实习十一(2).宗地地价评估程序及报告Word格式文档下载.docx
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一般资料的收集：
产权登记资料（土地使用证、房屋所有证等）、地籍图、建筑平面位置图、地租地价资料、市政管网图件及资料、城镇规划图等。
特定资料的收集：
市场交易资料的收集、土地开发及建筑成本收集、收益及费用资料收集、还原利率收集等。
（5）实地察看估价对象
实地勘查就是就委托人介绍或提供的估价对象的有关情况到实地查证和对未知情况进行调查，包括，地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、宗地周围环境景观、地价调查等。
实地勘查有利于加深对估价对象的认识，形成一个直观、具体的印象，获取文字资料所无法或难以表述的细节。
（6）选定估价方法计算
估价方法的采用，取决于估价对象的类型、估价方法的适用条件及所搜集的资料的数量和质量。
目前我国常用土地估价方法一般有6种，分别为市场比较法，收益还原法，剩余法，成本逼近法，基准地价修正系数法、路线价法。
（7）确定宗地估价结果
采用不同估价方法计算出估价结果，在确认所有计算结果无误之后，应根据具体情况选用合适数学方法，求出一个综合结果。
（8）撰写宗地估价报告
估价师确定了估价对象估价额后，应及时撰写宗地估价报告，对整个估价工作进行总结整理。
估价报告应做到全面性、公正性和客观性、准确性、概括性、规范性。
（9）交付估价报告
土地估价机构应在估价完成后，分别提交土地估价报告和土地估价技术报告。
前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。
在交付估价报告时，还应就估价中的某些问题作口头说明，最后是根据有关规定和收费标准与委托人结清估价费用。
（10）估价资料归档
完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。
应归档的估价资料包括：
①委托估价合同；
②向委托人出具的估价报告（包括附件）；
③实地查勘记录；
④估价项目来源和接洽情况；
⑤估价中不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见；
⑥估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。
对估价资料的保存时间应在15年以上。
估价资料归档是为了方便今后的估价和管理，有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核。
2.各种宗地地价评估方法的比较
（1）宗地地价评估方法的对比
土地价格的评估应借助科学的估价方法，不能单凭估价人员的经验。
从已掌握的国内外
的情况来看，土地估价的方法很多，这些方法有的是在实践中产生的，有的是理论界提出的。
我国的地产市场状况和地产估价资料条件要求我们不能照搬国外的地产评估方法，而必须根
据我国的实际情况，因地制宜地选用各种评估方法。
目前我国常用土地估价方法一般有
5种，分别为市场比较法，收益还原法，剩余法，成本逼近法，基准地价修正系数法。
评估地产价格，一般不应少于两种方法。
不同的估价方法荇不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件，宗地估价时，必须根据估价方法的特点，限制和适用范围，选择适宜的方法。
各种地价评估方法的简单对比见表1。
表1地价评估方法比较一览表
方法
市场比较法
收益还原法
剩余法
成本逼近法
基准地价系数修正法
理论基础
以实际地价比较求评估地价
未来年间纯收益还原为现值即为地价
扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的费用后的地价
取得土地所需的花费的各项必要成本逐一加和求得宗地价格
对基准地价进行修正后确定地价
评估对象、适用范围、限制条件
土地
建筑物
不动产
新开发土地
有案例交易的土地或不动产的估价
适宜有收益的土地或建筑物
有交易地区，且地产有开发的价值
建筑物或新开发土地
已有基准地价和宗地价格修正系数表
1.无类似交易案例或无市场时难以评估；
1.对无收益的不动产不适用；
1.对无再开发价值的土地评估困难；
1.不适用于已建成或已开发土地；
不适用于无基准地价地区
2.必须考虑有差异的因素并加以适当修正；
2.收益依据必须合理准确；
2.开发费用的预测难以准确
2.成本不等于价格
3.必须查证比较案例资料的准确性
3.还原利率必须适当
参考：
付斌.我国宗地地价评估存在的问题及对策[D].东北农业大学,2009.
（2）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的相关要求
《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）对土地估价方法的适用性提出了要求，要求商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地采用两种及以上方法评估。
表2城镇土地估价方法适用性统计
基准地价修正法
住宅用地
首选方法
适用
投资待建、城镇规划区外的土地
商服用地
首选或次选
慎选
租赁性土地首选
投资待建土地
中心城区以外缺少市场可比案例区域慎选
工矿仓储用地
缺少市场可比案例区域
租赁性土地
中心城区以外缺少市场可比案例区域
3.宗地地价评估报告的撰写
（1）编制宗地估价报告的基本要求
①必须做好宗地估价工作，既要符合《城镇土地估价规程》等行业规范要求，又要符合评估对象的实际情况，对于估价，不能主观臆断。
②严格按照评估协议要求办事，满足委托方的需要。
③内容真实、方法得当、逻辑严密、结论可靠、格式正确、叙述简明扼要有据。
④迅速准确，在约定时间内提交报告。
同时，要注重其实用性，能够方便提供给社会各部门应用。
⑤宗地估价报告必须由实际参加评估工作人员编写，并由参加该宗地的估价师签署姓名、及具有土地估价资格的机构加盖公章后方可生效。
⑥撰写报告时所用的素材、资料和工作底稿等，应及时归档并长期保存。
归档资料应系统完整，做到分类清楚、编目完善、排列有序。
（2）估价报告的组成和内容
一份完整的估价报告通常由八个部分组成：
封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价的结果报告、估价的技术报告、附件。
①封面。
封面的内容一般包括下列几项：
u标题。
指估价报告的名称，如×
×
估价报告。
u估价项目名称。
说明估价项目的全称。
u委托人。
估价项目的委托人为单位的，写单位名称；
为个人的，写其姓名。
u估价机构。
说明受理估价项目的估价机构的全称。
u估价师。
说明负责估价项目的估价师姓名。
u估价作业日期。
说明估价的起止年、月、日，即正式接收估价委托的年、月、日至完成估价报告的年、月、日。
u估价报告编号。
说明估价报告在估价机构内的编号。
②目录。
目录通常按前后次序列出估价报告的各个组成部分的名称、副标题及其相对应的页码，以使委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其感兴趣的内容。
③致委托人函。
致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信件，在不遗漏必要事项的基础上应该尽量简捷。
其内容一般包括下列几项：
u致函对象。
指委托人的全称。
u致函正文。
说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果、估价报告的有效期。
另外，通常随此函附交一份估价报告。
u致函落款。
为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或估价师签名、盖章。
u致函日期。
即致函时的年、月、日。
④估价师声明。
是告知委托人和估价报告使用者，估价师是以客观无偏见的方式进行估价，同时对签名的估价师也是一种警示。
声明主要包括：
u估价报告中对事实的陈述，是真实、准确的。
u估价报告中的分析、意见和结论，是公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。
u我与估价报告中的估价对象没有利害关系；
对与该估价对象相关的各方当事人没有偏见，也没有个人利害关系。
u我是依照中华人民共和国国家标准《宗地估价规则》的规定进行分析，形成意见和结论，以及撰写估价报告。
u对估价对象我进行了实地勘查。
u没有人对估价对象提供了重要专业帮助（如有例外，应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的帮助内容）。
u其他需要声明的事项。
⑤估价的假设和限制条件。
估价的假设和限制条件是用来说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及可能造成的影响，估价报告使用的限制条件等。
在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是保护估价人员；
另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者。
⑥估价结果报告
主要包括：
委托人；
估价机构；
估价对象；
估价目的；
估价时点；
价值定义；
估价依据；
估价原则；
估价方法；
估价结果；
估价人员；
估价作业日期；
估价报告的有效期限。
⑦估价技术报告
一般包括：
估价对象的区位、实物和权益状况；
分析影响估价对象价值的各种因素；
说明估价的思路和采用的方法及其理由；
说明估价的测算过程，参数选取等；
说明估价结果及其确定的理由。
⑧附件。
附件通常包括估价对象的位置图，四至及周围环境的图片，土地形状图，建筑平面图，建筑外观和内部状况的图片，估价对象的产权说明。
估价中引用的其他专业文件资料。
估价人员和估价机构的资格证明、专业经历和业绩等。
附件：
（估价报告）［据《城镇土地估价规程》，国土资源部，2002.3］
土地估价报告
第一部分摘要
一、估价项目名称［说明估价项目的全称］
二、委托估价方［说明该项估价的委托单位或个人］
三、估价目的［说明该项目是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等。
对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等］
四、估价基准日［说明估价结果对应的具体日期，样式为×
年×
月×
日］
五、估价日期［说明该项估价工作的起止日期］
六、地价定义［说明估价对象用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。
土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地平整；
地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格］
七、价格结果［说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额。
如用外币表示，应说明估价基准日外币与人民币的比价］
八、土地估价师签字［由参加本次估价的土地估价师签名（至少两名），并注明土地估价师资格证书号］
九、土地估价机构［由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构］
估价机构负责人签字：
（机构公章）
日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方［说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等或委托的个人、联系地址、联系人等］
二、估价对象［说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其他内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等］
三、估价对象概况
1．土地登记状况［说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等］
2．土地权利状况［说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金额数、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。
对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利都要详加说明］
3．土地利用状况［说明估价对象的利用现状及土地利用变迁。
利用现状包括估价对象上的建筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建筑应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其他地上附着物状况等；
土地利用变迁包括估价对象的不同历史沿革、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等］
四、影响地价的因素说明
1．一般因素［应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：
（1）城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）；
（2）房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）；
（3）产业政策（含税收政策等）；
（4）城市规划与发展目标；
（5）城市社会发展状况（包括城市布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资物价变动等内容）］
2．区域因素［说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：
（1）区域状况（含区域位置、人口、级别、经济条件、区域优势等）；
（2）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）；
（3）基础设施条件（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）；
（4）环境条件（含区域人文环境和自然环境）；
（5）产业集聚状况；
（6）规划限制等］
［这里区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定］
［以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述］
3．个别因素［说明待估宗地位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明］
第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据［说明该项估价所依据的有关法律、法规和政策文件，采用的技术规程，委托估价方提供的有关资料．受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等］
［上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程方法选择、有关参数确定（如选用基准地价、征地费用、有关税费等）所依据的主要文件应列出］
二、土地估价
1．估价原则［简要说明该项估价所遵循的主要原则。
各项原则的具体内容参见《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）］
2．估价方法［说明估价中采用的主要方法（成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等）、方法选择的依据和每种方法的计算结果。
这里估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致］要求所选估价方法不少于两种。
3．估价结果［说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据、以人民币表示的单位地价及总地价］
三、估价结果和估价报告的使用
1．估价的前提和假设条件［说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等）］
2．估价结果和估价报告的使用［包括以下内容：
（1）估价报告和估价结果发生效力的法律依据。
说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力；
（2）本报告和估价结果使用的方向与限制条件。
说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方；
（3）土地估价结果的有效期。
说明估价报告与估价结果的有效期限；
（4）申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权；
（5）违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。
］
3．需要特殊说明的事项：
［说明
（1）有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资科和估价事项；
（2）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；
（3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据；
（4）其他需要特殊说明的问题。
第四部分附件
［应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）（出让土地需附出让合同或协议）、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建筑物、用途及利用特点）、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料、估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等］
［在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等）进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章］
（估价技术报告）［据《城镇土地估价规程》，国土资源部，2002.3］
二、委托估价方［说明该项估价的委托单位、单位地址、法人代表或委托的个人、联系地址］
三、受托估价方［说明该项估价的受托机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表、联系人及联系电话等］
四、估价目的［说明该项估价的目的和应用方向］
五、估价依据［说明该项估价所依据的有关法律、法规、政策文件和技术规程，委托估价方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等］
六、估价基准日［说明估价结果对应的具体日期，样式为×
七、估价日期［说明所估宗地地价的具体时点］
八、地价定义［说明估价对象用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。
九、估价结果［说明总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额，单位为元、元/m2。
如用外币表示，注明外币与人民币的比价］
十、需要特殊说明的事项
1．估价假设条件。
2．该报告使用的限制条件。
3．资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。
4．估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。
5．土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。
6．其他需要说明的问题。
十一、土地估价师签名［由参加本次估价的土地估价师签名，并注明土地估价师资格证书号］
十二、土地估价机构［由土地估价机构加盖公章］
（机构公章）
实习作业：
1、请写出宗地地价评估的完整步骤。
2、进行土地估价技术报告的改错，找出错误并写出致错原因。
附：
报告改错
土地估价技术报告
一、估价项目名称
XX房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估
二、委托估价方
XX市中级人民法院
三、受托估价方（略）
四、估价目的
根据XX房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为XX房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为XX银行，因未能按期还款、估价对象土地已由XX市中级人民法院查封。
现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考;
同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。
五、估价依据
1.《中华人民共和国土地管理法》及实施条例;
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
4.《城镇土地估价规程》;
5.《城镇土地分等定级规程》;
6.委托方及案件当事人提供的有关资料;
7.委托评估函;
估价报告的编写
8.《国有土地使用证》）[XX字（1998）第XXXX号]；
9.《国有土地使用权出让合同》[XX土地出让合同第XXXX号]；
10.《关于XX商品住宅项目可行性研究报告的批复》[XX计投XX号]；
11.《建设用地规划许可可证）[XX规地X第XXX号]；
12.其他有关资料;
13.估价人员实地勘察、调查资料。
六、估价基准日
2004年7月5日
七、估价日期
2004年7月5日至7月14日
八、地价定义
本报告提供的土地价格是2004年7月5日住宅用地使用权市场价格。
九、估价结果
经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件67年4个月使用期限的土地使用权价格如下。
土地单价:
4562元/m2
总价:
10237128元
大写:
壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌圆整（人民币:
元）
（1）本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价日期的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。
①买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值；
②有一段合理交易时间；
③在此期间土地市场保持稳定；
④房地产买卖程序符合国家法律规定。
（2）由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格包括土地使用权出让金；
根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。
（3）本报告的评估价格系全部限制条件下求
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