实用公益性房地产养老公寓小区开发建设项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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社区老年人养老服务是居家老年人养老服务的重要支撑，具有社区日间照料和居家老年人养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。
在城市，结合社区服务设施建设，增加老年人养老设施网点，增强社区老年人养老服务能力，打造居家老年人养老服务平台。
倡议、引导多种形式的志愿活动及老年人互助服务，动员各类人群参与社区老年人养老服务。
在农村，结合城镇化发展和新农村建设，以乡镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养的老年人养老床位，逐步向区域性老年人养老服务中心转变，向留守老年人及其他有需要的老年人提供日间照料、短期托养、配餐等服务；
以建制村和较大自然村为基点，依托村民自治和集体经济，积极探索农村互助老年人养老新模式。
机构老年人养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本老年人养老服务功能。
老年人养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的老年人养老机构。
老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现以下功能：
1.生活照料。
设施应符合无障碍建设要求，配置必要的附属功能用房，满足老年人的穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求。
2.康复护理。
具备开展康复、护理和应急处置工作的设施条件，并配备相应的康复器材，帮助老年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的衰退。
3.紧急救援。
具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的应急处置救援服务能力，使老年人能够得到及时有效的救援。
鼓励在老年养护机构中内设医疗机构。
符合条件的老年养护机构还应利用自身的资源优势，培训和指导社区老年人养老服务组织和人员，提供居家老年人养老服务，实现示范、辐射、带动作用。
其他类型的老年人养老机构根据自身特点，为不同类型的老年人提供集中照料等服务。
1.1.4.4我国老年住宅经营模式分析
处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的，作为一个产业，追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益，是市场化运行的必然要求和重要标志。
能否获得合理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。
但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容，具有社会福利的特点。
因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。
处理这一关系的基本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规的引导，使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；
针对一些特殊的“福利”项目，政府实施必要的政策支持或干预。
这样，既调动了全社会参与老龄产业的积极性，又体现了社会福利和社会公平——这一社会主义生产目的的根本要求。
（1）政府、慈善机构合作经营管理
我国的老年人养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。
近年来，福利事业的社会化，促使了一些民办老年人养老设施的兴建，民办老年人养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同。
（1）.1纯福利性质的老年人养老院（公办公营福利院）
这种纯粹福利性质的老年人养老机构通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。
由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求。
所以，入住福利型老年人养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。
（1）.2混合型老年人养老院（公办民营老年人养老院）
这是目前我国比较普遍存在的老年人养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力。
通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。
体现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。
盈利性则表现在收费服务方面，如：
固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准；
经常性收费的内容有护理费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准；
不固定收费体现在某些特殊服务方面。
（2）专业公司经营管理（民办民营）
这种类型的老年人养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型老年人养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。
入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。
管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。
国外目前存在的经营模式有老年养老公寓和辅助生活机构两种，我国目前还只有老年养老公寓。
（2）.1老年养老公寓
老年养老公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在55岁以上。
一般来说，老年养老公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。
经营管理模式有自住型老年养老公寓、陪助型老年养老公寓和特护型老年养老公寓三种类型。
a、自住型老年养老公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。
b、陪助型老年养老公寓，向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。
c、特护型老年养老公寓，除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。
根据中国老龄科研中心的调查：
对于我国入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。
在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；
然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；
然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。
我国第一个老年养老公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。
目前，全国虽然有不同规模的老年养老公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，我国真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。
（2）.2辅助生活机构
美国的辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来的，它是护理院的补充。
辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合了住所、生活服务和简单的医疗护理。
尽管参加辅助生活的老人可能无法独立生活，但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务。
这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动的风险和责任，在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由。
辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制约，同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务。
无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活的服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为美国该行业发展的动力。
辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕。
服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通。
尽管辅助生活一般不提供24小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的药物治疗。
辅助生活服务可以由独立的居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区的组成部分，由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供，作为一种比较新颖和流行的形式成为这一扩展的前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持独立又获得个人照顾的混合模式。
（3）住宅建设与管理相分离的经营模式
目前，住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合我国开发商的运做模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。
这是一种集中经营模式，与传统的老年养老公寓、老年人养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。
大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮·
马克西姆老人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。
这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学·
养·
住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。
但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。
因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。
1．1．4．5创建老年疗养公寓的目的和意义：
老年疗养公寓、敬老院、老年福利中心是提供物理治疗并配合饮食、文化体育等疗法，以帮助老年人身体健康、长命百岁。
随着我国经济发展和科学技术的进步，人民的生活和医疗条件有了很大改善，医学模式也由单纯的生物医学模式逐渐转变为生物-社会-心理医学模式，健康的问题越来越受到人们的关注。
在2007年全国中医药工作会议上，吴仪副总理在讲话中说：
“上工治未病”我们理解就是重视预防和保健的医学，也就是防患于未然，疗养公寓可以凭借自身优势在其中扮演重要角色，利用疗养公寓的各种资源在对疾病的预防保健方面发挥重要的作用。
疗养公寓属于社会老年人养老机构，但又不同于医院，它们两者之间是有明显的区别的。
而疗养公寓的服务对象则是广大的社会老年人群，是运用各种综合疗养因子，在规定的生活制度下专门为增强体质、疾病疗养、康复疗养和健康疗养而设立在疗养公寓地（区）的老年人养老机构。
其中自然疗养因子是构成综合疗养因子的基础因子，是起主导作用的。
疗养工作的共同任务是：
（1）在疗养期间要为疗老年人养老人进一步养成卫生保健习惯奠定基础；
（2）提高疗老年人养老人体育锻炼的自觉性和积极性；
（3）使疗老年人养老人了解与所患疾病有关的危险因素，并加以预防和克服；
（4）使疗老年人养老人了解并遵守合理的生活制度。
这都说明疗养公寓的主要任务是培养疗老年人养老人养成一种良好的生活卫生保健习惯，增加对相关疾病危险因素的了解，并自觉地加以预防和控制。
科学配套的疗养康复制度在疗养期间，可以针对不同疗老年人养老人的不同个体，制定出个性化的疗养康复及健身计划，除利用各种自然疗养因子（例如河水、森林、空气、日光等）对人体的作用外，疗养公寓的服务人员还可对疗老年人养老人辅助进行各种物理疗法、体育疗法，如各种针灸、推拿按摩、足疗、理疗治疗及进行太极拳、太极剑、气功等体育训练。
以达到增强疗老年人养老人个体的体能、预防疾病或促进疾病的进一步康复的作用。
通过疗养公寓系统的健康教育过程，提高老年人群的健康意识水平：
随着医学疗养水平的发展，从总体上看，人们的健康水平明显提高，期望寿命逐年延长。
但同时由于现代不良生活方式引发的诸如冠心病、高血压、脑血管疾病、糖尿病等的发生率也有了较大的提高，对人们的生命健康构成了较大的危害。
通过对心脑血管疾病、糖尿病等的研究，人们越来越清楚地认识到不良生活方式对此类疾病的形成和发展具有重要的作用，在此类疾病的治疗和预防上改善不良生活方式既适用于这些疾病的一级预防，也是所有临床治疗的基础措施。
而不良生活方式主要有吸烟、酗酒、缺乏体力活动、不平衡的膳食习惯（高热、低营养素）和过大的生活精神压力等。
但通过调查表明，目前社会老年人群中还有相当大的一部人没有意识到这种不良生活方式的危害性，成为心脑血管疾病、糖尿病的高危老年人群。
而我们疗养公寓工作的主要内容之一就是要培养疗老年人养老人养成健康卫生的生活习惯，为进一步养成卫生保健习惯奠定基础；
并且还要通过疗养公寓系统的疗养生活规律来提高疗老年人养老人进行体育锻炼的自觉性和积极性。
所以疗养公寓可以通过组织系统的、经常性的保健课和健康教育活动来提高疗老年人养老人改变不健康生活方式的自觉性，并通过他们来影响其周围的老年人群，进而提高整个社会老年人群的健康卫生生活水平，降低此类相关疾病的发生率。
同时，对于心血管疾病、糖尿病等相关疾病患者的部分老年人群，其中大部分人通过在老年疗养公寓的规范化治疗后，主要症状得到了控制，但在疾病的稳定期该如何进一步治疗和进行预防，防止病情的复发和加重，却没有一个正确的认识。
这样，在老年疗养公寓期间则可以通过组织一系列的相关疾病防治知识讲座和宣传，使这类疗老年人养老人能对相应疾病的发生发展和预防保健知识有正确的认识，并了解所患疾病的相关危险因素，积极加以预防和克服，从而提高对此类疾病的知晓率和治疗率。
综上所述，在老年疗养公寓充分地利用各种以自然疗养因子为主的综合疗养因子的治疗作用，使处于亚健康状态的疗老年人养老人能调整到一个健康舒适的状态，或促使有慢性疾病的疗老年人养老人进一步康复，使疗老年人养老人经过疗养治疗后其机体的各项生理功能和后备功能得到锻炼和加强；
再结合系统全面的健康教育，促使人们养成良好的卫生生活习惯、增加健康意识、提高自我保健能力和掌握预防各类疾病的方法，才是现代预防保健医学的根本措施，才能为提高全民健康水平发挥老年疗养公寓自身的作用，同时也可以为疗养公寓的建设发展创造新的发展机遇。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。
然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。
人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。
为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，必须发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
老年养老公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家老年人养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统老年人养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年养老公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年养老公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。
老年养老公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心老年人养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
中共辽宁省委、辽宁省人民政府十分重视老龄问题。
早在2001年就以辽委发【2001】8号文发出了《关于贯彻<
中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>
的实施意见》，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。
”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。
”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财
力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。
加快社会老年人养老设施建设，逐步满足老年人老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。
1.1.4.6本项目的性质和经营模式。
本项目属民办民营、自负盈亏、经营上不以盈利为目的老年疗养公寓社区，带有公益性。
享受国家关于老年人养老服务业的各项优惠政策。
经营模式是住宅建设与管理相分离，住宅产品以出售为主，投资人购买商品公寓产权置业（每户水、气、电、暖均单独计量），将公寓委托专业老年养老公寓管理公司统一经营管理并从中获取租金作为投资回报。
开发商在社区为入住老人提供“康复治疗”、“基本生活”和“特护”设施（含医疗康复服务中心、饮食营养供应中心、娱乐健康中心、生态养生中心、购物旅游服务中心等），老年养老公寓管理公司根据规定标准向入住老人提供康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐喂饭、特护和医生监护（含精神慰藉、临终关怀）、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等服务并收取相应费用。
饮食营养供应中心自负盈亏，在科学飮食营养配餐方面有套餐也可点餐，使用饭票或刷卡。
医疗康复服务中心自负盈亏，根据一、二、三级护理标准和特护、康复方案按月或疗程收取费用。
代理购物、团体旅游自费。
娱乐健康中心、生态养生中心基本上是免费的（温泉游泳、桑拿足疗药疗、小影院除外）。
老年养老公寓管理公司收取的费用主要是床位费（含取暖费）、餐费、物业费、护理费、管理费、代收水电煤气费。
老人退休后的生活分四个阶段，分别是健康阶段（全自理健康型）、生活半自理阶段（介助）、完全失去自理能力（失能介护）、弥留之际。
根据这些阶段的特点，针对每个老人的情况制定了老年人养老全程化方案。
在老年人养老方式上，采取了居住老年人养老、租住老年人养老（异地老年人养老和候鸟老年人养老），度假老年人养老方式，联网招收来自全市、全省、全国和全世界的客人。
其主旨是替儿女尽孝，为政府分忧，让老人真正实现“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所为”,尽享天伦之乐，由安享晚年向幸福晚年过渡，提高生存和生活质量，提高健康水平，这就是本项目提出的初衷和老年养老公寓管理有限公司的责任和义务。
1.3可行性研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对丹东老年养老公寓（社区）建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。
本报告研究范围包括：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对老年养老公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
1.4项目概况
1.4.1建设地点
丹东市五龙背镇村，距五龙背镇3.5公里。
1.4.2建设规模
本项目总投资12046.6万元，占地46923平方米，建筑面积32846平方米，项目竣工后可接收1000位老年人入住。
1.4.3建设内容
一．生活区：
建筑面积30900平方米，占地面积5950平方米。
1．老年养老公寓6栋，六层，带电梯，精装修、建筑面积26，100平方米（12.5米*58米）。
占地面积4350平方米。
全部标准二人间，每间开间3.6米，进深10米，套内面积36平方米，走廊宽2.5米，分摊面积约11平方米，每间建筑面积约56平方米。
每栋楼每层设服务室和仓库一间20平方米。
总计每层14间*6层*6栋=504间1008床，接待全自理和半自理老人。
2．综合楼，,五层建筑，带电梯，精装修、建筑面积4，800平方米，（12.5米*64米），占地面积1600平方米，其中底层裙房800平方米为餐饮服务中心，一层为接待大厅、老年超市、银行、教室（会议室）、娱乐健身活动中心。
二层为医疗康复中心。
三、四层为标准二人间公寓15间*2层=30间60张床，接待不能自理全护理老人。
五层为办公区。
二．动力区：
建筑面积480平方米，占地面积480平方米。
1．锅炉房和二次加压水泵房360平方米，占地360平方米.
2.液化气站120平方米，占地120平方米。
3．洗衣房100平方米，占地100平方米。
三．后勤区：
建筑面积346平方米，占地面积346平方米。
1.物业办100平方米，占地100平方米。
2.门卫室（含小区外部监控室）80平方米,占地80平方米。
3．车库120平方米，占地120平方米。
4.室外公厕46平方米，占地46平方米。
四．生态区：
建筑面积560平方米，占地面积6560平方米.
1.花房200平方米，占地200平方米。
2．蔬菜大棚2个360平方米，占地360平方米。
3．蔬菜基地3000平方米，占地3000平方米。
4.果园3000平方米，占地3000平方米
五．总建筑面积32846平方米，建筑物占地面积7336平方米。
容积率0.7，总用地面积46923平方米（70.4亩），建筑密度15.6%。
1.5主要技术经济指标
见表1-1。
表1-1主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
1
建设规模
平方米
32846
含花房、大棚560
1.1
总投资
万元
12046.6
1.1.1
其中建设投资
7551.5
1.1.2
建设期贷款利息
1.1.3
流动资金
100
1.2
建筑面积
32286
1.3
老年养老公寓床位总数
个
1068
1.3.1
其中医护型床位
60
介护老人和残疾人居住
1.3.2
介助型床位
336
供半自理老人居住
1.3.3
健康型床位
672
供全自理老人居住
2
新增职工人数
人
52
3
经济指标
3.1
投资利税率
％
6.86
3.2
投资回收期
年
16
全部投资，含建设期
升级会员 