20××年度物业费收费草案Word文档格式.docx

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合计793523714170

应收金额少3880元，其中未售及未办入住的小区内门市：

7#楼下C（12.02*1.5*12=216）、E（16.69*1.5*12=300）、

F（12.02*1.5*12=216）、G（29.15*1.5*12=525）；

8#楼下B（16.62*1.5*12=299）；

11#楼下A（14.98*1.5*12=270）、D（14.98*1.5*12=270）、

E（14.98*1.5*12=270）、H（14.98*1.5*12=270）；

12#A楼下A（17.27*1.5*12=311）、B（17.27*1.5*12=311）、

C（17.27*1.5*12=311）、D（17.27*1.5*12=311）

三、收费前期准备工作

1、购置点钞机一台，客服中心收费用,点钞用

2、对所有参加收费人员进行培训，培训内容：

（1）入户收费时怎样“验钞”

请财务人员给予培训讲解

（2）费用核算方法

带电梯住宅:

0.8元/平米/月*面积*12个月=全年物业费;

同时收取全年垃圾处置费18元,公用电费30元。

并注明计费日期。

不带电梯住宅：

0.6元/平米/月*面积*12个月=全年物业费;

小区内门市:

1.5元/平米/月*面积*12个月=全年物业费;

同时收取全年垃圾处置费0.2元/平米/月*面积*12个月=全年垃圾处置费。

小区外门市:

1.2元/平米/月*积*12个月=全年物业费;

（3）收费时遇到其他问题，怎样应急处理

收费人员首先应掌握基本知识：

物业费的构成：

工作人员的工资和福利费等费用

共用部位、设施维修养护费

绿化管理费

清洁卫生费

安全防范费

物业办公及社区活动费

管理企业固定资产折旧费

利润

税费

物业服务的标准：

《前期物业服务协议》中第三条物业管理服务质量标准“一至八项”。

3、制定收费奖惩制度

罚则：

以计划应收金额百分比计算，少收5%以内，罚50元；

少收5%-10%，罚100元；

少收10%-15%，罚200元；

少收15%以上罚300元。

奖励：

以计划应收金额百分比计算，多收5%以内，奖50元；

多收5%-10%，奖100元；

多收10%-15%，奖200元；

多收15%以上奖300元。

4、人员分工，分配合理

收费的原则：

“全员收费”，

参加收费人员：

班长以上管理人员以及客服全员

分配方法：

“平均法”这里所说的平均指的是应收金额平均，绝对平均是不可能的，只能在精确核算的前提下，尽量使其平均化。

在确定好收费人员数量以后进行分配。

分工时要打乱楼宇的规律，因为有的楼或单元入住户数多，有的少，有的家好收,有的家不好收。

要保证户少的面积多，金额足，好收的要平均分，不好收的也要平均分。

（最好实行抓揪制）

5、提前练兵

采取入户回访的形式6月底前将已居住的业主家回访完毕。

一是对入户收费提前练习，二是了解现阶段业主所反映的问题，以及现阶段业主对物业有哪些要求与看法，甚至业主家还有哪些问题未给处理，及时反馈处理，以免给拒交物业费埋下伏笔。

四、对收费群的分析与措施

按居住情况来分

（一）已居住

已居住小区的户，相对来讲是比较好收的，现阶段已居住400余户，预计到07年底入住户数500余户。

在收不上来的情况下，我们还可以采取入户收费的方式，在住户的休息时间进行收费。

（二）未居住

未住进小区的户，相对来讲物业费收取是很困难的，可采取的方式首先是电话通知在通知时间未到的，发送EMS催收，如在本市居住，可采取上门收费，同时要时刻“注意人身及财产安全”。

另外，根据物业管理的特点，收费期开始时可将仍未装修的户进行停水、停电，在业主未交物业费办理装修手续时要求其交纳物业费，否则不予办理。

按性质来分

（一）好收

1、平时交纳所有费用都没怨言的户。

2、租户包括门市，租用门市或住宅的用户，因为在租用期业主都将条件讲好，物业费一般都是由承租人支付，所以承租人的物业费往往是很好收取的。

3、与部分员工有关系，或平日关系不错的户。

（二）不好收

1、维修问题未果或还存在物业或其他部门没有给予解决的问题。

业主常常会在收物业费时提出家里的报修问题，或以前反映的某些问题至今没有得到合理的解决，据此而不交物业费

遇到此类问题，收费员应保持冷静，根据业主所提出的问题一一进行解答：

（1）维修未果的

对于业主提出维修没有及时处理的问题应及时进行记录，将所述问题详细的记录下来，同时告知业主，此问题物业公司会尽快联系相关人员进行维修处理达到业主的满意。

在维修的过程中，随时跟踪回访，采取电话回访也可入户，在你的随时跟踪以及密切的关注下，业主经常会把物业费交给你。

（2）其他部门没有解决的问题如房屋设计问题（1#、10#卧室不能挂窗帘）

对于此类问题，同样也是做好详细记录，同时进行解释，此类问题属于地

产遗留问题是设计不合理，与物业的管理无关，物业费包括（九项）无一项与此类问题有关，当然物业公司会起到积极协调沟通的作用，所有反馈的信息物业会及时与业主反馈，但主责不在物业。

如工作到位业主仍不交纳物业费，可采取书面通知，起诉的形式。

2、内部员工。

内部员工虽然年底可以报销物业费，但一般员工都想等到年底在交，这是所有内部员工的心理，能拖延时间就不会提前交费。

对于内部员工无故不交或延期交费的应直接采取停电、停水的方式。

没有情面可讲。

3、特殊户，与高层领导有关系或有重要社会背景的

这类业主对物业费的交纳不会很积极，因为他们觉得自己有一些特殊关系，物业也不会对其怎样，尤其不会进行停水停电的处理，所以经常是不配合物业的收费工作，迟迟不交。

甚至有社会背景的会找一些特殊关系要求免收。

既然业主与我公司有这样或那样的关系，如果是上级领导同意免收其物业费，同时有书面资料，我们可以进行免收。

但我们始终要坚持收费一致的原则，如果此类业主无故不交费，那么可根据其与公司的相关关系，找到公司的相关领导或工作人员协调，最终收取其物业费用。

4、对物业工作某方面有不满的

现阶段花苑小区业主对物业服务整体来看还是比较满意的，但对于有车

而没有停车位的业主，收起物业费来可以说是难上加难了。

由于花苑小区是整个廊坊物业的示范小区，所以很多方面的管理较其他小区控制是很严格的，如车辆管理。

小区门口外，每日都有二十几辆车停放，原因是未在小区内租用或购买车位，小区的现状是地上车位二十个，仅出租，每个每月80元；

地下车位286个，销售7万5，出租200元每月，对于小区业主的现状来讲，承担不起。

同时临停车位少，仅9个。

没有车位的车辆只能停到小区外。

对于此景，物业公司只能秉承公司管理的总方针，虽然业主提出此项管理不合理但物业公司为了小区整体秩序与环境，只能如此，不交费的业主只能采取停水停电的方式。

5、无故不想交物业费的

这类业主属于蛮不讲理类型，不管你怎么说怎么讲，他不会听进你的解

释，就是一个观念“不交”。

对于此类业主，首先采取停水、停电，如再不交，进行起诉。

五、收费的具体实施

1、告知：

收费前期采取张贴通知、电话通知的方式，如前两种方式对本月收费任务未完成的则采取入户收费。

2、收费时间：

年7月到12月共6个月的时间，每日8：

00-20：

00，如有特殊原因，如业主晚10：

00回家，收费员可根据自己的收费任务自行安排收取，但一定要注意安全。

3、收据是收取费用的重要凭证，收费人员要对所使用的收据进行签字领取，如有丢失，所发生的所有费由收费人员承担。

4、每日下午4：

00以前到收费员处交账，由收费员验钞，统计，然后存入银行，之后收取的钱款由收费人自己保管。

六、钱款安全

1、保险柜内每日都会有部分现金存入，所以要求安防员夜间在客服中心执勤。

（收费员建议应至少安排两名安防员，避免监守自盗）

2、收费员每日到银行存款需由两名安防员陪同，保障人员以及钱款的安全。

七、责任

1、对于个人收取假钞的由个人承担责任。

2、账目不对的，如收少了，钱款当面未点清，由责任人自行处理。

八、其他

关于对已交物业费的户的激励措施，待到十月中旬进行较适宜