大有公馆二期项目申请报告文档格式.docx
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房地产开发、商品房销售。
通讯地址：
潍坊高新区福寿东街4988号
邮编：
261041
四、建设单位概况
潍坊大有置业有限公司，始建于2007年10月，是一家房地产综合开发企业，具有房地产开发二级资质。
公司注册资金6000万元，现有在职员工50人，其中中级以上职称27人，年开发能力达20万平方米。
公司是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》设立的以开发为龙头、以房地产交易为依托，集房地产开发、策划、经营为一体的综合性房地产开发企业集团。
公司坚持“创造精品，奉献社会”的经营理念，遵循“追求卓越，筑造精品”的宗旨，积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。
公司坚持“以人为本”的设计思想，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受。
公司将继续发扬“为客户所想，创一流项目”的企业精神，严格遵守“科学管理，严守承诺，精雕细作，质量第一”的经营理念，坚持以优质服务赢得社会信誉，科学管理提高企业素质，全面提高经济效益和社会效益为经营方针，竭诚为社会各界奉献更多的精品项目，提供最超值的服务，为您展示住房建设成果，更新居民住房观念，改善居民居住环境，共建美好家园。
五、报告编制单位
Xxxx有限公司
工程咨询资格等级：
乙级
证书编号：
工咨乙
发证机关：
国家发展和改革委员会
第二节报告编制依据及范围
一、工作依据
1、项目建设单位关于编制本项目申请报告的委托书、合同书
2、《产业结构调整指导目录（2011年本）》
3、《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
4、《潍坊市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
5、《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《城市居住区规划设计规范》
6、《潍坊市城市总体规划》、《潍坊市城市规划管理办法》
7、《潍坊市人民政府关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见》
8、《房地产开发项目可行性研究与经济评价》
9、《建设项目经济评价方法与参数》、《投资项目可行性研究指南》
10、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料
11、有关部门提供的证明和资料等
二、研究范围
1、项目申报单位概况
2、项目概况
3、发展规划、产业政策和行业准入分析
4、资源开发及综合利用分析
5、节能方案分析
6、建设用地和征地拆迁分析
7、环境和生态影响分析
8、经济影响分析
9、社会影响分析
第三节项目总结论
该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用，且能够提高和改善当地居民的居住环境条件，同时可带动当地建材工业和第三产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。
一、建设地址
大有公馆二期项目位于潍坊市奎文区鸢飞路以东、健康街以北、虞河路以西、幸福街以南。
规划总用地面积40180平方米。
该项目地块市政配套服务设施齐全，交通、通讯十分方便，是开发建设普通商住区的理想地段。
二、建设规模
大有公馆二期项目规划用地面积40180平方米。
总建筑面积133209.88平方米，其中地上建筑面积93209.88平方米，地下建筑面积40000平方米。
本项目地上建筑包括住宅建筑面积83409.88平方米（其中5栋多层，4栋高层），商业建筑面积9800平方米（沿街房）；
地下建筑主要为停车场及地下室。
本项目规划建设见下表，总户数为556户，户均人口3.2人，总居住人数1779人。
地上停车位24个，地下停车位976个。
三、物业管理
该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照建设部颁发的《物业管理条例》及山东省人民政府发布的《山东省物业管理条例》等有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
四、实施计划
大有公馆二期项目，建设工期3年，计划于2013年3月份开工建设，预计2016年3月全部竣工。
五、投资估算
该项目建设总投资为45000万元，其中：
土地费用12777.54万元，工程费用28746.32万元，其他费用1958.17万元，不可预见费1517.97万元。
项目资本金13500万元，占项目总投资的30%。
六、资金筹措
项目建设资金全部由建设单位自筹解决。
七、项目主要技术经济指标
本项目主要经济技术指标见下表：
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
备注
1
总用地面积
平方米
40180
2
总建筑面积
133209.88
其中
地上建筑面积
93209.88
住宅建筑面积
83409.88
商业配套建筑面积
9800
地下建筑面积
40000
⑴
绿地率
%
40.00
⑵
容积率
3.05
⑶
建筑密度
26.3
⑷
总户数
户
556
⑸
总人数
人
1779
3
建设期
年
4
总投资
万元
45000
5
销售收入
96418.15
6
销售税金及附加
5303
7
利润总额
38443.09
8
所得税
9610.77
9
税后利润
28832.32
10
投资利润率
85.4
11
投资利税率
33.14
12
财务净现值（Ic=12%）
4562.53
第四节项目概况
4.1项目建设背景
改革开放30年,我国的城市化率从1978年的17.9%上升到了2009年的44.9%,2亿农民进城,未来30年还将有4亿农民进城,这是城市化加快发展时期我国房地产业面临的最核心的矛盾。
持续的城市化进程是房地产市场需求最坚定的基石，改善性需求是房地产市场需求的重要部分，随着我国城镇居民可支配收入的持续高速增长，城镇居民的居住条件不断改善，城市人均居住面积超过了26平方米，在10年时间里增长了50%以上。
据建设部政策研究中心发布的报告预测，到2020年城镇人均居住面积将达到35平方米。
城市化带来的新增人口需求和城市原有居民的改善性需求将长期存在，根据以上数据估算，截至2020年，我国城镇居民住房需要126.44亿平方米的新增供应量，平均每年约9.73亿平方米。
潍坊市是山东省重要工业城市，在历届党委、政府的正确领导下，全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。
随着经济的快速发展，城市建设步伐越来越快，城市建设有了长足发展，特别是近几年来，潍坊市委、市政府提出了加快旧城改造、退城进园及城市建设的城市建设方针，城市面貌发生了翻天覆地的变化。
潍坊市奎文区位于世界风筝都——山东省潍坊市的城市核心区域，是全市的金融、商贸、文化中心，因建于清代的“奎文门”而得名。
1994年9月经国务院批准正式成立，辖区面积71平方公里，辖7处街道及奎文城市经济开发区、奎文钢城经济发展区，共65个村、44个社区，总人口35.3万。
为进一步加快城区经济发展步伐，实现潍坊市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为城区建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快城市化发展速度。
基于以上有利条件，为支持和促进房地产业持续健康发展，进一步改善城市环境和居民居住条件，推动经济社会又好又快发展，潍坊市人民政府出台了潍政发〔2008〕31号文《潍坊市人民政府关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见》，制定了一系列加快城区房地产业发展的策略。
该项目地处潍坊市奎文区。
为加快城市化发展进程，经潍坊市奎文区政府研究决定，开发建设大有公馆二期项目。
该项目规划起点高，开发力度大，建成后，将对提高潍坊城市档次，保障居民用房，改善市民居住条件，具有一定的历史意义和现实意义。
同时该项目的建设符合潍坊市城市建设及规划要求。
潍坊大有置业有限公司综合上述因素，决定在此开发建设大有公馆二期项目工程。
该项目的开发建设，在促进潍坊大有置业有限公司自身发展的同时，必将大大改善潍坊市城市形象，促进招商引资发展，为潍坊市社会经济发展做出一定贡献。
4.2项目建设的必要性
一、项目的建设符合国家相关的产业政策
房地产业是我国新时期的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
根据国家《产业结构调整指导目录（2011年本）》，本项目属于房屋建筑业，不属于“应急安置房屋开发项目”、“保障性住房建设与管理”等鼓励类建设项目，也不属于“在林地上从事工业和房地产开发的项目”、“别墅类房地产开发建设项目”等限制类建设项目，因此本项目属于允许类建设项目，符合国家产业政策。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》中提出“加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。
强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。
加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。
”
潍坊大有置业有限公司充分依托公司雄厚的实力和丰富的房地产开发管理经验，开发建设大有公馆二期项目，能够改善项目区居民的居住与生活环境，提升居民生活质量，改善城市形象，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，是国家鼓励发展的重点产业，符合国家相关的产业政策。
二、项目建设符合潍坊城市建设指导思想和基本原则
潍坊市城市建设的指导思想是：
坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐潍坊、效益潍坊的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和新城建设，长期、持续、全面开展城市建设，不断改善城市运行机制，为潍坊市建设现代化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。
坚持积极稳妥、有序推进的原则。
城市建设必须以建设现代化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；
改造一个，成功一个”。
坚持政府主导、市场化运作的原则。
各级政府应牢牢把握城市建设的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城市建设符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使改造惠及所有居民。
同时坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。
坚持统筹兼顾、综合改造的原则。
积极开展体制创新，综合运用法律、政策、行政、经济、技术等各种资源和手段开展综合改造，既要推动城市的空间形态改造，又要推动其社会形态改造和经济再造，以实现城市与城市的全面融合。
坚持区别对待、因地制宜的原则。
深入认识不同城市的特点和问题，针对不同地区、不同类型城市的具体情况，制定不同的改造具体目标和改造策略，分别采取全面改造或综合整治等不同的改造方式，解决特定城市的实际问题。
落实科学发展观、建设节约型社会的原则。
根据落实科学发展观的要求，城市建设中要高度重视资源节约和循环利用，努力实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标。
珍视城市积累的巨大财富，针对不同的建筑状况采取不同的改造措施，同时在建设过程中要贯彻节能、节水、节材、节地等要求，努力构建节约型社会。
本项目大有公馆二期项目建成后坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。
该项目的建设符合潍坊市城市建设指导思想和基本原则。
三、项目建设符合潍坊市城市建设目标
潍坊市城市建设的长远目标是：
按照建设现代化国际化城市总目标的要求，通过全方位的综合改造，促使全市城市在居住环境、管理秩序、经济发展和文化心理等方面与城市全面融合，成为“和谐潍坊、效益潍坊”的重要组成部分。
根据这一目标要求，必须做到：
空间融合。
通过对建筑空间实体及各类配套设施的改造，改善城市的生活环境，将城市的土地按照城市规划进行统一利用，完善城市用地布局结构，营造整体协调的城市面貌。
管理融合。
按照现代城市社区建设的要求，完善城市的管理体制和社区组织体系，将城市纳入城市管理的统一法制秩序。
经济融合。
将城市的集体股份合作公司改造成为参与平等竞争的市场主体，集体和原居民的经济来源由过度依赖于物业出租转型为多元化的产业经营，融入城市产业发展体系，实现可持续发展。
文化融合。
妥善保护城市的珍贵历史文化遗存和优秀地方文化传统，打破封闭的文化心理，使城市居民融入具有深圳特色的现代都市文化。
潍坊市城市建设在未来五年的工作目标是：
以空间形态改造为重心，以综合整治为突破口，全面推进，突出重点，逐步实现城市生活环境的普遍改善，促进城市产业结构提升和空间布局优化，推动一体化建设，促进城市化水平和城市面貌的大改善。
本项目大有公馆二期项目建成后，可以改善城市的生活环境，完善城市用地布局结构，促进城市产业结构提升和空间布局优化，逐步实现城市生活环境的普遍改善。
本项目的建设符合潍坊市城市建设的目标要求。
四、项目的建设符合地区政策和发展规划
自2008年以来，潍坊市为响应国家促进房地产业发展的有关政策，为进一步提高潍坊市民居住水平和居住质量,促进交易活跃,稳定房地产市场,推动经济社会又好又快发展，出台了《潍坊市人民政府关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见》，该《意见》指出：
要以建立市场化的房地产市场体系为基本方向，坚持把满足不同收入家庭的住房需要作为基本出发点和落脚点，完善住房保障制度，改善住房供应结构；
坚持宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；
以国家产业政策、财政政策和金融政策为导向，创新发展思路，对不利于房地产业发展的管理制度和规则进行改革创新，进一步改善房地产业发展的外部环境；
加强行业自律，鼓励和支持企业产品创新、管理机制创新、企业形态创新，推动传统房地产业向现代房地产业转型；
强化政府服务，简化工作程序，提高服务效率，努力实现我市房地产业持续健康稳定发展。
本项目的建设可改善、提升潍坊市城市居民的居住及生活水平，满足其他居民购房居住需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。
因此本项目的建设符合地区政策和发展规划。
五、本项目建设可进一步完善城市的配套基础设施，加快城市现代化发展进程
该项目位于潍坊市奎文区，在潍坊市委、市政府的领导下，奎文区得到飞快的发展。
投资环境和城市基础设施得到不断完善，潍坊市的经济、社会、文化等领域得到飞速的发展。
通过该项目的实施建设，可进一步完善城区的配套基础设施，缓解住宅供需矛盾，而且能够改善当地城市居民的生活居住条件，提高城市服务功能，改善投资环境，推动城市建设的快速发展。
六、本项目的建设可促进相关产业发展，拉动当地经济增长
房地产建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。
同时，住宅销售增长10%，可带动GDP增长0.5%。
因此，本项目的开发建设实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。
七、本项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要
我国人口众多，劳动力丰富。
随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业找工作，我国就业形势严峻。
20世纪90年代以来，我国推出了一系列的体制改革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展方面起到了积极作用。
建筑业属于劳动密集型项目，它的日常运营需要大量的工作人员。
本项目建设工期长，工程量大，提供的就业岗位多，可有效缓解当地的就业压力，同时推动当地经济快速发展。
综上所述，本项目的建设，不仅能够改善城市面貌，提升当地居民的生活品质，而且对潍坊市的经济发展产生巨大的拉动作用。
因此，该项目的开发建设是十分必要的。
4.3项目市场需求分析
一、从宏观政策分析
随着国家房地产政策调控的逐步细化，中国房地产行业迎来了史上最为重大的拐点。
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件）印发后，房地产市场出现了积极的变化。
国务院指出：
各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；
继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；
加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；
继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。
2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。
地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。
加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。
有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
二、从消费需求分析
首先，经济发展迅速，生产总值不断提高。
随着人们生活水平的日益提高，提高生活质量，提高生活品味已成为中国人的一种生活理念。
2010年山东省实现生产总值（GDP）39416.2亿元，按可比价格计算，同比增长12.5%；
实现地方财政收入2749.3亿元，同比增长25.1%；
2010年潍坊市生产总值（GDP）完成3090.9亿元，按可比价格比上年增长13.3%；
实现财政总收入380.9亿元，其中地方财政收入202.4亿元，分别增长27.2%和28.2%。
完成全社会固定资产投资215亿元，增长22.6%。
从以上数据可以看出，我省和我市的经济发展很快，人民的消费潜力很大。
其次，消费市场尤其是房地产市场十分旺盛，社会需求很大。
在国家继续扩大消费需求的宏观政策主导下，山东省消费品市场承接上年良好的发展势头，继续保持快速增长势头，2010年山东省共实现社会消费品零售总额14211.6亿元，比上年增长18.6%。
2010年潍坊市实现社会消费品零售总额1151.1亿元，增长18.6%。
其中用于居住性方面的消费增长稳中有升。
而随着2009年初国家和省颁布的优惠政策的落实，房地产行业销售市场全面回暖。
2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，其中商品住宅销售面积增长8.0%；
2010年全国商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，其中商品住宅销售额增长14.4%。
2010年潍坊市实现商品房销售额412.9亿元，增长73.4%。
由以上的数据可以看出，随着人民生活水平的提高，对居住环境的需求，质量要求越来越高，当前的房地产消费市场发展平稳健康，消费需求量很大。
三、具有优越的地理位置
项目区附近潍坊人民医院、同心医院等休闲、娱乐、医疗、学校等设施一应俱全，还有多条四通八达的公交线路途经于此，出行极为方便。
该地块基础设施配套完善，交通、购物、通讯等条件便捷，是开发建设商住区的理想地段。
四、消费能力分析
潍坊市（含辖区、县）总人口850.7万，其中市区136万人。
随着城镇化建设进程的加快，市区人口不断增加，潍坊流动人口也逐年增长，据潍坊市统计局提供的数据显示，2010年潍坊市城镇居民人均可支配收入达到19675.1元，同比增长13.9%；
农民人均纯收入8871.6元，同比增长15.3%。
从收入来源结构看，职工的工薪收入依然是拉动国民收入增长的主要因素，城镇居民具有较强的购买力，居民消费能力的提高带动了流通商业企业的快速发展。
综上所述，本项目良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的生活服务设施，合理的市场定位，为项目建设提供了极大的开发潜力和增值空间，市场前景十分乐观。
4.4工程建设规划
大有公馆二期项目位于潍坊市奎文区鸢飞路以东、健康街以北、虞河路以西、幸福街以南,大有公馆二期项目规划用地面积40180平方米。
该项目总建筑面积133209.88平方米，其中地上建筑面积93209.88平方米，地下建筑面积40000平方米。
本项目地上建筑包括住宅建筑面积83409.88平方米，商业建筑面积9800平方米；
项目区规划经济技术指标如下：
项目经济技术指标表
数值
用地面积
总停车位
个
地下停车位
976
地上停车位
24
绿化率
4.5总图运输
本规划地块的道路交通系统分为三个主要的组成部分：
城市主干道、支路、步行系统。
各部分分工明确、协调组织。
地块周边的城市主干道网提供了城市各地区通往该区的快速交通联系，并担负着将住宅区人流快速疏散的作用。
在规划上突出其交通功能和景观功能，通过沿街建筑的合理退让及充足的便道宽度、交通设施的现代化使其交通顺畅，通过沿街建筑空间界面的丰富变化和绿化环境的设计提高其景观水平。
支路系统担负着本区域内的交通联系的作用。
在设计上从整合地块功能入手，严格控制支路对城市主干道的出口，尤其尽量避免出口方向的含糊不清，以减少交通干扰，保障交通安全。
步行系统以住宅区为中心通道向外围辐射，形成丰富多彩的绿色空间景观。
4.6建筑工程设计
大有公馆二期项目位于潍坊市奎文区，规划用地总面积为40180平方米，总建筑面积133209.88平方米，其中地上建筑面积93209.88平方米，地下建筑面积40000平方米。
1、结构说明
⑴设计依据
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002
《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005
《砌体结构设计规范》GB50003-2001
《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008
《地下工程防水技
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