评估说明 1.docx
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评估说明1
内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司
资产评估说明
内华才评报字[2015第059号
内蒙古华才资产评估有限责任公司
二○一五年十二月十五日
目录
第一部分关于《资产评估报告书评估说明》使用范围的声明………………1
第二部分企业关于进行资产评估有关事项说明………………………………2
一、委托方与被评估单位概况……………………………………………………2
二、关于评估目的说明……………………………………………………………2
三、关于评估范围的说明…………………………………………………………2
四、关于评估基准日的说明………………………………………………………2
五、可能影响评估工作的重大事项说明…………………………………………2
六、资产清查情况说明……………………………………………………………3
七、资料清单………………………………………………………………………3
第三部分评估机构关于资产评估的说明………………………………………4
第一章资产清查核实情况说明………………………………………………4
一、评估对象与评估范围说明……………………………………………………4
二、实物资产的分布情况及特点…………………………………………………4
三、影响资产清查的事项…………………………………………………………4
四、资产清查的过程与方法………………………………………………………4
五、资产清查结论…………………………………………………………………4
第二章资产的评估技术………………………………………………………5
第三章评估结论及其分析……………………………………………………9
第一部分关于《资产评估报告书评估说明》
使用范围的声明
内蒙古华才资产评估有限责任公司接受神东天隆集团有限责任公司及内蒙古向荣实业集团有限公司的委托，承办其资产评估业务，现已完成资产评估报告。
根据有关规定要求，特报送《资产评估报告书评估说明》。
本《资产评估报告书评估说明》仅供资产评估主管部门、神东天隆集团有限责任公司及内蒙古向荣实业集团有限公司审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，亦不得见诸于任何公开媒体。
内蒙古华才资产评估有限责任公司
二○一五年十二月十五日
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方与被评估单位概况
委托方名称：
神东天隆集团有限责任公司
委托方名称：
内蒙古向荣实业集团有限公司
住所：
内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区那日松南路世纪华庭5号楼7层
法定代表人：
郝占荣
注册资本：
人民币
元整
公司类型：
其他有限责任公司（自然人投资或控股）
成立日期：
2014年05月04日
营业期限：
2014年05月04日至2045年05月03日
经营范围：
能源、矿业投资；高新技术产业投资；商业投资；加工、制造业投资；科研开发投资；投资咨询。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活）
资产占有方名称：
内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司
住所：
磴口工业园区
法定代表人：
孙华
注册资本：
人民币
元整
公司类型：
其他有限责任公司（私营）
成立日期：
2005年02月24日
营业期限：
2005年02月24日至2020年02月23日
经营范围：
白酒、其他酒（配制酒）生产、销售。
苁蓉、锁阳、枸杞、大枣、甘草的购销。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活）
二、关于评估目的的说明
本次评估的目的是为委托方拟进行资产价值确认而所涉及的内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司的存货、固定资产、无形资产（土地使用权价值、白酒特许经营许可证）进行了评估,为委托方确认委估资产价值提供参考依据。
三、关于评估范围的说明
根据《资产评估业务约定书》，本次评估对象和范围为内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司的存货、固定资产、无形资产（土地使用权价值、白酒特许经营许可证）。
纳入评估范围的资产与委托评估的资产范围一致。
四、关于评估基准日的说明
1、本次评估基准日：
2015年12月10日。
2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与内蒙古华才资产评估有限责任公司协商一致确定的。
本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估结果产生影响。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1、内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司不存在影响生产经营活动和财务状况的重大合同及重大诉讼事项。
2、财产评估主管机关及评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响。
六、资产清查情况的说明
本次评估的范围为内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司的存货、固定资产、无形资产（土地使用权价值、白酒特许经营许可证）。
清查结果与申报数相符。
七、资料清单
根据有关评估的要求，委托方向评估机构提供了下列资料：
1、内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司营业执照复印件；
2、《全国工业产品生产许可证》（配制酒）证书编号：
QS152********5复印件；
3、《全国工业产品生产许可证》（白酒）证书编号：
QS152********1复印件；
4、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》复印件。
委托方：
神东天隆集团有限责任公司
内蒙古向荣实业集团有限公司
资产占有方：
内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司
二Ｏ一五年十二月十日
第三部分评估机构关于资产评估的说明
第一章资产清查核实情况说明
我公司接受委托后，组织评估人员对被评估单位委托资产进行清查。
清查依据是被评估单位提供的资产评估资料，截止2015年12月10日对实际资产进行清查核实。
一、评估对象与评估范围说明
纳入本次清查评估范围的资产为内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司的存货、固定资产、无形资产（土地使用权价值、白酒特许经营许可证）。
评估师根据国家资产评估执业规范，在产权持有者的配合下对上述资产形成、存在和使用状况、以及产权状况等进行了全面的清查核实。
本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。
二、实物资产的分布情况及特点
纳入本次评估范围的资产为内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司的存货、固定资产、无形资产（土地使用权价值、白酒特许经营许可证）。
三、影响资产清查的事项
内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司没有影响资产清查的事项。
四、资产清查的过程与方法
（一）内蒙古华才资产评估有限责任公司接受委托方的委托，在明确了评估目的和评估范围之后，与委托方签订了《资产评估业务约定书》，并据此拟订了评估方案，确定评估人员，组成评估小组。
（二）听取内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司有关负责人对评估对象情况介绍；根据委估对象的具体情况，辅导填报委估资产清查评估明细资料，并准备评估所需的其它相关资料。
（三）评估人员根据内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司提供的资产清查评估明细资料逐项逐笔进行核对、收集相关资料，并以核实后的清查评估明细资料作为进行现场核实、勘查的基础。
（四）评估人员根据核实后的清查评估明细资料，并对资产权属进行了验证。
五、资产清查结论
经过评估人员现场核查，得出以下结论：
所核结果与资产评估委托方申报的情况一致。
第二章资产的评估技术说明
房屋建筑的评估技术说明
一、委估资产基本情况
内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司位于磴口工业园区，本次列入评估的建筑物有办公楼结构为砖混，建筑面积1507.00平方米；成品库结构为钢结构，建筑面积527.25平方米；灌装车间结构为钢结构，建筑面积1100.75平方米；原酒库结构为钢结构，建筑面积361.79平方米；库房结构为砖混结构，建筑面积218.00平方米；锅炉房结构为砖混结构，建筑面积75.00平方米；制酒车间结构为钢结构，建筑面积882.00平方米及其他辅助用房。
建筑物内水电暖设施设备齐全。
二、现场堪察与分析
委托评估对象是内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司投资兴建的具有现代化设施的办公楼、成品库、生产车间及辅助用房及占地土地使用权价值，地理位置优越，交通便利，于2011年建成并正式投入使用。
委估建筑物为钢结构、砖混结构，按八度抗震设防。
办公楼主体三层总建筑面积1507.00平方米，外墙面弹涂装饰；内墙面满刮腻子，每层洗手间墙身镶饰高级瓷砖、卫生洁具及镜子；楼梯：
砼楼梯、大理石踏步、不绣钢扶手。
门窗：
进门为有框玻璃门，内门为木门，铝塑单框双层玻璃窗，包门套、暖气罩，地面铺砌80×80瓷砖块料,顶棚异型石膏板吊顶。
整个办公楼内配置通讯工程电话、电视、传真。
同时配置防盗报警、消防灭火装备。
屋面：
屋面采用聚本板保温层，聚氨酯涂膜隔气层，防水卷材SBS一道。
建筑物内水、电、暖设施设备齐全。
成品库总建筑面积527.25平方米，外墙正立面装饰砖其余三面涂料，内墙面满刮腻子，钢架彩板顶，地面铺砌瓷砖块料。
建筑物内水、电设施设备齐全。
灌装车间总建筑面积1100.75平方米，外墙面弹涂装饰，内墙面满刮腻子。
钢架彩板顶，地面铺砌瓷砖块料钢架彩板顶，地面铺砌瓷砖块料。
建筑物内水、电、暖设施设备齐全。
三、评估方法
根据本次评估目的及委估资产结构特征，房屋建筑物采用成本法进行评估。
成本法基本原理：
成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除各种贬值以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
计算公式：
评估价值=重置成本×成新率
1、重置全价的计算：
根据内建造字（2009）209号《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》，查阅2015年内蒙古自治区巴彦淖尔市建筑工程预算定额、建筑工程材料预算定额、建筑工程费用定额计算重置全价。
2、成新率的确定：
经现场实地勘测，分别对评估物的结构部分、装饰部分、设备部分进行了鉴定打分，并结合房屋建筑物的建筑年代、经济耐用年限、维护保养情况，参照建设部《房屋完损等级评定标准》分析确定。
评估举例：
办公楼主体三层总建筑面积1507.00平方米，外墙面弹涂装饰；内墙面满刮腻子，每层洗手间墙身镶饰高级瓷砖、卫生洁具及镜子；楼梯：
砼楼梯、大理石踏步、不绣钢扶手。
门窗：
进门为有框玻璃门，内门为木门，铝塑单框双层玻璃窗，包门套、暖气罩，地面铺砌80×80瓷砖块料,顶棚异型石膏板吊顶。
整个办公楼内配置通讯工程电话、电视、传真。
同时配置防盗报警、消防灭火装备。
屋面：
屋面采用聚本板保温层，聚氨酯涂膜隔气层，防水卷材SBS一道。
建筑物内水、电、暖设施设备齐全。
一、重置成本的确定：
（1）工程造价的确定：
根据内建造字[2009]209号《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》及内蒙古自治区巴彦淖尔市2015年度建筑工程预算定额、建筑工程材料预算定额、建筑工程费用定额等相关文件规定，估算建造全新房屋建筑物的建安工程造价。
经估算委估建筑物的工程造价为1250元/平方米。
（2）前期工程费用：
A、规划费：
造价*0.3%3.75元/平方米
B、勘察设计费：
造价*4.5%56.25元/平方米
C、工程监理费：
造价*1.2%15.00元/平方米
D、招投标费：
造价*0.25%3.125元/平方米
E、质检费：
造价*0.25%3.125元/平方米
小计：
81.25元/平方米
（3）市政建设配套费：
100.00元/平方米
（4）审计费：
造价*0.3%3.75元/平方米
（5）基础设施建设费：
F、暖增容费:
80.00元/平方米
G、水资源开发费：
20.00元/平方米
H、消防费：
造价*0.4%5.00元/平方米
小计：
105.00元/平方米
（6）建设单位管理费：
上述
（1）-（5）项和*4%61.60元/平方米
（7）环卫费：
上述
（1）-（6）项和*0.3%4.80元/平方米
（8）财务费用：
建设期按一年考虑，各项费用按均匀投入考虑，利率以一年期贷款确定为6.65%。
建设期投资利息:
上述
（1）-（7）项和*6.65%*1/2*153.41元/平方米
（9）税费：
上述
（1）-（8）项和*5.55%92.12元/平方米
（10）投资利润：
上述
（1）-（9）项和*20%350.39元/平方米
单方造价：
2102.32元/平方米
建筑面积：
1507.00平方米
装修费用：
装修面积*单价300元/平方米452,100.00元
主体评估值：
3,620,296.00元
建筑物评估单价：
2402.32元/平方米
2、成新率的确定：
采用综合成新率确定法，即根据完损等级打分法和耐用年限法确定其加权平均成新率。
其权重比为：
耐用年限成新率占40%，完损等级成新率占60%。
截止评估基准日委估建筑物已使用4年，尚可使用46年。
则
（1）耐用年限成新率
成新率=尚使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=46（4+46）×100%
=92%
（2）完损等级打分成新率
评估人员在现场勘察时对委估建筑物的结构、装修、设备三部分完损等级进行打分。
根据建筑物各部分的重要程度确定相应比例进行加权计算，得出完损等级成新率。
房屋建筑物完好率评定如下表
项目
标准分
完损程度
评估分
结构部分
基础
21～25
有足够承载力无不均匀下沉
24
承重构件
21～25
完好坚固
23
非承重墙
13～15
完好坚固
14
屋面
17～20
完好牢固
17
楼地面
13～15
完好坚固
14
小计
92
装修部分
门窗
21～25
完好无损
23
外装饰
17～20
完整、粘结牢固
18
内装饰
17～20
完整牢固
18
顶棚
17～20
完好无损
18
细木装修
13～15
完整牢固、油漆完好
14
小计
91
设备部分
水卫
33～40
完好无损
36
电照
21～25
线路、装置完好
23
暖气
29～35
畅通、使用正常
33
小计
92
修正后房屋建筑物成新率=结构部分得分×0.8+装修部分得分×0.1+设备部分得分×0.1
=92×0.8+91×0.1+92×0.1
=92％
（3）综合成新率
综合成新率=92%×40%+92%×60%
=92%
3、评估价值的确定：
评估价值=重置成本×成新率
=3,620,296.00×92%
=3,330,672.00元（取整）
四、评估结论
评估人员根据评估目的，遵循评估原则，采用科学的评估方法，在认真分析所掌握资料与影响评估对象价值诸因素的基础上，委估资产房屋（构）建筑物的评估价值为13,819,667.00元（
元整）。
其中：
房屋建筑物评估价值为12,176,980.00元；构筑物及其他辅助设施评估价值为865,826.00元；管道沟槽评估价值为776,871.00元。
机器设备评估技术说明
一、评估范围及设备概况
本次纳入评估范围的机器设备包括内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司申报的全部。
主要划分为机器设备、交通运输设备、其他设备、电子设备四大类共计259项，主要分布在公司经营场所内。
其中：
（1）机器设备主要包括制酒生产专用设备及其辅助设备共计110项；
（2）交通运输设备有运输车辆5辆；（3）其他设备共计93项；电子设备51项。
上述设备购置时间为2006年—2011年，主要为新购入设备，企业设备管理制度健全，日常维护保养较好。
二、清查核实和现场勘察
1、核查实堪
根据内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司提供的评估明细表所列项目，对机器设备、运输车辆、其他设备、电子设备进行了核查，包括对设备名称、规格、制造厂家、行驶里程、存放地点、数量及现状，并查阅了固定资产明细账目。
2、产权界定
以设备发票、购置安装合同和设备明细账为依据，对设备产权状况进行清查核实。
3、座谈和调查了解设备的实际性能及质量状况
评估人员通过现场勘察，同有关人员进行了详细交谈，包括设备运行情况、维修保养、存在问题等，并填写了主要设备现场勘察记录，为下一步评估工作做准备。
4、清查中有关事项说明
评估人员在设备清查中发现申报评估的机器设备中厨房设备、空调设备因发票未到，未进行账务处理，本次清查未作账面值调整，在评估时直接以设备现值列示评估值。
三、评估方法的说明
根据评估目的的需要，本次设备评估采用重置成本法。
计算公式：
评估价值=重置成本×成新率
（一）重置全价的确定
凡能从市场上咨询到现行价格的设备，以此价格加运杂费、安装调试费来确定设备的重置全价。
对无法从市场获得设备价格的，通过查阅《机电产品报价手册》所列的价格，加运杂费、安装调试费来确定其重置全价。
凡无法查询价格的设备，用类比法查询类似设备的价格加以修正，加运杂费、安装调试费来确定其重置全价。
运杂费得计取主要依据运输里程确定运杂费率。
安装调试费，依据各种设备的类型确定安装调试费率。
（二）成新率的确定
1、理论成新率的确定
机器设备的理论成新率确定根据已使用年限与规定使用年限计算确定
理论成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100%
2、现场勘察成新率的确定
现场勘察成新率的确定是根据现场实际勘察情况，结合工作环境、管理水平、维护保养情况进行打分，确定其现场勘察成新率。
3、综合成新率的确定
综合成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%
四、评估过程
案例1、立式蒸汽锅炉（机器设备评估明细表第14项）
（1）重置全价的确定
设备名称及规格型号：
型号：
LSC1.0-0.7-AⅡ，额定工作压力0.7MPa；额定蒸汽量：
1.0t/h；保水温度：
20℃：
蒸汽温度：
170℃。
购置日期2010年10月，考虑到该设备并非高新科技设备，在现实条件下可以重新购置同类型全新替代设备。
故该设备的重置全价以评估基准日相同或类似规格型号设备的市场销售均价作为重置价格。
经过多方市场询价在评估基准日相同或类似规格型号设备的市场销售不含税均价为130,000.00元/台，故以此作为重置全价。
（2）成新率的确定
A、年限法
该设备2010年10月购置并使用，至评估基准日已使用5年，该类设备国家规定使用年限为20年，取该设备使用年限为20年。
则：
年限成新率=（规定使用年限—已使用年限）/规定使用年限×100%
=（20-5）/15×100%
=75%
B、观察法
该设备于2010年10月购置并使用,主要专项用于白酒生产。
现场查勘该设备基本能满足生产技术要求.
技术鉴定评分表
项目
标准分
现状
评估分
主轴传动
30
正常磨损、使用正常
25
额定蒸汽量
25
正常磨损、使用正常
22
润滑系统
20
使用正常
18
电气系统
20
使用正常
18
外观
5
一般、使用正常
3
总分
100
86
现场勘察成新率=评估分×1%==86×1%=86%
综合成新率=年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%
=75%×40%+86%×60%
=82%（取整）
（3）评估价值的确定
评估价值=重置全价×成新率
=130,000.00×82%
=106,600.00元
案例2、以蒙K79850为例说明评估过程
（1）车辆概况
车牌号码：
蒙K79850；车辆类型:
大型轿车；厂牌型号：
长城牌：
CC6690KM09；
发动机号码：
SJM3343；车辆识别代码：
LGWEK3AJ9BD000008；购入日期：
2011年05月24日；启用日期：
2011年05月24日；该车辆主要用于内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司办公来往和接送货物使用。
有专人驾驶，并注重日常保养，外观较新，车内设施一般，技术性能一般。
（2）重置成本的确定
评估时根据同类车辆现行售价加上税前车辆购置税和其他费用确定重置价值。
根据网上询价得知，与委估车辆同类车辆目前的市场优惠价为286,000.00元.按国家有关部门的规定，车辆购置附加税为税前车价的10%，办证杂费等约500.00元。
则：
购置附加税=（购置价/1+17%）×10%
=286,000.00÷1.17×10%
=24,440.00（元）
重置全价=购置价+车辆购置附加费+车牌费
=286,000.00+24,440.00+500.00
=310,940.00（元）
（3）成新率的确定
A、年限法
该车辆2011年05月24日登记使用，至评估基准日已使用近4.5年，根据国家经贸委等四部委《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》，非营运车辆的强制报废年限为15年。
则：
年限成新率=（规定使用年限—已使用年限）/规定使用年限×100%
=（15-4.5）/15×100%=70%
B、观察法
该车辆于2011年05月24日登记使用,主要用于内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司办公来往和接送货物使用。
现场查勘发动机启动一般，无异常、无噪声、无漏油；无脱档、跳档现象；制动可靠、行驶安全平稳；车内配置状况一般、内部清洁整齐；据司机介绍，车辆百公里耗油量大、最高行驶车速达不到标准；
技术鉴定评分表
项目
标准分
现状
评估分
发动机、变速箱
25
正常磨损、使用正常
22
前后桥
20
正常磨损、使用正常
16
车身
15
使用正常、稍有划痕
12
车厢
15
使用正常
12
车内设施及附属设备
20
一般、使用正常
12
电路、油路
5
使用正常
5
现场勘察成新率=评估分×1%==79×1%=79%
综合成新率=年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%
=70%×40%+79%×60%
=75%
（4）评估价值的确定
委估资产评估值=重置成本×综合成新率
=310,940.00×75%
=233,205.00（元）
五、评估结果
在实施上述资产评估方法和程序后，在评估基准日2015年12月10日，经成本法评估，委估机器设备评估价值为3,339,007.00元（大写人民币：
元整）。
其中：
机器设备评估价值为2,183,203.00元；运输车辆评估价值为746,011.00元；电子设备评估价值为240,761.00元；其他设备评估价值为169,032.00元。
评估结果详见资产评估明细表。
土地使用权价值评估技术说明
一、评估对象概况
委估对象为宗地一宗。
座落于磴口县补隆淖办事处坝楞村110国道东侧，国有土地使用权系内蒙古古泉苁蓉酒业有限责任公司所有，面积9108.51平方米，土地用途为工业用地，土地取得方式为出让,土地使用权证号为:
噔国用（2011）字第10707号；
二、地价影响因素分析
磴口县位于内蒙古自治区境西部，巴彦淖尔市西南部，地理坐标为北纬40°9′-40°57′，东经106°9′-107°10′。
西南与阿拉善盟毗邻，东南与鄂尔多斯市隔河相望，东北、西北分别与杭锦后旗、乌拉特后旗搭界。
东西92千米，南北65千米，总面积4166.6平方千米。
全县辖4个镇、1个苏木：
巴彦高勒镇、隆盛合镇、渡口镇、补隆淖镇、沙金套海苏木。
县政府驻巴彦高勒镇，东距巴彦淖尔市区63千米，西距乌海市90千米。
境内有乌兰布和、巴彦套海、哈腾套海、包尔盖、纳林套海5个市属国营农场和2个林科院沙漠森林实验分场。
全县共有汉、蒙古、回、满、朝鲜、达斡尔、俄罗斯、白、黎、锡伯、维吾尔、壮、鄂温克、鄂仑春等十四个民族，总人
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