产权酒店发展背景.docx

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产权酒店发展背景

产权酒店发展背景

现代旅游业的发展是在西方工业革命后逐渐形成的，根据西方经济学家对欧美发达国家如：

英国、美国、澳大利亚、法国等国家旅游发展史的研究证明，一个国家的旅游发达程度与其所处社会工业化发展程度密切相关。

从社会经济学角度而言，社会工业化发展进程可分为四个阶段，而与之相对应的现代旅游业发展在不同阶段也表现出不同特征：

第一阶段：

工业化发展初期，整个社会仍以农业化经济为主，旅游参与者主要是社会少数富有阶层，现代旅游还未形成。

第二阶段：

中等工业化国家，农村逐渐城市化，随着城市人口的不断增长，社会财富也不断增加，并且逐渐扩散到社会各个阶层，社会大众旅游现象初步形成。

第三阶段：

高度工业化国家，社会以城市人口为主，中产阶级成为社会主流，国内大众旅游消费高潮形成，短距离的国际旅游逐渐增加。

第四阶段：

后工业化阶段，大部分为城市人口，社会普遍富裕，全民参与的国内和国际旅游已经形成。

作为现代旅游业的三大支柱之一，现代酒店业在欧美等发达国家的迅猛发展是随着第二次世界大战结束后，在20世纪60年代至80年代期间大部分欧美国家相继进入中等工业化或高度工业化时代后所产生的社会大众化旅游现象而发展的，旅游不仅是广大社会大众参与各类社会活动的行为，同时也成为提高人民生活质量的时尚消费。

正是基于社会大众化旅游消费的兴起，在20世纪60年代的法国出现了世界上第一家以休闲度假为主要目的的时权酒店（TimeshareHotel）。

同时，也正是社会大众化旅游消费热潮的来临，促进了世界上最大的朝阳产业---现代旅游业的高速发展。

研究显示，在高度工业化国家，随着社会大众财富的不断增长，不仅刺激了社会大众对休闲度假旅游的需求，同时也不断激起广大中产阶层对旅游商业房产的投资热情。

这就是当今欧美国家既存在以纯休闲度假为目的的时权酒店；也有兼顾休闲度假和房产投资相结合的产权式酒店；同时，还包括20世纪60年代初期在美国出现的，以旅游房产为投资对象的房地产投资信托（REITs）品种，该类信托产品就是为了满足广大普通投资者能够得到与实力较强的投资机构对旅游商业房产同样的投资机会而出现的纯投资金融产品。

产品类型

一、根据投资的动机不同，我们把所谓的产权式酒店分为：

1、休闲度假。

2、商业投资＋休闲度假。

3、纯商业投资。

二、按旅游房产的市场定位，可分为：

1、产权式传统酒店

严格意义上的传统酒店是指在19世纪80年代前，欧美广为流行的传统旅游观光酒店，由于该类酒店当时的目标市场是以旅游观光团队客人为主，因此，其酒店客房设计也是以双人标准间为主导产品。

随着社会的进一步发展，欧美旅游客源市场不断细化，日渐增长的商务旅游、个人自助旅游和休闲度假市场促使该类酒店不断调整其酒店产品结构，从而演变成目前具有各类酒店客房，提供各种设施设备，服务项目齐全，能满足所有客源市场的现代意义上的传统酒店。

改革开放初期的中国旅游市场主要是以接待海外旅游观光团队为主，当时所引进的就是现今国际酒店业所定义的传统酒店，也是现阶段主导中国酒店业市场的高档旅游涉外星级酒店。

坐落在悉尼中心城区的太平洋国际大酒店（PacificInternationalHotels–Sydney）是太平洋国际酒店集团旗下最典型的传统酒店（五星级），该酒店不但具有国际一流的硬件设施，为各类客人提供完备的高品质服务，还拥有各种规格的会议室、研讨中心、影剧院、宴会厅等。

在2000年悉尼奥运会期间，最为挑剔的美国奥委会就选择了悉尼太平洋国际大酒店作为其总部所在地；在此其间，该酒店不仅是众多的美国奥运明星的下榻处，美国NBA“梦之队”的入住，更使太平洋国际酒店集团蜚声全球。

太平洋国际酒店集团期待通过与中国酒店业主的真诚合作，分享我们在2000年悉尼奥运会的成功经验，共同把握2008年北京奥运会和2010年上海世博会给中国旅游市场带来的巨大市场机会。

太平洋国际酒店集团将通过自身完善的全球订房网络、一流的国际管理水平和服务品牌服务于全球旅游者，为我们的合作伙伴创造最大的经济效益。

2、产权式全套房酒店

全套房酒店（亦称为商务休闲酒店）概念的出现是市场细分理论的结果。

其依据是相当一部分商务和休闲度假客人并不会使用传统综合型高档酒店（即，中国市场广为流行的高档旅游涉外星级酒店）里的大型多功能会议，宴会，豪华餐厅等额外功能设施。

因此，全套房酒店在设计上把此类功能所占用的空间分配到客人真正需要的客房中，从而使每个房间都具有独立的客厅和卧室。

在服务配套功能上，全套房酒店更加注重于现代商务和休闲度假客人对现代信息技术和休闲设施设备的需求。

由于客房空间的增大，在价格制定上具有与传统高档酒店同样的市场竞争力。

就酒店投资方面而言，全套房酒店主要注重于客房的投资，而传统酒店却偏向于酒店的公共区域。

由于配套服务设施的减少，全套房酒店各类管理成本明显低于传统酒店，而且更容易管理。

在欧美国家，同档次的传统酒店和全套房酒店在针对不同市场细分目标客户群的价格制定上，针对商务客人的价格基本相同；针对休闲、度假客人全套房酒店一般比传统酒店高出5–10美金左右。

根据我们的统计数据，典型的全套房酒店客人注重的是酒店客房额外的空间，因此，大部分驻店客人的逗留时间明显长于传统酒店客人；同时，也有一部分客人看重的是全套房酒店能居住更多的同行人员（如家庭旅游）。

全套房酒店独具风格、配套其全的家庭套房、商务套房、豪华商务套房（一室一厅）、行政套房（二室一厅）等各类套房是国际商务、休闲和度假客人的首选之地。

酒店所有套房都配有宽带上网和无线上网技术，以及独立的办公区，客厅和简易厨房。

套房主要设施：

简易厨房，包括微波炉、冰箱、咖啡机

时尚家具

所有房间都有淋浴房，少量配有按摩浴缸（或室内SPA）

独立的传真线路

国际卫星电视

电吹风，电熨斗，烫衣板

酒店服务配套设施：

国际风味餐厅

酒吧

多功能会议设施

贵宾厅

商务中心

健身中心

SPA

桑拿

室内或室外游泳池

酒店服务：

24小时前台服务

24小时房间服务

提供私人秘书或管家服务

外汇兑换服务

贵重物品存放

代停车服务

当天洗衣服务

3、产权式公寓酒店或服务公寓

服务式公寓（ServiceApartment），也称公寓式酒店（ApartmentHotel）：

是指为客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。

服务式公寓的目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间的旅游者，典型的客户群包括：

因工作调动需在所在地解决临时过度住所的公司高级职员；被指派到所在地参加学习、培训、以及从事评估和统计的工作人员；中短期逗留及追求住家环境的休闲度假和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。

太平洋国际酒店集团管理的公寓式酒店将严格遵守澳大利亚国家旅游局下属的AAATourism制定的澳洲服务式公寓星级评定标准（STARRatings），其基本要求如下：

达到当地政府对住宿业建筑物的各项建设标准，以及获得与经营住宿业相关的消防、卫生和治安许可证

具有与经营住宿业业务相关的其它法律文件

能够提供以按天计算的短期租赁业务

交通和地理位置优越

酒店能提供一天24小时的接待服务

所有客房都配备单独的门锁和安全窗户

具有每天为客人提供客房服务的配置（除非客人另有选择）

太平洋国际酒店集团在澳洲各大主要城市经营管理的服务式公寓广受全球商务和旅游、度假旅游者的青睐，旗下管理的服务式公寓总数排名澳洲第一，都达到或超过四星级以上标准。

我们所提供的产品和服务配套如下：

（1）公寓房

配置齐全的独立厨房，高档时尚家具，洗衣机和烘干机，保险柜，储藏室，独立的家庭办公区间和必备的办公设备，电视机，宽带上网，电话，空调和带时钟的收音机等。

（2）公共设施

大堂，餐厅，酒吧，图书馆或商务中心（包括因特网服务），小超市，健身中心，休闲区域，私密性的社交活动场所，停车场，儿童娱乐中心。

（3）酒店式的日常服务

24小时的保安服务，“金钥匙”服务，每天房间清扫，商务中心，小商品递送和洗衣服务，房间送餐服务。

（4）超值服务

●客人到达之前的咨询服务

客人到达之前，酒店将提供一个专职咨询员帮助客人解决所有关于安置一个临时新家所面临的问题。

比如：

酒店可以安排接机；在客人离家之前提供客人所定房间的私人电话，方便其与亲朋好友的即使联系。

●生活必需品和城市旅游指南

按客人要求为其房间提前准备好一切必需的家庭生活用品，包括储藏在冰箱里的食品和酒水饮料。

在客人到达后，酒店专职人员将为客人介绍各类酒店设施和配套功能的使用、并提供城市旅游指南，使客人有如在家的感觉。

●社交活动

酒店定时举办各类娱乐和社交活动，让住店客人及其家人们有社区家庭的感觉。

另外，客人在酒店居住其间，酒店的员工将随时为客人可能面临的各类问题提供帮助和咨询服务。

根据全球住宿业在21世纪的发展趋势，服务式公寓（ServiceApartment）与高档的商务休闲酒店（AllSuitesHotel）和经济型酒店（BudgetHotel）一样，将是全世界各大主要城市里最具发展潜力的酒店品种。

4、产权式度假村

国际旅游度假村的发展至今已有数百年的历史，然而，度假村业的大规模发展才是20世纪后半期的事情。

二战以后，世界处于相对和平时期，社会、经济得到了前所未有的飞速发展，交通业不断革命，使得包括度假村业在内的国际旅游业得到良好的发展环境和条件，在欧美等发达国家，度假旅游已经成为一种时尚和一种势不可挡的潮流。

澳大利亚幅员辽阔，各类休闲旅游资源丰富，是全球休闲、度假最理想地之一。

据美国《旅游及休闲》（TravelandLeisureWorldMagazine）杂志（12/7/2004）公布年度大型读者旅游调查结果，澳大利亞悉尼再次当选全球最佳旅游城市。

在澳大利亚，从全球闻名的度假圣地黄金海岸，到沿世界自然遗产之一的大堡礁散落的数百个热带海岛上，以及维多利亚的滑雪胜地，设有众多风格各异、设备完善的世界顶级度假村，吸引着来自世界各国的游客。

作为澳大利亚旅游业主要参与者，太平洋国际酒店集团拥有成熟的国际型度假村管理经验和服务品牌，以及稳定的全球度假、休闲（会议）市场客源群。

随着集团公司于2004年初在泰国著名旅游胜地Phuket的PacificInternationalPhuket-ResortandSpa（四星级）的开张营业，标志着太平洋国际酒店集团正式进入东南亚的旅游度假村管理市场。

 中国市场展望

改革开放20多年来，中国在社会发展的各个方面都取得了举世瞩目的巨大成就，尤其是在改革开放最早的中国沿海经济发达地区和部分省市的省会城市，已初步显现出高度工业化时代的社会特征。

国内经济的高速发展和世界经济一体化，促进了国内商务和休闲度假旅游的不断增长。

另外，国内日益增长的中产阶级不仅是国内旅游产品最有潜力的消费者，同时也是最大的旅游房地产投资品种的需求群体。

因此，产权式旅游房产的出现，既是房地产企业在传统住宅消费逐渐减少、投资型房产需求大幅增长的情形下投资模式的创新，也是酒店业企业适应不断变化的旅游消费者市场需求而推出的新的酒店产品。

我们的服务和优势

太平洋国际酒店集团成立于产权式酒店、全套房酒店、公寓式酒店在欧美兴起的80年代，是目前全球最专业的产权式酒店物业经营管理公司之一；业务范围除经营管理其母公司“第一澳元”金融集团（GREATPACIFICFINANCIALGROUP）投资开发和控股的酒店物业外，其核心业务是为全球主要房地产信托投资基金和私人投资者等投资开发的酒店物业提供专业的经营管理服务。

太平洋国际酒店集团与其控股方“第一澳元”金融集团的优势互补，确定了太平洋国际酒店集团在旅游房产项目开发、财务研究、项目管理、运营及市场策略等方面的核心竞争力。

我们的服务包括：

产权式酒店开发商：

项目市场及财务可行性研究

项目资金筹划及融资中介

项目产权模式的规划和设计

项目前期技术服务

项目运营管理

机构或私人购买者：

产权资产评估

物业投资回报预测

产权（信托基金）国际交易平台

分时度假交换服务

太平洋国际酒店集团一贯遵从国际公认的产权式酒店管理模式，公司的使命是为业主奉还不断增值的回报（经营利润、物业增值、品牌效应），为旅游者提供物有所值的服务，为员工创造实现自我的机会，为业界搭建合作竞争的平台，为社会营造持续发展的环境。

多年来树立的国际一流服务品牌，使我们的业务遍布全球。