第三章房地产投资分析技术Word文件下载.docx
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房地产购置投资是指用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资，物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入出租经营成本，并通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中。
流动资金则是指投资者在物业开始出租经营前有限垫付、在物业出租经营后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用的周转资金。
流动资金在每个生产经营周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金的形式被收回。
4、简述置业房地产投资现金流等式及术语（持有期的）
潜在毛租金收入＝物业内全部可出租面积×
最可能的租金水平
实际租金收入＝潜在毛租金收入－控制损失－收租损失
有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入
净运营收益＝有效毛收入－运营费用
税前现金流＝净运营收益－抵押贷款还本付息
税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税
（1）潜在毛租金收入：
该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。
能够改变潜在毛租金收入的因数是租金水平的变化或可出租面积的变化。
（2）空置和收租损失：
由两方面的原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。
（3）其他收入：
物业中设置的自动售货机，投币电话等获得的收入称为其他收入。
此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所得的收入列入其他收入项目上。
（4）有效毛收入：
从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。
（5）运营费用：
收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、建筑物及相关场地的维护维修、公共设施的维修、清洁、保安等，保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。
（6）净运营收益：
净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
（7）抵押贷款还本付息：
物业还本付息及抵押贷款还本付息，要从净运营收益中扣除。
该项还本付息不是运营费用，他逐渐地转入业主对物业拥有的权益价值中去。
净运营收益是否能够支付抵押贷款的本息，同时满足其投资回报的目标是业主很关心的问题。
（8）准备金：
又称大修基金，通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。
如果这部分资金来自物业的收益，可以取有效毛租金收入或年净运营收益的一个百分比，从物业现金流中扣除。
小区内非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金，专项维修资金属与业主所有，由有关组织机构代管。
（9）税金：
我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：
①经营税金及附加。
包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。
从应纳税房地产销售或出租收入中征收，目前营业税的税率为5%。
城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的7%和3%。
②城镇土地使用税和房产税。
城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，按面积征收；
房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。
③企业所得税。
企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额（实现利润-允许扣除项目）的金额征收的一种税。
房地产开发投资企业所得税税率一般为33%。
如果物业没有抵押贷款安排，亦无准备金项目扣除，业主应纳税所得额就等于物业的净运营收益。
（10）经营现金流
①税前现金流：
从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。
这是业主的税前收入或投资回报。
当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值。
②税后现金流：
从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。
第二节现值与现值计算
1、如何理解资金的时间价值？
同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，这种差别称为资金的时间价值。
对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：
（1）随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象较资金增值。
从投资者的角度来看，资金的时间价值体现为资金增值。
（2）从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
（3）资金时间价值的决定因素
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。
从投资的角度来看主要有：
投资利润率，通货膨胀率，其他风险因素等。
（4）考虑资金时间价值的经济分析
由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。
因此，要通过一系列的换算，在同一点上进行对比，才能符合客观的实际情况。
2、简述利息、利率、单利计息与复利计息的表示与计算方法等？
（1）利息
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。
如果将一笔资金存入银行，这笔资金为本金。
经过时间之后，储户可在本金之外在得到一笔利息，这一过程可表示为：
Ｆn＝Ｐ＋Ｉn
式中，Fn——本利和；
P——本金；
In——利息。
下表n表示计算利息的周期数。
计息周期是指计算利息的时间单位，如“年”、“季度”、“月”或“周”等，但通常采用的时间单位是年。
（2）利率
利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以百分数表示。
用i表示利率，其表示为：
i＝
×
100﹪
式中，I1为一个计息周期的利息。
上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。
（3单利计息
单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，期利息总额与借贷时间成正比。
单利计息的利息计算公式为：
In=P·
n·
i
n个计息周期后的本利和为：
Fn=P（1+i·
n）
我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。
（4）复利计息
复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。
按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：
In=P[（1+i）n-1]
Fn=P（1+i）n
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。
投资分析一般采用复利计息。
3、简述名利利率、周期利率与实际利率的含义？
名义利率一般是指给出的年利率。
实际利率一般是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。
例如，某笔贷款按月还本付息，“年利率12%，每月计息一次，”则：
（1）名利利率为12%；
（2）计息周期=12，周期利率为i=12%/12=1%；
（3）按单利计息时，根据In=P·
i,实际利率也为12%，名义利率与实际利率是一致的。
（4）按复利计息时，根据In=P[（1+i）n-1],实际利率为12.68%，不等于名义利率（12%）。
因此，名义利率与实际利率的考虑只在按复利计息时才有意义。
第三节设备更新中的经济分析
1、简述设备更新的原因？
设备更新源于设备磨损。
设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗。
磨损分为有形磨损和无形磨损。
2、简述设备的有形磨损、无形磨损和设备磨损的补偿？
（1）设备有形磨损
设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损。
设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。
第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损变形和损坏。
（使用磨损）
第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。
这种磨损与生产过程的使用无关。
因此，闲置或封存的设备也会产生有形磨损，包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。
（自然磨损）
（2）设备无形磨损
设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。
无形磨损不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值。
设备无形磨损分为第一类无形磨损和第二类磨损。
第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率的提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。
但使用价值并未发生变化，故不会影响设备的使用。
第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更好、运行费用更低的新型设备。
从而使原有设备在技术上显得陈旧、路后造成的。
政府通过税收政策鼓励新兴节能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的第二类无形磨损。
（3）设备磨损的补偿
设备磨损的补偿方法有两种，局部补偿和完全补偿。
设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。
有形和无形磨损的完全补偿是更换新设备。
3、设备更新的特点？
（1）设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。
设备的寿命包括物理寿命、技术寿命和经济寿命。
设备的自然寿命也称物理寿命，是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度。
设备的技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间，其时间长短主要取决与无形磨损的速度。
技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。
设备的经济寿命是从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于投入使用的设备分摊的等额年总成本（包括购置费用和年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。
（2）设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。
在设备更新分析中，一个很重要的特点是只考虑今后所发生的现金流量，对以前发生的现金流量及沉没成本，因为它们都属于不可恢复的费用，与更新决策无关，故不参与经济计算。
沉没成本等于旧设备账面价值（原值减折旧累计）减去其当前市场价值（残值）后的差值。
（3）只比较设备的费用
通常在比较设备更新方案时，界定设备产生的收益是相同的，因此只对他们的费用进行比较。
如果电梯、空调等主要设备的更新明显地提高了物业的市场租金，在设备更新的经济分析中，也可以将增加的收益和费用一起考虑。
（4）设备更新分析以费用年值法为主
由于不同设备方案的服务寿命不同，因此通常都采用（等额）年值法进行比较。
新设备往往具有较高的购置费用和较低的运营费用，而需要更新的旧设备则往往具有较低的重置费用和较高的运营费用。
4、简述不提升物业运行服务质量的设备更新决策的思路？
部分建筑设备（如空调、电梯等）能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，是沿用原有设备还是更新，就涉及到了更新决策问题。
此时更新决策的逻辑是：
在现有设备的年运行费用与更换新设备的年总成本之间（包括初始购买成本支出的分摊和年运营费用），选择数值较低的方案。
5、简述能提升物业运行服务质量的设备更新决策的思路？
设备更新后，由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益。
此时的设备更新决策，就要同时考虑设备更新后所带来的物业经营收益的影响。
此种情况决策的逻辑是：
比较更新和不更新两个方案下的年等额费用，以数值小的方案为优。
比较时要妥善处理好收益参数，将潜在租金损失作为费用、可能增加的租金收入作为负费用
6、简述建筑物主要部分更新或大修决策问题？
物业经营管理中，也会经常遇到建筑物主要部分更新或大修决策问题。
此时面临的经济分析和决策问题是：
不更新、不大修、物业日常维护费用增加、收租能力下降；
进行更新或大修，需要较多的初始投入，但物业日常维护维修费用下降、收租能力提高。
此问题经济分析和决策的思路是：
后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。
第四节房地产投资财务评价指标
1、简述投资回收与投资回报的概念？
房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。
投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。
投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得。
而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而投资回报则主要表现为开发商利润。
2、简述房地产投资盈利能力指标和清偿能力指标？
房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。
（1）盈利能力指标
盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。
静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。
静态指标包括：
①静态投资回收期、②现金回报率、③投资回报率
动态指标是考虑了资金时间价值因素影响的情况下，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。
动态指标包括：
①财务净现值②财务内部收益率③动态投资回收期
（2）清偿能力指标
清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。
除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。
清偿能力指标包括借款偿还期，偿债备付率，资产负债率。
3、简述静态盈利指标的计算方法？
（1）静态投资回收期
（2）现金回报率（3）投资回报率
（1）静态投资回收期
静态投资回收期，是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，一般以年表示。
对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。
（2）现金回报率
现金回报率是指房地产投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。
该指标反映了初始现金投资或首付款与现金收入之间的关系。
现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。
其中，税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；
税后现金回报率等于税后现金流量除以投资者的初始现金投资。
现金回报率指标与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息的影响；
与一般意义上的回报率也不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。
（3）投资回报率
投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。
相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比。
在不考虑物业增值收益时，投资回报率＝（税后现金流量＋投资者权益增加值）／权益投资数额；
当考虑物业增值收益时，投资回报率＝（税后现金流量＋投资者权益增加值＋物业增值收益）／权益投资数额。
４、简述动态盈利指标的计算方法？
[（１）财务净现值（２）财务内部收益率（３）动态投资回收期]
（１）财务净现值
财务净现值，是指按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发投资活动起始点的现值之和。
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率。
决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
如果财务净现值大于等于零，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果财务净现值小于零，则项目不可接受。
（２）财务内部收益率
财务内部收益率，是指项目在整个计算期（即项目的开发或经营周期）内，各年净现金流量现值（折现到开发投资活动起始点）累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
财务内部收益率的经济含义是，在项目寿命期内，项目内部未收回投资每年的净收益。
同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。
因此所求的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。
将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率比较，当内部收益率大于行业基准收益率或目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的。
反之，则项目不可接受。
（３）动态投资回收期
动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。
在项目财务评价中，动态投资回收期与基准回收期相比较，如果动态投资回收期小于等于基准回收期，则开发项目在财务上就是可以接受的。
动态投资回收期指标一般用于评价出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。
5、简述清偿指标的计算方法？
[
（一）利息计算方法、
（二）借款偿还期、（三）偿债备付率、（四）资产负债率]
房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。
（一）利息计算方法
按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年款项均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；
还款当年未偿还，按全年计息。
每年应计利息的近似计算公式为：
每年应计利息＝（年初借款本息累计＋本年借款额／２）×
贷款利率
还本付息的方式包括以下几种：
（１）一次还本利息照付：
借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；
（２）等额还本利息照付：
规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；
（３）等额还本付息：
在规定期限内分期等额摊还本金和利息；
（４）一次性偿付：
借款期末一次偿付全部本金和利息；
（５）“气球法”：
借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
（二）借款偿还期
借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。
房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。
房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。
当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。
（三）偿债备付率
偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。
其计算公式为：
偿债备付率＝可用于还本付息资金／当期应还本付息金额
可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。
当期应还本付息金额包括当期用还款本金及计入成本的利息。
偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于１.２。
当指标小于１.２时，表示当期资金来源不足以偿付当其债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。
该指标的计算对出租经营或自营的房地产投资项目非常重要。
（四）资产负债率
资产负债率是反映各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，及总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，他可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。
其表达式为：
资产负债率＝负债合计／资产合计×
100％
资产负债率高，则企业资金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；
资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强。
房地产开发属于资金密集经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。
2、简述利息、利率、单利计息与复利计息的表示与计算方法等？
3、设备更新的特点
升级会员 