中山富丽达花园管理公约Word格式.docx

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2.共用的供水系统、排水系统、垃圾道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等及其他的建筑物本体共用设施设备。

单元指本物业之一部分，而该部分的业主相对于本物业内其他各业主或合法使用人而言，有权享有该部分独有占有权者。

各单元之位置面积及其他详情，由发展商与各业主签订之预售合同或买卖合同确定。

住宅单元指本物业内用作住宅用途的单元。

商业单元指本物业内可作商业用途的单元。

保留部分指本物业内未售出的部分极其未售出部分的公用部分及建筑物本体共用部位。

保留部分归发展商所有，例如会所、气化站及供气管道等。

维修由物业管理公司或其委任之人士进行之检查、检验、修整、维持、重建、翻修、清洗、洗擦、清洁、清理、修改、保养、更换、装修、改善及在适当情况下和在改善物业管理之前提下提供的服务。

物业管理服务费指用来支付物业管理的费用，包括但不限于以下项目：

-

1.本物业公用设施、设备和公共场所（地）及建筑物本体共用部位的日常管理、维修和养护的费用（包括材料费、设备损耗费、清洁卫生费、绿化养护费及除四害消杀费等）；

2.业主委员会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；

3.就物业管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用及物业管理公司的酬金；

4.本物业公用设施、设备及建筑物本体共用部位必要的保险费用和法定税费；

5.本物业必要的社区文化活动费用；

6.保安费

物业管理服务费不包含小区及楼宇内的公共水电费、业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用及智能化系统的管理维护费用等。

物业已交付使用但业主委员会尚未成立时，则由物业管理公司根据物业管理服务的内容、质量和深度，并经市、区价格主管部门批准，按优质优价的原则确定。

成立业主委员会后，物业管理服务收费的标准，由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中协商确定。

合法使用指在业主和物业管理公司（如需要）的同意人下，合法使用有关业主的单元或物业公用部分及建筑物本体共用部位，包括（但不限于）承租人，该业主或承租人在该单元内同住的家庭成员、佣人及访客。

管理规定指由物业管理公司不时就本物业制定并供有关业主及合法使用人共同遵守的规则。

会所指现在或将来在地块C0803831设立的会所及其设施。

会所规则指由发展商和/或物业管理公司不时就会所及其设施的使用及管理而制定并供有关业主及其他使用人共同遵守的规则。

物业维修基金指由业主按规定分摊、分期缴纳、由物业管理公司以建筑物本体为单位设立专帐代管、用于共用部位及物业公用部分的维修及更新改善、不得挪作他用的基金。

装饰装修管理规定指由物业管理公司不时就本物业内各单元的装饰及装修制定并供业主及其单元用户及装修施工队共同遵守的规则。

（一）本公约提及的“发展商”包括其合法继承人、受让人、接办人及其同意参与的其他公司。

（二）本公约提及的“业主”及“物业管理公司”包括其合法继承人、受让人及接办人。

第二章发展商的权利及特权

（一）在中国法律、法例和法规及中山市物业管理法规文件许可下，发展商除有普通业主的业权及权利外，还有以下特权（在此章包括其特权承让人），而以下特权亦不受本公约内其他条项所限制及约束：

1.除物业公用部分、建筑物本体共用部位和已转让给其他业主的单元外，发展商独占拥有保留部分，并可全权出售、转让、抵押、出租、许可使用或以其他任何方式处分保留部分或其中任何部分。

2.在合乎土地使用权转让合同条款下，发展商有权将保留部分的任何部分进行发展或重建，包括建设任何建筑物、结构物或任何设施。

3.发展商有权将保留部分的任何部分指定及公布为物业公用部分或建筑物本体共用部位，有关指定部分可以是永久性亦可以是暂时性，由物业管理公司负责保养及维修，有关业主须分摊该等部分的管理费用。

4.发展商有权在其认为合适情况下将本物业及本物业内任何一期命名及更改本物业及本物业内任何一期的名称，各业主无权就有关命名或更改向发展商或任何人士提出异议或索取任何赔偿。

但更改本物业及/或本物业任何一期的名称前，发展商应提前三个月以书面通知各业主。

5.发展商有权在保留部分及物业公用部分的任何部分安装、架设、更改、维修、拆除任何天线、视讯设备、发射器、招牌、广告牌、照明、通讯设备及其他各种设施，因此取得之收益全部归发展商所有。

且发展商为唯一有权在物业公用部分设置和使用视讯设备及发射器等设备的许可者。

6.发展商有权单独与有关政府部门商讨及决定更改发展地任何部分的地界或分期发展，并完成任何有关的法律手续。

7.发展商有权委托代理人行使本公约项下发展商的任何权力或权利。

8.发展商有权将现在及将来关于本物业或其内任何一地块的建筑规划及蓝图进行更改、修订、增订及改动。

9.发展商有权向政府有关部门申请及获得土地使用权转让合同及其内容的修改、修订、增订及改动，包括改变用途，取得发展地或任何一部分的建筑覆盖率、建筑容积率、总建筑面积的增加，因改变用途或/及增加建筑覆盖率、建筑容积率、总建筑面积的利益全归发展商，发展商亦有权保留部分之任何部分，有偿或无偿转让给政府，所得利益全部归发展商所有。

10.将本物业任何一部分（除已卖出予各业主的单元及物业共用部分外）归还政府，所收益全部归发展商所有。

11.发展商有权按其认为适当的条件将其在本公约项下的所有或任何权利及特权转让予其认为适当的公司或佣人，所得利益全部归发展商所有。

（二）为了使发展商可以有效地行使本章给予发展商的所有权力及特权，各业主特此共同及各自任命及委托（此任命及委托不得撤销）发展商作为其代理人，代表各业主处理一切与本章有关事项及代表各业主签订一切需要或附带的文件。

发展商依本项所作之一切对各业主具约束力。

第三章业主的权利、义务及责任

（一）权利

1.依法享有所拥有单元的各项权利。

2.依法合理使用建筑物本体共用部位和物业公用部分的权利。

3.有权按有关规定进行室内装饰装修。

4.有权自己或聘请他人对其单元独立使用的各种管道、电线、水箱以及其它设施进行合法修缮，修缮时必须尊重维护相邻业主的合法权益。

但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外。

5.有权根据建筑物本体共用部位、公共设施设备和属物业管理范围的公用设施的状况，建筑物业管理公司及时组织修缮。

6.有权参加业主大会，有选举和被选举的权利并拥有对本物业重大管理决策的表决权。

7.有权就物业管理的有关事项向业主委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复。

8.有权要求业主委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目。

9.有权对物业管理工作提出建议、意见或批评。

10.有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议。

11.有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。

12.有全权处置其单元之权利，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、许可享用或以其他方式处置，而无须与其他业主或对本物业有任何权益的人同意，但该处置须明确地受本公约所限制和保障本公约的履行。

13.在符合所有有关法律、法例和法规下将其单元分成多个分单元，并订立关于该单元的分业主公约，并要各分单元业主及用户共同遵守，以保障全体分单元业主的合法权益，业主要责成分单元业主维护相邻业主的合法权益，保障物业的安全及合理使用。

14.住宅单元业主及其合法使用人在会所完成所有权使用会所，但每个住宅单元业主极其合法使用人使用会所的人数必须受会所规则的限制，使用会所的先决条件是遵守规则。

上述权利均受本公约规定所限制，如有关业主及单元用户未能遵守本公约的条项及根据本公约缴交物业管理服务费、物业维修基金及其他费用，不能享有本公约赋予之权利。

各业主除上述权利，在本物业内并无拥有任何其他权利。

（二）义务及责任

1.在使用、经营、转让所拥有单元时，应遵守物业管理法规政策以及本公约的规定。

2.执行和服从业主委员会及业主大会的决议、决定。

3.自觉地维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

4.按规定及准时缴交物业管理服务费、物业维修基金等费用。

5.业主明白并承诺：

（I）业主及用户如进行室内装饰装修，必须遵守装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交指定金额的装饰装修押金方可按规定施工。

装修完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用其单元或损害建筑物本体共用部位的现象（如渗、漏、堵、冒等），押金予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改；

如属同意清运垃圾清运费和粉刷费；

如有额外使用公用设施（如电梯、供电增容等）的，还应承担相应的补偿费用；

（II）业主及用户在单元装修中有责任协助物业管理公司共同管理装修施工队伍，配合装修管理人员对装修施工过程的现场监管工作；

（III）业主在装修、装饰中必须维护房屋外观的统一美观，安全按照物业管理公司规定的有关外观的统一规范进行施工，如：

阳台、窗户室内侧的防盗网、防盗门、空调安装位置等。

阳台不允许任何形式的封闭；

玻璃门、窗户室外侧严禁加装防盗网。

（IV）业主及非业主使用人在使用房屋前、后花园或屋顶花园（如有）时，须遵守本公约及物业管理公司的有关规定。

不得建棚搭架、设置妨碍观瞻或影响他人通风采光、安全、防盗等各项权益的构筑物。

6.业主如请物业管理公司对其单元及设施、设备、毗连部位的设施设备进行维修、养护等有偿服务时，应按物业管理公司规定支付有关费用，但物业管理公司有权拒绝其请求。

7.明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有单元的法律关系时，应告知并要求对方遵守物业管理公司的有关规定和本公约，并承担连带责任。

8.明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门合同约定除外）。

物业管理公司在管理停车场时，与车主（包括业主及业主客人）之间不存有车辆保管关系。

9.在本物业范围内，不得有下列行为：

（I）擅自改变房屋建筑及其设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（II）对房屋的内外承重墙、樑、柱、板、阳台进行违章拆、搭、建；

（III）占用或损坏任何物业公用部分和建筑物本体共用部位；

（IV）擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防公用设施；

（V）不按规定存放物品、丢弃垃圾、高空抛物；

（VI）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等；

（VII）践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品；

（VIII）影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等；

（IX）随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音；

（X）利用其单元进行危害公共利益、违法或不道德的行为；

（XI）侵害他人正当权益的行为及法律、法规及政府规定禁止的其它行为；

（XII）使用、切断、损害、改变、障碍或干扰物业公用部分及建筑本体共用部位；

（XIII）制造不合理的声响或震荡，或容许水、污物或气体从其单元外泄，以致损害物业公用部分及建筑物本体共用部位或对其他业主及合法使用人构成滋扰、不方便或损害；

（XIV）使用或容许或容忍其单元或任何物业公用部分或建筑物本体共用部位作任何违反土地使用权转让合同、本公约、管理规定以及适用法律规定的活动或用途；

（XV）作任何非法或不道德行为，或容许或容忍其他人士作此等行为；

（XVI）在管理公司指定的地方以外晾晒衣服或弃置垃圾或废物，或将垃圾及废物抛出窗外或抛掷在下层之帐篷或私人庭院；

（XVII）进行任何工程或行为以致可能影响或损毁任何单元或物业公用部分或建筑物本体共用部位之任何结构、支承、间格、设备及设施；

（XVIII）作出任何导致影响本物业或任何单元购置的保险的有效性或使用有关保险金因而被提高的行为；

（XIX）在单元内外进行任何结构或管线更改（得到发展商或物业管理公司同意除外）；

（XX）安装、架设、建筑任何天线、视讯设备的室外接收器或发射器、广告牌或其他任何建构或构建物；

（XXI）在单元内指定位置以外的窗口或墙壁上装置空调系统，应尽一切可能减低空调系统所发出之声响及水滴以免影响到邻近单元的业主或合法使用人；

（XXII）任由其单元内种植的花草树木或任何物件，伸展入其他单元的范围内；

（XXIII）在单元内外或在物业公用部分或建筑物本体共用部位陈列、展示、架设、张贴、放置、摆放、派发或贩卖任何传单、通告、标语、信件、广告、宣传品、海报或单张；

物业管理公司有权在无需通知或警告下，拆毁、移走及清理任何未经批准而违反上述规定之任何物品，及禁止或驱逐任何人士作出任何上述行为，并可对该等人士或物件、装置、设备之负责人或拥有人追讨所有费用、开支、行政费及损失；

所追讨得来的费用将用作本物业之管理费用，并列入帐目；

（XXIV）要求物业管理公司或其职员提供与管理本物业无关的私人服务；

（XXV）责骂管理公司属下的职员，各业主如对某职员不满，当向物业管理公司提出，由物业管理公司采取其认为适合的行为；

（XXVI）利用其单元作斋堂、殡仪、宗教活动用途或从事滋扰他人的活动；

任由白蚁、老鼠、蟑螂或任何其他昆虫或害虫在其单元内滋生。

10.准时缴交其单位应缴交的一切税费及其他费用。

11.各业主应自行负责其单元内部范围及设施（包括由业主独占使用的各种入墙管道及地方）的维修。

任何单元内的排水、排污、装修工程或其他原因损害或影响其他单元时，业主须对该单元负起赔偿及维修责任。

12.任何业主或其单元之合作使用人违反本公约的规定引致其他业主（个别或全部）或其他人蒙受损失或损害时，该业主及有关合法使用人须负起全部连带赔偿责任。

若有关行为构成违反其适用的刑事、民事或行政法律或法规，该业主及有关的合法使用人亦须负上相应的法律责任。

13.遵守其单元所在的小区内有关该小区分业主公约（如有）的所有条项。

14.受以下权利所约束：

（I）受本公约内赋与物业管理公司及赋与发展商的权利和特权的约束；

（II）物业管理公司及其代理人无论是否有测量员及人或其他人陪同，若事先曾发出通知（紧急情形下除外），在合理时间进入任何单元以便进行视察、维修、翻新物业公用部分及建筑物本体共用部位及按照本公约之规定执行物业管理公司之权利及职责；

（III）其他业主在本章第

（一）条项所述的权利；

（IV）受其单元所在的小区内有关小区的分业主公约（如有）所有条项的约束。

第四章业主大会和业主委员会

（一）业主大会

1.业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主委员会是业主大会的常设（执行）机构。

业主委员会经政府有关部门批准成立后，依法行使各项权利，维护全体业主的物业权益。

业主大会和业主委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

2.本物业已入住率达到百分之五十以上时，发展商或其委托的单位应当字区房管部门的指导下，召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。

3.业主大会由本物业的业主组成，业主大会必须经由入住的过半数投票权的业主出席才能举行。

业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。

4.第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、形式、业主委员会委员侯选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每名业主。

5.（i）业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。

业主委员会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期、会议地点、时间及拟在会议上进行讨论的事项和内容送达每名业主，并报区物业管理主管部门。

（ii）经持有本物业全体业主百分之二十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主的大会；

逾期未召集的，由提议的业主向区房管部门申请，区房管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。

6.（i）业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通

过。

（ii）大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；

不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。

7.业主大会行使下列职责：

（i）选举、罢免业主委员会的组成人员；

（ii）监督业主委员会的工作；

（iii）听取和审查业主委员会的工作报告；

（iv）决定本物业内关于业主利益的重大事项；

（v）修改本公约；

（vi）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（vii）批准业主委员会章程。

8.本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。

9.业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。

委托他人投票的，必须出具有效授权委托书。

授权委托书必须于被授权人拟出席投票的会议不少于24小时前或于主席批准的较短时间内送达召集人或业主委员会秘书（如业主委员会成立），否则该项委托无效。

授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。

10.业主大会应接受市区房管部门的指导与监督，业主大会的决定不得与法律、法规和政策想抵触。

违反规定的，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

11.每次业主大会须要有会议过程记录，记录有业主委员会保存，并须要由主持会议者证明该记录为有关业主大会过程的真实记录，该本已证明的会议记录必须在开业主大会会议日期后25天内由业主委员会秘书展示在本物业布告板上。

（二）业主委员会

1.（i）业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。

业主

委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生。

第一届业主委员会在本物业整个住宅区竣工并入住后方可成立。

（ii）业主委员会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。

（iii）业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。

以下人士有权被选为业主委员会委员：

（a）本物业任何一个单元的个人业主；

（b）假使业主是一间公司，该公司所委派之代表。

公司对代表的委派应以书面通知业主委员会。

该公司亦有权以书面面通知业主委员会委派另外的代表以取替前委派的代表。

（iv）业主委员会聘请执行秘书一名，负责处理业主委员会日常事务。

2.业主委员会应当制订章程。

业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制订，并经业主大会批准。

3.业主委员会极其成员名单应当自选举产生之日起十五日内，报所在地的区房管部门备案。

4.（i）所有业主委员会主任、副主任每届任期三年，可连任，除非：

（a）该委员书面向业主委员会辞职；

（b）业主大会以百分之五十（50%）以上的多数通过决议提前免除其职务；

（c）该委员破产，或经法庭判决，在判决后一个月内未能偿还债务或有违法犯罪行为被司法部门确定或正接受调查（轻微违反交通规则罪行除外）或作出其他对本物业公共利益有损害的行为；

（d）该委员去世，或因身体或心理疾病失去担任委员工作的能力；

（e）未得业主委员会同意，连续3次没有出席业主委员会会议；

（f）该委员已停止成为业主，如委员是由一间公司所委派之代表，该公司另委派代表或该公司不再拥有本物业内的单元。

（ii）主委员会委员可以连选连任。

业主委员会委员为兼职，业主委员会主任、副主任均为兼职。

（iii）业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表列席会议。

5.业主委员会向业主大会负责并报告工作。

6.业主委员会行使下列职权：

（i）召集和主持业主大会；

（ii）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；

（iii）采取公开招标方式聘请物业管理公司对本物业进行物业管理，并与其订立、变更或解除物业委托管理合同，实施公众招标有困难的可以委托市区住宅主管部门实施；

（iv）审议物业管理公司制订的对本物业的年度管理计划、本物业配套工程和重大的维修工程项目；

（v）审议本物业物业管理服务费和物业维修基金的收费准；

（vi）监督物业管理公司对本物业区的物业管理工作。

前款第（iii）、（iv）、（v）项规定的事项，应当经业主大会批准。

7.业主委员会履行下列义务：

（i）执行业主大会各项决定；

（ii）遵守和履行物业委托管理合同；

（iii）不得从事各种投资和经营活动；

；

（iv）对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合；

8.业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。

9.业主委员会应接受市、区房管部门的指导监督。

业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。

10.（I）业主委员会的日常事务由执行秘书负责处理，设有专职业主委员会主任的，只能聘请一名执行秘书；

未设有专职业主委员会主任的，业主委员会可根据实际情况聘请人员承担业主委员会的一次性工作。

（II）业主委员会聘请执行秘书和其他人员，均应签订聘任合同。

11.专职业主委员会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定；

其他聘请人员的临时一