广州市原东山区某写字楼项目可行性研究报告和市场分析Word下载.docx
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+16.9％
（资料来源:
广州市统计局）
表2-2北京﹑上海﹑广州﹑深圳国内生产总值（GDP）对比（单位：
亿人民币）
年份
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003F
2004F
2005F
北京
1394.9
1615.7
1810.1
2011.3
2174.5
2478.8
2817.6
3130
3501.3
3921.5
4403.9
上海
2462.6
2782.7
3349.9
3688.2
4035
4551.2
4951
5408.8
5801.6
6277.3
6829.7
广州
1252.7
1444.9
1646.2
1841.6
2056.7
2375.9
2685
3002
3392.1
3819.5
4308.4
深圳
795.7
950
1130
1289.3
1436.5
1665.2
1908.2
2239.4
2438.8
2763.1
3136.2
（资料来源：
各市统计局E：
估计数字F：
预计数字）
表2-3北京﹑上海﹑广州﹑深圳国内生产总值（GDP）增长对比表（%）
28.68
15.83
12.06
11.12
10
11
10.2
11.65
12
12.3
14.1
13
12.7
10.1
10.8
10.9
10.3
10.6
16.15
13.1
13.5
13.13
13.18
13.6
12.8
13.2
12.6
23
16.4
16
14.5
14.2
15.0
13.3
预计数字）
表2-4北京﹑上海﹑广州﹑深圳工业总产值对比表（亿人民币）
年份
2002E
1580
1853
1964
1918
1905
2774
3132
3083
3961
4214
4621
4548
5126
5650
5764
6213
6968
7657
7740
9721
10481
12321
1723
2069
2375
2513
2779
3100
3391
3713
4160
4884
5445
526
1063
1391
1848
2078
2576
2880
3570
3610
4043
4532
对外贸易发展迅速
2001年广州的外贸进出口总额达230.37亿美元﹐其中出口116.24总额达亿美元，进口总额达114.13美元。
实际利用外资达到33.27亿美元，增长6.8％。
投资环境日趋完善，对外商的吸引力不断加强。
中国加入世贸后，外商投资广州的比例将逐年递增。
第二﹑三产业稳步增长﹐成为经济发展的主动力
在经济总量快速增长的同时，广州的经济运行质量不断提高。
地方财政收入有较大增长，2001年，广州地方一般预算财政收入为246.19亿元，比上年增长23.1%。
工业企业经济效益稳步提高，2001年全市规模以上工业经济效益综合指数比上年提高11%，利润增长24.9%。
产业格局不断调整，第三产业比重继续上升。
一、二、三产业占GDP的比重已调整为3.57：
42.33：
54.1。
三次产业对全市经济增长的贡献率为0.6%、43.5%和55.9%。
广州经济能够持续快速增长，主要源于第二产业特别是工业的稳步增长和第三产业的高速发展。
居民生活水平不断提高
2001年底﹐广州市的总人口达到994万。
广州城市居民年人均可支配收入达到15,117元，同比年增长率为7.5％，扣除价格因素后实际增长12％。
零售市场活跃﹐2001年广州市的消费品零售总额超过1000亿元人民币﹐位居全国前列。
大多数大型跨国和国内的零售商都视广州为进军国内零售业的桥头堡﹐锐意进军广州市场﹐带动商业物业市场持续上升。
表2-5北京﹑上海﹑广州﹑深圳社会消费品零售额对比表（亿人民币）
827
923.7
1051.5
1195.2
1313.3
1443.3
1593.5
1744.8
1936.8
2140.3
2375.7
N/A
1590.3
1722.3
1861.3
2035.2
2173
2357.7
2553.4
550
644.3
802.6
904.6
1000.9
1121
1255.5
1370.7
1576.3
1767
1984.4
300.5
342.27
324.68
423.05
512.1
538.2
609.3
689.6
779.4
883.1
997.8
预计数字N/A：
资料不全）
国际性的区域金融中心的地位正在形成
广州金融市场的发育已有一定的基础，资金、证券、外汇、保险、期货市场等都有了长足的发展；
目前广州的金融同业拆借中心、金融资产、票据自动清算系统、城乡居民储蓄存款余额、金融机构等在全省以至全国都处于领先地位，已初步构建了以中央银行为领导、国家专业银行为主体、商业银行、非银行金融机构和外资银行在内的多种金融机构分工合作的金融组织体系；
金融资产规模居全国大城市前列。
为数总多的外资金融机构都对广州未来的区域金融中心的地位充满信心﹐纷纷在广州设立分公司或代表机构﹐形成了高级写字楼需求的主要来源之一。
交通状况日趋完善
总投资62.88亿元的内环路工程1999年底建成，广州市市区地面交通状况得到极大改善。
广州地铁一号线已全线通车。
南北走向的地铁二号线工程正在进行，线路全长23.265公里，预计于2004年落成通车。
将进一步提升广州市区的交通效率。
地铁三号线也于近期动工﹐三号线则全长35.86公里﹐预计对番禺的城市化进程将起到巨大的促进作用，标志着广州将更有资格跨入国际大都市行列。
房地产市场已经复苏并稳步发展
经历了亚洲金融风暴后﹐广州房地产市场已经复苏。
在广州市的近万家外资企业中，注册投资房地产的外企有789家,，注册资本总额达76.74亿美元,，外资占该市房地产投入的三分之一。
2001年八个月，外资企业对广州房地产完成投资51.5亿美元，比去年同期增长60%，到位资金67.24亿元人民币（约8.1亿美元），增长近40%。
外资的不断涌入，使广州房地产重新升温。
特别是今年以来，广州城市环境大改造，番禺和花都撤市建区，地铁三号线规划初步定案等，为广州房地产开发提供了契机。
广州市未来八年的经济发展预测
目前广州总体城市规划目标是:
到2005年，广州基本实现现代化，建成国际大都市。
到2010年，全面建成现代化国际大都市。
届时﹐广州的国内生产总值达到6,850亿元，年均递增12%；
人均国内生产总值达到18万元，年均递增10%。
社会消费品零售总额超过3900亿元，出口总值达到320亿美元，15年年均分别递增14%和12%。
城镇居民人均年生活费收入达到54,000元。
全市综合实力雄厚，经济和社会发展达到或接近中等发达国家和地区平均水平；
产业结构实现现代化，第三产业高度发达，三次产业协调发展；
基础设施完善、高效；
科技教育发达，能够支持经济、社会发展；
市民生活进入初步富裕阶段。
小结
广州经济稳定发展，外来投资逐步回升，市场对写字楼宇的需求随之增长，尤其是中国加入WTO后﹐来自金融、保险、证券、信息科技﹑电信﹑零售等行业的需求将更趋殷切。
由于目前广州市甲级写字楼市场正处于供不应求的状态﹐而这种状态预计将在短期内仍持续﹐因此，对于本项目的开发是一次难得的机遇。
随着广州市市区地面交通状况改善﹐内外环连接道路快速交通干线和地铁二三号线的落成将进一步提升东山区的作为广州市中央商务区的地位﹐而本项目位于东山区的核心位置﹐物业升值潜力将进一步提高。
由于经济的高速发展和新科技的广泛应用﹐目前广州的写字楼正逐渐由单纯的商业办公功能，而逐步向多功能智能型的方向发展，而且用家对写字楼硬件的要求越来越高。
硬设备周全而具国际水平﹐以客户需求为主要诉求的写字楼物业将在市场上处于主导地位。
而目前广州此类甲级写字楼供应寥寥无几﹐有利于本项目的顺利推广。
广州服务业和信息科技行业蓬勃发展﹐令更多的外资企业大良涌现﹐因应此市场需求，预计甲级写字楼将有广阔的市场﹐而目前该类物业的供应有限﹐本项目如抓紧机会切入﹐必将获得成功。
第二节、东山区经济发展现状与趋势分析
东山区2001年主要经济和社会发展指标
2002年（亿元）
比上年增减百分点（%）
313.58
9.7%
31.19
10%
183.3
9.6%
外贸出口总值
6.16（美元）
23.66%
实际利用外资
7.62（美元）
69.38%
一般预算收入
7.24
12.45%
一般预算支出
12.45
-0.31%
东山区统计局）
地理位置
东山区是广州市辖10个行政区之一，与越秀、荔湾同为老城区，面积15.83平方公里，2002年末，全区常住人口62.73万人，年末户数17.93万户。
人口自然增长率2.33‰。
现区域东起广州大道与天河区相接；
西至北京路南段、文德路北段西侧的府学西街、德政北路、东濠涌（法政路口环市中路的一段）与越秀区相邻；
南临珠江主航道与海珠区隔江相望；
北傍旧广九铁路与天河区相依。
东山区内划分有东湖、白云、梅花村、农林、黄花岗、华乐、建设、大东、珠光、大塘等十条行政街，139个社区居委会。
经过多年发展，东山区凭借发达的金融商贸业、较为完善的城市基础设施、优美的居住环境、浓厚的文体气息、领先的基础教育、良好的社会风气成为广州市一个颇具吸引力和竞争力的中心城区。
经济概况
东山区国民经济实现持续健康快速发展，综合经济实力不断增强。
2002年实现国内生产总值313.58亿元，比上年增长9.7％。
其中，第三产业增加值287.58亿元，比上年增长11.73％；
第二产业增加值26亿元，比上年下降7.89％。
二、三产业增加值构成由上年的14.36%:
85.64%调整为8.29％：
91.71％,第二产业持续下降，第三产业仍居主导地位。
财政收入保持快速增长。
全年全区一般财政预算收入（含专款收入）72377万元，比上年增长12.45％,一般财政预算支出（含专款支出）124544万元，比上年下降0.31％。
东山区经济发展具有以下特点：
1．第三产业占经济主导地位
2002年，东山区第三产业增加值预计达到289.6亿元，占国内生产总值的93.22％，成为全区产业的龙头。
第三产业的迅速发展，使东山区的财政收入继续保持两数的增长，“九五”期间区财政的收入年均增长速度超过27％，2001年财政收入在广州市市属八区中名列第三位，区可支配财力近10亿元。
目前，东山区来源于第三产业的地方税收总额已超过80亿元，占全市总量近1/3，占全省的1/8，为增强广州市综合经济实力发挥了积极的作用。
2．广州市的商贸集散地
通过大力发展第三产业，东山区作为广州市中心城区的商贸集散地功能得到进一步增强。
目前，全区社会消费品零售总额已占广州市总量的七分之一，其中区内超亿元百货零售业5家，占广州市总量的六分之一，全年营业额超过30亿元。
区内商品交易市场日益繁荣，现有商品交易市场70家，其中综合市场32家，专业市场38家，年成交额超过25亿元，年增长率保持在两位数字。
以环市东、海印、英雄广场以及农林下路——龟岗地区作为龙头支柱作用的四大商业板块，促进全区传统商业逐步形成专业分区、功能突出的发展特色，并初步形成多层次的商业体系。
全年实现社会消费品零售总额183.3亿元，比上年增长9.6%。
商品购销规模进一步扩大。
全年批发零售贸易业商品销售总额625.83亿元，比上年增长10.4%。
连锁、超级市场等新型业态企业的发展进一步促进规模以上商业企业蓬勃发展，2002年末全区共有规模以上批发零售贸易企业240家，实现商品购进总额473.44亿元、商品销售总额520.33亿元，完成利润6.23亿元，上缴各项税金7.88亿元；
2002年全区规模以上餐饮业企业97家，实现营业收入22.37亿元。
环市东路周边配套设施
环市东商贸区位于广州市繁华的环市东路地段，由友谊商店、白云宾馆、花园酒店、假日酒店、世贸中心、国际大厦、电子大厦、远洋宾馆、东山广场等多家高中档宾馆、写字楼以及新大新、麦当劳等数十家中外著名商家组成，是广州市著名的高级商务、高档购物区之一。
上规模、上档次的饮食业，包括有新荔枝湾电子大厦分店、花城酒家、利苑酒家等企业有12家，占全区同类餐饮业总量的1/3强，年营业额占全区同类企业总量的一半以上。
东山区的星级酒店数共有30家，其中五星级2家，四星级5家，与越秀区并列各区第一位。
近年来，星级酒店为促进东山区旅游事业发展，吸引总部企业、外国领事馆落户我区起到了重要的作用。
东山区的星级酒店分布主要分布在环市东路商务区，详细资料如下：
星级
酒店名称
地址
开业时间
五
花园酒店
环市东路368号
1985
广东国际大酒店
环市东路339号
1992
亚洲国际大酒店
环市东路号
四
远洋宾馆
环市东路412号
1986
文化假日酒店
环市东华侨新村光明路28号
1988
三
白云宾馆
环市东路367号
1979
云山大酒店
先烈中路云鹤北街8号
嘉应宾馆
环市东路418号
浙江大厦富春宾馆
先烈中路85号
第三节广州房地产市场发展宏观分析
一、2002年广州房地产发展总结
2002年广州商品房总成交量同比增长接近两成，显示广州市的房地产业仍处于平稳增长的良好势头。
其中原八区的一手商品房成交面积577.65万平方米，同比增长8.07％；
成交金额321.19亿元，同比增长7.31％。
番禺区无论是多层住宅、高层住宅还是写字楼、商铺的成交面积也都出现了大幅增长的好势头。
2002年广州10区商品房的预售面积为787.7万平方米，比前年同期增长18.5％，成交面积为880.16万平方米，比前年同期增长17.2％，成交均价则比前年微跌3.6％。
在多层住宅方面，全市10区的可预售面积同比减少了23％，但成交面积仍然增长了5.7％，总成交面积达到282.6万平方米。
其中，成交面积增长幅度最大的是花都，增幅达60.9％，番禺区位列第二，增幅为23.4％。
高层住宅方面，无论是预售面积、成交面积还是成交金额都有明显上升的势头，同比分别增长了55.6％、22.6％和18.8％，但成交均价则微跌3.1％。
2002年写字楼和商铺的交易也都有明显增长的势头。
其中，写字楼的成交面积达到298698平方米，同比增长了34.1％，增幅排在前三位的区域分别是番禺、荔湾和海珠。
商铺成交面积为572084平方米，同比增长了27.2％，增幅排在前三位的区域分别是芳村、花都和番禺。
至于成交均价，写字楼表现向好，呈现微升的局面，增幅为2％；
但商铺则明显下降，跌幅达13.2％。
二、2003年上半年房地产发展概况
今年1~4月全市房屋交易436.8万平方米，交易金额171.3亿元，同比增长1.9％、4.48％，其中商品房交易282.2万平方米，金额127.5亿元，同比增长4.3％、2.29％。
表明一季度广州市房地产市场未受非典型性肺炎影响，继续保持平稳的发展态势。
非典型性肺炎对广州市房地产业尤其是外销住宅市场的影响较大，对内销住宅和写字楼的影响则不明显，但长期会有多大影响仍需要看非典对广州经济的影响程度。
三、广州写字楼市场发展概况
在经济稳定增长和中国加入世界贸易中心的推动下，近年来中国各主要城市甲级办公楼物业的需求量屡创高水平。
虽然受全球经济衰退和伊拉克战争影响，退对中国物业市场的影响，预料将会较区内其它国家小。
作为华南区最重要政治经济都市的广州的房地产市场仍录得净吸纳量及租金的增长。
尽管租金不断上扬，写字楼市场的基本需求持续殷切，需求来自国际金融机构﹑保险公司、电讯公司﹑信息科技公司及广告公司。
广州甲级写字楼的空置面积较小造成新增需求因可选择的空间不多而转向选择乙级写字楼，平均写字楼资本值大致稳定，显示投资回报率维持于优厚的水平，相信将可吸引国际投资者的兴趣。
预计甲级写字楼的吸纳量在今年继续保持上升的势头。
广州房地产市场在八十年代末九十年代初期开始启动，此后经历了一个完整的发展周期。
广州市市早期（1980－1990）甲级办公楼物业发展甚少，主要以四、五星级酒店为代表，但仅作出租使用。
92年开始部分可作售卖的甲级办公楼物业推出，主要为写字楼和高级住宅，约20万平方米，受当时经济高速发展的影响，甲级物业呈严重供不应求的状况，租售价格在短期内急剧上升，价格远远高于成本，使早期的投资者获取了丰厚的利润，同时也刺激了此类物业的发展。
从九一至九五年，随着经济的起飞﹐大量写字楼及商业物业落成，以致供过于求，房地产物业的售价及租金都大幅回落。
九十年代中期﹐受亚洲金融风暴影响﹐经济发展形势逆转﹐房地产市场更是雪上加霜。
因此受到政府的干预和调控，收紧银根﹐并大力控制新增房地产项目的开发，物业的售价和租金的跌幅收窄，但仍持续下滑的趋势。
在物业市场萧条的期间，全市办工楼空置率高达四成半﹐有多个大型项目都处于停工和半停工状态。
经过四年调整后，写字楼租金在一九九九年年底见底回升，随着科技热潮出现﹐并受到中国落实加入世界贸易组织的利好影响，以写字楼为首的物业租金在九九年开始见底回升。
到目前为止，全市甲级写字楼的平均空置率降至不足百分之十，而部分超甲级写字楼项目﹐例如最具代表性的中信广场﹑大都会广场﹑电子大厦﹑金利来大厦﹑好世界广场等项目﹐都已经接近全部租出，2002年的租金升幅达到10％－15％。
2002年广州写字楼的交易也都有明显增长的势头。
其中，写字楼的成交面积达到298698平方米，同比增长了34.1％；
成交均价，写字楼表现向好，呈现微升的局面，增幅为2％。
广州市1993年至2001年房地产开发投资额（单位：
亿元人民币）
投资额
229.16
237.42
269.36
295.9
356
387
广州市商品房空置量统计（单位：
万平方米）
总计
160.8
191
267
485.6
582.3
621
其中住宅
99.7
116
142.6
283.6
357.9
365.8
（资料来源﹕广州市国土房管局）
1998-2000年广州市写字楼租赁市场发展情况统计表:
宗数
增长%
租赁面积（平方米）
527
--
118,578
719
36.43
171,597
44.75
2000上半年
867
20.58
218,991
27.62
2000下半年
1018
17.42
250,669
14.47
三年合计
3131
759,835
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