2016年上半年济南市房地产市场分析Word格式.docx

2016年上半年济南市房地产市场分析Word格式.docx

《2016年上半年济南市房地产市场分析Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2016年上半年济南市房地产市场分析Word格式.docx（20页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

产业结构进一步调整优化，三次产业比例由上年的5.0:

39.2:

55.8调整为5.0:

37.8:

57.2。

人均生产总值85919元，增长7.0%。

全年城镇居民人均可支配收入39889元，比上年增长8.0%；

城镇居民人均生活消费支出26319元，增长9.3%。

3、总体规划

8月2日，国务院原则同意《济南市城市总体规划（2011-2020年）》正式公布。

规划规定，济南城市规划范围共有3257平方公里，到2020年，中心城区常住人口控制在430万人以内，城市建设用地控制在410平方公里以内。

济南市的城市定位为国家历史文化名城，环渤海地区南翼的中心城市。

环渤海将形成两个‘金三角’，共同带动北京、天津、河北、辽宁和山东等5省份的整体发展。

（二）历城区简介

1、历城区概述

历城区南依泰山，北靠黄河，是东部沿海经济大省山东省省会济南最大的市辖区，是泉城东部重要的政治、经济、文化中心，总面积1298平方公里，人口112万，辖13个街道6个镇。

历城区人文旅游资源丰富，基础设施完善，产业基础雄厚，科技智力密集，投资环境优越，素有“齐鲁首邑”之称。

作为省城重要门户，历城处于济南半小时经济循环圈内，济青高速、绕城高速、国道309、省道327线、青银高速、济莱高速等纵横交错，高标准的水泥柏油公路延伸到每一个村落，胶济铁路穿境而过，济南国际机场坐落区内，形成了四通八达、立体开放式的交通骨架网络。

2、经济情况

2015年，预计（下同）全区实现生产总值795亿元，增长8%；

完成固定资产投资490亿元，增长21%；

社会消费品零售总额达到460亿元，增长8%；

出口总额达到11.5亿美元，增长10.6%；

实际利用外资1.7亿美元，增长10.5%；

完成地方公共财政收入70.1亿元，增长16.39%，完成税收56.58亿元,增长17.74％，增幅均列全市第一位。

3、发展规划

2009年，区委、区政府根据市委市政府“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市总体发展战略，进一步明确了“一带四区”的发展布局，引导全区上下进一步统一思想、抢抓机遇，加快建设省会现代化中心城区。

“一带”即二环东路隆起带，“四区”为洪楼商贸区、东部新城区、临空经济区、南部生态区。

二、济南市房地产市场分析

（一）房地产政策分析

1、首套房相关政策

2月2日，中国人民银行联合银监会公布在不实施限购的城市，对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。

2月24日，首套房认定以“区”为单位。

2、公积金及存贷款政策

2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，调整职工住房公积金账户存款利率，统一按一年期定期存款基准利率执行。

2月20日，中国人民银行、住房城乡建设部、财政部将住房公积金账户存款利率升至1.5%。

2月22日，济南住房公积金管理中心拟将公积金最高贷款额度由60万元提高到70万元。

3、税收政策

2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布通知，对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；

对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

财政部调减房地产契税营业税，购买90平方米以下二套房契税从3%减至1%。

3月，国务院部署从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。

3月24日，财政部营改增后个人二手房仍按5%征收率计征，国税总局发布规定个人二手房交易5月起开征增值税。

4、其他相关政策

2月21日，中共中央、国务院提出原则上不再建设封闭住宅小区。

2月23日，财政部、国土部、央行、银监会减少土储规模，叫停土储贷款。

2月29日，央行下调金融机构人民币存准率0.5个百分点。

（二）土地市场分析

1、上半年各行政区土地供应量

2016年上半年（截至7月7日，下同），济南各行政区累计供应土地69宗，供应土地体量为宗，供应土地体量为335万㎡。

从土地供应宗数来看，上半年历下区从土地供应宗数来看，上半年历下区、历城、历城区、高新天桥四区、高新天桥四区、高新天桥四大区供应较多，均在12宗以上。

从供应体量来看，历城区居首占比33%，高新区其次占比为20%。

另外，天桥区、历下供应体量亦较多占比分别为19%、12%。

上半年济南土地供应，以居住用为主累计31宗，供应体宗，供应体量占各类土地总的42%；

其次为工业用地，累计18宗，供应体量占各类土地总量的30%；

此外，上半年商服、金融用地供应较多累计土16宗，供应体量约18%。

2、上半年土地成交量分析

（1）成交区域分析

上半年济南累计成交土地62宗（占比供应约90%），土地累计成交体量为2873636㎡（占供应比约85%）。

各行政区成交以历下、历城、天桥为主，其中历下21宗，体量占比14%；

历城成交15宗，体量占比39%39%，天桥成交11宗，体量占比19%。

历下区成交土地主要集中在省博CBD片区，虽然供应宗地数较多，但因地块面积较少，历下区供应总体量少于历城。

（2）成交类型分析

上半年成交以居住用地为主，成交31宗，体量占比48%，工业用地成交13宗，体量占比24%，商业、金融成交16宗，体量占比宗，体量占比22%。

上半年供应居住用地、商业、金融用地均全部成交。

工业用地7宗，1宗高新区孙村片工业用地流拍。

上半年济南各类土地累计成交金额164.9亿，居住用地成交金额113.9亿，占各类土地成总额的69%。

商业、金融用地成交额46.5亿，占各类土地成交总额的28%；

工业、仓储用地成交金额及占比均较低，4.6亿，成交金额4.6亿元，占比不足4%。

3、上半年济南土地成交价格分析

（1）商服、金融用地

上半年济南商服、金融土地价格，除长清（加油站使用）G002地块成交价格较高外，为2053万/亩，各片区成交价格仍以主城区商服土地最高，成交价格为1004万/亩；

其次为CBD片区土地成交价格较高，为592-1095万/亩，再次为汉峪片区（土地成交时间较早）商服价格，为659万/亩。

值得关注的是，唐冶片区商服用地价格上半年拍卖价格有大幅拉升，为301-799万/亩，最贵地块单价已超越汉峪片区土格。

上半年济南商服、金融土地成交楼面价，以CBD片区最高，楼面地价为5229元/㎡；

唐冶片区最高成交楼面地价为3760元/㎡，与西客站片区地价3176元/㎡基本相当；

药山片区因位较偏，周边发展配套匮乏仅为1491元/㎡

（2）居住用地

上半年济南各片区居住用地成交单价可以看出，CBD片区居住用地成交主力单价约为1000—1200万/亩；

唐冶片区居住用地成交主力单价约为660-710万/亩；

华山片区居住用地成交主力单价约为420-450万/亩；

药山片区居住用地成交主力单价约为320-330万/亩；

长清区居住用地单价成交主力单价约为120-140万/亩。

上半年济南各片区居住用地楼面单价可以看出，CBD片区居住用地主力楼面单价约为6100-6400元/㎡；

唐冶片区居住用地主力楼面单价约为4300-5000元/㎡；

华山片区居住用地主力楼面单价约为3900-4800元/㎡；

药山片区居住用地主力楼面单价约为1600-1700元/㎡；

长清区居住用地主力楼面单价约为800-1000元/㎡。

（3）工业、仓储用地

上半年济南各片区工业、仓储用地土地单价可以看出，高新区土地单价约为30-40万/亩；

市中区土地单价约为40-50万/亩；

天桥区价格则相对较低，约为20-30万/亩；

西客站片区价格最高，土地单价约为50-60万/亩。

（三）商品房市场分析

1、住宅市场分析

（1）供应量及区域分布

2016年上半年济南住宅市场供应了58056套、671.24万平米，同比增长3.0%和5.2%。

其中新增供应36264套、403.22万平米，同比增长13.6%和13.5%。

从各区域的供应来看，东部依然是住宅供应的绝对主力区域，市场上接近半数的供应来自东部。

上半年东部市场供应了27194套、317.22万平米，套数占总供应的47%；

其次是西部，西部上半年的供应有所减少，供应14395套、164.69万平米，套数占总供应量的25%，；

南部区域上半年供应5823套、73平米，套数占总供应量的10%，；

北部上半年供应8618套、91.76万平米，套数占供应总量的15%。

（2）成交量及区域分析

2016年上半年济南住宅市场共成交47577套、545.55万平米，同比增长43.9%和47.7%.

从各区域的成交来看，济南上半年区域分化严重，东部销量暴涨，区域共成交22850套、263.8万平米，套数和面积占到全市成交量的48%，较去年同期上涨48.4%和54.7%，高端改善项目热销是导致成交面积上涨的主要原因。

西部主要是品牌项目支撑片区成交，区域上半年共成交11292套、129.4万平米，套数和面积占到全市成交量的24%，较去年同期上涨18.9%和20.0%。

北部成交较为平稳，上半年共成交6817套、72.6万平米，套数和面积分别占到全市成交量的14%和13%，较去年同期上涨21.3%和23.6%。

南部和中部成交量上涨明显，南部成交主要是华润和鲁能项目，上半年区域成交5136套、63.3万平米，套数和面积分别占到全市成交量的11%和12%，较去年同期上涨146.7%和143.7%。

中部是因为新项目的入市热销带动，区域上半年成交1483套、16.4万平米，较去年同期增长了1021套和9.98万平米。

（3）成交价格分析

上半年，济南住宅整体均价9505元/平米，同比上涨14.3%。

房价上涨明显，一方面高端项目频推，改善性需求爆发；

另一方面销售市场持续向好，各项目库存不足，价格上涨。

从各区域的价格看，除了中部价格出现下降外，其他区域的价格均呈上涨趋势。

尤其东部市场领涨势头最为明显，目前东部区域成交均价已经突破万元。

2、写字楼市场分析

2016年上半年，写字楼市场总供应48.2万平米，同比减少22.8%，开发商推货节奏放缓、入市谨慎，新增供应量较去年同期明显减少，库存压力得到缓解；

上半年总成交20.34万平米，同比下降5.6%，成交较为稳定。

受房地产整体价格普涨和成交板块影响，上半年均价为12081元/平米（该价格不包含绿地普利中心和世茂高端写字楼），同比上涨8.1%，涨幅明显。

上半年成交多集中在东部区域，价格也较高，拉高了整体市场均价。

从各区域成交来看，2016年上半年，写字楼成交量主要集中在二环东以东的奥体和高新板块。

上半年奥体板块成交9.72万平米，占比47.8%，高新板块成交4.92万平米，占比24.4%。

受城市东扩和CBD建设影响，东部区域为城市发展的主力区域，东部楼市大热惠及写字楼项目。

西客站板块上半年在售项目较少，且无新房源加推，客户需求刺激程度较小，且受楼市整体“东热西冷”的影响，去化速度缓慢，上半年仅成交1.18万平米，占比5.8%。

受个别热销项目影响，其他零星板块和山大路板块成交量大致相当，分别成交2.31万平米和1.63万平米，占比11.4和8%。

3、商业市场分析

2016年上半年，济南市商业市场供应39.1万平米，同比上涨15%；

成交36.82万平米，同比上涨70%；

均价19270元/平米，同比上涨11%。

底商市场方面，集中放量，推高了市场成交规模。

历下、槐荫、历城等区域住宅市场的繁荣促进了住宅底商的发展，尤其槐荫区项目密度高，且即将进入集中交付季节，商业需求较高。

纯商业市场方面，2016年上半年成交均价开始逐步稳定上升，维持在19500元/㎡水平。

受单项目影响，历城、天桥区纯商业市场表现突出，历城区时代国际项目成交量4.47万㎡，天桥区名泉春晓项目成交量4.49万㎡，占比均超过本区域纯商业总成交量的95%以上。