SM0505邯郸四季青旧改项目建议书Word文档下载推荐.docx
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北京市国土资源和房地产管理局核准的房地产评估机构
天津市房地产管理局核准的房地产经纪机构
上海市房地产经纪行业协会会员单位
上海市房地产管理局核准的房地产评估机构
世联核心价值观
我们——因团队而强大
因做足功课而专业
因郑重承诺而有信誉
因为客户发掘物业价值、降低交易成本而解决中国房地产问题
世联公司网址
世联主要出版物
--《地产市场解读》
--《估价师操作实务》
--《现代物业管理》
--《深圳房地产产权手册》
--《深圳楼宇买卖手册》
--《土地经济问题》
--《世联观察·
房地产游戏规则与生存环境》
--《前线故事》
--《认识》
--《在场》
--世联10年·
城市地产系列丛书之—《新都市主义·
CONDO与小户型》
城市地产系列丛书之—《社区·
大盘出路》
城市地产系列丛书之—《CBD·
写字楼与国际公寓》
城市地产系列丛书之—《城界消失·
旅游地产》
--世联地产顾问丛书之—《规划的市场评价》
--世联地产顾问丛书之二《城市更新之市场模式》
--世联地产顾问丛书之三《联合开发·
城市运营的出路》
--世联地产顾问丛书之四《新城模式·
国际大都市发展实证案例》
--世联地产顾问丛书之五《公共住房浪潮·
国际模式与中国安居工程的对比研究》
世联荣誉
•_2008中国房地产策划代理综合实力TOP10
•_2007中国房地产策划代理综合实力TOP10
•_2007中国房地产最佳综合服务品牌
•_2007中国房地产策划代理企业品牌价值TOP10
•--2006年国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院、中国房地产T0P10研究组
2006年中国房地产策划代理百强企业TOP10
•--2005年发证机构：
世界品牌实验室
2005中国品牌年度大奖地产专业品牌TOP10
•--2005年《世界经理人》
中国100最佳雇主
•--中国地产AAA级信用企业
•--2004年3月深圳报业集团深圳晚报社
2004年“315”活动中被评为深圳消费者依赖的地产中介
•--2004年9月中国国际房地产研究院/《房地产纵横》杂志社
2003-2004年度中国·
深圳最具合作价值策划代理公司
•--2004年7月中国城市土地运营博览会
2004中国地博会十大品牌地产顾问公司
•--2003年12月深圳市人民政府
房地产估价信息系统获深圳市科学技术进步奖三等奖
二、
项目基本情况理解
项目基本情况
1.项目位于邯郸市中心城区，临近邯郸市政府；
2．项目地块现状为旧村，拟进行更新改造；
3.项目规划总占地面积约3.63万平方米，其中净用地2.54万平方米，用地功能为居住用地，目前地块拟定容积率指标为≤3.5；
现阶段客户目标
1.确定项目合理的规划设计指标，即各类型物业的开发体量；
2．项目未来发展的整体定位、物业发展建议（包括物业排布、建筑风格、商业业态、园林风格等）
3．项目未来推向市场的营销推广策略。
4.基于研究成果的总平面图
项目界定
属性一：
城市核心区域，商业，居住的集中地
属性二：
现状为旧村
属性三：
中等规模商住项目
基于以上分析，我们认为本项目可以界定为：
三线城市核心区域中等商住项目发展研究
世联对于本项目的理解
1.从政府和开发商的角度综合审视项目，站在城市高度去论证项目的发展
本项目需要重新设计规划指标，并通过政府的审批，因此，项目的发展不仅仅是开发商单方的利益诉求，需要同时兼顾政府的利益，故在论证项目规划指标、发展定位时，我们将综合区域乃至城市发展的要求，包括形象上的要求、功能上的要求等，使开发商的利益与政府效益达到完美的平衡。
同时，本项目处于邯郸市的城市中心区域，临近市政府以及丛台公园，周边发展成熟，相关的配套资源齐全。
城市的中心区域是城市高端住宅和商用物业的集聚地，但这些物业的组合类型，发展体量由于城市经济社会发展阶段和结构的不同而有所差异。
因此，在研判项目的物业组合及合适的体量时，应结合邯郸目前的城市发展阶段，特别是短期3~5年内所能达到的发展水平，做综合的判定。
需要从城市功能的角度去审视该项目，在城市发展的下一阶段需要什么功能的物业去匹配，什么类型的物业才能满足消费群体的需求，都需要研究。
只有符合城市发展阶段，体现区域功能价值的物业类型，才可以避免与周边项目出现同质化竞争，有较高的市场实现性。
2.处理好与周边项目的竞合关系是项目的成败关键因素
项目所处行政区为目前邯郸市房地产开发的热点区域，同时也是邯郸市旧城改造的重点区域，可以说，未来该片区各类物业类型，尤其是商业住宅物业的供应量将不断增加，如何处理好与周边项目的竞合关系，寻找合适的发展定位和发展规模，避免与周边项目出现同质化竞争，是本项目必须考虑的。
3.最终的规划指标要通过经济测算分析来确认
委托方的目标是要使项目开发达到最大的经济收益，实现开发价值最大化的手段有多种，可通过物业的销售快速回现或者是对物业进行持有，达到增值效益。
因此，在项目的初步规划指标，物业开发体量制定后，需要通过对规划指标的经济测算，来判断规划指标是否合适。
因为不同的物业类型组合不同的开发比例，会产生不同的现金流和项目的收益，必须通过经济测算的比较分析，结合委托方对财务收益的具体要求和目标，才能确定最终的，也是最佳的物业类型，以及物业开发体量等规划指标，使之具有经济可行性，达到项目开发收益最大化的目标。
三、
世联可提供的服务内容
世联认为：
本项目可划分成两个阶段，并抓住每个阶段的工作重点，保证项目开发成功。
工作前提：
目标体系的建立
✧开发商访谈
✧限制条件分析
✧研究问题的界定
✧战略目标的确立
✧策略目标的确立
第一阶段：
基础资料研究及项目定位发展战略
目的：
✧由发展商的战略目标和自身资源出发，依据结构化调研得出的市场结论和项目条件，明确开发过程中将面临的问题，提出我们未来的发展方向。
关键点：
✧城市、区域及市场状况梳理及研究
✧发展商战略目标及资源状况研究
✧区域资源盘点与价值分析
✧项目的整体市场、功能、形象、档次定位
✧各产品类型规模及开发组团划分建议
✧开发将面临的问题及对策建议
报告：
《项目定位和发展战略报告》（含相应规划指标的确定）
第二阶段：
项目投资可行性研究及发展建议
✧通过经济测算对整个项目的可行性进行判断
关键点
✧项目的整体经济评价
✧项目的抗风险能力
✧风险防范建议
✧项目的发展建议
《项目规划指标经济评价及发展建议报告》
阶段服务内容——第一阶段：
项目定位与发展战略
第一章：
1.客户访谈
2.限制条件
3.研究问题的界定
4.战略目标的确立
5.策略目标的确立
第二章：
项目条件与地块解析
1.项目区位及区域概况
2.地形地貌、对外交通、项目规模
3.项目资源分析
第三章：
项目投资背景分析
1．邯郸投资环境分析
（1）邯郸宏观经济发展状况
（2）邯郸产业发展状况
2．丛台区研究
（1）丛台区在政府规划中发展定位
（2）区域现有配套及对外交通分析
3．宏观背景分析小结
第四章、项目所在区域房地产市场分析
1．丛台房地产市场分析
（1）丛台区房地产市场概况
（2）丛台区住宅市场分析
a.丛台区住宅市场现状与发展趋势
b.丛台区住宅市场板块分析（价格，产品类型，购买群体）
（3）商业市场分析
a.丛台商业市场整体现状与发展趋势
b.丛台主要商圈情况分析
2.项目所属片区房地产市场分析
（1）片区内房地产市场概况
（2）片区规划对房地产市场的影响
（3）片区现有旧改项目发展对房地产市场的影响
（4）区域商业市场分析
a.区域商业需求与供应
b.区域内主要商业形态和未来商业发展趋势
（4）区域住宅市场分析
a.区域住宅市场现状
b.区域住宅市场主流客户分析
c.未来区域住宅市场发展趋势
d.典型在售或待售楼盘分析
3.竞争分析
（1）当地类似竞争项目对比分析
a.价值定位
b.产品类型
c.客户群
d.购买驱动因素
（2）竞争中本项目的机会及威胁
（3）初步方向判断
第五章：
类似规模成功项目案例研究
1.开发模式（总体分区与核心区）
2.规划模式（指标分配、功能构成及布局）
3.物业产品模式（物业产品组合及演变模式）
4.客户构成（客户来源及演变）
5.资源利用
6.案例成功因素KPI总结
7.对本项目的借鉴点
第六章：
项目定位和发展战略
1.项目总体发展定位
2.总体发展战略
第七章：
项目规划设计指标建议（不同方案下的）
1.制定方案考虑因素及初步方案
2.规划指标建议
3.各方案下的规划布局
--本阶段顾问工作时间安排：
第一阶段工作内容/时间安排
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11~~12
13
14~~26
27~~38
39
40~~44
45
工作时间：
45个日历天
第一阶段甲方首期款
专案团队联席交底会
市场研究前期准备
市场调研阶段
与客户首次沟通会
楼盘调查
地块调查
访谈
问卷调查
相关资料收集
其它相关调研
调研后沟通会
市场调研资料梳理
思路形成阶段
市场调研评审
召开MECE会议
项目技术思路讨论
核心思路成文
核心思路评审
报告初稿调整
调整阶段
报告调整
终稿形成
报告评审
终稿汇报
第一阶段甲方终期报告款
阶段服务内容——第二阶段：
项目经济可行性分析及发展建议
第一章前期工作成果回顾
1.项目市场前景及整体定位
2项目的具体规划指标
第二章项目经济可行性分析
1．委托方对于项目的投资回报的预期
2．项目投资成本分析
（1）拆迁补偿要求分析
（2）拆迁成本估算
3.项目开发资金的筹措和安排
4.各类型产品市场价值实现方案
5．项目经济收益水平测算
（1）可售部分物业经济收益测算
（2）经营性物业经济效益测算
（3）项目整体盈利能力分析
6．项目抗风险能力分析
（1）项目可能遇到的本体风险和市场风险
（2）项目财务敏感性分析
（3）项目抗风险能力分析
（4）风险防范建议
7．项目可行性结论
8.基于经济分析的项目规划指标的调整
9.项目发展建议
a.项目总体营销策略建议
b.项目持有部分招商策略建议
c.项目推广策略建议
本阶段顾问工作时间安排：
工作时间25个日历天
四、世联服务流程
五、专案团队架构及岗位职责
人员配备如下：
项目指导委员会
项目经理
市场研究人员
人力配备
多位资深专业人士组成
人力配备：
1位
资深项目经理
4位
岗位职责
调配公司资源
探讨技术思路
评审顾问报告
监督服务品质
实施项目管理
全程项目跟进
研究成果成文
关键节点汇报
收集基础资料
分析相关信息
深入访谈客户
基础研究成文
本项目指导委员会主要成员介绍
成员
职位
学历/资质
陈劲松
世联地产董事长
同济大学建筑管理硕士
中国注册房地产估价师
建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员
周晓华
世联地产总经理
长江商学院高级工商管理硕士中国注册房地产估价师
中国注册造价工程师
梁兴安
世联地产董事会秘书
中国人民大学经济学硕士
中国注册土地估价师
张艾艾
世联地产执行董事
重庆建筑工程学院城市规划学士
长江商学院高级工商管理硕士
本项目专案组主要成员介绍
相关行业工作经验
罗守坤
执行董事
北京语言学院文学硕士
18年
孙绮
事业部总经理
浙江大学经济专业
10年
陈颖昭
技术总监
诺桑比亚大学房地产管理硕士
5年
李力
高级物业顾问
中国矿业大学土地资源管理硕士
4年
徐娜
西安电子科技大学企业管理硕士
六、项目收费报价
世联的顾问收费是根据具体项目的工作量、工作时间和人员安排来确认的。
为配合该项目进展与顾问需求，本着真诚合作的态度，我司将依据此次咨询服务阶段不同分各阶段报价如下表，以供选择与参考：
工作阶段
工作成果
工作周期
取费
项目定位
《整体定位与发展战略研究报告》
50万
经济测算
《经济可行性分析及发展建议》
25个日历天
30万
规划设计任务书
项目总平面图
10个日历日
20万
合计
100万
备注:
1、签订委托合同时收取首期款40%。
2、报价已包含正常情况下世联认为工作必须的出差，住宿等所有费用。
3、以上报价货币单位为人民币。
，
七、世联地产提供咨询服务的核心优势
世联咨询以“全面提升客户核心竞争力”为服务理念，把每一次咨询服务视为一种长远关系的奠基石，坚持与客户共同成长的信念与目标。
作为持续推动中国房地产市场发展的服务力量，世联秉承在多年专业实践中积淀的视野、方法、客户、平台、人才等领域的领先优势，不断为客户提供稳定而高效的顾问咨询服务。
1、视野领先——塑造真正的全国视野
世联地产以深圳为总部，业务范围遍及北京、广州、深圳、上海、成都、重庆、天津、大连、西安、沈阳、武汉、青岛、合肥、南京、杭州、石家庄、海口等100多个大中城市。
目前，世联地产已建立起深圳区域、上海区域和北京区域三大业务中心，在北京、天津、哈尔滨、大连、沈阳、西安、上海、广州、杭州、厦门、西安、沈阳、东莞、惠州等城市设立分支机构，集中在中国经济最发达的地区为追求成长和有实力的客户提供专业的房地产综合服务
迄今世联地产已参与国内900多个地产项目的发展顾问；
策划和销售代理物业项目逾500个，实际销售金额超过900亿元；
历年累计评估总值逾6600亿元
2、方法领先——致力于成为领先咨询方法的提供者和行业标准的制定者
●世联顾问主要工作方法
●世联行业原创成果和创新理念的传播
世联与多家网络巨头合作，探究市场本质和走势，并且通过每年出版大量期刊和书籍传播原创成果和领先理念。
3、客户领先——服务于领先机构的丰富经验
我们有着服务中国内地大型企业的经验，这些全国标杆客户与世联地产持续合作反映了世联地产作为中国房地产顾问第一品牌的领先地位
世联同时专注于成为中国各级政府的智力脑库，为各级政府提供具有专业价值的决策依据。
多年来，我们与北京首都规划委员会、海口市政府、三亚市政府、深圳市国土资源局、深圳福田区重建局、深圳盐田区政府、苏州工业园区管理委员会、佛山南海区政府等各级政府机构建立了长期而卓有成效的合作关系。
4、平台领先——庞大的KMS平台沉淀、研发和应用最新的成果
世联知识管理系统历10余年累积，已达超过1000个策划与顾问项目总结和经验沉淀；
超过346个代理楼盘的详细销售数据；
超过75万条客户信息。
为世联项目操作人员“站在巨人的肩膀上再创造”提供了可靠保障，从而保证企业享有的每一次服务都是在众多成败经验基础上的定制化服务，从世联的角度已为企业做过一轮风险筛选，从而能将企业的试错风险降至最低。
5、人才领先——专业的人力资源保证
世联目前在多个业务领域已拥有超过3000名员工，其中囊括了城市规划、建筑设计、经济、管理、工程、法律、市场营销等方面的高素质专业人才。
八、世联顾问服务的质量保障方法
经过多年客户服务实践的不断总结，世联形成了独具特色的“C3”质量控制体系，确保服务品质优良而稳定。
“三次三级评审”（chiefexecutiveChecking）
“多维团队架构”（multi-resourceCooperation）
•团队职责：
实施项目管理、项目全程跟进、节点成果提交、客户持续沟通
•依托资源：
建筑、经济、开发复合背景专业人员、强大的顾问工作平台、完善的培训体系支持
调配公司资源、探讨技术思路、评审节点成果、监督服务品质
资深专业权威、十七年组织智慧、业内领先项目流程管理
关键节点会诊、项目难点专题攻关、定制化创新研发、沟通培训支持
世联顾问研究发展中心（RDC）提供持续的创新研发和技术专题支持；
世联全国信息呼叫中心（ICC）提供全天候的世联平台信息整合和全国案例查询支持；
世联专业合作伙伴公司（APC）提供专业经验、资源与渠道
多维团队合作模式示意图：
“客户参与机制”（Customerpa
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