最新东城商业项目分析.docx
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最新东城商业项目分析
东城商业项目分析
市场分析
1、2008年-2020年《珠三角地区改革发展规划纲要》出台，清远首次被纳入珠三角“9+1”市整体规划，09年11月广东省政府为清远提出三个新定位“大广州卫星城市、环珠三角高端产业成长新区、华南宜居名城”；
2、清远成为“大广州的卫星城市”的明显优势是交通：
武广铁路通车，广清轻轨、广清高速公路扩建，广洛高速公路、京珠高速公路、佛清从高速、二广高速公路等。
水路：
水利枢纽工程和北江航道整治。
航路：
白云机场离清远市区60多公里，40分钟可抵达国际机场，因此使清远一跃成为纳入大广州、珠三角的一部份，加大对清远的认同感；
3、计划投资200亿元的“金谷科学城”占地1.5万亩，落户东城区域，计划在五年内完工，“金谷科学城”的规划建设，推动着清远成为高新技术产业、先进技术业一体的国际生态宜居城市；
4、随着清远城市“东扩南拓西进”、“三圈四带”政策加速发展，2010年清远GDP超千亿元大关，经济发展迅猛，连续7年经济发展速度在全国地级市中夺魁，清远已经成为泛珠三角不可忽视的一员；
5、清远北江正在建设水利枢纽工程，蓄水打造凤城湖，北江水位将达10米，到时一河两岸的江景楼盘和土地升值空间将进一步提升。
清远还大力推动北江、滨江、笔架河两岸、大燕湖、飞来湖等建设，铸造“三江三湖”城市绿色骨架，彰显清远作为“湖城”和山水园林城市的特色水利枢纽工程建成后。
6、2010年清城区实现生产总值300亿元,同比增长25%；地方财政一般预算收入10亿元,增长44%；全社会固定资产投资268亿元,增长30%。
完成房地产投资55亿元,增长56.1%；完成商品房销售额65.2亿元,增长45.1%，连续5年全市第一。
7、2010年全年商品房销售面积326.63万平方米，同比增加41.9%，其中市区184.8万平方米，同比增加58.95%；商品房销售额112.98亿元，同比增加97.9%，其中市区73.90亿元，同比增加119.16%；市区商品房成交均价为4800元/㎡，与2009年同比增长11.7%。
8、2010年清城商品房销售面积70.7万平方米，同比增长12%，销售金额为30.7亿元，同比增长9%，销售套数为6500套，同比增长8%，清城区商品房成交均价为4800元/㎡，与2009年同比增长11.4%，清城2010年商品房销售率占全市21.6%，商品销售金额占全市的27%。
9、本区域东城御峰的销售情况一片火红，开盘均价3800元/㎡，目前4000元/㎡。
10、飞来湖公园总投资7亿元，本项目离建设中的飞来湖公园距离500米左右，随着该公园的建设日渐完善，该区域将成为市中心环境最好的区块。
11、本区块的未来发展，有保利集团在对面征地2000余亩，旅游大道年低开始动工等有利于本区块的发展（旅游大道就在地块左边），加上广州、佛山等一二线城市的限购，势必让大批的投资客拥入清远。
12、东城新区建设成江北片区宜居、宜商的中心区域，该工程被市政府列为“十个一批”重点建设项目之一，总规划用地面积约6076亩，总投资约10亿元。
13、东城街通过“四个全力以赴”对该区域进行全力改造，约投入资金为1.5亿元，2010年年底基本完成全部的改造。
优缺点分析
优点
1、土地位于环城北路边上，又是清远“东扩”的首站，随着旅游大道的动工，本区域的交通网络十分便利，并拉近市中心距离。
2、土地方正，好规划，使用率高、商铺价值大。
3、东城区先后有几个大型房地产项目在东城落户，如：
金碧湾花园、锦江豪苑、阳光嘉园、加洲花园、东城御峰、黄金海岸、奥园别墅等，销售一片火爆，市民对该区域已形成追捧形势。
4、周边的生活配套在逐渐完善起来，未来的2—3年基本可以形成一个新商圈，未来的房地产价值不可预计。
5、作为市区的房价在均价以上5000元/㎡左右，而本项目预计销售预计销售均价在4000元/㎡—4500元/㎡左右，具有非常诱人的性价比。
6、多个大型楼盘先后的进驻、开发，使本区域房地产开发已经形成一定的规模，使此地段楼价将不断高走。
7、地块不大也不小，刚好打造一个精品小区。
8、由于保利集团在本项目对面征地2000余亩，势必造成周边的村民进城搬迁大运动。
缺点
1、政策对清远目前房地产市场有一定的影响。
2、本项目所在地是一个开发新区，生活配套还不完善。
项目成本及利润分析
一、项目概况：
1、项目位置：
清远市东城
2、占地面积：
28620㎡
3、土地使用权类型：
出让
4、地号：
B20002※1
二、假设项目规划技术经济指标
假设项目的容积率为4，建筑密度为25%
序号
项目
单位
数值
1
用地面积
㎡
28620
2
建筑占地面积
㎡
7155
3
总建筑面积
㎡
153480
4
计容积率建筑面积
㎡
114480
其
中
商业（返还）
㎡
21465
住宅
㎡
93015
5
地下室建筑面积
㎡
约39000
6
容积率
4.0
7
建筑密度
25%
8
绿化率
35%
9
户数
户
约1000
9
停车位
个
975
其中
地上
个
地上未算
地下
个
975
三、前期投入
前期费用
项目
单价
单位
数量
单位
合计
（万元）
备注
土地成本
市政配套费（地上面积）
48
元/㎡
114480
㎡
550
市政配套费（地下面积）
26
元/㎡
39000
㎡
101
建设工程交易服务费
30
防雷风险评估
50
押金
300
专业可行性研究编写
30
环境影响评估
5
监理费
8
元/㎡
153480
㎡
122
分期支付
设计费
30
元/㎡
153480
㎡
460
分期支付
建设工程担保费用
30
合计
1678
以上费用中，未算地质钻探，临水、临电、临时设施等费用
四、建安成本
建安成本分析
项目
概算价格
数量
合计（万元）
备注
建安成本（二层地下室）
1800元/㎡
153480㎡
27626
供电工程
200万元/宗
1
200
市政供电
供水工程
50万元/宗
1
50
市政供水
园林工程
500元/㎡
10017㎡
500
有线电视工程费用
100
燃气工程
3150元/户
1000户
315
不可预见费用
3%
828
利息
6．3%
1740
按一年计息
工程费用合计
31359
五、销售收入预测：
1、住宅：
93015㎡×0.4万元/㎡=37206万元
2、车位：
780个×12万/个=9360万元
3、合计：
46566万元
六、税费：
46566万元×12.5%=5820万元
七、税后利润：
7709万元（未算土地过户费用）
考虑到开发利润最大化，实际开发操作中可能将项目的容积率推高到4.8至5.0,如果容积率按5.0计算,则开发费用及产生的利润如下:
序号
项目
单位
数值
1
用地面积
㎡
28620
2
建筑占地面积
㎡
7155
3
总建筑面积
㎡
185100
4
计容积率建筑面积
㎡
143100
其
中
商业（返还）
㎡
21465
住宅
㎡
121635
5
地下室建筑面积
㎡
约42000
6
容积率
5.0
7
建筑密度
25%
8
绿化率
35%
9
户数
户
约1351
9
停车位
个
1050
其中
地上
个
地上未算
地下
个
1050
前期费用
项目
单价
单位
数量
单位
合计
（万元）
备注
土地成本
市政配套费（地上面积）
48
元/㎡
143100
㎡
686
市政配套费（地下面积）
26
元/㎡
42000
㎡
109
建设工程交易服务费
30
防雷风险评估
50
押金
300
专业可行性研究编写
30
环境影响评估
5
监理费
8
元/㎡
185100
㎡
148
分期支付
设计费
30
元/㎡
185100
㎡
555
分期支付
建设工程担保费用
40
合计
1953
建安成本分析
项目
概算价格
数量
合计（万元）
备注
建安成本（二层地下室）
1800元/㎡
185100㎡
33318
供电工程
250万元/宗
1
250
市政供电
供水工程
80万元/宗
1
80
市政供水
园林工程
500元/㎡
10017㎡
500
有线电视工程费用
120
燃气工程
3150元/户
1351户
425
不可预见费用
3%
999
利息
6．3%
2099
按一年计息
工程费用合计
37791
销售收入预测：
1、住宅：
121635㎡×0.4万元/㎡=48654万元
2、车位：
870个×12万/个=10440万元（未计算出售人防车位使用权的收入）
3、合计：
59094万元
税费：
59094万元×12.5%=7386万元
税后利润：
11964万元（未算土地过户费用）
总结
本项目土地优缺点非常明显
优点
（1）可过户到项目公司名下，由发展商自行操作
（2）可向银行借贷约4000—5000万元
（3）前期投入资金少（3000万元）
（4）开发期6年时间（发展商可选择入市时机）
（5）项目开发虽然是说一比三返还，但没规定面积，二三楼没注明性质合作、合同非常弹性。
缺点：
村民集体用地，必须通过村长这批人控制局面，不能前来搞事，影响开发进程。
经综合分析本项目具有太可观的利润回报、可达到小投入大回报的效果，一经土地过户后不存在任何风险，是以总结为可投资项目。
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