2016年宁波写字楼市场分析报告Word格式.docx
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1.3-1.8
3212
48%
宁波布利杰置业发展有限责任公司
东钱湖19-1b-1#地块
批发零售用地
9942
1.01
3066
21%
宁波和欣房地产开发有限公司
东部新城核心区A3-4#/5#/6#地块
商务金融、批发零售、住宿餐饮
10772
6
2225
宁波富邦房地产开发有限公司
宁波市宁丰地段JD06-03-28-A地块
5690
＞1.0且
≤1.3
2170
鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社
鄞州新城区钟公庙地段YZ07-01-d2地块
7041
1.3-1.5
2087
7%
宁波四明文创投资有限公司
东钱湖洞庭路南侧地块
住宿餐饮批发零售
110501
0.79
2049
澳门新恒昌集团控股一人有限公司
宁波市奥体中心1#地块
文体娱乐及配套用地
241782
0.7
1993
宁波奥体中心投资发展有限公司
鄞州新城区钟公庙地段YZ07-04-e3地块
商服用地
6436
＞1.0且≤1.5
1847
宁波汇峰沛瑞文化传媒有限公司
北仑小浃江路北、北平路西地块
5064
≥1.5且＜1.6
1530
宁波市北仑茗都酒店有限公司
成交总价（万元）
48187
17903
14381
14069
高新区GX03-01-03地块
批发零售、住宿餐饮、商务金融用地
37853
2
11356
宁波广电新视听科技有限公司
镇海新城南区同心路地块东地块
住宅、商服用地（仅适建服务式公寓、零售商铺、餐饮、一般办公及相应配套设施）
51485
1.5-1.6
10676
杭州开元房地产集团有限公司
镇海新城南区同心路地块西南地块
商服用地（仅适建零售商铺、餐饮、一般办公及相应配套设施）
66196
1-1.1
9976
梅山保税港区37-4#地块
86557
8794
宁波梅港海洋投资有限公司
北仑富春江路西、泰山路北地块
其他商服用地
49832
≥1.0且≤1.2
7475
宁波北仑太河人力资源有限公司
江北前洋立交东北侧（北侧）1#地块
商务金融、批发零售及配套用地
36011
7182
宁波电商城投资开发有限公司
4、小结
2016年宁波商服土地市场受住宅土地市场火爆的影响下，成交量有明显攀升，特别明显是江北区商服土地表现尤为突出，总量及成交率为3年来最高。
商服土地成交率也是2016年的亮点，成交率超99%，也预示未来商业办公项目有进一步的放量。
二级市场：
2016年写字楼市场
1、2014-2016年写字楼整体趋势情况
2016年写字楼总存量约163万平米，相比2015年总存量增加了约2万平米；
新增供应方面，2016年写字楼新增供应量约37万平米，比去年减少了约9万平米；
成交方面，2016年写字楼总成交约34万平米，相比去年减少了约10万平米，与2014年成交量持平。
2、2016年写字楼区域总量情况
2016年存量最多集中在江东区，总存量约58万平米，占市六区总存量36%；
其次为高新区，存量约25万平米，约占16%；
江北区存量约20万平米，占12%；
鄞州区存量约17万平米，占10%。
3、2016年写字楼区域新增供应及成交表现
2016年新增及成交两方面来看，高新区、江东区、鄞州区、北仑区这4大区域成交表现比较活跃，成交量都超过了4万平米。
其中表现最活跃的是，高新区写字楼成交明显超过了新增量，江东区写字楼成交量接近新增量。
4、2016年写字楼成交面积段表现
2016年写字楼成交面积段主要集中在500平米以上，占所有成交面积的62%，整体成交面积段偏中大面积段。
主要原因在于以高新区为主的写字楼成交体量占比大且部分写字楼以整栋整层销售为主，这无形中拉大了宁波整体写字楼市场单元的成交面积。
5、2016年写字楼成交面积排行（前10名）
楼盘名称
区域
成交面积/平米
成交套数
套均面积
凤凰国际广场
北仑区
43360
125
347
宁波智慧园
高新区
38002
81
469
扬帆广场
31284
46
680
吉来大厦
26318
89
296
宁波财富中心
江东区
24916
49
508
镇海大厦
镇海区
24121
12061
世茂日湖中心
江北区
16997
93
183
仙峰环合中心
11867
44
270
盛达城
鄞州区
11612
22
528
甬邦大厦
10837
29
374
以上前10名成交的写字楼项目，套均面积基本都在500平米以上。
6、2016年写字楼区域价格表现
2016年写字楼各区域价格相比2015年有所下降，特别是江东区，写字楼均价在15000元/平米，相比去年下降近5000元的价格；
鄞州区写字楼整体均价在9500元/平米，相比2016年下降1500元；
而江北区写字楼均价在12500元/平米，比上年上升500元。
而镇海区写字楼均价基本维持在6500元/平米左右。
7、2016年典型写字楼价格表现
价格（元/平米）
7000
中央风景大厦
6500
智慧园
8000
8800
东城国贸中心
8500
10500
海曙区
星汇金座
9000
南塘新街
12500
仙峰环合中心二期
12800
环球航运广场
17000
汇银国际
16000
银亿东岸国际
11500
欧洲华商大厦
11000
恒业大厦
东晨大厦
天鸿大厦
5700
欣海国际
6000
8、写字楼市场总结
2016年写字市场目前总存量约163万平米，与上年基本持平。
可以看出，2016年写字是供需平衡的一年，新增供应与成交基本保持一致。
但写字楼价格表现来看，写字楼价格有所下降，特别是江东区写字楼价格降幅最为明显。
而从成交面积段来看，500平米以上的成交成为2016年的主力，初步可以看出写字楼产品是一种资产配资重要商品。
三级市场：
2016年写字楼租赁市场（沃德数据库）
2014-2016年沃德写字楼租赁客户接待量及成交量
沃德地产数据库统计，2016年沃德客户接待量约3200组，同比上涨约21%，客户成交套数约1050套，同比上涨约17%。
2016年沃德地产写字楼招商月度走势
2016年中，沃德地产整体招商成交率约32%；
其中3月份、9月份、11月份成交率超过了40%，突破了传统3-6月份旺季的特点，其中7-9月份客户接待量有着明显增加。
2016年沃德地产写字楼招商客户面积需求表现
2016年沃德接待的客户中，客户类型主要以中小面积客户群为主，其中101-200平米客户占所有接待客户群的31%，100平米以下占所有接待客户群的30%。
2016年沃德地产写字楼招商客户面积成交表现
从沃德成交客户来看，成交占比主要以201-500平米和101-200平米为主，其中201-500平米占比达36%，整体这类客户成交率达44%，这也体现201-500平米类型的客户群体对于寻找合适的写字楼是非常注重的。
2016年沃德业务范围内写字楼租金及入住率表现
沃德数据库显示，目前市场上中大面积房源供大于求现象严重，优质小面积房源供应量小，导致租金市场上101-200平米优质房源租金有所上升，涨幅约0.1-0.2元/平米*天。
沃德数据库不完全统计，1.4-1.6元/平米*天租金需求占总接待客户需求的27%，这类价格租金主要体现在南部商务区写字楼集群。
海曙区典型写字楼租金价格及入住率
海曙区写字楼租金价格范围差异性较大，高端写字楼租金价格在3元/平米*天以上，中档写字楼价格在2.0-2.5元/平米*天之间，而低档老写字楼租金价格在1.5元/平米*天左右；
入住率来讲，海曙区写字楼入住率普遍较高，入住率基本都在90%以上；
入驻企业的特征主要以金融类、商务咨询、贸易类、科技类公司为主。
随着行业类产品搬至东部新城，未来海曙区会有更多的写字楼空置出来，将会面临一次转型。
鄞州中心区典型写字楼租金价格及入住率
鄞州区中心区写字楼主要租金价格在1.5-2.0元/平米*天之间，鄞州区中心区以南商为代表的写字楼普遍租金起点低，供应大，但仍需求旺盛。
从入住率来看，鄞州中心区写字楼入住率普遍在90%以上。
鄞州中心区产业主要以贸易类、物流类、信息科技类、文化传媒类为主。
随着二期写字楼的交付，未来南部商务区将给更多企业提供办公空间，租金价格方面随着新写字楼的交付，会有更多的弹性空间。
鄞州区老江东片区典型写字楼租金价格及入住率
老江东区写字楼主要租金价格在1.5元/平米*天左右，原因在于目前写字楼楼龄较大，配置相对比较低，导致主流江东区写字楼租金水平处于中低水平。
从入住率来看，江东区写字楼入住率比海曙区写字楼入住率偏低，主流写字楼入住率普遍在80%左右。
老江东区主要依托东部新城的崛起，写字楼将会引来一波机会，更多的企业将会向东发展，特别是以金融类产业为主的企业。
鄞州区东部新城片区典型写字楼租金价格及入住率
东部新城写字楼租金价格基本都在2.0元/平米*天以上，写字楼新，配置高，办公氛围越来越成熟，也是未来宁波商务办公重要区域之一；
从入住率来看，前几年交付的写字楼入住率较高，基本都在80%左右，而去年刚交付的写字楼汇银国际入住率偏低。
随着市政府搬迁至东部新城和国际金融中心二期的交付使用，东部新城将进一步确立宁波市金融中心的地位，从而取代海曙区的位置，未来更多金融行业将聚集于此。
江北区典型写字楼租金价格及入住率
江北区写字楼集中在老三江口区域，租金价格基本都在2.0元/平米*天左右，其中目前江北区租金最高的写字楼为砖石广场和来福士广场。
从入住率来看，江北区写字楼入住率偏高，多数写字楼入住率接近100%。
江北区写字楼的发展主要依托政府政策的导向才能进一步发展起来，而核心区写字楼普遍偏老，新写字楼供应不上，导致未来江北区写字楼租金将会有所下降，，可能会成为老三江口写字楼租金的洼地。
写字楼前景展望
销售市场，超150万级的库存，写字楼销售竞争将会越来越激烈，更多写字楼将趋向于低价整栋或整层销售，来缓解开发上资金压力；
租赁市场，未来写字楼服务致胜，更多的写字楼采取统一租赁整体运营的方式，来体现写字楼的品质，而租金价格上，随着新写字楼的交付，仍有很大的空间可将。
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