温州工业园可行性研究报告Word文档格式.docx

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枣阳是连接川渝、华中及全国电网的通道之一。

自然资源丰富。

枣阳市有大量的生物资源为各类加工和精细化工等行业的发展提供源源不断的原料。

人力资源相当丰富。

2.3地理位置上可行

比较区位优势。

枣阳居于承东启西的“二传手”地位。

从宏观上来看，枣阳是沿海和中南地区联系大西南的纽带，是通往贵州、重庆、四川、云南等省市的中转站，是我国能源、物质、信息、人才等进行东西交流的桥梁。

交通条件便捷。

枣阳市位于湖北省西北部，有“全楚咽喉”之称。

316国道，汉十高速跨境而过，铁路复线已投入运行，为入川必经地，在距枣阳40公里以内，有襄阳机场。

3地址的选择

3.1选址的基本原则

符合中华人民共和国建设部建标（1993）730号《工业企业平面设计规范》。

符合枣阳市1999—2020年城市总体建设规划。

满足生态工业的发展要求，有利于集中整治环境，园址附近具有一条有一定纳污能力的河流。

园址周边必须具有较广阔的发展空间，有利于今后全市有规划、有步骤地集中工业，腾出现有城区内的工业用地用于未来发展其它产业。

依据经济发展战略，必须有利于在一定时期内逐步形成具有枣阳特色的工业经济带。

根据上述原则，经现场踏勘，确定枣阳北城办事处北关社区四方工业园以西为枣阳市温州工业园选址。

3.2枣阳市温州工业园址

地理位置

为使工业园区建设符合枣阳的总体规划，有利于推进我市经济走廊的尽快形成，同时，兼顾北关社区建设的总体规划，通过与北关社区协商以及现场踏勘，枣阳市温州工业园选址于北关社区四方工业园以西。

总规划面积为1000亩，首期开发100亩（工业园总部以及建设单多层各类厂房车间约16万平米），中期开发600亩，远期开发400亩（现有土地不够将向周边扩展，由政府协调征地）。

将建成以温州企业管理模式的传统产品加工业和汽车配件以及产品包装印刷等为重点的高水准的现代工业园区。

规划中的枣阳市温州工业园区位优势明显，交通条件便捷，区内环境优美。

高等级公路从园区东侧通过，北临外环线和寺沙公路，工业园距枣阳市中心3公里、距枣阳火车站9公里、枣阳客运站4公里，汉十高速入口8公里。

目前，区内基础设施薄弱，除通路、通电、学校和无线通信外，其它生活、服务设施尚属空白，要建设成高水准的现代枣阳市温州工业园，前期需要大量的基础建设资金投入。

现有公共基础设施

道路：

局部高等级公路已全线通车。

电力：

尚无变电站。

学校：

枣阳市温州工业园北面为枣阳阳光中学，并有第2路公共汽车直达学校和工业园。

医疗卫生：

一医院距枣阳市温州工业园2.5公里。

电信：

枣阳市温州工业园北部处为移动、联通北关基站，通信信道良好。

尚需建设的公共基础设施

自来水供水系统。

市政道路网络。

雨水、污水排泄系统。

有线电视及高速宽带互联网系统医疗卫生设施。

土地平整工程。

3.3工程地质与水文地质

工程地质：

区内岩土特征按时代由新至老分述如下

第四系人工填土（Qml）零星分布在北关社区所在地，为近期人类工程活动产物，松散至稍密，稍湿、硬塑，厚度0.1~2m。

第四系冲洪积土（QU+pl）分布全区，上部为粉砂质粘土，下部砂卵石土。

粉砂质粘土厚0.3~o.6m，估计承载力为100~150Kpa；

砂卵石土厚3~15.6m，估计承载力为150~200Kpa。

侏罗系中上统至三叠系上统（J2-3~T3）粉砂质、钙质泥岩：

紫红色，局部含灰白色长石、石英砂岩，层理发育，估计承载力为300Kpa以上。

三叠系下统灰岩：

灰色、灰焦色，估计承载力在300Kpa以上。

二叠系上统长兴组至石炭系中上统壶天群灰岩夹砂岩、泥岩（P2~C2+3）：

承载力在500Kpa以上。

水文地质

第四系冲洪积相松散岩类弱孔隙含水层（Q）：

分布于全区。

为舞水河的一、二、三级阶地，层厚3~15.6m，含孔隙水，水位埋深0.2~10，泉水流量一般为0.1~0.3升/秒，水量贫乏。

侏罗系中、下统至三叠系上统小江口群碎屑岩弱孔隙裂隙含水层（J2+3~T3）：

分布于鸭坡垄、铜锣坡一线西侧，厚度大于180m，泉水流量一般为0.02~0.08升/秒，水量贫乏。

三叠系下统大冶组碳酸盐岩夹碎屑岩弱裂隙岩溶含水层（T1d）：

分布在区西部，面积0.2km2,泉水流量一般为0.186~0.2升/秒，最大0.26升/秒，水量贫乏，水位埋深0.2~15m。

二叠系上统长兴组至吴家坪组碳酸盐岩夹碎屑岩中等裂隙岩溶含水层（P2c~P2w）：

分布于区西部，面积1.4km2，水量中等，水位埋深1~10m。

二叠系下统矛口组至栖霞组碳酸盐岩夹碎屑岩极强岩溶含水层（P1m~P1a）

石炭系中上统壶天群碳酸盐岩强岩溶含水层（C2+3）：

分布于区东部，面积3.64km2，泉水和地下河流量大，水量丰富，水位埋深0.2~10m。

区内断裂构造与地震

区内断裂构造较发育，但以压扭性、冲压扭性小断裂为主，张扭性断裂尽见于东西向断裂带，断裂带一般宽1~20米不等，不具多期活动，不会对建筑物有破坏性影响，但断裂通过灰岩地层，会造成岩溶发育，建设中应引起注意。

现有资料反映，区内无活动性断层通过，无地震源，地震烈度为6度以下，建设工程可不予考虑。

不良工程地质问题

粉砂质粘土（亚粘土）局部软塑状，强度低，易不均匀沉降。

区内主要为埋藏型岩溶发育区，可能会产生塌陷等不良工程地质问题。

地下水对钢结构物具有腐蚀性，对铝结构物具弱腐蚀性，对铅结构具弱-中性腐蚀。

3.4综合分析

优势分析

区位优势明显。

园址位于城市主导风向的下风侧，符合1999-2020年枣阳市城市总体规划（2000-2020年），符合城市环境保护的客观要求。

区域联动效应较强。

园址位于在建中的北关四方工业园西组团，最主要的优势在于拉动北关社区的建设和发展。

枣阳市温州工业园的建设，可以搭建一个招商平台，发挥联动发展效应。

土地征购手续办理可借用北关社区建设名义，可以大大缩短园区的土地征购手续办理时间。

劣势分析

基础设施薄弱。

园区位于北关镇西北边缘，目前，可利用北关现有基础设施，但总体来说，园址内除通路、通电、学校和无线通信外，其它生活、服务设施尚属空白，要建设高质量的生活、学习、医疗、卫生等服务设施需要大量资金投入，前期“三通一平”建设投资成本比较高，建设周期较长。

园区内农田较多，征地费用相对较高，将直接影响工业园区的前期投入。

园址离枣阳市城市中心相对较远，共享城市公共资源能力较差，容易给投资者产生心理障碍。

结论

综合分析区内区位、交通、地形、地貌、工程地质、水文地质条件以及在枣阳经济建设中的战略地位认为：

该区区位优势明显，交通条件便捷，区域联动效应较强，地势平缓开阔，以平原为主；

区内地下水含水量丰富，岩石完整坚硬，发育完全，地基承载力好，区内无活动性断层通过，无地震源，地震裂度为6度以下，无滑坡、崩塌和地面沉降现象，地质条件良好，用地完整，建设开发成本低，是比较理想的工业园建设用地。

4经营理念与发展目标

4.1经营理念

枣阳市温州工业园的理解：

枣阳市温州工业园是由温州投资商按照温州企业经营管理模式经营的特殊产品，通过经营环境和土地以及自己投资的企业，吸引客商，以求在为投资者提供最大收益机会的同时实现自身的最大收益。

枣阳市温州工业园的核心产品：

提供给投资者获取最大收益的机会。

枣阳市温州工业园的形式产品:

提供最佳的投资软环境和硬环境

枣阳市温州工业园的附加产品：

提供金融中介、生活娱乐等优质服务。

核心理念：

项目是生命、特色是灵魂、环境是引力、客商是上帝。

4.2发展目标

近景目标：

2013初步把园区建设成为具有枣阳特色、能发挥辐射与示范效应的初级枣阳市温州工业园。

中景目标：

到2016年把初级枣阳市温州工业园建设成为以高新技术为先导、现代工业为主体、第三产业和社会公益事业相配套的现代枣阳市温州工业园。

远景目标：

到2020年把单纯的枣阳市温州工业园建设成为综合的现代化新城区。

5枣阳市温州工业园的市场定位

所谓枣阳市温州工业园的市场定位，指根据其在市场上所处的位置，针对投资者对枣阳市温州工业园某种特色或功能的重视程度，强有力的塑造出枣阳市温州工业园的与众不同，给人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给投资者，从而使枣阳市温州工业园在市场上占据适当的位置。

因此，枣阳市温州工业园从构想之初就必须有明确的市场定位。

5.1功能定位

主体功能：

科研（研发试验基地，实验室等）、产品加工（商品加工，汽车配件，印刷包装等）。

5.2特色定位

政策洼地：

枣阳市温州工业园实施封闭式管理，推行“一个窗口”（枣阳市温州工业园管理有限公司）式的园区管理，“一条龙”式的项目建设服务；

枣阳市温州工业园是无费区，所有行政事业性收费一律免除，园内企业享受全市最惠待遇；

建立绿色通道，为企业争取生产许可证、相关优惠政策，并提供免费产品展示和各种经济、技术、人才信息等周到服务。

创建特色园区，特区有政策、服务，园区要有；

特区没有的，园区要创造。

园区的特色主要体现在低门槛、高起点、新机制、全封闭等四个方面。

基地配套：

按入驻企业需要，提供与生产相配套的原料、科研基地。

信用担保：

枣阳市温州工业园合资设立企业信用担保公司，为入驻企业提供信用担保。

绿色生态环境：

打园区生态牌，营造人与自然的和谐共存的环境。

5.3产业定位

基于上述功能的界定和枣阳市工业产业发展战略的要求，枣阳市温州工业园的产业要瞄准高新技术产业大方向；

但考虑到枣阳工业实力薄弱，初期战略实施的关键是做大盘子，故又需要为传统产业留有空间。

主导产业

汽车配件研发，生产。

温州小商品生产，物流。

印刷，包装，策划。

科研企业异地改造项目。

利用本市茶、水果、水稻和特色山区资源等生产加工的绿色食品项目。

环保型食品包装物生产项目。

绿色食品的科研、中试基地项目。

5.4入驻企业定位

　　符合国家法律、法规规定

在枣阳市温州工业园有合法使用的住宅或经营场所；

符合枣阳市温州工业园的产业结构和投资政策。

不分国有、民营，不分内资、外资。

6枣阳市温州工业园的管理模式选择

6.1国内开发区的常用管理模式比较

中国苏州—新加坡工业园管理模式：

园区的开发建设由中新双方财团组建的中新苏州工业园区开发有限公司为主负责。

这种管理模式，体现了政企分开的特点，适应大型投资商参与开发。

　　北京经济技术开发区管理模式：

按一级政府的管理体制设置开发区的机构，职能部门完备，开发区相当一级准政府。

这种管理模式，开发区自主权较大，但机构庞大，组织固化，人员较多。

　　济南高新技术产业开发区管理模式：

机构设置分三类：

一类是管理公司的直属机构，如规划、招商等必不可少的部门；

一类是派驻管理公司的机构，如税务、工商等条条管理的部门；

一类是服务性机构，如投资服务中心。

这种管理模式，人员精简，机构设置灵活、弹性较大，但派驻机构面临两头管理的局面。

6.2枣阳市温州工业园的管理模式设计

组织模式：

比较国内常用的三种开发区（园）管理模式，枣阳市温州工业园区管理机构总的按照“政府引导，市场运作”的模式设计。

成立枣阳市温州工业园管理有限公司（由温州投资商注册成立）行使园区管理综合职能。

管理公司与投资生产公司分署办公，管理公司全面负责园区的规划实施、招商活动和社区管理。

枣阳市温州工业园将采取“封闭管理、开放运行”的管理模式，管理公司全面负责园区的规划、招商活动和社区管理。

园区内经济实体的各种证、照由管理公司办理，并统一交纳各项费用。

工业园区内“三通一平”等基础设施建设北关社区承担。

７培育枣阳市温州工业园的核心竞争力策略

7.1枣阳市温州工业园的核心竞争力的确定

枣阳市温州工业园核心竞争力是其生存和发展的能量源泉，枣阳市温州工业园只有明确制定核心竞争力的培育策略，才能在周边区域、西北区域乃至全国范围内获得长久的竞争优势。

运用美国哈佛学院著名战略学家迈克尔·

波特价值链分析法可以得出一个基本结论，枣阳市温州工业园从根本上是依靠提供优良的环境和高效的服务为企业创造最大收益的机会的同时获得自身的收益，因此，环境和服务的经营创新活动是枣阳市温州工业园价值链上的“战略环节”，这是真正创造价值并保持枣阳市温州工业园竞争优势的经营活动。

因此，培育枣阳市温州工业园核心竞争力的基本思路是：

充分发挥市场对资源配置的基础性调节作用，按照市场化操作多元化资金的运作模式，创造优良的环境，提供优质的服务，突出壮大主导产业，营造“人无我有、人有我优”的具有枣阳特色的核心竞争力。

7.2枣阳市温州工业园核心竞争力培育策略

功能策略：

发挥产业功能集聚优势。

以高新项目为灵魂的带动效应

以信息资源为核心的裂变效应

以人才智力为资本的聚集效应

以调整结构为导向的辐射效应

以市场需求为导向的扩张效应

帮助入驻企业找到最佳的生态位，利用完整的产业群发挥扩张效应，大力引进和发展为枣阳市温州工业园大企业配套的项目。

通过加工配套、产品配套、项目配套、服务配套、原材料配套，形成一批专业化的配套协作群体，突出“专、精、特、新”特色，促进配套协作向更高的层次发展。

为国内外大企业配套，这与枣阳市温州工业园现阶段经济实力和在市场经济中的定位相符合，是园区攀高枝、求发展的一条实实在在的路子，也是围绕支柱产业、发展支柱产业的重要招商引资策略。

制度化生存策略

建立完备的法律、法规体系，枣阳市温州工业园的管理实现法制化、正规化。

拟定枣阳市温州工业园条例，作为枣阳市温州工业园行为的基本准则。

拟定枣阳市温州工业园国有土地使用权（房地产）抵押登记暂行办法

拟定枣阳市温州工业园国有土地使用权出让程序。

拟定枣阳市温州工业园环境管理暂行规定。

拟定枣阳市温州工业园建设拆迁管理暂行规定。

拟定枣阳市温州工业园绿化管理办法。

拟定枣阳市温州工业园排污治理暂行办法。

拟定枣阳市温州工业园企业登记管理暂行规定。

拟定枣阳市温州工业园企业统计工作管理暂行办法。

拟定枣阳市温州工业园土地租赁管理办法。

按市场经济和国际惯例要求，建立完善新的用人、竞争、分配等管理机制。

建立完善园区管理体制、现代企业制度、服务体系、社会保障体系。

营销整合策略

环境产品策略

硬件：

在枣阳枣阳市温州工业园建设中，逐步实现“八通一平”——“八通”，通市政道路、雨水、污水、自来水、电力、电信、有线电视及高速宽带互联网；

“一平”，土地平整。

软件：

建立绿色通道，为企业争取生产许可证、相关优惠政策，并提供信用担保、免费产品展示和各种经济、技术、人才信息以及娱乐休闲场所。

税费价格策略

招商渠道策略

形象招商：

组织枣阳市温州工业园形象推广小分队，跨区域做形象推广和招商工作。

以商招商：

建立各种类型的民间组织，如同乡会、同学会、海外联谊会，现身说法招商。

委托代理招商：

委托驻外办事机构、商会、投资咨询公司其它中介机构代理招商。

网络招商：

创办枣阳市温州工业园网站，利用互联网，发布招商项目。

招商奖励政策：

对引进项目或资金的组织和个人，资金到位后按投资额的千分之一至十给予奖励。

包装促销策略

建立产品展示中心。

建立详细的项目资料库。

持续的整体公关宣传。

提炼枣阳市温州工业园的管理模式，以模式树品牌。

8枣阳市温州工业园的前期启动

枣阳市温州工业园的前期启动是整个方案顺利实施的基石，开发的前期不能盲目地采取高科技导向，必须尊重枣阳的现实，要以海纳百川的气魄，广揽投资项目，尤其要突出有需求的市域企业、资本和经营者的入驻，先聚人气，做大台面，后求提高挡次，谋求发展特色。

8.1前期目标

从2011年7月至10月，为枣阳市温州工业园前期工作阶段。

2011年11月，开始枣阳市温州工业园首期100亩“三通一平”的建设工作，力争5至10家企业入驻。

开工建设各类单，多层厂房车间16万平米。

2012年11月，5~10个工业项目竣工投产。

初步完成园区主次干道交通网络。

2013年，工业产值达3亿元。

8.2建设进度

第一步，2011年7月，成立枣阳市温州工业园可行性项目研究小组，完成项目可行性论证和建设方案的编制。

主要任务如下：

收集资料，定向考察，进行枣阳市温州工业园可行性研究。

现场踏勘地形，为提供枣阳市温州工业园候选地址做参考。

向市委、市政府提交《枣阳市温州工业园可研报告》。

第二步，2011年8-10月，正式启动枣阳市温州工业园建设项目。

成立枣阳市温州工业园管理有限公司，成立枣阳市温州工业园建设协调领导小组和办公室，并开展工作。

第三步，2011年11月，开发建设枣阳市温州工业园首期100亩土地的“三通一平”工作。

第四步，2012年11月，开园时，力争汽车配件，印刷包装，小商品加工等项目入驻枣阳市温州工业园。

第五步，到2013年一期工业项目竣工，园区初具规模，枣阳市温州工业园有明显成效。

8.3开发措施

着力提供配套前店后厂式加工点。

目前，第一批来枣经商的经营者，大部分已完成了原始积累。

民营企业正在蕴酿进行产业结构大调整，寻求新的增长点。

希望在政府的支持下，从商业、房地产业撤出转向高新技术产业，或利用在多年的商海中掌握的市场网络资源，工商结合谋求新的利润来源。

加强招商引资工作。

8.4资金筹措

按首期开发100亩的目标测算，一期约需资金1.5亿元，用于机构开办、“三通一平”，建设投入等工作。

资金来源分三步筹措：

第一步：

（1）安排100万元开发费用，用于前期工业园机构开办和园区规划等费用支出。

（2）成立园区投资开发有限责任公司，筹措资金5000万元。

（3）以公司作为具体项目的承贷主体向银行借贷2000万元。

第二步：

（5）工程垫资1500元。

（6）招商引资2900万元。

第三步：

（7）向银行实行滚动抵押贷款500万元。

（8）招商引资3000万元

8.5组织领导

建议成立以分管市长为组长，市直有关部门主要负责人为成员的枣阳市温州工业园建设协调领导小组，协调领导小组下设办公室，办公室设在园区内。

。

附件一：

枣阳市温州工业园组织机构图

枣阳市温州工业园区机构总的按照“市场引导，温州运作”的模式设计，管理公司和投资开发公司分署办公，管理公司全面负责区域内的规划实施、招商活动和社区管理，全权对投资项目实行"

一站式审定"

和"

一条龙服务"

由园区管理公司统一上报办理园区内经济实体的各种证、照，统一交纳各项税、费等。

管理公司承担工业园开发宏观规划、指导、协调、监督等工作。

1、园区管理公司组织机构图　

园区管理公司

总经理

财

务

办

投资

服务中心

办公室

策

划

生态工业园经营有限公司

中介服务部

基地建设部

部

战略推广部

人力资源部

物业

管理部

工

程

办公室

2、枣阳市温州工业园管理管理公司主要职能

贯彻执行党和国家有关发展高新