重庆11月地产报告优质PPT.ppt

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11月宏观数据将于近期公布，11月份的CPI相比10月将有较大幅度回落，将低于5%，具体数值在4.4%-4.6%之间,数据来源：

国家统计局，瑞尔特地产控股集团重庆分公司,CPI大幅下降,图表2全国2000年-2011年11月CPI和M1走势图,由于连续紧缩政策的实施以及外部环境的持续恶化，加上翘尾因素的影响，11月份的CPI将会有较大幅度的回落。

我们认为，未来通胀将不再是宏观调控的主要目标，保持经济平稳快速的增长才是当务之急。

CPI大幅下降,下调存款准备金率会不会再次刺激通胀?

毕竟目前国内的通胀水平并不低，银行存款仍为负利率。

对此，我们认为，对通胀不用太担心。

目前国际大宗商品价格已出现回落，由大宗商品导致的国内输入型通胀压力大大缓解，同时，从人民币近期汇率走势可以看出，人民币有回调趋势，部分热钱开始流出中国。

热钱少了，物价上涨的压力自然也会减轻。

央行11月30日晚间宣布，决定从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是央行自2008年12月以来首次下调存款准备金率，也是在经济政策预调微调提出之后的实质性动作。

央行下调存款准备金率0.5%,图表32008年-2011年11月存款准备金率走势图,二、政策时事解析,数据来源：

国家统计局，瑞尔特地产控股集团重庆分公司,在CPI出现明显回落的背景下，市场对货币政策取向的关注愈加强烈。

由此推断：

货币政策全面放松可能性并不大，但具体变化还要看中央经济工作会议。

贷币政策微调，会使调整力度下降，调整时间不会长久，但局面短时间难以改变。

存款准备金率下调对房地产行业是个利好。

这意味着银行放贷规模将会扩大，企业可以从银行获得更多的贷款，这对于资金链普遍紧张的房地产企业来说，无疑是看到了一线希望。

但这一线希望并不会根本改变楼市目前的调整大局。

房地产市场的周期性没有变，楼市目前处于调整期，之后才会再度复苏、繁荣；

目前稳健的货币政策没有变；

目前房地产市场的调控政策没有改变。

今后货币政策微调，银行在个人房贷方面也会实施略微宽松的政策。

明年，可能会有更多的银行降低首套房利率，缩短放贷时间等等，为老百姓买房提供更多的信贷支持。

存款准备金率毕竟不是利息的调整，对于购房人的消费心理影响并不会很大。

解析政策时事：

下调存款准备金率是货币政策逐步放松的一个信号，眼下全球主要经济体都面临货币政策的拐点，未来开发商资金压力有望缓解，但楼市调整大局短时间不会改变。

市规划局局长扈万泰、市规划局规划编制管理处处长余颖做客市政府网站，在解读10月15日国务院正式批复的重庆市城乡总体规划（2007-2020年）时，描绘了重庆主城2020年成为西南地区的综合交通枢纽：

出行更加便捷、环境更加优美、居住更加舒适,三、规划时事解析,、重庆交通,图表4高速公路11条射线分布图,轨道：

基本覆盖主城区21个组团。

轨道规划，总规将轨道里程由360公里提高到480公里，新增120公里意味着对21个组团基本覆盖，直接覆盖人口增加约200万，即使是“二环”外的大型聚居区，届时，也可乘轨道线上下班。

桥梁：

两江跨江大桥将达37座。

目前，嘉陵江上已有12座大桥，2座在建。

长江上已建成10座，2座在建。

就规划而言，重庆市还将在宝山、大竹林、红岩村、寸滩、果园等地修建大桥。

到2020年，主城区两江桥梁将达37座，届时，重庆将成为名副其实的“桥都”。

高速：

形成十一条出境“射线”。

到2020年，重庆市高速公路里程将由现在的2000多公里增长到3600公里左右，之前的“二环十射多联线”将变成“三环十一射多联线”格局。

“联线”主要是全市范围内的联系线、联络线，包括垫江到武隆、梁平到黔江、巫溪到湖北建始、大足到荣昌、永川到江津等高速公路。

铁路：

六干线提升至十四干线。

重庆市综合交通枢纽地位正在形成：

已建成“两环十射”高速公路网、“一枢纽六干线二支线”铁路网；

到2020年，据总规显示，重庆市铁路将形成“一枢纽十四干线”格局江北国际机场将成为全国前四、西部第一的大型复合型枢纽机场。

解析重庆交通：

市长黄奇帆主持召开市政府第113次常务会议，审议通过主城“二环时代”大型聚居区规划。

图片来源：

重庆晚报,

（二）城市发展,主城“二环时代”大型聚居区规划敲定,图表5重庆主城“二环时代”大型聚居区规划示意图,大型聚居区总范围为404平方公里，其中城镇建设用地355平方公里，按照用地性质分类：

居住用地162平方公里，公共服务设施用地60平方公里，工业产业用地4平方公里，公园广场38平方公里，道路、市政设施等其他用地91平方公里。

21个大型聚居区规划总建筑规模4.0亿平方米，其中已建0.42亿平方米，在建0.50亿平方米，还可建3.08亿平方米。

同时，因地制宜合理确定用地开发强度。

规划城市中心区、公交枢纽及轨道站点周边地块平均容积率4.05.0，临江靠山等景观风貌控制区域平均容积率1.02.0，其他区域容积率2.04.0，形成大疏大密、错落有致的城市形态。

解析城市发展：

重庆主城进入“二环时代”。

按照“多中心组团式”结构和“产居结合、配套完善”的原则，以集中成片的规划居住布局为核心，重庆市在内环以外的二环区域规划了21个新的大型聚居区。

随着轨道交通线的逐步建成以及向外拓展，加上区域自身的产业经济园区的建成，未来重庆将形成多个生态聚居区，极具投资价值，我们将对其进行逐一的解读。

（三）区域发展,轨道交通线串起生态聚居区，水土聚居区解读,图片来源：

重庆晨报,图表6水土聚居区鸟瞰图,区位：

位于中梁山以东，龙王洞山以西，嘉陵江北岸。

距离蔡家13公里，江北机场15公里。

面积：

规划总用地面积17平方公里。

人口：

32万人。

定位：

主城北部为现代信息产业、医药制造等产业园区服务的休闲旅游生态聚居区。

交通：

区内规划轨道6号线通过。

并形成轨道交通主导，步行优先的大型生态慢享聚居区。

特色：

结合用地特征，打造空中嘉年华，养生幽谷，文艺乐岛，休闲碧湾，动步绿峡五个主题区。

配套：

规划11所小学、6所中学，2所医院，体育场等公共配套设施。

解析水土聚居区：

水土聚居区：

打造慢享生态聚居区。

、商品房土地供应总量走势,数据来源：

重庆市国土房管局，瑞尔特地产控股集团重庆分公司,第二部分市场总体走势解析,一、商品房土地供需走势解析,表格1重庆2011年11月商品房土地供应统计分析表,图表7重庆居住及商业供应土地月度走势示意图（万平米）,数据来源：

重庆市土地交易中心，瑞尔特地产控股集团重庆分公司,第二部分市场总体走势解析,一、商品房土地供需走势解析,、商品房土地供应总量走势,数据来源：

重庆市土地交易中心，瑞尔特地产控股集团重庆分公司,几乎每年岁末，都会出现土地供应高峰行情，而今年房地产市场形势不乐观，也导致土地市场的乏力，岁末集中供地的现象更为明显。

11月集中供地，我们认为原因主要来自两方面，一是政府为了完成全年供地计划，二是政府为了回笼资金，目前土地资金都是由土地储备中心先行垫付的，市场不好，今年土地成交锐减，年底将近，政府也等不了，急于推出大量土地。

第二部分市场总体走势解析,一、商品房土地供需走势解析,、商品房土地供应总量走势,本月共有24宗居住及商业土地供应，环比供应量有较大程度放量。

临近岁末不仅是重庆土地市场供应出现了放量，成都郑州等城市也出现了放量的情况。

（二）商品房土地供应区域分布,数来源：

重庆市土地交易中心，瑞尔特地产控股集团重庆分公司,表格2重庆主城2011年11月居住及商业供应土地区域分布统计分析表,本月，重庆主城供应24宗居住及商业用地，三北区加上巴南区成为本月土地供应的主力区域，占比高达85.3%。

其中江北区供应了7宗土地，成为当月区域供应数量和供应面积之最，供应面积占比达到26.8%，其余地块分别由6个区供应。

其中江北区溉澜溪组团供应了当月单宗最大面积的地块，土地面积为424亩，地块容积率为4.4。

本月最高的起拍楼面地价地块也归属于江北区，地块位于江北区江北城组团，高达10000元/平米。

（二）商品房土地供应区域分布,（三）商品房土地需求总量走势,表格3重庆主城2011年11月成交土地统计分析表,数来源：

重庆市土地交易中心，瑞尔特地产控股集团重庆分公司,图表8重庆居住及商业土地成交月度走势示意图（万平米）,（三）商品房土地需求总量走势,数来源：

重庆市土地交易中心，瑞尔特地产控股集团重庆分公司,本月土地需求为190.64万方，一共成交了24宗土地，成交宗数比10月多了8宗，土地成交量在低迷数月之后终于放量。

年末将至，土地市场开闸放量，各路房企集体抢粮。

多数人认为由于年关将至，11月是各大房地产企业，尤其是上市公司上报业绩的季节。

因此，“回款为王”将是各大开发商目前工作的主题。

目前，国家再次重申对房地产市场的调控力度不动摇，另一方面，在楼市成交量又持续低迷的情况下，这个年关，对开发商而言最难熬。

因此，土地，不如往年有吸引力。

（三）商品房土地需求总量走势,与这种消极论调截然相反的是：

进入11月后，重庆土地市场突然开闸放量。

我们注意到，与土地市场开闸放量同步的是，开发商拿地的热情被激活了。

在11月内的一次次拍卖会上，不仅出现了很多重庆本土地产企业，一些外资企业，此时也齐刷刷地浮出“水面”，集体上演了一幕幕“拿地”大戏，最引人注目的莫过于凯德中国斥资65亿拿下朝天门地块。

1、最近放量供应的优质地块较多，三北区域为主，渝中区供应的地块也相当吸引人；

2、是市场不景气时入驻，拿地成本相对较低，再加上重庆房地产市场有不错的发展空间，所以能吸引开发商拿地。

在这种情况下拿地，对市场而言也是一件好事，拿地的成本低了，房价也有了下调的空间，将促使房地产行业回归理性。

我们认为，点燃开发商此时拿地热情的主要原因,（三）商品房土地需求总量走势,表格4重庆主城2011年11月居住及商业用地成交区域分布统计分析表,（四）商品房土地需求区域分布,数据来源：

重庆市土地交易中心，瑞尔特地产控股集团重庆分公司,本月成交的24宗居住及商业用地分别位于江北区、北部新区、大渡口区等，其中江北区与北部新区合计成交量占到总成交量的50%，占据总成交量的半壁江山，另外大渡口区也备受关注。

（四）商品房土地需求区域分布,从本月成交的区域情况看，三北一南仍是开发商青睐的主要区域，北区仍然是开发商拿地最为积极的区域。

随着两江新区“十二五”规划的出台，北区再次成为人们关注的热点，虽然大多数有实力的开发商很早就进入了北区布局，但是抢占北区剩余较好的土地资源仍然是众多开发商的首选。

表格5重庆主城2011年11月土地成交典案数据表,（五）土地交易典型个案解析,数据来源：

重庆市土地交易中心，瑞尔特地产控股集团重庆分公司,图表9项目位置和效果图,数据来源：

重庆市土地交易中心，瑞尔特地产控股集团重庆分公司,图表9项目位置和效果图,凯德中国与两控股股东嘉德置地及淡马锡组成合营企业,联合竞得位于重庆渝中区朝天门地块,成交价为65.36亿元人民币，该地块的土地面积约为9.18万平方米,总建筑面积约为81.7万平方米，将开发为地标性综合开发项目,并由著名建筑师萨夫迪担任设计,其中包括一座购物中心和用于住宅办公及酒店或服务公寓的八座大楼，总投资预计超过210亿人民币。

合营企业由凯德公司占25%嘉德置地占25%由公司及嘉德置地各占一半权益的RCHL占12.5%,以及由淡马锡持有的星桥占37.5%公司计划以内部资金及外来借贷来拨付收购。

凯德中国早在2005年就已进入重庆，目前在渝运营着两座商场：

凯德九龙坡广场和凯德沙坪坝广场，两者均系购物中心，另外还有一座服务公寓位于解放碑小什字。

西南地区一直是凯德在中国重点发展的四个区域之一，此前在成都打造的地标项目成都来福士广场已结构封顶。

此番拿下朝天门黄金地块，透露出凯德布局西南的步伐明显加快。

凯德盘下的朝天门地块，是最黄金位置，无论在本地人还是外地人心中，都是重庆的地标性场所，因此首先从知名度上就赢得了先机;

其次，该地块交通发达，地铁站、公交换乘站、客运码头与游轮中心汇聚于此，2013年通车的千厮门嘉陵江大桥还将把朝天门和江北、南岸贯通，人气会更旺;

再次，凯德在此打造的是商业综合体，即有住宅的固定人口做消费客群支撑，又有商务中心可吸引更多流动人口，完全可以自成一个商圈。

解析凯德及朝天门项目：

说明：

为了规范用语，统一批准预售与新开盘的商品房供应属性，我司将批准预售面积定义为批准供应量，新开盘面积定义为实际供应量。

数据来源：

瑞尔特地产控股集团重庆分公司,表格6重庆主城11月商品房批准供应量统计分析表（万平米）,

（一）商品房批准供应总量走势,二、商品房供应市场走势解析,本月较十月供应有所增长，从第四季度整体市场供应情况来看，进入年底，开发企业的供应力度有所加强。

二、商品房供应市场走势解析,本月新增预售个数89个，批准供应面积209.72万方，环比增长20.4%，同比下滑6.7%。

其中商品住宅供应171.5万方，环比增长10.7%，同比减少10.9%。

我司认为，其一，整体市场的低迷使多数开发企业在上半年并未取得预期的销售业绩，虽然市场供应压力愈加明显，但年关将近，资金节点压力的增长迫使开发企业加大推量，在节前回笼资金；

其二，整体市场已进入价格实质下行阶段，大部分项目试图通过价格的大幅下调取得较好的销售成绩，换取资金流的顺畅;

其三，大部分开发企业均会在年底冲击销售业绩，11月、12月整体市场出现一波供应高峰属于正常情况，本月市场供应量环比虽然有所增长，但与去年同期相比，变化不大。

瑞尔特地产控股集团重庆分公司,图表10重庆主城商品房批准供应量月度走势示意图,二、商品房供应市场走势解析,数据来源：

瑞尔特地产控股集团重庆分公司,

（二）商品房批准供应区域分布,表格7重庆主城11月商品房批准供应量区域统计分析表（万平米）,从批准预售的区域分布来看，预售办理体量最大的区域为渝北区，共办理预售证25个，住宅类预售面积为42.95万方，较上月增长154.3%。

该区域本月供应项目较多，供应量较为均衡。

其中，批准供应面积较大的有国宾城（9万方），以及爱加欧郡（5.5万方），第三位是鲁能星城（3.4万方），这几个项目的活跃，使江北区本月供应量位居第一梯队。

批准供应量居于第二位的是北部新区，本月共办理预售证8个，住宅类预售面积24.47万方，较上月增长66.6%。

该区域供应项目较少，供应量差距较大。

其中办理批准供应面积最大的是复地新城就（12万方）、其次是奥林匹克花园（9.1万方）、这两个项目的供应占北部新区总供应量的八成。

其他项目供应较少。

（二）商品房批准供应区域分布,预售量居于第三位的是江北区，本月住宅类共21.46万方放量；

在本月江北区办理的8个预售项目中，预售面积最大是紫御江山（4.8万方），其次是招商江湾城（4.7万方），第三位是首创洪恩国际生活区（4.7万方）；

本月区域内供应项目体量较为均衡，东原D7区、龙湖源著均有近3万方的供应。

瑞尔特地产控股集团重庆分公司,图表11重庆主城11月商品房各区域批准供应量示意图,

（二）商品房批准供应区域分布,本月整体供应较上月有所增长，中高端物业较上月占比变化较大。

花园洋房项目新增预售变化最大，环比增长94.2%，普通住宅占比较上月增长7.0%。

经济适用房本月无新办预售。

别墅类产品与10月相比则有小幅下滑。

（三）住房批准供应形态分布,表格8重庆主城11月商品住宅批准预售形态统计分析表（万平米）,数据来源：

瑞尔特地产控股集团重庆分公司,表格9重庆主城11月商品房实际供应量统计分析表,（四）商品房实际供应总量走势,数据来源：

瑞尔特地产控股集团重庆分公司,图表12重庆主城商品房实际供应量月度走势示意,数据来源：

瑞尔特地产控股集团重庆分公司,图表12重庆主城商品房实际供应量月度走势示意,（四）商品房实际供应总量走势,数据来源：

瑞尔特地产控股集团重庆分公司,本月开盘销售情况较上月有所好转，但仍较为低迷。

表现较好的高层产品有龙湖U城、半山公馆、金科世界城、华润二十四城，此类项目大部分是刚需项目，本月价格优惠幅度较大；

其中龙湖U城为20平方米的投资小户型，一口价16.8万元（带精装修），性价比优势明显，开盘售罄；

隆鑫72府与龙湖至德路9号虽是别墅项目，但凭借项目的价格优势，也取得开盘超过70%的销售率；

洋房方面整体开盘销售情况不够理想，雅居乐花园开盘去化情况最好，取得近7成的销售率，其他项目去化率都在6成以下。

从整体上看，低价入市的项目以及有大幅价格调整的项目，本月的开盘均有不错的表现。

（四）商品房实际供应总量走势,本月市场实际供应较上月有所减少，但仍处于高位。

本月共有53个项目新推房源，累计供应房源9674套，整体开盘均价7097元/平方米。

由于年关将近，不少开发企业迫于资金节点压力加大出货力度，加上市场整体价格的下调使市场去化情况有所改善，降价促销成为市场常态，市场整体供应量仍在高位运行。

价格方面，虽然本月有不少高端项目供应，但由于整体市场已进入价格下调阶段，开发企业为缓解资金压力纷纷以价换量，不仅加大了优惠折扣力度，市场上高折扣、特价房、一口价等促销方式也较为常见，整体市场开盘均价较上月继续下滑，较去年同期已出现回落势头，下降6%。

这也意味着11月的价格水平已回落至与去年同期持平。

（四）商品房实际供应总量走势,2011第3季度成交报告:

跌中有喜楼市趋稳定,最新数据统计：

2011年重庆主城第三季度楼市成交房源35203套，总成交建筑面积3180400平米，较2011年第二季度，成交套数环比下跌12.59%，总成交建筑面积环比下跌11.82%。

与去年同期相比成交量下跌近5成，但2011年第3季度总体呈上涨趋势，在经历了波动之后，重庆整体楼市开始趋于稳定。

根据重庆搜房网数据监控中心最新数据统计：

与去年同期相比，成交套数下跌46.80%，总成交建筑面积下跌46.57%。

但2011年第3季度的7、8、9月份成交总量依次呈上涨趋势，在经历了波动后，重庆整体楼市开始趋于稳定。

受政策调控影响，重庆2011年第三季度楼市惨淡收场，与去年同期相比，总成交量下跌近5成，自国八条出台后，信贷加息，加强征税，保障性住房建设等等一系列调控政策相应出台，在抑制了房价过快增长同时，也给整个房产市场泼了冷水，降了温。

2011年第三季度成交分析回顾,（四）商品房实际供应总量走势,数据来源：

重庆网上房地产搜房网数,数据来源：

重庆搜房网,瑞尔特地产控股集团重庆分公司,摘要：

最新数据统计,可以看出，2011第二季度楼市成交呈现较大波动，到了第三季度的7月，楼市成交达到了最低点，不过在随后的8、9月份楼市在稳定局面的基础上呈现一定量的增长，9月份已有较大幅度的增长。

总体来看，第三季度呈现递增趋势，重庆楼市整体也开始趋于稳定。

2011年2、3季度成交明细,（四）商品房实际供应总量走势,数据来源：

尔特地产控股集团重庆分公司,2011年2、3季度成交走势图,在各种压力下，买卖双方的日子都不好过，开发商不得不采取一系列措施来带动消费，如打折、送礼、团购、拍卖等多种多样优惠活动，一方面打造企业的品牌和形象，另一方面加快售房，回笼资金，以确保资金链的有效运转。

这些方式也在一定程度上促进了成交，或许也是第三季度楼市成交持续增长的一个重要因素，当然另一方面也借助了金九银十的销售旺季。

（四）商品房实际供应总量走势,表格10重庆主城11月各区域实际供应统计分析表（元/平米）,（五）商品房实际供应区域分布,数据来源：

瑞尔特地产控股集团重庆分公司,开盘去化情况来看，本月表现最为突出的区域为沙坪坝区，由于本月区域供应项目总量较少，但龙湖U城与龙湖至德路9号7成以上的去化率直接拉高区域整体的去化情况。

供应套数最多的是渝北区，本月共计推出1810套房源，该区域本月共有10个新开盘项目入市。

开盘均价最高的是南岸区。

从区域推盘情况所述，本月渝北区共计推出1810套房源，销售601套，整体开盘成交率33%。

区域内本月共有10个项目开盘，其中润丰水尚供应519套，旭辉新里城供应2次共315套，鲁能星城供应300套，保利椰风半岛供应232套。

此外，凡阁SOCO、中渝国宾城供应套数都在150套以上。

区域内仅有龙湖源著、旭辉新里城开盘去化率在5成以上。

区域整体开盘去化率较为低迷。

（五）商品房实际供应区域分布,从区域开盘销售情况来所述，本月推售情况最好的是沙坪坝区。

由于该区本月仅有5个项目供应，因此区域去化情况受个案影响因素较为明显。

其中龙湖U城11月19日推出350套20平方米的小户型，带精装修一口价16.8万元/套，开盘售罄。

龙湖龙湖至德路9号本月持续活跃，开盘去化率7成以上。

这2个项目的活跃使使九龙坡区去化情况领先于其他区域。

此外，金科廊桥水乡本月开盘去化率也在7成左右。

而推售单价