交易印花税

（1）*0.05％

2.6

交易管理费

（1）*0.5％

113

183

394

土地增值税

（1）*1％

227

366

196

789

表10租赁税金及附加估算一览表

序号

项目

计算依据

合计

建设经营期

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

租赁收入

685530

307

4963

18442

23697

28619

29989

28776

29269

27229

24208

22222

23482

租赁税金及附加

120927

875

3253

4180

5048

5290

5076

5163

4803

4270

3920

4142

2.1

营业税

（1）*5％

34276

248

922

1185

1431

1499

1439

1463

1361

1210

1111

1174

2.2

城市维护建设税

（2.1）*7％

2399

100

105

101

102

2.3

教育费附加

（2.1）*3％

1028

2.4

防洪工程维护费

（1）*0.09％

617

2.5

交易印花税

（1）*0.05％

343

2.6

房产税

（1）*12％

82264

596

2213

2844

3434

3599

3453

3512

3267

2905

2667

2818

续表10租赁税金及附加估算一览表

序号

项目

计算依据

建设经营期

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

租赁收入

23482

24657

25890

租赁税金及附加

4142

4349

4567

2.1

营业税

（1）*5％

1174

1233

1295

2.2

城市维护建设税

（2.1）*7％

2.3

教育费附加

（2.1）*3％

2.4

防洪工程维护费

（1）*0.09％

2.5

交易印花税

（1）*0.05％

2.6

房产税

（1）*12％

2818

2959

3107

六、项目财务评价

（一）本项目财务分析的假设前提

本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。

1、价格水平的假定

本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。

2、租金升幅的假定

在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。

本租金基本可视为净租金标准。

3、税费的规定

本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按

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