注册资产评估师考试讲义第二章.docx

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注册资产评估师考试讲义第二章

2005年注册资产评估师考试讲义第二章

　　第二章资产评估的基本方法

　　资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。

但就资产评估方法而言，它并不为资产评估所独有。

事实上资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。

资产评估方法与其他学科的技术方法既有联系，又有区别。

区别在于资产评估将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思路加以重组，从而构成了资产评估方法体系。

该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、成本法和收益法。

　　第一节　市场法

　　一、市场法的基本涵义

　　市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

　　市场法的基本原则是替代原则。

　　例：

有一被估资产，要进行评估，首先在市场上找到近期出售的同类资产作为参照物，然后分析被估资产和该参照物的差异，并把差异量化，用这些差异去修正市场上参照物的价格。

从而估算出被估资产的价格。

　　二、市场法的基本前提

　　通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：

　　其一是要有一个活跃的公开市场；

　　其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

　　三、市场法的基本程序及有关指标

　　通过市场法进行评估大体要经历以下程序：

（一）选择参照物

　　注意：

参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）

（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素

　　（三）指标对比、量化差异

　　（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异

　　（五）综合分析确定评估结果

　　运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：

　　1.资产的功能。

　　资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。

　　2.资产的实体特征和质量。

　　资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。

资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。

　　3.市场条件。

　　主要是考虑参照物成交时与评估时市场条件及供求关系的变化情况。

　　4.交易条件。

　　交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。

　　四、市场法中的具体评估方法（重点）

　　市场法可被分为两大类：

其一是直接比较法，其二是类比调整法。

（一）直接比较法

　　直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。

其基本计算公式为：

　　评估对象价值＝参照物成交价格×评估对象特征÷参照物特征（2－1）

　　或评估对象价值＝参照合理成交价格　　　　　　　　　　（2－2）

　　例：

除生产能力不同外，其他都一样。

参照物的生产能力是100万件，被估物的生产能力是80万件。

而参照物的市场价格是10万元。

由上面的公式可算出评估对象价值。

　　直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：

　　1.现行市价法。

　　当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

例如：

批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价格。

　　2.市价折扣法。

　　市场折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

　　用数学式表达为：

资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）（2－3）

　　[例2-1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。

　　资产评估价值=10×（1－40%）=6（万元）

　　3.功能价值类比法。

　　功能价值法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：

（1）资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法，其数学表达式一般表述为：

　　　　　　　　　　　手写板图示02-0101

　　　　　　　　　　　手写板图示02-0102

（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法，其数学表达式一般表述为：

　　资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x（2-5）

　　[例2-2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。

　　资产评估价值=10×90÷120=7.5（万元）

　　[例2-3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.

　　资产评估价值=10×（90÷120）0.7=8.18

　　注：

（2－4）公式可看作是（2－5）公式的一个特例。

　　4.价格指数法

　　价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。

其计算公式为：

　　资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数）　（2--6）

　　或，资产评估价值＝参照物成交价格×价格指数　　　　（2--7）

　　5.成新率价格调整法。

　　成新率价格调整法是参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。

其计算公式为：

　　资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）（2--8）

（二）类比调整法

　　类比法是市场法中最基本的评估方法。

该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。

只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。

　　在具体操作过程中，类比调整法中使用频率较高的有以下技术方法：

　　1.市场售价类比法。

　　资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+时间差异值+......+交易情况差异值（2-9）

　　资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×......时间差异修正系数（2-10）

　　[例2-5]

（1）估价对象概况。

待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。

（2）评估要求。

评估该地块1997年10月的公平市场交易价格。

　　（3）评估过程。

　　①选择评估方法。

该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。

　　②搜集有关的评估资料。

　　A.搜集待估土地资料。

　　B.搜集交易实例资料。

选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。

　　③进行交易情况修正。

经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。

　　则各交易实例的交易情况修正率为：

　　交易实例A：

0%；交易实例B：

2%；交易实例C：

3%；交易实例D：

0%。

　　④进行交易日期修正。

根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：

　　交易实例A：

6%；交易实例B：

7%；交易实例C：

12%；交易实例D：

10%。

　　⑤进行区域因素修正。

交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。

　　交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。

本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

　　⑥进行个别因素修正。

　　A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。

　　B.土地使用年限因素的修正。

交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。

交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：

　　=（1-0.0994）÷（1-0.0676）

　　=0.9006÷0.9324

　　=0.9659

　　⑦计算待估土地的初步价格。

　　交易实例A修正后的单价为：

　　交易实例B修正后的单价为：

　　交易实例C修正后的单价为：

　　交易实例D修正后的单价为：

　　⑧采用简单算术平均法求取评估结果。

　　土地评估单价为：

（909+1038+901+942）÷4=948（元/m2）

　　土地评估总价为：

600×948=568800（元）

　　2.成本市价法。

　　成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。

　　资产评估价值＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）　　（2-11）

　　3.市盈率乘（倍）数法。

　　资产评估价值＝评估对象（企业）收益额×参照物（企业）市盈率　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2-12）

　　　　　　　　　手写板图示02-0103

第二节　收益法

　　一、收益法的基本涵义

　　收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

　　收益法的思路实际上是一种一本求利的逆向思维，因为就本利关系来说，即已知利率，用本金×利率＝利息，从而求得利息。

而收益法与之相反，由利息、利率反推本金，也就是说多少资产量在这样的利率下能够带来多少收益。

　　例：

已知本金10000元，利率10%，由本金×利率＝收益；而收益法是反过来，已知某一项资产一年赚1000元，利率是10%，由收益÷利率＝本金，计算出多大的资产量在10%的利率下能赚1000元。

现在的资产每年赚1000元，由1000元的收益，10%的利率可以算出资产价值相当于10000元。

　　二、收益法的基本前提

　　应用收益法必须具备的前提条件：

（1）被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

（2）资产拥有者获利预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；

　　它涉及到收益率的测算，因为按经济学的角度，收益率的大小是和风险成正比的，也就是说风险越大收益越高。

收益率的构成包括两个方面：

一是无风险收益率。

无风险收益率可以用国债利率来代替，因为国债虽然不能说没有一点风险，但国债的风险很低，可以拿同期国债利率来近似的代替无风险利率；二是风险收益率。

风险是可以测算的，风险收益率+无风险收益率＝收益率

　　（3）被评估资产预期获利年限可以预测。

　　三、收益法的基本程序和基本参数

　　采用收益法进行评估，其基本程序如下：

（1）搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；

（2）分析测算被评估对象未来预期收益；

　　（3）确定折现率或资本化率；

　　（4）用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值；

　　（5）分析确定评估结果。

（一）收益额

　　1.这里所讲的收益额必须是归资产所有者所有的收益。

如果某些收益并不归资产所有者所有，则是不能算的。

比如用利润赚了很多钱，利润的一部分要交所得税，所得税并不归所有者所有，而是归国家作为税金流出企业，那么不能包含在收益当中。

　　2.这里所讲的收益额是资产未来的预期收益，它不是资产的历史收益，也不是现实的收益，而是根据历史资料来推算今后预期收益。

（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；

（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。

　　客观的收益就是根据各种变量、因素合理的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。

　　例：

有一座写字楼，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在评估中用租金作为收益，租金用什么指标来算？

可以用实际收了多少租金，比如说每天每平米3元，3/天×面积＝实际收益；但也不一定用实际的每天每平米收3元，而是根据同档次的写字楼，在所处的地理位置一般情况下写字楼的租金而定。

假如同档次的写字楼一般每天每平米是5元，而你收的是3元。

由于是公允的，则不能用实际收的3元而是用客观的5元来计算。

二）折现率

　　它是一个期望的投资报酬率。

　　投资一定的额度购买设备以后，预期要得到多少回报，这是一个预期的投资回报率。

投资报酬率本质上由两部分组成：

一是风险报酬率；二是无风险报酬率。

无风险报酬率可以用国库券利率近似代替；风险报酬率要测算，根据所投资的行业所面临的行业增减、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要测算这项交易所承担的风险。

　　折现率和资本化率（本金化率）。

折现率和资本化率在本质上是一样的；两者的区别仅仅在于适用的场合不同。

　　在评估中如果把未来有期限的收益折为现值，这个过程所采用的投资报酬率叫折现率。

比如明年的10元相当于今年的多少钱？

解决这个问题就要考虑一定的折现率，如果说折现率是10%，明年的1元，在今年则不到1元，因为有10%的利率，那么就相当于今年0.9091元。

　　资本化率则是说把未来无期限的永续的收益折为本金。

假如以后每年都有1000元的收益，由于是定额的，则叫年金，又由于它没有期限，所以是无期的，如果把它变成本金，多大的资本1年能给你带来1000元的收益？

这时用的报酬率即资本化率。

　　（三）收益期限

　　根据在持续使用的能力在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益，可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限。

　　四、收益法中的主要技术方法（重点）

　　在以下的公式里具体对所用的字符含义做统一的定义：

　　P--评估值；

　　i--年序号；

　　Pt--未来第t年的评估值；

　　Rt--未来第t年的预期收益；

　　r--折现率或资本化率；

　　rt--第t年的折现率或资本化率；

　　n--收益年限；

　　t--收益年限；

　　A--年金。

（一）纯收益不变

　　1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：

　　　　　　手写板图示02-0201　　　　　（2-13）

　　其成立条件是：

（1）纯收益每年不变；

（2）资本化率固定且大于零；（3）收益年期无限。

　　2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：

　　　（2－14）

　　3.在收益年限有期限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：

　　P=A×n　　　　　　　（2－15）

　　　　　　　　手写板图示02-0202

（二）纯收益在若干年后保持不变

　　1.无限年期收益。

其基本公式为：

　　　　　　　（2－16）

　　　　　　　　　　　写板图示02-0203

　　其成立条件是：

（1）纯收益在n年（含n年）以前有变化；

（2）纯收益在n年（不含n年）以后保持不变；（3）收益年期无限；（4）r大于零。

　　2.有限年期收益。

其计算公式为：

　　　（2－17）

　　其成立条件是：

（1）纯收益在t年（含第t年）以前有变化；

（2）纯收益在t年（不含第t年）以后保持不变；（3）收益年期有限为n；（4）r大于零。

　　这里要注意的是，纯收益A的收益年限期是（n-t）而不是n。

　　（三）纯收入按等差级数变化

　　1.在纯收益按差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：

　　　　　（2－18）

　　其成立条件是：

（1）纯收益按等差级数递增；

（2）纯收益逐年递增额为B；（3）收益年期无限；（4）r大于零。

　　2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：

　　　（2－19）

　　其成立条件是：

（1）纯收益按等差级数递增；

（2）纯收益逐年递增额为B；（3）纯收益年期限为n；（4）r大于零。

　　3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：

　　　　　（2-20）

　　其成立条件是：

（1）纯收益按等差级数递减；

（2）纯收益逐年递减额B；（3）收益年期无限；（4）r大于零，（5）收益递减到零为止。

　　4.在纯收益按等差级数据递减，收益年期有限的条件，有以下计算：

　　（2－21）

　　（四）纯收益按等比级数变化

　　1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：

　　　　（2-22）

　　其成立条件是：

（1）纯收益按等比级数递增；

（2）纯收益逐年递增比率为s；（3）收益年期无限；（4）r大于零；（5）r>s.0.

　　2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：

　　　　　（2-23）

　　其成立条件是：

（1）纯收益按等比级数递增；

（2）纯收益逐年递增比率为s；（3）收益年期有限；（4）r大于零；（5）r>s>0.

　　3.在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算：

　　　　　（2-24）

　　其成立条件是：

（1）纯收益按等比级数递减；

（2）纯收益逐年递减比率为s；（3）收益年期无限；（4）r大于零；（5）r>s>0.

　　4.在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：

　　（五）已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算式：

　　其成立条件是：

（1）纯收益在第n年前保持不变；

（2）预知第n年的价格为Pn（3）r大于零。

　　（六）应用举例

　　例2-8某企业的尚能继续经营，3年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其3年经营收益的折现额，有关数据如表2-3。

　　表2-3某企业未来3年的预期收益　　

　收益额（万元）折现率折现系数收益折现值（万元）

第一年3006％0.9434283

第二年4006％0.8900356

第三年2006％0.8369167.9

　　由此可以确定其折现额为：

　　资产评估价值=283+356+167.9=806.9（万元）

　　[例2-9]某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。

假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。

确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。

（1）永续经营条件下的评估过程；

　　首先，确定未来5年收益额的现值。

　　现值总额=

　　=12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209

　　=49.2442（万元）

　　计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。

　　其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即：

14/（10%）=140（万元）

　　最后，确定该企业评估值：

　　企业评估价值=49.2442+140×0.6209=136.17（万元）

（2）50年的收益价值评估过程：

　　评估价值

　　＝49.2442＋140×0.6209×（1-0.0137）

　　=49.2442+85.7351

　　=134.98（万元）

第三节　成本法

　　一、成本法的基本涵义

　　成本法也是资产评估的基本方法之一。

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值和各种评估方法的总称。

　　如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除种因素。

成本法的基本公式为：

　　资产评估价值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经经济性贬值　　　（2－27）

　　在这个公式中资产的重置成本是全新状态，资产的实体贬值，就是越用越旧，被估资产不是全新的，和新的资产比有磨损、损耗；资产功能贬值，指由于技术进步导致在重置成本状态的新资产的技术含量更高、科技含量更大、功能更先进，和重置成本的新功能资产相比旧资产技术比较落后，相对新资产而言由于技术进步，存在旧资产技术性功能贬值；经济贬值由于企业外部因素，和企业资产本身没有关系，但影响到资产价值，使得资产价值发生损失。

　　二、成本法的基本前提

　　采用成本法评估资产的前提条件是：

　　1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。

　　2.应当具备可利用的历史资料。

　　比如实体贬值，那就用历史资料来说明资产用了多少年。

没有历史资料，贬值的数据得不到，这个方法就无法使用，所以必须要有一些相关的历史信息，如果这些历史资料较多，可以通过会计核算资料来得到，如以前的会计账本、会计凭证等。

　　3.形成资产价值的耗费是必须的。

　　注意：

这些耗费应该是合理且必须的，因为资产的损耗是形成资产价值的基础，生产任何新的产品都有消耗。

但是从评估的角度看，生成资产的消耗，有些是有效的消耗，有些是无效的消耗。

在评估中用成本法要确定的消耗应该是必须的，反映了同行业或者社会的一种平均的消耗水平，而不是个别的消耗。

　　个别的消耗可能非常大。

比如某一彩电行业，平均生产一台彩电，消耗1000元，而自己由于劳动生产率低，技术落后，用的人多，生产的彩电实际消耗是1500元，那么其中500元可能不是必须的，即不是有效的消耗。

三、成本法中的基本要素

（一）资产的重置成本

　　简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。

　　资产的重置成本分为两类：

复原重置成本和更新重置成本。

　　1.复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

也可简单解释为原消耗、现价格。

　　例：

有一台3年前做的桌子，假如原来使用10个人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤钉子、0.5公斤的漆。

如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。

　　　　　　　　　　　手写板图示02-0301　　

　　2.更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

　　新消耗、现价格。

要考虑到技术进步的影响。

　　在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置成本资料，就选择更新重置成本计算。

　　如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计算重置成本。

（二）资产的实体性贬值

　　实体贬值也称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。

　　资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：

　　（2－28）

　　（三）资产的功能性贬值

　　资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。

它包括由于新工艺、新材料和新技术以及原有资产的建造超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。

　　（四）资产的经济性贬值

　　资产的经济性贬值是指由于外部的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值