广州房地产市场分析.docx
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广州房地产市场分析
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成绩：
《江南新苑第三期》定价策划方案
目
录
第一部分、广州房地产市场分析
第二部分、项目概况及分析
第三部分、项目竞争分析
第四部分、价格定位
第五部分、结论与建议
1
第一部分广州房地产市场分析
一．宏观经济分析
（ 1） 房地产 投资
1、完成开发投资
今年 1季度，广东房地产完成开发投资475.1亿元，同比下降
14.97%，但与今年 1～ 2月份 17.1%的同比降幅相比有所收窄，且总额仍高
于 2007年同期水平。
固定资产投资占GDP 比重为 25.43%，同比增加
1.31个百分点。
房地产投资占GDP 比重为 6.18%，同比减少 1.59个百分
点。
按用途划分的完成房地产开发投资中，住宅投资同比下降13.23%;
办公楼投资有较明显上升，同比增长14.76%，增幅同比增加 29.17个百
分点 ;商业营业用房投资基本与去年同期持平;而其它投资同比下降
33.97%（见表 1、图二）。
2、开发资金来源
1季度全省房地产开发到位资金 1011.34亿元，为 2002年以来最高点，
同比增长 9.11%，增幅同比回落 16.24个百分点。
从近年 1季度房地产到
位资金占房地产开发资金的比例看，今年达到最高点，为213%，同比
增长 47个百分点，增幅也是近年来最大。
。
（二）土地供求分析
1.土地购置
与上年同期相比， 房地产 企业购置土地面积大幅度下降 84.27%，增
幅同比减少 158.51个百分点 ;成交价款下降 72.64%，增幅同比减少 55.64
个百分点 ;购置单价则同比增长 77.33%。
（三）市场供求分析
1.商品房建设
商品房施工面积基本与去年同期持平;竣工面积同比有一成二的增长 ;
新开工面积则出现回落。
各类商品房新开工面积同比均出现不同幅度回落，
其中住宅降幅为 50.41%。
2
2.商品房交易
1季度全省商品房销售面积 1121.37万平方米，同比增长 37.97%;商品
房销售额 672.68亿元，同比增长 46.23%;商品房销售均价 5999元 /平方米，
同比增长 5.99%，环比增长 1.18%;商品住宅均价 5812元 /平方米，同比增
长 4.80%，环比增长 2.49%（见表 5）。
（四）市场消化系数
市场消化系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。
与上年同期相
比， 1季度市场消化系数增长 0.2576，市场活跃程度有所改善，消化能力
趋好，已恢复至 2005年同期水平之上。
二．广州市商品住宅市场分析
（一）广州市商品住宅市场总体成交走势
2009年4月，广州市十区二市共签约成交住宅10195套，成交面积105.14万平
方米，成交面积已经接近3月，本月签约成交面积情况与前期预测一致，已经突
破100万平方米，住宅市场将进入传统的热销季节。
（二）广州市商品住宅市场成交区域分布
住宅成交集中在中心城区的白云、海珠，近郊区域的番禺、花都、增城四
大片区。
中心六区成交住宅4535套，成交面积46.78万平方米，占整体十区二市
的44%，中心城区供求保持畅旺。
广州市十区成交住宅8201套，成交面积86.52
万平方米，占整体十区二市的82%。
（三）各片区商品住宅市场成交主要情况
3
2009年4月，由于临近五一假期，广州市商品住宅市场整体住宅可售面积有
所回升。
2009年1月1日，广州市住宅未签约套数为79591套，未签约面积为
898.85万㎡。
截至5月1日，广州市住宅未签约套数为68643套，未签约面积为
795.39万㎡，与1月相比，分别下降了13.75%和11.51%。
海珠区楼盘的价格档次较高，既有价格达1万元沿江的豪宅，7、8千元的中
高档物业，4、5千元的中档住宅，也有2、3千元的低价盘，种类的丰富也极大
吸引了来自各区的买家，宁要河北一张床，不要河南一间房”的概念已不复存在。
与往年相比，今天海珠区大盘的推广力度相对不如往年，如光大花园、金碧花
园的推广力就减弱很多，与此对应的是一些中大型的物业推广较强，如中海名
都、叠彩园、南景园等楼盘通过密集的投放吸引了广大消费者的注意，也因此
成就了较好的销售业绩。
第二部分项目概况
一．项目基本信息
江南新苑居住小区位于广州市海珠区，新港西路以南，建设中的东晓南路
以东，规划中的怡乐南路以西，晓港东马路以北。
起价9000元/㎡ 均价10000元/㎡ 最高价11000元/㎡
销售许可证：
穗房预字第20020235 20040170 20050211号
开盘时间：
三期：
2009年第三季度2003年5月；乐府组团：
2005年12月24日；
入住时间：
C、F 栋现楼D 栋分别在2004年8月18日、19日、20日交吉使用
周围交通：
公交线路：
14、88、263、178、225、206、280等，地铁二号线：
晓
港站，中大
物业：
广州城建开发物业有限公司
物业费：
2.3元/平方米*月
建筑面积：
352310 万平米
占地面积：
10.00万平米
★ 风生水起
江南新苑的总建筑面积40万平方米，绿地率超过30%，全区由23栋小高层
及高层组成，整体规划全面“向南开敞”，北高南低的建筑形体布局，东西120米，
南北84米宽的楼距，使风可自然导入，风生，则万象生。
阳光、空气、健康、
活力便会日日与您相伴。
苑内超5万平方米立体绿化里融入大型多级叠水景观，
水脉贯通，传达着生生不息的生态意念。
您可逐水而居，看草绿花红，享人寿
年丰。
★ 返璞归真
漫步江南新苑，绿野气息处处洋溢，戏水廊道、亭台栈道，草坡树台、地
景雕塑，散落于数百棵直径10米以上的原生乔木之间。
不规则的地形和高差变
化，形成自然的坡地结构。
橡胶榕、高山榕、细叶榕，榕树婆娑，绿草茵茵，
风舞婀娜，在不经意间，您可以随处感受到绿色延伸至地下室、蔓展至架空层。
树大好乘凉，在清凉的夏日里，在绿意融融的大院中，江南新苑就是这样一个
4
可以让您安享自然，倍感惬意的都市桃园。
★ 超越梦想
江南新苑运用计算机生态仿真模拟技术，通过气候测试，让家家户户获取
充分的通风、适度的阳光与舒适的气压。
即便是冬日，暖暖的阳光不仅能照入
北向的园景单元，还能造就名副其实的阳光车库。
大量运用的最新科技手段，
“使物尽其用”、变废为宝”，充分借助自然资源，营造生态社区。
让人与环境、
空间与景观、时尚与趣味、传统智慧与未来文明，自然融为一体，延续与发展
地域人文特性的生活方式，让您的都市生活超越于梦想。
·5分钟圈：
便利店、生活配套商业区5分钟到达
·10分钟圈：
学校、商场、城市公共绿池、公园等10分钟到达
·15分钟圈：
运动场、大型超市、医院等15分钟步程
·快速通道：
紧靠双地铁、公交车站、快速路数分钟可达
第三部分项目竞争分析
占地10万平方米的江南新苑，北邻新港西路，距中大、晓港地铁出口仅百
步之遥，西临东晓南路，有30多条公交线路，可四通八达，周边配套非常成熟
完善。
中山大学、广州美术学院等著名学府与江南新苑仅一路之隔，优质的生
态、人文与交通条件，都为该项目打造成为“后小康生活模式典范”奠定了得天
独厚的天然基础。
1.项目优势及分析
（1）四面环路，位置优越：
北面的新港西路宽60米，东面怡乐南路宽26米
（此路规划可通至东晓南路及现中大布匹市场），南面晓港东马路宽10米，西面
东晓南路宽40米（此为内环路放射线，今年建成通车，连通新港西路及南洲路）。
小区四面环路，东南西北周长共约1340米。
（2）交通便捷：
建设中的广州地铁二号线（2003年建成，2004年通车），横
贯用地北面的新港西路，在距小区不远，设计有地铁出入口，交通极为便利。
向东、向西可通至鹤洞大桥和华南快速干线；西面是东晓南路及内环路放射线
上下匝道，向南、向北可通至内、外环高速公路。
小区周边方便的交通路网，
为小区内居民出行提供了相当便利的通道。
（3）配套设施齐全：
周边公建配套齐全：
小区东南方向已形成大片相当成熟
的生活社区，生活设施较为齐全。
往东北方向不远是中山大学，往西北方向不
远是广州美术学院，两所高校校园区均处于步行距离之内。
小区配套设施 ：
会所不对外营业部分：
设有健身室、阅览室、棋乐室、乒乓球室、茶座等，在
主中心区的小高层的架空层； 对外营业部分：
规模较大，设有壁球场、羽毛球
场、乒乓球场、网球场、游泳池等，设在商业购物中心区以及裙楼的外展露天
空间，对外营业，业主收费优惠。
（4）小区规划上，突出“家园”的感觉，形成不同组团的主题花园：
采用北
高南低的建筑形体布局 全部为高层和小高层。
¨ 主组团（小区中心）：
两栋
28层塔楼 + 会所 + 中心绿地 ¨ 副组团（西南角一期工程）：
3栋11层 + 2栋
18层 + 2栋32层 + 1栋28层+组团绿地 ¨ 各组团形成公共绿地及户外活动空间，
5
形成主题花园。
围合式的布局 围绕主中心形成围合式或半围合式形状的空中
俯视平面结构。
小区中心由两栋28层塔楼，围合成小区的主中心。
西南角由8栋
高层和小高层围合而成小区的副中心。
沿新港西路周边，是不同高度的塔楼，
临街的裙楼商业廊采用广州传统的有地方建筑文化特色的骑楼，楼体立面悦目、
景观丰富。
广场式的共享空间布局设计。
车行主入口的通道将设计一弧形的花
廊。
路网布局特点采用“人车分流”和“部分人车分流”的路网布局，禁止车
辆进入组团中心，尽量减少机动车辆对居住环境的影响，“通而不畅，顺而不穿”
，为小区业主营造一个安全、舒适的区内环境。
小区的停车库均建在地下室或
半地下室内，令区内环境整齐划一。
（5）户型设计体现人文关怀：
单体设计特色和环境设计特色：
单体特色体
现21世纪的现代风格——悠闲、舒适、自然、实用。
A、 住宅的外观造型追
求简洁、明快的风格，通过淡黄色与蓝灰色墙面、洞口与墙体，玻璃与实墙的
对比，强调明快清亮的特色。
B、 单元组合为一梯六户，主力户型为三房二厅
及两房两厅。
住宅标准平面按国家康居工程 C 级标准的要求进行设计，每户均
同时拥有观景阳台及家务阳台。
超过7成的住宅单元可以直接欣赏到小区内中心
花园的迷人景致。
C、住宅首层为架空式或部份架空式处理，营造立体式的绿
化空间及观景台，使整个住宅组团的架空层成为一体化的充满自然情趣的休闲
空间。
D、首层的绿化通过局部的开口渗透到地下停车库中，使地下室也获得
自然的通风采光条件，住户在停车、取车的时候同时也可以享受到舒适宜人的
绿化环境，摆脱了一般地下室封闭、潮湿、昏暗的形象。
（6）环境优美，园林设计彰显现代气息：
环境（园林）设计特色新江南水
城风貌----以水为邻 A、 采用大面积水体结构，营造山水文化。
B、 园区内
力求体现一种水生态，主入口处设置有观瀑台，并结合中国传统文化中的典故
进行设景，拟有龙井、雨花泉、莲花池、试茶亭等景致。
C、 在石料的选择上，
有秀丽的太湖石、英石，又有润泽的黄石、塑竹、塑木。
在草的选种上也以素
雅为主，间或植以一丛青竹，几株幽兰，让人远离尘嚣。
D、 小区的建筑追求
简洁单纯，充满现代感。
因此我们在环境设计的总体构思上，遵循山水环境，
自然环保优先的设计原则。
在景点上采用充满传统文化气息的造景，在材质上
选用自然、原始的木、石等材料，在手法上选用现代元素，结合建筑特点把水
体、绿化通过架空、屋顶全面有机地结合在一起，形成各个高差上的立体绿化，
力求创造一种建筑、园林在现代与传统上相得益彰的融合。
（7）商业走廊：
购物中心新港西路段将建一条富有传统地方特色的、设计
风格一体化的、时尚的商业走廊；小区东北地段将建一个大型的商业购物娱乐
中心。
中心内设有百货公司、电影院、文化廊、酒楼餐饮、中西式快餐、酒吧
等娱乐消闲场所，集购物、娱乐、文化、运动、餐饮于一体。
购物中心的面积
约10000平方米。
公建配套设施小区设有中学、小学、幼儿园、卫生院、肉菜
市场、邮政支局、储蓄所、电信营业所等。
2.项目劣势
该楼盘现推出的户型选择不多，附近高端楼盘不少，差别化对别难有特出
体现，公路噪音和空气质量问题可能会使本项目受影响。
3.潜在机遇
6
项目名称
位 置
交 通 状 况
周 边 配 套
富景花园
广州市海珠区新
港西路中大西门
斜对面
邻近中大地铁
2号线出口口，
公交线路：
14
88 206 203
262 264 190
178 197 53
226 等
临近周边商业设
施、教育机构、
百佳超市，医疗
机构齐全，四大
银行，邮局，电
信，酒楼等设施
应有尽有
富力金禧花园
位于海珠区宝岗
大道与南华中路
交汇处
临近地铁二号线
（市二宫站）、
离 2011年即将开
通的 8号线同福
西路站仅 5分钟
路程。
公交线路：
5、 10、 16、 25
、 59、 121、 270
、 191、 227、 24
8、 250、 552、 2
73、 183、 203等
多家中小学，幼
儿园。
广百百货、
万国广场、新一
佳、屈臣氏、家
乐福南华中路邮
局工商银行、中
国建设银行广州
市红十字会医院、
海珠区海幢公园、
海珠区图书馆、
海珠区少年宫、
宝岗体育馆、光
明大戏院、江南
西购物街、滨江
绿化休闲带妇幼
保健院
目标消费群体的基本定位：
第一类：
未享受福利分房的年轻人——新置业
人士（大概25—40岁左右）； 第二类：
二次置业人士—“投资客”（附近高校的
知识分子等）。
主力消费群体定位为：
白领阶层。
这一目标市场的适合人群范
围较大，为售楼带来好处。
4.潜在危机
周边楼盘实力相当，价格也在工薪阶层可接受范围内，价格若定过高会流
失一部分客户，过低又会不利行业良性发展。
5.楼盘位置及套对比分析：
7
定级
因素
指标
分值
位置
A.距所在片区中心区的远近；B.商业
为临街或背街；
A.最差（远）1；B.很差（远）
2；C.一般 3；D.很好（近）
价格
C.写字楼为临街或背街；
A.百元以上为等级划分基础；
D.住宅区为距所在片区中心区的远近
B.商铺、写字楼、毫宅、普通住宅等
4；E.最好（近）5；
A.最高 1；B.很高 2；C.一般
3；D.很低 4；E.最低 5
配套
级依次减少；
A.城镇基础设施：
供水、排水、供气、
C.价格是否有优势
供电
A.最不完善 1；B.不完善 2；C.
一般 3；D.很完善 4；E.
物业
B.社会服务设施：
文化教育、医疗卫
A.保安；B.清洁卫生；C.机电；
生、
D.绿化率及养护状况；E.物业管理费
A.最差 1；B.很差 2；C.一般
3；D.很好 4；E.最好 5；
管理
建筑
文娱体育、邮电、公园绿地
（元/月）；
A.是否漏雨漏水；B.门窗封闭情况；
F.是否人车分流；G.物业管理商资质.
C.内墙；
A.最差 1；B.很差 2；C.一般
3；D.很好 4；E.最好 5；
质量
交通
D.地板；E.排水管道
A、大中小巴士路线数量；B、距工交
站远近；
A.最少（远）1；B.很少（远）
2；C.一般3；D.很多（近）
4；E.最多（近）5
江南新苑
位于广州市海
珠区，新港西路
以南，建设中的
东晓南路以东，
规划中的怡乐南
路以西，晓港东
马路以北。
公交线路：
14、88、263、17
8、225、206、28
0 等，地铁二号线：
晓港站，中大
百佳、南丰商场、
好又多、家乐福、
万佳百货 珀丽大
洒店、星都大洒
店、新南海城酒
家
河南医院、珠江
医院、省口腔医
院、海员医院
中山大学、中大
附校、广州美院、
6 中、97 中
第四部分价格定位
一．竞争导向定价法
据相关资料显示，广州4月份实际均价为8423元/平方米，环比上升1.6%.
从区域成交情况来看，中高价位物业集中的中心六区（越秀、荔湾、海珠、天
河、白云、黄埔）成交面积正在上升。
该项目处于中心六区中的老城区海珠区，
附近同等档次的楼盘价位也浮动于均价之上，所定价格不能低于竞争者，按现
行市价制定价格，低价是在9000元左右最为保险，浮动区间为9000~13500为适
宜。
二．价格定位
为对本项目制定一个合理的价格，选取2个具比较意义的楼盘按量化法，计
算得出项目得分。
以下是可比楼盘量化定价法
度
8
城市
规划
A、规划期限（远中近期）；
B、规划完善程度；
A.最不完善1；B.不完善2；C.
一般3；D.很完善4；E.最完善5
楼盘
规模
C、规划所在区域重要性程度；D、规
A、总建筑面积（在建及未建）；
划
B、总占地面积；C、户数
A.最小1；B.很小2；C.一般
3；D.很大4；E.最大5
朝向
A、按方向；B、按山景；
C、按海景；D、视野
A.西（西北、西南）1；B.东
（东南、东北）2；C 北（东北、
外观
A、是否醒目；B、是否新颖；
C、是否高档；D、感官舒适程度
西北）3；D.南（东南、西南）
A.最差1；B.很差2；C.一般
35；D.很好4；E.最好5
室内
装修
A、高档；B、实用；
C、功能是否完善；
A.最差（远）1；B.很差（远）
2；C.一般3；D.很好（近）
环保
D、质量是否可靠
A、空气；B、噪音；
C、废物；D、废水
4；E.最好（近）5
A.最差1；B.很差2；C.一般
3；D.很好4；E.最好（远）5
发展
商信
A、资产及资质；B、开发楼盘多少；
C、楼盘质量；D、品牌
A.最差（少）1；B.很差（少）
2；C.一般3；D.很好（多）
誉付款
方式
A、一次性付款；B、分期付款；
C、按揭付款；D、其他
4；E.最好（多）5
A.最差1；B.很差2；C.一般
3；D.很好4；E.最好5
户型
设计
A、客厅和卧室的结构关系；
B、厨房和厕所的结构关系；
A.最差1；B.很差2；C.一般
3；D.很好4；E.最好5
销售
情况
C、是否有暗房；D、实用率大小
A、销售进度；
B、销售率；
A.最差1；B.很差2；C.一般
3；D.很好4；E.最好5
广告
C、尾盘现状
A、版面大小；
B、广告频率；
A.最差（小）1；B.很差（小）
2；C.一般3；D.很好（大）
停车
位数
C、广告创意
A、停车位数量；
B、住户方便程度
4；E.最好（大）5
A.最差（少）1；B.很差（少）
2；C.一般3；D.很好（多）
定级因素
权重
序号
富景花园
富力金禧
花园
备注
位置
0.5
1
4
4
价格
0.5
2
4
5
配套
0.4
3
3
4
物业管理
0.3
4
3
3
建筑质量
0.3
5
3
4
定级因素、指标与分值表
表 2 可比楼盘综合因素量化统计表
9
交通
0.3
6
4
3
城市规划
0.3
7
3
4
楼盘规模
0.3
8
4
4
朝向
0.3
9
4
4
外观
0.3
10
3
4
室内装饰
0.2
11
3
4
环保
0.2
12
3
4
富景花园
和近马路，
噪音大
发展商信
誉
0.2
13
4
4
付款方式
0.2
14
4
4
户型设计
0.2
15
4
4
销售情况
0.1
16
5
4
广告
0.1
17
4
5
停车位数
量
0.1
18
2
3
原始数据
计算栏
序号
楼盘名称
楼盘得分
（X）
楼价（Y）
X.X
Y.Y
X.Y
1
富景花园
16.5
7000
272.25
49000000
115500
2
富力金禧花
园
21.68
13649
470.02
18629520
1
29591032
合计
38.18
20649
742.27
23529520
1
29706532
本楼盘的得分为假设条件下的得分，经测算，得分为19.87分。
将此数据代
入计算公式 Y=a+bX,X 为楼盘得分，Y 为楼盘均价。
可得出本项目的楼价平均为
10
11327元/㎡。
第五部分 结语
经验告诉我们，楼盘运作的成功，源于信任和彼此共同的努力，预测估价
人员不是神，科学，客观，数据是依据。
市场是个大转盘，好的商业模式是寻
求合理利润与市场接受度达到一个平衡。
房地产公司要根据不同朝向和噪音干
扰程度去采取相应的定价方案，真正维护到消费者的利益。
根据以上资料和理
论方法，本项目的定价应在9000~13500，均价为11327㎡。
因为数据误差在10%
左右误差。
希望以上数据资料能为你提供最大的帮助，要更详细了解楼盘情况，
请亲临售房咨询部了解。
愿您能买到心水楼房。
11
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